28678088 2025-01-01 2025-12-31 28678088 2025-01-01 2025-12-31 0 28678088 2025-01-01 2025-12-31 0 28678088 2024-01-01 2024-12-31 28678088 2025-12-31 28678088 2024-12-31 iso4217:DKK xbrli:pure Regnskabsklasse B Årsrapport 25172795 DANSK REVISION SKIVE REGISTRERET REVISIONSANPARTSSELSKAB Resenvej 79 7800 Skive xWizard version 1.1.1536.0, by EasyX Aps. www.easyx.eu 2024-01-01 2024-12-31 Den uafhængige revisors erklæring om udvidet gennemgang Grundlag for konklusion Konklusion 28678088 2025-01-01 2025-12-31 2026-06-08 Bjarne Vandsø Madsen Vandsø ApS Vestergade 1, 2. sal th. 7800 Skive Skive 28678088 Bjarne Vandsø Madsen Pengeinstitut Frederiksgade 6 7800 Skive Dansk Revision Skive Registreret revisionsanpartsselskab Resenvej 79 7800 Skive Ledelsespåtegning   Direktionen har i dag behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar 2025 - 31. december 2025 for Vandsø   ApS.   Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.   Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle   stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2025 - 31.   december 2025.   Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen om-   handler.   Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. 2026-06-02 Bjarne Vandsø Madsen Den uafhængige revisors erklæring om udvidet gennemgang af årsregnskabet Til kapitalejeren i Vandsø ApS Konklusion   Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for Vandsø ApS for regnskabsåret 1. januar 2025 - 31. de-   cember 2025, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regn-   skabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.   Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets   aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn-   skabsåret 1. januar 2025 - 31. december 2025 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.   Grundlag for konklusion   Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for   små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbej-   des efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Re-   visors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse   med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske ad-   færd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige   etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er til-   strækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.   Ledelsens ansvar for årsregnskabet   Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse   med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nød-   vendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller   fejl.   Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften;   at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grund-   lag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, ind-   stille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.   Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet   Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlin-   ger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører   specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion.   En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er   hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger   samt vurdering af det opnåede bevis.   Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker   derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet.   Udtalelse om ledelsesberetningen   Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.   Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion   med sikkerhed om ledelsesberetningen.   I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og   i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentlig inkonsistent med årsregnskabet eller vores vi-   den opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.   Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til   årsregnskabsloven.   Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med års-   regnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejl-   information i ledelsesberetningen.   Skive 2026-06-02 25172795 Peter Rudbeck Jørgensen Registreret revisor mne16702 Ledelsesberetning Virksomhedens væsentligste aktiviteter   Virksomhedens væsentligste aktiviteter har i lighed med tidligere år været udlejning af og investering i ejen-   domme.   Ejendommene er beliggende i Skive og udlejes til erhvervs- og boligformål.   Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold   Selskabet har fortsat sine normale driftsaktiviteter. Der har ikke været enkeltstående begivenheder i regnskabs-   året, som er af så væsentlig karakter, at det kræver omtale i ledelsesberetningen.   Årets udvikling og resultat anses for tilfredsstillende. Hændelser efter regnskabsårets afslutning   Der er ikke indtruffet begivenheder efter regnskabsårets afslutning, som vil påvirke vurderingen af selskabets   forhold væsentligt.   3639455 3911000 397807 10563373 22660 1060000 678000 3000 13782360 3526000 5315 1830728 11956948 6000 2681000 850000 2634863 188000 9322085 662000 485000 8837085 9322085 0 662000 662000 71100000 74229 60400000 33000 71174229 60433000 6015 0 6015 0 71180244 60433000 254368 0 182000 417000 45000 13029 293953 561350 94000 738000 163088 724439 91000 829000 71904682 61262000 126000 18613023 18739023 126000 9776000 9902000 3475000 1007000 3475000 1007000 45817525 436836 46720000 447000 46254361 47167000 844633 106051 736000 259000 1753592 149930 1567000 0 158075 519000 257154 106000 3436298 3186000 49690659 71904682 50353000 61262000 Egenkapitalopgørelse   Egenkapital   Virksom-   Overført   Foreslået   I alt   hedskapi-   resultat   udbytte   tal   1.000 DKK   1.000 DKK   1.000 DKK   1.000 DKK   Perioden 1. januar - 31. december   Saldo primo   126   9.776   0 9.902   Ekstraordinært udbytte   0 -485   485   0 Udbetalt udbytte   0 0 -485   -485   Årets resultat   0 9.322   0 9.322   Egenkapital ultimo   126   18.613   0 18.739   2025   2024   Noter   DKK   1.000 DKK   1 Personaleomkostninger   Løn og gager   249.902   943   Pensioner   86.207   24   Andre omkostninger til social sikring   23.224   36   Øvrige personaleomkostninger   38.474   56   Personaleomkostninger i alt   397.807   1.060   Selskabet har i regnskabsåret haft gennemsnitligt 2 beskæftigede (sidste år 3). 2 2 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme   Dagsværdiregulering ejendomme   10.563.373   678   Dagsværdiregulering af investeringsejendomme i alt   10.563.373   678   3 Finansielle indtægter   Renteindtægter, tilknyttede virksomheder   3.724   3 Andre finansielle indtægter   1.592   3 Finansielle indtægter i alt   5.315   6 4 Skat af årets resultat   Skat af årets resultat   166.863   0 Regulering af udskudt skat   2.468.000   188   Skat af årets resultat i alt   2.634.863   188   2025   2024   Noter   DKK   1.000 DKK   6 Virksomhedskapital   Virksomhedskapital, primo   126.000   126   Virksomhedskapital i alt   126.000   126   Virksomhedskapitalen er sammensat af anparter á DKK 1.000 eller multipla heraf.   De væsentligste ikke observerbare input ved opgørelsen af dagsværdien er:   2025   2024   Årlig leje pr. kvadratmeter, bolig   600-1.400   650-1.000   Udlejningsprocent, bolig   95   97   Afkastkrav i %, bolig   6,00-6,75   6,75-7,50   Årlig leje pr. kvadratmeter, erhverv   200-600   200-600   Udlejningsprocent, erhverv   80   75   Afkastkrav i %, erhverv   8,00   8,00   Beliggenhed   God   God   Anvendt ekstern vurdering   Nej   Nej   Pris pr. m2   10.783   9.181   5 Investeringsejendomme   Årets dagsværdiregulering indregnet i resultatopgørelsen   10.563.373   678   Investeringsejendomme i alt   71.100.000   60.400   Investeringsejendomme består af 18 udlejningsejendomme beliggende i Skive, som blev anskaffet i   årene 2005-2018. Ejendommene er fuldt udlejede. Ejendommene værdiansættes årligt ud fra en nor-   malindtjeningsbaseret model på basis af den forventede fremtidige normalindtjening.   Den anvendte værdiansættelsesmodel er uændret i forhold til tidligere år.   7 Langfristede gældsforpligtelser   Andel af gældsforpligtelser der forfalder efter 5 år   42.824.205   43.908   2025   2024   Noter   DKK   1.000 DKK   9 Eventualforpligtelser   Selskabet hæfter solidarisk med moderselskabet Vandsø Skive Holding ApS for danske selskabsskatter   og kildeskatter på udbytte og royalties inden for sambeskatningskredsen.   * 0,50% i nedadgående retning betyder en påvirkning på dagsværdien på DKK 4,5 mio. i opadgående   retning.   8 Usikkerhed ved indregning og måling   Ledelsen har foretaget vurdering af selskabets ejendomme under hensyntagen til beliggenhed, vedli-   geholdelsesstand, lejeaftaler og renteniveau. Som følge af den generelle økonomiske situation i sam-   fundet og ejendomsbranchen inden for handel med investeringsejendomme er der væsentlig usikker-   hed forbundet med værdiansættelse af ejendommene til markedsværdi.   Følsomhed ved ændringer i afkastkravet viser effekten på dagsværdien, egenkapitalen og dagsværdi   pr. m2 ved ændring i afkastprocenten i intervaller af hhv. +/- 0,50 procentpoint:   * 0,50% i opadgående retning betyder en påvirkning på dagsværdien på DKK 3,9 mio. i nedadgående   retning.   10   Pantsætninger og sikkerhedsstillelser   Til sikkerhed for mellemværende med kreditinstitutter er der tinglyst pantebreve i ejendommene   med nom. TDKK 63.363.   Ejendommene er i årsrapporten indregnet med TDKK 71.100   Anvendt regnskabspraksis Generelt   Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B.   Herudover har selskabet valgt at følge visse bestemmelser fra overliggende regnskabsklasser.   Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.   Generelt om indregning og måling   Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og   aktivets værdi kan måles pålideligt.   Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske ressourcer vil fragå selskabet,   og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.   Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som   beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.   Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv   rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag   samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb.   Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflæg-   ges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.   Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af   finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes om-   kostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte for-   pligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været   indregnet i resultatopgørelsen.   Resultatopgørelsen Nettoomsætning   Nettoomsætningen indregnes i resultatopgørelsen, såfremt levering og risikoovergang til køber har fundet sted   inden regnskabsårets udgang. Nettoomsætning indregnes excl. moms og med fradrag af rabatter i forbindelse   med salget.   Bruttofortjeneste   Nettoomsætningen fratrukket omkostninger til råvarer og hjælpematerialer, andre eksterne omkostninger og   tillagt andre driftsindtægter, er sammendraget i posten "Bruttofortjeneste".   Andre eksterne omkostninger   Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg, reklame, administration, lokaler, tab   på debitorer, operationelle leasingomkostninger mv.   Leasingkontrakter   Leasingydelser på kontrakter og øvrige lejeaftaler indregnes i resultatopgørelsen over kontrakternes løbetid.   Virksomhedens samlede forpligtelser vedrørende leasing- og lejeaftaler oplyses under kontraktlige forpligtelser   og eventualposter.   Personaleomkostninger   Personaleomkostninger omfatter løn og gage samt sociale omkostninger, pensioner mv. til selskabets personale.   Finansielle indtægter og omkostninger   Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, finansielle omkostninger ved finansiel leasing, re-   aliserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed va-   luta, amortisering af lån samt tillæg og godtgørelse vedrørende acontoskatteordningen mv.   Skat af årets resultat   Årets skat, som består af årets aktuelle skat og årets forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen   med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til   posteringer direkte på egenkapitalen.   Selskabet er omfattet af de danske regler om obligatorisk sambeskatning af moderselskabet og de danske dat-   tervirksomheder.   Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede   virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skat-   temæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud (fuld   fordeling).   Balancen Materielle anlægsaktiver   Materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Der foretages lineære   afskrivninger baseret på en vurdering af de enkelte aktivers forventede brugstider og restværdi.   Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Kostprisen omfat-   ter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar   til at blive taget i brug.   Afskrivningsperioden og restværdien fastsættes på anskaffelsestidspunktet og revurderes årligt. Overstiger rest-   værdien aktivets regnskabsmæssige værdi, ophører afskrivning. Ved ændring i afskrivningsperioden eller rest-   værdien indregnes virkningen for afskrivninger fremadrettet som en ændring i regnskabsmæssigt skøn.   Der indgår forventede brugstider og restværdier som følger:   Brugstid   Restværdi   Andre anlæg, driftsmateriel og inventar   3-5 år   0-20 %   Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med   fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indreg-   nes i resultatopgørelsen under andre driftsindtægter eller andre driftsomkostninger.   Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter købspris og eventuelle direkte til-   knyttede omkostninger.   Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der repræsenterer det beløb, som den enkelte ejen-   dom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved an-   vendelse af en forenklet afkastbaseret model, ”normal-indtjeningsmodellen”, hvor ejendomsværdien tager ud-   gangspunkt i et beregnet normalafkast, som er kapitaliseret med en kapitaliseringsfaktor. Den beregnede værdi   er korrigeret for udskudt vedligeholdelse og tomgangsleje mv.   De forventede fremtidige pengestrømme tager udgangspunkt i den budgetterede nettoindtjening for det kom-   mende år, der tilpasses til en forventet normalindtjening. Der foretages reguleringer for forhold, som ikke afspej-   les i normalindtjeningen, eksempelvis større renoveringsarbejder, forventet tomgang etc.   Ved beregningen af kapitalværdien anvendes et afkastkrav, som fastsættes for de enkelte ejendomme på grund-   lag af gældende markedsforhold på balancedagen for den pågældende ejendomstype, ejendommenes beliggen-   hed, kundernes bonitet etc., således at afkastkravet vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsva-   rende ejendomme. Afkastkravet fastsættes ejendom for ejendom.   Årets dagsværdiregulering foretages over resultatopgørelse.   Alle omkostninger der kan henføres til de enkelte ejendommes drift - med undtagelse af omkostninger ved   ejendommenes administration – er vist i resultatopgørelsen og indgår i ejendommenes drift.   Finansielle anlægsaktiver   Deposita måles til kostpris.   Tilgodehavender   Tilgodehavender måles i balancen til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien   reduceres med nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab efter en vurdering af de enkelte tilgodehaven-   der.   Periodeafgrænsningsposter   Periodeafgrænsningsposter, som er indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efter-   følgende regnskabsår.   Likvide beholdninger   Omfatter likvide beholdninger.   Gældsforpligtelser   Finansielle forpligtelser indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transak-   tionsomkostninger. I de efterfølgende perioder måles finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til   den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den   nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden.   Prioritetsgæld måles til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån sva-   rer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantværdi på låneoptagelsestids-   punktet reguleret med en over afdragstiden foretaget afskrivning af lånets kursregulering på optagelsestidspunk-   tet.   Gæld i øvrigt er målt til amortiseret kostpris svarende til nominel værdi.   Skyldig skat og udskudt skat   Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat måles i balancen som beregnet skat af årets skatte-   pligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.   Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæs-   sig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skat-   tesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som ak-   tuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.