35402632 2025-01-01 2025-12-31 35402632 2025-01-01 2025-12-31 memberOfBoardIdentifier_executive_board_1 35402632 2025-01-01 2025-12-31 memberOfBoardIdentifier_board_of_director_1 35402632 2025-01-01 2025-12-31 memberOfBoardIdentifier_board_of_director_2 35402632 2025-01-01 2025-12-31 memberOfBoardIdentifier_board_of_director_3 35402632 2025-01-01 2025-12-31 memberOfBoardIdentifier_board_of_director_4 35402632 2025-01-01 2025-12-31 1 35402632 2024-01-01 2024-12-31 35402632 2025-12-31 35402632 2024-12-31 35402632 2025-01-01 fsa:ContributedCapitalMember 35402632 2025-01-01 fsa:RetainedEarningsMember 35402632 2025-01-01 35402632 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35402632 2025-01-01 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35402632 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35402632 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35402632 2024-01-01 fsa:ContributedCapitalMember 35402632 2024-01-01 fsa:RevaluationReserveMember 35402632 2024-01-01 fsa:RetainedEarningsMember 35402632 2024-01-01 35402632 2024-01-01 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35402632 2024-01-01 2024-12-31 fsa:RevaluationReserveMember 35402632 2024-01-01 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35402632 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35402632 2024-12-31 fsa:RevaluationReserveMember 35402632 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35402632 2025-01-01 fsa:InvestmentPropertyMember 35402632 2025-01-01 2025-12-31 fsa:InvestmentPropertyMember 35402632 2025-12-31 fsa:InvestmentPropertyMember 35402632 2025-01-01 fsa:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember 35402632 2025-01-01 2025-12-31 fsa:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember 35402632 2025-12-31 fsa:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember 35402632 2025-12-31 fsa:LongtermMortgageLoansMember 35402632 2024-12-31 fsa:LongtermMortgageLoansMember 35402632 2025-12-31 fsa:LongtermPayablesToGroupEnterprisesMember 35402632 2024-12-31 fsa:LongtermPayablesToGroupEnterprisesMember 35402632 2025-12-31 fsa:ShorttermPayablesToGroupEnterprisesMember 35402632 2024-12-31 fsa:ShorttermPayablesToGroupEnterprisesMember 35402632 2025-12-31 fsa:LongtermPayablesToAssociatesMember 35402632 2024-12-31 fsa:LongtermPayablesToAssociatesMember 35402632 2025-12-31 fsa:LongtermPayablesToShareholdersAndManagementMember 35402632 2024-12-31 fsa:LongtermPayablesToShareholdersAndManagementMember 35402632 2025-12-31 fsa:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember 35402632 2024-12-31 fsa:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember iso4217:DKK pure Årsrapport 33771231 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44 2900 Hellerup 2025-01-01 2024-01-01 2025-12-31 2024-12-31 Regnskabsklasse B Revisionspåtegning false 2026-06-04 Linea Rothe Conforti Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 for KBM Ejendomme A/S. Årsrapporten er aflagt i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­loven. Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2025. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København 2026-06-04 Kirsten Brøchner-Mortensen Adm. direktør Linea Rothe Conforti Kirsten Brøchner-Mortensen Hans Christian Smed formand Thorkil Ernst Brzuchanski Rewers Andersen Til kapitalejeren i KBM Ejendomme A/S Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­loven.Vi har revideret årsregnskabet for KBM Ejendomme A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regn­skabs­prak­sis (”regnskabet”). Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i over­ens­stem­mel­se med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i re­vi­sions­på­teg­nin­gens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af regnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i over­ens­stem­mel­se med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­loven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i over­ens­stem­mel­se med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet.Som led i en revision, der udføres i over­ens­stem­mel­se med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.Tager vi stilling til, om den regn­skabs­prak­sis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Hellerup 2026-06-04 PricewaterhouseCoopersStatsautoriseret Revisionspartnerselskab 33771231 Kristian Højgaard Carlsen statsautoriseret revisor mne44112 KBM Ejendomme A/S Nørre Søgade 11 1370 København K +45 33 45 77 00 ejendom@arthurhotels.dk 35402632 København Strandvejen 44 2900 Hellerup 39359064 48000000 72891207 81117628 3814350 3499170 69076857 77618458 25712 24642 12681323 15086647 56421246 62556453 12563129 12368589 43858117 50187864 43858117 50187864 879350000 830235306 45801751 45478109 925151751 875713415 925151751 875713415 0 12000 5067465 4808764 5067465 4820764 9619013 3430889 14686478 8251653 939838229 883965068 500000 500000 0 0 330598349 286740232 331098349 287240232 153681395 141013349 153681395 141013349 342110804 353700307 8467129 8141469 6130008 5894238 10616899 10208557 24277660 24117694 391602500 402062265 11757179 17865323 2358621 1613569 41186610 32888184 338767 0 7814808 1282146 63455985 53649222 455058485 455711487 939838229 883965068 500000 286740232 287240232 0 43858117 43858117 500000 330598349 331098349 500000 149996626 92931556 243428182 0 -149996626 143620812 -6375814 500.0000236.552.368237.052.368 0 0 50187864 50187864 500000 0 286740232 287240232 Selskabets hovedaktivitet består i at eje og administrere ejendomme. 1 1 Virksomheden har ingen ansatte udover direktionen. Direktøren har ikke modtaget vederlag. 325659 295415 235770 213874 12119894 14577358 12681323 15086647 338767 0 12668047 12892506 -443685 -523917 12563129 12368589 630787265 9755630 640542895 199448041 39359064 238807105 879350000 Forudsætninger ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommeneInvesteringsejendommene er værdiansat til dagsværdi svarende til kapitalværdi. Ved opgørelsen af dagsværdien er der anvendt en DCF-model, som beregner nutidsværdien af de forventede fremtidige pengestrømme i en budgetperiode på 10 år samt en terminalværdi i den resterende levetid for ejendommene ved udløbet af budgetperioden. De forventede fremtidige pengestrømme er tilbagediskonteret med en diskonteringsrente.Koncernens ejendomme pr. 31. december 2025 består af en boligportefølje, erhvervsejendomme og hoteller i Københavnsområdet.Boligporteføljen består af ensartet ejendomme og er værdiansat ud fra afkastkrav på 3,50%.Erhvervsejendommene er værdiansat på baggrund af afkastkrav på 6,00%.Hotelejendommene er værdiansat på baggrund af afkastkrav på 5,25%. 55146247 4137993 59284240 9668139 3814350 13482489 45801751 15 år Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført under kortfristede gælds­for­plig­tel­ser. Øvrige forpligtelser er indregnet under langfristede gælds­for­plig­tel­ser.Gældsforpligtelserne forfalder efter nedenstående orden:Gæld til realkreditinstitutter353.867.983371.565.630Gæld til tilknyttede virksomheder49.653.73941.029.653Gæld til associerede virksomheder6.130.0085.894.238Gæld til selskabsdeltagere og ledelse10.616.89910.208.557Deposita24.277.66024.117.694 296159167 282094362 45951637 71605945 342110804 353700307 11757179 17865323 0 0 8467129 8141469 8467129 8141469 41186610 32888184 0 0 6130008 5894238 6130008 5894238 0 0 0 0 10616899 10208557 10616899 10208557 0 0 0 0 24277660 24117694 24277660 24117694 0 0 Skyldig ydelse af realkredit gæld7.132.7360Anden gæld682.0721.282.1467.814.8081.282.146 Pant og sikkerhedsstillelseFølgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter:Pant- og sikkerhedsstillelser i aktiver med en samlet regnskabsmæssig værdi på925.151.751875.713.415 Andre eventualforpligtelserKoncernens selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv. Det samlede beløb for skyldig selskabsskat fremgår af årsrapporten for Arthur Hotels A/S, der er administrationsselskab i forhold til sambeskatningen. Koncernens selskaber hæfter endvidere solidarisk for danske kildeskatter i form af udbytteskat, royaltyskat og renteskat. Eventuelle senere korrektioner til selskabsskatter og kildeskatter kan medføre, at selskabets hæftelse udgør et større beløb. Kon­cern­regn­skabSelskabet indgår i koncernrapporten for moderselskabet:Arthur Hotels A/SC/O Hotel Kong Arthur, Nørre Søgade 11, 1370 København KJKBM Holding ApSAgavevej 7, 2900 Hellerup Årsrapporten for KBM Ejendomme A/S for 2025 er udarbejdet i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­lovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C.Årsregnskabet for 2025 er aflagt i danske kroner. Selskabet har ændret anvendt regn­skabs­prak­sis for måling af grunde og bygninger fra kostpris med opskrivninger over egenkapitalen til dagsværdi med værdireguleringer i re­sul­tat­op­gø­rel­sen. Ændringen har haft en positiv påvirkning på årets resultat før skat med DKK 38.894.094 (2024: DKK 54.375.814) og på årets resultat med DKK 33.178.695 (2024: DKK 43.815.814). Generelt om indregning og målingIndtægter indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i re­sul­tat­op­gø­rel­sen.Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. NettoomsætningHuslejeindtægter indregnes lineært i lejeperioden.Nettoomsætningen måles til det modtagne vederlag og indregnes eksklusive moms og med fradrag af rabatter i forbindelse med salget. Andre eksterne omkostningerAndre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til lokaler, salg og administration mv. BruttofortjenesteBruttofortjeneste opgøres med henvisning til års­regn­skabs­lovens § 32 som et sammendrag af nettoomsætning og andre eksterne omkostninger. Af- og nedskrivningerAf- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultatSkat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner.Selskabet er sambeskattet med Arthur Hotels A/S. Den danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster. InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg.Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkost­ninger. Kostprisen for egne opførte investeringsejendomme omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen, herunder købsomkostninger og indirekte omkostninger til lønforbrug, materialer, komponenter og underleverandører indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug.Renteomkostninger på lån indregnes ikke i kostprisen i opførelses- og ombygningsperioder.Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen.Det er ledelsens vurdering, at der ikke har været vanskeligheder med klassifikationen af ejendommene som investeringsejendomme.Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på uafhængige vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn.Værdiansættelsen tager ikke udgangspunkt i opgørelse fra ekstern valuar.De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. Der er i noterne givet oplysninger om de anvendte forudsætninger.Discounted Cash Flow modelDagsværdien for investeringsejendomme pr. 31. december 2025 er for hver enkelt ejendom opgjort ved anvendelse af en Discounted Cash Flow model, hvor de forventede fremtidige pengestrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi. Beregningerne tager udgangspunkt i ejendommenes budgetter for de kommende år. Der er taget højde for lejeudvikling, tomgang, driftsomkostninger, vedligeholdelse og administration mv. De enkelte budgetterede pengestrømme tilbagediskonteres med en individuelt fastsat diskonteringssats og tillægges en terminal værdi. Den herved beregnede værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, såsom likvider, deposita mv., såfremt disse ikke indgår særskilt andet sted i balancen. Øvrige materielle anlægsaktiverMaterielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger.Afskrivningsgrundlaget, der opgøres som kostpris reduceret med eventuel restværdi, fordeles lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør:Installationer15 år Restværdierne for anlægsaktiverne er fastsat til nul.Afskrivningsperiode og restværdi revurderes årligt. Nedskrivning af anlægsaktiverDen regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning.Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. Tilgodehavender måles i balancen til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket normalt udgør nominel værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Udskudte skatteaktiver og -forpligtelserUdskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabs­mæssig og skatte­mæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen.Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed.Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen eller i egenkapitalen, når den udskudte skat vedrører poster, der er indregnet i egenkapitalen. Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelserAktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen under finansielle poster. Lån, som realkreditlån, indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen som en renteomkostning over låneperioden.Prioritetsgæld er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantværdi på lånoptagelsestidspunktet reguleret med en over afdragstiden foretaget afskrivning af lånets kursregulering på optagelsestidspunktet.Øvrige gælds­for­plig­tel­ser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi.