BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabPapirfabrikken 34DK-8600 Silkeborg20222670Årsrapport2022-07-06Niels RømerNN Ejendomme Nyborg ApSHolmen 55800 NyborgErklæring om udvidet gennemgang337513892011-05-30Nyborg2021-01-012021-12-312020-01-012020-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabPapirfabrikken348600SilkeborgNordeaSct. Clemens Torv2-68000Aarhus CSkov AdvokaterHavneparken47100VejleNyborg2022-07-06Niels RømerKonklusionGrundlag for konklusionSilkeborg2022-07-06BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Jesper Dahl JepsenAnders Damgaard LundeErklæring om udvidet gennemgangStatsautoriseret revisorStatsautoriseret revisormne32064mne46586376242613562002806242376594830070201918311872113873211441330603421001868343490231230344916581106675932442022366903244202236690868348871803878000008200000088668348828718038866834882871803962628333970901627733962628496744215784471696639120942388008908800008000051191391874937519913919549373050038194500230500381945002491420044985988474933674933849891340506092222300000223000005767596248243719267799025489022906854522551456553074491014444733155003306890633499747829602468410896991209423880089088000018749373244202800005119139746933060397201144133060294432224431312656964391234210018683435530744910111050361765816581106675915715437695566927716996993018487127792559969974002806240980364005044331048300700987440186834887800000Ejendomme med primært erhvervslejemålEjendomme med primært boliglejemål1690000070900000-151395563440254074933811Regnskabsklasse BtruetrueDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 for NN Ejendomme Nyborg ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejeren i NN Ejendomme Nyborg ApS Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for NN Ejendomme Nyborg ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Grundlag for konklusion Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter består i udlejning af investeringsejendomme. Usikkerhed ved indregning og måling Investeringsejendomme måles til dagsværdi. Ejendommenes dagsværdi er fastlagt på baggrund af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning lejeindtægter, markedsrenten ændrer sig i forhold til de anvendte forudsætninger og en investors afkastkrav ændres eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenens værdi tilsvarende ændre sig. Målingen er forbundet med væsentlige regnskabsmæssige skøn, og en ændring i afkastkravet på +/- 0,5%-point vil medføre en positiv/negativ værdiregulering på henholdvis ca. 9,9 mio. kr. og ca. 12,9 mio. kr. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Selskabskapital Overført resultat I alt Egenkapital 1. januar 2021 80.000 1.874.937 1.954.937 Forslag til resultatdisponering 3.244.202 3.244.202 Egenkapital 31. december 2021 80.000 5.119.139 5.199.139 Særlige poster 1 Selskabet har i regnskabsåret modtaget tilskud fra en lejer til delvis dækning af istandsættelsesomkostninger for samet 1.350 tkr. Dette tilskud er indregnet under bruttofortjeneste i resultatopgørelsen, som andre driftsindtægter. 2021 2020 kr. kr. Andre finansielle indtægter 2 Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 7.469 33.060 172.110 Finansielle indtægter i øvrigt 3.972 0 11.441 33.060 Andre finansielle omkostninger 3 Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 294.432 224.431 173.107 Finansielle omkostninger i øvrigt 3.126.569 643.912 3.421.001 868.343 Skat af årets resultat 4 Beregnet skat af årets skattepligtige indkomst 553.074 49.101 Regulering af udskudt skat 1.105.036 17.658 1.658.110 66.759 Materielle anlægsaktiver 5 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2021 1.571.543 76.955.669 Tilgang 277.169 969.930 Kostpris 31. december 2021 1.848.712 77.925.599 Af- og nedskrivninger 1. januar 2021 699.740 0 Årets afskrivninger 280.624 0 Af- og nedskrivninger 31. december 2021 980.364 0 Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2021 0 5.044.331 Årets værdireguleringer 0 4.830.070 Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2021 0 9.874.401 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021 868.348 87.800.000 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb: Ejendomme med primært erhvervslejemål Ejendomme med primært boliglejemål Dagsværdi 31. december 2021 16.900.000 70.900.000 Årets værdiregulering i resultatopgørelsen -1.513.955 6.344.025 Dagsværdi for investeringsejendomme Investeringsejendomme består af 3 udlejningsejendomme, hvoraf ejendommen beliggende i København V indeholder både beboelseslejligheder, ferielejligheder og erhvervslejemål. De 2 ejendomme beliggende i Nyborg inderholder alene erhvervslejemål til kontor. Investeringsejendommenes dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Det gennemsnitlige forventede årlige driftsafkast på ejendommen beliggende i København V vurderes at udgøre 2.479 tkr., hvilket bygger på en gennemsnitlig årlig husleje på 3.305 tkr., gennemsnitlige årlige driftsomkostninger inkl. vedligeholdelse på 826 tkr. samt en udlejningsprocent på 98-100 %. Det gennemsnitlige forventede årlige driftsafkast på de 2 ejendomme beliggende i Nyborg vurderes til sammen at udgøre 1.311 tkr., hvilket bygger på en gennemsnitlig årlig husleje på 1.436 tkr., gennemsnitlige årlige driftsomkostninger inkl. vedligeholdelse på 125 tkr. samt en udlejningsprocent på 98-100 %. Ved beregningen er anvendt et afkast på 3,5% på ejendommen i København V og 7,75% på ejendommene i Nyborg, som er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommens beliggenhed mv. Afkastkravet på 3,5% og 7,75% svarer til det forventede generelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme i de respektive områder. Se endvidere noten "Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling". Langfristede gældsforpligtelser 6 31/12 2021 Afdrag Restgæld 31/12 2020 gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 51.442.004 2.300.000 40.000.000 52.089.884 531.100 531.100.01 Anden gæld 749.336 0 749.338 749.338 535.600 535.600.01 52.191.340 2.300.000 40.749.338 52.839.222 Hæftelse i sambeskatningen Selskabet hæfter solidarisk sammen med moderselskabet og de øvrige selskaber i den sambeskattede koncern for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for eventuelle kildeskatter såsom udbytteskat mv. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for NN Holding ApS, der er administrationsselskab for sambeskatningen. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 8 Til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter 51.442 tkr., er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2021 udgør 87.800 tkr. Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling 9 Investeringsejendomme måles til dagsværdi. Ejendommenes dagsværdi er fastlagt på baggrund af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning lejeindtægter, markedsrenten ændrer sig i forhold til de anvendte forudsætninger og en investors afkastkrav ændres eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenens værdi tilsvarende ændre sig. Målingen er forbundet med væsentlige regnskabsmæssige skøn, og en ændring i afkastkravet på +/- 0,5%-point vil medføre en positiv/negativ værdiregulering på henholdvis ca. 9,9 mio. kr. og ca. 12,9 mio. kr. 2021 2020 Medarbejderforhold 10 Antal personer beskæftiget i gennemsnit: 1 1 Årsrapporten for NN Ejendomme Nyborg ApS for 2021 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true true Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Nettoomsætning Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til selskabets aktiviteter, herunder fortjeneste ved salg af immaterielle- og materielle anlægsaktiver. Vareforbrug Vareforbrug omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets nettoomsætning. Herunder indgår direkte og indirekte omkostninger til råvarer og hjælpematerialer. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer, leasingomkostninger mv. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af den skønnede restværdi efter afsluttet brugstid. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider og restværdi: Brugstid Restværdi Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 5-10 år 0 % Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Ejendomme under opførelse måles til kostpris. Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Værdiforringelse af anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Genindvindingsværdi er den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Skyldig og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under henholdsvis omsætningsaktiver og gæld. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Amortiseret kostpris for kortfristede gældsforpligtelser svarer normalt til nominel værdi. 337513892021-12-31337513892020-12-31337513892021-01-012021-12-31337513892020-01-012020-12-31337513892021-01-012021-12-31g:RetainedEarningsMember337513892020-01-012020-12-31g:RetainedEarningsMember337513892021-01-01g:ContributedCapitalMember337513892021-12-31g:ContributedCapitalMember337513892021-01-012021-12-31g:RetainedEarningsMember337513892021-01-01g:RetainedEarningsMember337513892021-12-31g:RetainedEarningsMember337513892021-01-012021-12-311337513892021-01-012021-12-31g:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember337513892021-01-01g:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember337513892021-12-31g:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember337513892021-01-012021-12-31g:InvestmentPropertyMember337513892021-01-01g:InvestmentPropertyMember337513892021-12-31g:InvestmentPropertyMember337513892021-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1337513892021-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 2337513892021-01-012021-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1337513892021-01-012021-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 2337513892021-01-012021-12-311337513892021-01-012021-12-312xbrli:pureiso4217:DKK