31258596 2025-01-01 2025-12-31 31258596 2025-01-01 2025-12-31 2 31258596 2025-01-01 2025-12-31 memberOfBoardIdentifier_executive_board_1 31258596 2025-01-01 2025-12-31 1 31258596 2024-01-01 2024-12-31 31258596 2025-12-31 31258596 2024-12-31 31258596 2025-01-01 fsa:ContributedCapitalMember 31258596 2025-01-01 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 31258596 2025-01-01 fsa:RetainedEarningsMember 31258596 2025-01-01 31258596 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 31258596 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 31258596 2025-01-01 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 31258596 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 31258596 2025-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 31258596 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 31258596 2025-01-01 fsa:InvestmentPropertyMember 31258596 2025-12-31 fsa:InvestmentPropertyMember 31258596 2025-01-01 fsa:InvestmentsInGroupEnterprisesMember 31258596 2024-01-01 fsa:InvestmentsInGroupEnterprisesMember 31258596 2025-01-01 2025-12-31 fsa:InvestmentsInGroupEnterprisesMember 31258596 2024-01-01 2024-12-31 fsa:InvestmentsInGroupEnterprisesMember 31258596 2025-12-31 fsa:InvestmentsInGroupEnterprisesMember 31258596 2024-12-31 fsa:InvestmentsInGroupEnterprisesMember 31258596 2025-01-01 2025-12-31 relatedEntityIdentifier_sub_1 fsa:SubsidiaryMember 31258596 2025-12-31 relatedEntityIdentifier_sub_1 fsa:SubsidiaryMember 31258596 2025-01-01 2025-12-31 relatedEntityIdentifier_sub_2 fsa:SubsidiaryMember 31258596 2025-12-31 relatedEntityIdentifier_sub_2 fsa:SubsidiaryMember 31258596 2025-01-01 2025-12-31 relatedEntityIdentifier_sub_3 fsa:SubsidiaryMember 31258596 2025-12-31 relatedEntityIdentifier_sub_3 fsa:SubsidiaryMember 31258596 2025-12-31 fsa:LongtermMortgageLoansMember 31258596 2024-12-31 fsa:LongtermMortgageLoansMember iso4217:DKK pure xbrli:pure Årsrapport 33771231 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44 2900 Hellerup 2025-01-01 2024-01-01 2025-12-31 2024-12-31 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33771231 Regnskabsklasse B Erklæring om udvidet gennemgang true 2026-06-16 Carsten Hærup Christensen Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 for XANTOR ApS. Årsrapporten er aflagt i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­loven. Årsregnskabet giver efter min opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2025. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Frederiksberg C 2026-06-16 Carsten Hærup Christensen direktør Til kapitalejerne i XANTOR ApS Konklusion Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for XANTOR ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regn­skabs­prak­sis. Årsregnskabet udarbejdes efter års­regn­skabs­loven.Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­loven. Grundlag for konklusion Vi har udført vores udvidede gennemgang i over­ens­stem­mel­se med Erhvervsstyrelsens er­klæ­rings­stan­dard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter års­regn­skabs­loven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i over­ens­stem­mel­se med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­loven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Hellerup 2026-06-16 PricewaterhouseCoopersStatsautoriseret Revisionspartnerselskab 33771231 Qasam Hussain Kristian Rath statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor mne44159 mne42817 XANTOR ApS Gammel Kongevej 90, 2. tv 1850 Frederiksberg C 31258596 Frederiksberg Strandvejen 44 2900 Hellerup 0 50000 1663426 -185520 2368766 556969 527191 935899 2823852 2138712 1735531 -831364 44738 -351758 1690793 -479606 2368766 298779 -677973 -778385 8900000 8900000 8900000 8900000 21307968 18939202 4826433 5479405 26134401 24418607 35034401 33318607 8285107 17172500 2114959 1071511 0 790425 895993 71369 11296059 19105805 1 1 11296060 19105806 46330461 52424413 125000 125000 5321872 2953106 -1404580 -726607 4042292 2351499 150307 0 150307 0 1692142 2157789 1692142 2157789 464331 450459 4460539 13164681 34908 54814 27014 10725 35389818 34170382 26000 26000 43110 38064 40445720 47915125 42137862 50072914 46330461 52424413 125000 2953106 -726607 2351499 0 2368766 -677973 1690793 125000 5321872 -1404580 4042292 Selskabets formål er at drive virksomhed med investering i fast ejendom 0 0 294 402372 483449 462305 43448 71222 527191 935899 -895993 -71369 940732 -280389 -1 0 44738 -351758 14850000 14850000 -5950000 -5950000 8900000 Forudsætninger ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommeneDagsværdien for investeringsejendomme pr. 31. december 2025 er opgjort ved hjælp af en afkastbaseret model, hvor den forventede fremtidige pengestrømme for det kommende år sammen med en afkastgrad danner grundlag for ejendommens dagsværdi. Beregningerne tager udgangspunkt i ejendom­menes budget for det kommende år. Der er i budgettet taget højde for lejeudvikling, tomgang, drifts­omkost­ninger, vedligeholdelse og administration mv. Den budgetterede pengestrøm divideres med den skønnede afkastgrad, hvorved ejendommens dagsværdi fremkommer.Dagsværdien for investeringsejendomme er opgjort ved anvendelse af følgende forudsætninger:Dagsværdien af investeringsejendommene udgør8.900.000Gennemsnitlig afkastprocent11,75%Driftsomkostninger i %8%Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Forventede drifts-, administrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede omkostninger til indretning og større vedligeholdelsesarbejder mv. Følsomhed ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommeneVed markedsværdi vurderingen pr. 31. december 2025 er der anvendt et individuelt fastsat gennemsnitligt afkastkrav, der kan opgøres til 11,75%.Ændringer i skøn over afkastkrav for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen samt værdireguleringen i re­sul­tat­op­gø­rel­sen.Ændringer i-0,5%Basis0,5%DKKDKKDKKAfkastprocent11,2511,7512,25Dagsværdi9.295.5568.900.0008.536.735Ændring i dagsværdi395.5560-363.265(DKK)Værdiregule­ring, resultat­opgørelseDagsværdi31. decemberUnoterede kapitalandele415.3904.894.796 15986096 15986095 0 1 15986096 15986096 2953106 2654327 3696590 1626603 1327824 1327824 5321872 2953106 21307968 18939202 Resterende positivt forskelsbeløb, der indgår i ovenstående regnskabsmæssige værdi10.622.58811.950.412Kapitalandele i dat­ter­virk­som­heder specificeres således:40.000125.00040.000 Stenstrup Hus ApS Frederiksberg 0.80 Dreyer Kliché ApS Herlev 0.6588 Wool2fit ApS Frederiksberg 1.00 Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført under kortfristede gælds­for­plig­tel­ser. Øvrige forpligtelser er indregnet under langfristede gælds­for­plig­tel­ser.Gældsforpligtelserne forfalder efter nedenstående orden:Gæld til realkreditinstitutter2.156.4732.608.248 0 123400 1692142 2034389 1692142 2157789 464331 450459 Pant og sikkerhedsstillelseFølgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter:Investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på8.900.0008.900.000 Andre eventualforpligtelserKoncernens selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv. Det samlede beløb for skyldig selskabsskat i koncernen udgør DKK 0. Koncernens selskaber hæfter endvidere solidarisk for danske kildeskatter i form af udbytteskat, royaltyskat og renteskat. Eventuelle senere korrektioner til selskabsskatter og kildeskatter kan medføre, at koncernens hæftelse udgør et større beløb. Årsrapporten for XANTOR ApS for 2025 er udarbejdet i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­lovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C.Den anvendte regn­skabs­prak­sis er uændret i forhold til sidste år.Årsregnskabet for 2025 er aflagt i DKK. Med henvisning til års­regn­skabs­lovens § 110 udarbejdes der ikke koncernregnskab. Generelt om indregning og målingIndtægter indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i re­sul­tat­op­gø­rel­sen.Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. NettoomsætningVed salg af varer indregnes nettoomsætning, når fordele og risici vedrørende de solgte varer er overgået til køber, nettoomsætningen kan måles pålideligt, og det er sandsynligt, at de økonomiske fordele ved salget vil tilgå selskabet.Serviceydelser indregnes i takt med udførelse af den service, som kontrakten vedrører ved anvendelse af produktionsmetoden, hvorved nettoomsætningen svarer til salgsværdien af årets udførte serviceydelse. Metoden anvendes, når de samlede indtægter og omkostninger på serviceydelsen og færdiggørelsesgraden på balancedagen kan opgøres pålideligt, og det er sandsynligt, at de økonomiske fordele, herunder betalinger, vil tilgå selskabet. Som færdiggørelsesgrad anvendes afholdte omkostninger i forhold til de forventede samlede omkostninger på serviceydelsen.Nettoomsætningen måles til det modtagne vederlag og indregnes eksklusive moms og med fradrag af rabatter i forbindelse med salget. Andre eksterne omkostningerAndre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til lokaler, salg og administration mv. BruttoresultatBruttoresultat opgøres med henvisning til års­regn­skabs­lovens § 32 som et sammendrag af nettoomsætning og andre eksterne omkostninger. Resultat af kapitalandele i dat­ter­virk­som­hederI re­sul­tat­op­gø­rel­sen indregnes den forholdsmæssige andel af resultat for året under posten “Indtægter af kapitalandele i dat­ter­virk­som­heder”. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultatSkat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner.Selskabet er sambeskattet med tilknyttede selskaber. Selskabsskatten fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster. Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg.Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkost­ninger. Kostprisen for egne opførte investeringsejendomme omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen, herunder købsomkostninger og indirekte omkostninger til lønforbrug, materialer, komponenter og underleverandører indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug.Renteomkostninger på lån optaget direkte til finansiering af opførelsen af ejendomme indregnes i kostprisen i opførelsesperioden.Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen.Det er ledelsens vurdering, at der ikke har været vanskeligheder med klassifikationen af ejendommene som investeringsejendomme.Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på uafhængige vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn.Værdiansættelsen tager ikke udgangspunkt i opgørelse fra ekstern valuar.De anvendte skøn er baseret på historiske oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. Der er i noterne givet oplysninger om de anvendte forudsætninger.Afkastbaseret modelDagsværdien for investeringsejendomme pr. 31. december 2025 er for hver enkelt ejendom opgjort ved hjælp af en afkastbaseret model, hvor de forventede fremtidige pengestrømme for det kommende år sammen med en afkastgrad danner grundlag for ejendommens dagsværdi. Beregningerne tager udgangspunkt i ejendom­menes budget for det kommende år. Der er i budgettet taget højde for lejeudvikling, tomgang, drifts­omkost­ninger, vedligeholdelse og administration mv. Den budgetterede pengestrøm divideres med den skønnede afkastgrad, hvorved ejendommens dagsværdi fremkommer. Den herved beregnede værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, såsom likvider, deposita mv., såfremt disse ikke indgår særskilt andet sted i balancen. Nedskrivning af anlægsaktiverDen regnskabsmæssige værdi af immaterielle og materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning.Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. Kapitalandele i dat­ter­virk­som­hederKapitalandele i dat­ter­virk­som­heder indregnes og måles efter den indre værdis metode.I balancen indregnes under posten “Kapitalandele i dat­ter­virk­som­heder” den forholdsmæssige ejerandel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort med udgangspunkt i dagsværdien af de identificer­bare nettoaktiver på anskaffelsestidspunktet med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer eller tab og med tillæg af resterende værdi af eventuelle merværdier og goodwill opgjort på tidspunktet for anskaffelsen af virksomhederne.Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i dat­ter­virk­som­heder henlægges via overskudsdisponeringen til “Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode“ under egenkapitalen. Reserven reduceres med udbytteudlodninger til moderselskabet og reguleres med andre egenkapitalbevægelser i dat­ter­virk­som­hederne.Dattervirksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi indregnes til DKK 0. Hvis moderselskabet har en retslig eller en faktisk forpligtelse til at dække virksomhedens underbalance, indregnes en hensat forpligtelse hertil. Andre værdipapirer og kapitalandeleVærdipapirer og kapitalandele, indregnet under anlægsaktiver, omfatter børsnoterede obligationer og aktier, der måles til dagsværdien på balancedagen. Dagsværdien opgøres på grundlag af den senest noterede salgskurs.Andre kapitalandele måles til dagsværdi i balancen. For kapitalandele, som handles på et aktivt marked, svarer dagsværdien til kursværdien på balancedagen.Andre værdipapirer, som ikke er børsnoterede, måles til dagsværdi baseret på seneste årsregnskab. Tilgodehavender måles i balancen til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket normalt udgør nominel værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Udskudte skatteaktiver og -forpligtelserUdskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabs­mæssig og skatte­mæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen.Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed.Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen eller i egenkapitalen, når den udskudte skat vedrører poster, der er indregnet i egenkapitalen. Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelserAktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen under finansielle poster. Lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen som en renteomkostning over låneperioden.Prioritetsgæld er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantværdi på lånoptagelsestidspunktet reguleret med en over afdragstiden foretaget afskrivning af lånets kursregulering på optagelsestidspunktet.Øvrige gælds­for­plig­tel­ser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi.