41667966 2025-01-01 2025-12-31 41667966 2025-01-01 2025-12-31 0 41667966 2025-01-01 2025-12-31 gsd:RegisteredReportingPeriodDeviatingFromReportedReportingPeriodDueArbitraryDatesMember 41667966 2024-01-01 2024-12-31 41667966 2025-12-31 41667966 2024-12-31 41667966 2024-01-01 fsa:ContributedCapitalMember 41667966 2024-01-01 fsa:RetainedEarningsMember 41667966 2024-01-01 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 41667966 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 41667966 2025-01-01 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 41667966 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 41667966 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 41667966 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 41667966 2025-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember xbrli:pure iso4217:DKK 25326296 Newsec Property Asset Management Denmark A/S Lyngby Hovedgade 4 2800 Kongens Lyngby Den uafhængige revisors erklæring Konklusion Grundlag for konklusion Årsrapport Regnskabsklasse B 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 true 0 Ndr. Ringgade 16A ApS C/O Sampension Livsforsikring A/STuborg Havnevej 14C/O Sampension Livsforsikring A/STuborg Havnevej 14 2900 Hellerup 41667966 5 2026-05-27 Mathias Briand Flyvholm Ledelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01-01-2025 - 31-12-2025 for Ndr. Ringgade 16A ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31-12-2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01-01-2025 - 31-12-2025. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Hellerup 2026-05-12 Til kapitalejerne i Ndr. Ringgade 16A ApS KonklusionVi har revideret årsregnskabet for Ndr. Ringgade 16A ApS for regnskabsåret 01-01-2025 - 31-12-2025, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31-12-2025, samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01-01-2025 - 31-12-2025 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet". Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabetLedelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabetVores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet.Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:* Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.* Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.* Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.* Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.* Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.* Planlægger og udfører vi revisionen af årsregnskabet for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de konsoliderede finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne som grundlag for at udforme en konklusion om årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte revisionsarbejde. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningenLedelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lovgivning.Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Hellerup 2026-05-12 DeloitteStatsautoriseret Revisionspartnerselskab 33963556 Kristian Ehrenreich Hansen Statsautoriseret revisor mne46662 Ndr. Ringgade 16A ApS 2900 Hellerup 41667966 2020-09-07 Gentofte 2025-01-01 2025-12-31 Selskabets væsentligste aktiviteterSelskabets formål er at udvikle boliger på ejendommen matr.nr. 63f, Slagelse Markjorder beliggende Ndr. Ringgade 16A, 4200 og efterfølgende udleje disse boliger. Væsentlig udvikling i aktiviteter og økonomiske forholdSelskabets resultatopgørelse for regnskabsåret 01-01-2025 - 31-12-2025 udviser et resultat på 4.192 t.kr., og selskabets balance pr. 31-12-2025 udviser en balancesum på 470.940 t.kr., og en egenkapital på 464.778 t.kr.Udviklingen i årets resultat sammenholdt med resultatet for 2024 skyldes primært at der er indregnet negativ værdireguleringer på 7.714 t.kr. i 2025 i forhold til positiv værdireguleringer 57.566 t.kr. i 2024.Resultat er i overensstemmelse med ledelsens forventninger. Årsrapporten for Ndr. Ringgade 16A ApS for 2025 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B, med tilvalg af elementer fra regnskabsklasse C.Årsrapporten for Ndr .Ringgade 16A ApS, indgår i koncernregnskabet for Sampension Livsforsikring A/S, Gentofte CVR nr. 55834911. Generelt om indregning og målingI resultatopgørelsen indregnes alle årets indtægter i takt med, at de indtjenes, og alle årets omkostninger i takt med at de afholdes. Alle gevinster og tab, værdireguleringer, afskrivninger, nedskrivninger og tilbageførsel af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen, indgår i resultatopgørelsen. Beløb, der indregnes direkte på egenkapitalen, korrigeres for den skattemæssige effekt.Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.Ved første indregning benyttes kostpris, som svarer til dagsværdi. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser primært til dagsværdi. Dette er nærmere beskrevet under de enkelte regnskabsposter.Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.Som målevaluta anvendes danske kroner. Alle andre valutaer anses som fremmed valuta.Usikkerhed ved indregning og målingVed udarbejdelse af årsregnskabet foretager ledelsen en række skøn og vurderinger om fremtidige forhold, som har indflydelse på den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser. De anvendte skøn og vurderinger er baseret på forudsætninger, som ledelsen anser for forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. Forudsætningerne kan være ufuldstændige, og uforudsete fremtidige begivenheder eller omstændigheder kan opstå.Det område, hvor ledelsens skøn og vurderinger har den væsentligste effekt og usikkerhed på årsregnskabet, er dagsværdi af ejendomme.Selskabets ejendomsportefølje værdiansættes til dagsværdi efter Finanstilsynets regler, da selskabet har et livsforsikringsselskab som moderselskab. Dagsværdien svarer på nuværende stadie til kostprisen, som omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor investeringsejendommen er klar til at blive taget i brug.Koncerninterne transaktionerKoncerninterne transaktioner er foretaget på et skriftligt grundlag og afregnes på markedsbaserede vilkår. Resultatopgørelsen LejeindtægterHuslejen indregnes i den periode, som huslejen vedrører. Huslejen er eksl. varme og driftsbidrag. Andre eksterne omkostningerAndre eksterne omkostninger omfatter omkostninger vedrørende drift og administration af selskabet. Dagsværdiregulering af investeringsaktiver Posten indeholder de dagsværdireguleringer som foretages i forbindelse med, at investeringsejendommen måles til dagsværdi. Finansielle indtægter og omkostningerFinansielle indtægter og omkostninger omfatter rente indtægter og omkostninger. Skat af årets resultatDa selskabets ejendomme udgør mindst 90 % af aktiverne, anses den skattepligtige indkomst for indtjent af moderselskabet, jf. selskabsskattelovens § 3 A. Skatten afsættes derfor i moderselskabets årsrapport. Balancen Materielle anlægsaktiver InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, som omfatter anskaffelsespris og omkostninger tilknyttet til anskaffelsen.Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.For investeringsejendomme fastsættes dagsværdier ved hjælp af DCF-metoden. Dagsværdier opgjort efter DCF-metoden sker på grundlag af den enkelte ejendoms forventede cash flows fra indtægter og omkostninger for en relevant budgetperiode, terminalværdien ved planlægningsperiodens udløb og en diskonteringsrentekurve modsvarende planlægningsperioden.Ved køb og salg af ejendomme sker tilgangen henholdsvis afgangen ved overdragelse.Reguleringer af investeringsejendommens værdi indregnes "netto" under posten "dagsværdireguleringer af investeringsejendomme" i resultatopgørelsen. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, som i al væsentlighed svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af tab. Nedskrivning til imødegåelse af tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender, herunder tilgodehavender der forfalder inden for et år. LikviderLikvide beholdninger består af bankindestående. Gæld Modtagne forudbetalinger fra kunderModtagne forudbetalinger indeholder deposita, som måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til norminel værdi. Kortfristede gældsforpligtelserKortfristede gældsforpligtelser, der blandt andet omfatter anden gæld til kreditorer mv., måles til amortiseret kostpris, hvilket svarer til nominel værdi.EventualforpligtelserEventualforpligtelser indregnes ikke i balancen, men oplyses alene i noterne. 22682531 7580522 5901502 1840618 16781029 5739904 -7713885 57566648 9067144 63306552 315018 178458 5190119 10698499 4192043 52786511 4192043 52786511 22807957 -52786511 437910634 445624518 437910634 445624518 437910634 445624518 993486 377230 240716 118445 1234202 495675 31794700 12850021 33028902 13345696 470939536 458970214 40200 40100 437738036 93336117 27000000 0 464778236 93376217 4909132 2518000 0 2073 0 188250286 0 86884747 1252168 1054144 6161300 365593997 6161300 365593997 470939536 458970214 40200 93336117 0 0 367209876 0 0 0 27000000 0 -22807957 0 40200 437738036 27000000 1. Investeringsejendomme20252024kr.kr.Kostpris primo388.057.870249.986.052Tilgang i årets løb0138.071.818Kostpris ultimo388.057.870388.057.870Opskrivninger primo57.566.6490Årets opskrivninger-7.713.88557.566.648Opskrivninger ultimo49.852.76457.566.648Regnskabsmæssig værdi ultimo437.910.634445.624.518Selskabets investeringsejendom består af 3 boligejendomme på samlet 10.951 m2 og 1 erhvervsejendom på 5.264 m2 beliggende i Slagelse. Arealet er de tinglyste m2 på lejemålene.Investeringsejendommen er, jævnfør beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis, målt til dagsværdi ved anvendelse af DCF-modellen.Terminalværdien er opgjort som den budgetterede nettopengestrøm i år 15, divideret med den fastsatte diskonteringsfaktor (eksklusiv inflation).Følgende diskonteringsfaktorer efter skat (inkl. 2,0% forventet inflation) er fastsat for ejendomstypen: -Boligejendom beliggende i Slagelse 4,75% ( 2024: 4,88%)-Erhvervsejendom beliggende i Slagelse 4,50% ( 2024: 4,63%)En højere diskonteringsfaktor på gennemsnitlig 0,5%-point, vil reducere den samlede dagsværdi med 40.100 t.kr.En lavere diskonteringsfaktor på gennemsnitlig 0,5%-point, vil forøge den samlede dagsværdi med 49.759 t.kr.Herudover er anvendt følgende væsentlige forudsætninger ved dagsværdimålingen:Ejendommen er opført i 2024. Det er forudsat, at lejemålene for boligejendommene kan udlejes til en pris, svarende til den nuværende leje på 1.353 kr./m2. For erhvervsdel af ejendom i Slagelse er det forudsat, at den nuværende lejer kan fastholdes til leje, svarende til den nuværende leje på 1.828 kr./m2. Boligejendommene er værdiansat til en gennemsnitlig værdi på 24.972 kr./m2, og erhvervsejendommen er værdiansat til en gennemsnitlig værdi på 34.144 kr./m2. til en samlet gennemsnitlig værdiansættelse på 27.006 kr./m2. Udlejningsprocenten på boligejendommene er for nuværende 98%, og udlejningsprocenten på erhvervsejendommen er 100%. 2. Andre finansielle indtægterAndre finansielle indtægter315.018178.458315.018178.458 3. Finansielle omkostningerFinansielle omkostninger, der hidrører fra tilknyttede virksomheder3.690.4415.560.376Andre finansielle omkostninger1.499.6785.138.1235.190.11910.698.499 4. Kortfristet gældsforpligtelserModtagne forudbetalinger fra kunder4.909.1322.518.000Leverandører af varer og tjenesteydelser02.073Gæld til tilknyttede virksomheder0188.250.286Gæld til associerede virksomheder086.884.747Gæld til kapitalinteresser086.884.747Anden gæld, herunder skyldige skatter og skyldige bidrag til social sikring1.252.1681.054.144Saldo ultimo6.161.300365.593.997 5. PersonaleomkostningerDer er ingen ansatte i selskabet.Der har ikke været udgifter til vederlag til bestyrelse og direktion.6. EventualforpligtelserSampension Livsforsikring A/S hæfter for hele selskabsskatten. I en situation, hvor 90 % grænsen i selskabsskattelovens § 3 A ikke kan opretholdes kan der påhvile selskabet en udskudt selskabsskat på 10.967 t.kr. 7. Sikkerhedsstillelser og aktiver pantsat som sikkerhedDer er ingen sikkerhedsstillelser eller pantsætninger pr. statusdagen. 8. Nærtstående parterNærtstående parter med bestemmende indflydelse:Sampension Livsforsikringsselskab A/S, Tuborg Havnevej 14, 2900 Hellerup. Selskabet indgår i koncernregnskabet for Sampension Livforsikringsselskab A/S, CVR.nr.: 55 83 49 11 som største koncern. Koncernregnskabet kan rekvireres via www.sampension.dk.