40359141 2025-01-01 2025-12-31 40359141 2025-01-01 2025-12-31 0 40359141 2025-01-01 2025-12-31 0 40359141 2025-01-01 2025-12-31 gsd:RegisteredReportingPeriodDeviatingFromReportedReportingPeriodDueArbitraryDatesMember 40359141 2024-01-01 2024-12-31 40359141 2025-12-31 40359141 2024-12-31 40359141 2024-01-01 fsa:ContributedCapitalMember 40359141 2024-01-01 fsa:RetainedEarningsMember 40359141 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 40359141 2025-01-01 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 40359141 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 40359141 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember xbrli:pure iso4217:DKK true 40359141 3C Cortex 1 ApS Østre Stationsvej 1 5000 Odense C Den uafhængige revisors erklæring Konklusion Grundlag for konklusion Årsrapport Regnskabsklasse B 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 true 0 3C Cortex 1 ApS Østre Stationsvej 1-5 5000 Odense C 40359141 2026-06-30 Mette Marie Pihl Overgaard Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01-01-2025 - 31-12-2025 for 3C Cortex 1 ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31-12-2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01-01-2025 - 31-12-2025. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Odense C 2026-02-27 Niels Thorborg Adm. direktør Til kapitalejerne i 3C Cortex 1 ApS KonklusionVi har revideret årsregnskabet for 3C Cortex 1 ApS for regnskabsåret 01-01-2025 - 31-12-2025, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31-12-2025, samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01-01-2025 - 31-12-2025 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet". Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabetLedelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabetVores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet.Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:*Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.*Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.*Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.*Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.*Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningenLedelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Odense C 2026-02-27 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33963556 Heino Hyllested Tholsgaard Statsautoriseret revisor mne34511 3C Cortex 1 ApS Østre Stationsvej 1-5 5000 Odense C 40359141 2025-01-01 2025-12-31 Niels Thorborg, Adm. direktør Tværkajen 5 5000 Odense C Selskabets væsentligste aktiviteterSelskabets væsentligste aktiviteter består i at eje og udleje ejendomme. Usikkerhed ved indregning eller målingSelskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi. Dagsværdien opgøres for de enkelte ejendomme påbaggrund af en række forudsætninger, herunder den enkelte ejendoms budgetterede markedskonformnettoindtjening samt fastsatte afkastkrav, jf. omtalen heraf i beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis.Afkastkravene er fastsat, så de vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. Derhenvises for yderligere til note 3 i årsregnskabet. Begivenheder efter regnskabsårets afslutningDer er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Årsrapporten for 3C Cortex 1 ApS for 2025 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Generelt om indregning og målingRegnskabet er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip.Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af afdrag og tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostprisen og det nominelle beløb. Herved fordeles kurstab og -gevinst over løbetiden. Ved indregning og måling tages hensyn til gevinster, tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Resultatopgørelsen Bruttofortjeneste og -tabMed henvisning til årsregnskabslovens § 32 er visse indtægter og omkostninger sammendraget i regnskabsposten bruttofortjeneste.Bruttofortjenesten består af en sammentrækning af regnskabsposterne lejeindtægter og andre eksterne omkostninger. NettoomsætningNettoomsætning består af lejeindtægter der omfatter årets fakturerede salg i henhold til indgåede lejekontrakter. Andre eksterne omkostningerAndre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontoromkostninger mv. Finansielle indtægter og omkostningerFinansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende gæld. Skat af årets resultatSkat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat med fradrag af den del af årets skat, der vedrører egenkapitalbevægelser. Aktuel og udskudt skat vedrørende egenkapitalbevægelser indregnes direkte i egenkapitalen.Selskabet er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning af moderselskabet og de danske datterselskaber.Den danske selskabsskat fordeles mellem overskuds- og underskudsgivende danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst. Virksomheder med skattemæssige underskud modtager sambeskatningsbidrag fra virksomheder, som har kunnet anvende det aktuelle underskud (fuld fordeling). Balancen InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme omfatter investering i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris med tillæg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen. Renter og øvrige låneomkostninger i opførelsesperioden indregnes i kostprisen. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdien. Ejendommens dagsværdi revurderes årligt på baggrund af den afkastbaserede værdiansættelsesmodel. Dagsværdien beregnes ud fra nettoforrentningen for bolig -og erhvervsejendomme inden for det geografiske område, hvor ejendommene er beliggende. Nettoforrentningen beregnes under hensyntagen til markedskonforme lejekontrakter, ejendommens vedligeholdelsestilstand samt budgetterne for det kommende år. Nettoforrentningen beregnes som de samlede husleje indtægter med fradrag af direkte omkostninger i form af ejendomsskatter, forsikringer og vedligeholdelse samt administration, som pålignes investeringsejendomme divideret med investeringsejendommenes regnskabsmæssige værdi med fradrag af deposita. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten 'Værdiregulering af investeringsejendomme'. Som følge af målingen til dagsværdi foretages der ikke afskrivninger på investeringsejendomme. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. LikviderLikvider omfatter likvide beholdninger. Udskudt skatUdskudt skat og årets regulering heraf opgøres som skatten af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet eller afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser i virksomheder inden for samme juridiske skatteenhed og jurisdiktion.Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. Aktuelle skatteforpligtelserAktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets forventede skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. GældsforpligtelserFinansielle gældsforpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden.Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. 5757752 5952928 12622255 510483 474870 616281 969 10660 1906713 1886398 16949133 5203954 3814511 1214125 13134622 3989829 -13134622 -3989829 157775974 145153719 157775974 145153719 157775974 145153719 231269 166105 46691218 28246688 46922487 28412793 393942 83009 47316429 28495802 205092403 173649521 50000 50000 26533420 26533420 61719935 48585313 88303355 75168733 11734226 8957330 11734226 8957330 101214398 85832559 101214398 85832559 919752 500567 47845 42589 951913 1032564 1571447 1701679 349467 413500 3840424 3690899 105054822 89523458 205092403 173649521 50000 26533420 48585313 0 0 13134622 50000 26533420 61719935 20252024kr.kr.1. Finansielle omkostningerFinansielle omkostninger, der hidrører fra tilknyttede virksomheder433.524435.975Andre finansielle omkostninger1.473.1891.450.4231.906.7131.886.398 3. InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme anvendes til bolig og erhverv hvor bolig er bortset fra normal tomgang, fuldt udlejet, og erhverv er fuld udlejet. Investeringsejendomme er beliggende i Odense og har et erhvervsareal på 1.020 m2 og et boligareal på 3.845 m2.Dagsværdi 31.12.2025 udgør i alt 157.775.974 kr. Heraf udgør erhvervsdelen 37.216.556 kr. og boligdelen 120.559.418 kr. Dagsværdireguleringen for 2025 udgør i alt 12.622.255 kr. Heraf udgør erhversdelen -1.030.386 kr. og boligdelen 13.652.641 kr.Afkastet for selskabets investeringsejendom udgør for erhvervsdelen 5,0 % pr. 31.12.2025 (4,8 % pr. 31.12.2024) og for boligdelen 4,1 % pr. 31.12.2025 (4,3 % pr. 31.12.2024). Ved værdiansættelsen er der taget udgangspunkt i den normaliserede markedsconforme afkastsgrundlag på 6,7 mio. kr. Selskabets ledelse har anvendt niveau 3 i dagsværdihierarkiet til fastsættelse af dagsværdien. En ændring af afkastkravet med 0,5 % point vil ændre den samlede dagsværdi med henholdsvis -16,3 mio. kr. og 20,6 mio. kr. Der har ikke været anvendt ekstern vurderingsmand ved fastsættelse af dagsværdien 4. Langfristede gældsforpligtelserForfaldForfaldForfaldefter 1 årindenfor 1 årefter 5 årkr.kr.kr.Gæld til realkreditinstitutter101.214.398919.75293.527.214101.214.398919.75293.527.214 5. EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med 3C Holding ApS som administrationsselskab og hæfter solidarisk med de øvrige sambeskattede selskaber for den samlede selskabsskat og eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalities og udbytter for de sambeskattede selskaber.Selskabet kautionerer for moderselskabets engagement med pengeinstitut. Gælden udgør pr. 31.12.2025 i alt 4.661 t.kr. 6. Sikkerhedsstillelser og pantsætningerPrioritetsgæld er sikret ved pant i ejendomme. Regnskabsmæssig værdi af pantsatte ejendomme pr. 31.12.2025 udgør 157.776 t.kr. 7. EjerskabKoncernforholdRegnskabet for 3C Cortex 1 ApS indgår i koncernregnskabet for 3C Groups A/S, Østre Stationsvej 1-5, 5000 Odense C og 3C Holding ApS, Langelinie 187, 5230 Odense M. 8. Antal ansatte20252024kr.kr.Gennemsnitligt antal ansatte00