KPMG Statsautoriseret RevisionspartnerselskabKPMG Huset Værkmestergade 258000 Aarhus C30700228ÅrsrapportRegnskabsklasse BRevisionspåtegning2013-01-012013-12-312014-05-30Dan Ringsted Jacobsen2014-05-30F.F.S. ApSÅbovej 45127956371989-01-01Aarhus Michel Peter Buschadm. direktørKPMG Statsautoriseret RevisionspartnerselskabKPMG Huset Værkmestergade258000Aarhus CViby J2014-05-30Aarhus2014-05-30KPMGHenrik Pungvig Jensenstatsaut. revisor324791838202330-6706-2876234-8302433716842983284-333117-296897-11250-1125027317267513793281-1446110-1799928-1418700875490355676-219548-1063024655942-106302465594262461606624284201125022500624728566245092062472856624509202129783458631411951411951463054334825004789205405902742501068923282629739246337420212500012500066479417278187897941852818411103344667094111033446670950782055516997611778875169416758106661239753141996540063253502624495018982817023263306263306230494961895555493110130483505807309757054675629739246337420232660829292065093977932818470880000136140217199280188242-355676323070-10014396637133750331860439995573375018462049011250112502250062461606112501250001727818-1063024125000664794Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 for F.F.S. ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013. Det er endvidere min opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejerne i F.F.S. ApSPåtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for F.F.S. ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013. Årsregnskabet omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for selskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Uden at det har påvirket vores konklusion henleder vi opmærksomheden på note 1 i regnskabet, som beskriver den usikkerhed, der er forbundet med værdiansættelse af selskabets ejendomme. Vi henleder endvidere på note 1, som beskriver årets resultat og likviditet Uden at modificere vores konklusion henleder vi opmærksomheden på note 1 i regnskabet, hvoraf fremgår, at selskabet har haft tab på 1.063 tkr. i regnskabsåret, der sluttede 31. december 2013. Disse forhold sammen med de øvrige nævnte forhold indikerer, at der er væsentlig usikkerhed, der kan rejse betydelig tvivl om selskabets mulighed for at fortsætte driften. Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.Selskabets aktiviteter består af udlejning af fast ejendom, herunder køb, udvikling og salg af ejendomme.Som følge af den økonomiske udvikling har der gennem de seneste år været meget få handler med ejendomme. Endvidere har en del ejendomshandler ikke været handler mellem en reel køber og sælger, men været gennemført fra nødlidende selskaber m.m. Med baggrund i ovenstående forhold kan det være vanskeligt at fastsætte en markedsværdi af selskabets ejendomme, der afspejler andre tilsvarende handler. Selskabets ejendomme er købt i indeværende regnskabsår, og der er ikke foretaget en værdiregulering af selskabets ejendomme. Det er ledelsens vurdering, at der kan være usikkerhed med den foretagne værdiansættelse af selskabets ejendomme, men at den under de givne markedsforhold er forsvarlig. Selskabet har i 2013 realiseret et underskud på 1.063 tkr. Selskabets egenkapital udgør pr. 31. december 2013, 4.111 tkr. Årsrapporten for F.F.S. ApS for 2013 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når de er sandsynlige og kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til gevinster, tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amor-tiseret kostpris. Endvidere indregnes omkostninger, der er afholdt for at opnå årets ind-tjening, her under afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgø relsen.Nettoomsætningen omfatter huslejeindtægter m.v., der indregnes i resultatopgørelsen efter faktureringskriteriet.Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen m.v. Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til bevægelser direkte i egenkapitalen. Den andel af skatten, der indregnes i resultatopgørelsen, som knytter sig til årets ekstraordinære resultat, henføres hertil, mens den resterende del henføres til årets ordinære resultat.Investeringsejendomme værdiansættes ejendom for ejendom til en skønnet dagsværdi. Dagsværdien opgøres ved beregning af ejendommenes forventede fremtidige afkast ved anvendelse af en afkastbaseret model (normalindtjeningsmodel) eller vurdering fra ekstern mægler. Dagsværdien for investeringsejendomme, der indgår i selskabets ejendomsportefølje på regnskabsaflæggelsestidspunktet, fastsættes uden reduktion for forventede fremtidige salgs- eller afhændelsesomkostninger. Værdireguleringer føres via resultatopgørelsen. Som en konsekvens af selskabets praksis med værdiansættelse af ejendomme til dagsværdi foretages der ikke regnskabsmæssige afskrivninger herpå. Ejendommene antages endvidere ikke at være udsat for værdiforringelse som følge af løbende vedligeholdelse.Driftsmateriel måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Der foretages lineære afskrivninger, baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Driftsmateriel 3-5 år. Materielle anlægsaktiver nedskrives til genindvindingsværdien, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Der foretages årligt nedskrivningstest af hver enkelt aktiv henholdsvis grupper af aktiver. Fortjeneste og tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mel lem salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgs tidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under afskrivninger.De med investeringsejendomme forbundne finansielle forpligtelser måles til dagsværdi. Øvrige finansielle gældsforpligtelser indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder indregnes de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Regnskabsmæssige skøn Ved regnskabsaflæggelsen anvendes der skøn og vurderinger, som påvirker størrelsen af aktiver og forpligtelser og dermed resultatet i indeværende og kommende år. De væsent-ligste skøn og vurderinger vedrører fastsættelse af afkastprocent og dagsværdi på ejen-domme.Selskabsskat og udskudt skat Efter sambeskatningsreglerne afvikles datterselskabernes hæftelse over for skattemyndig-hederne for egne selskabsskatter i takt med betaling af sambeskatningsbidrag til administra tionsselskabet. Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under mellem-værende med tilknyttede virksomheder. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes under aktiver med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatte forpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat.Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdi forringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau.Værdiansættelse af selskabets ejendomme Som følge af den økonomiske udvikling har der gennem de seneste år været meget få handler med ejendomme. Endvidere har en del ejendomshandler ikke været handler mellem en reel køber og sælger, men været gennemført fra nødlidende selskaber m.m. Med baggrund i ovenstående forhold kan det være vanskeligt at fastsætte en markedsværdi af selskabets ejendomme, der afspejler andre tilsvarende handler. Der er ikke foretaget værdi regulering af selskabets ejendomme, der er bogført til kostpris. Det er ledelsens vurdering, at der kan være usikkerhed med den foretagne værdiansættelse af selskabets ejendomme, men at den under de givne markedsforhold er forsvarlig. Årets resultat, kapitalforhold og likviditet Selskabet har i 2013 realiseret et underskud på 1.063 tkr. Selskabets egenkapital udgør pr. 31. december 2013, 4.111 tkr. Selskabet har haft et tab på 1.063 tkr. i regnskabsåret, der sluttede 31. december 2013. Disse forhold sammen med de øvrige nævnte forhold indikerer, at der er væsentlig usikkerhed, der kan rejse betydelig tvivl om selskabets mulighed for at fortsætte driften.Oplysning om Langfristede gældsforpligtelser Af prioritetsgæld forfalder 950 tkr. indenfor 1 år, og 46.027 tkr. forfalder senere end 5 år efter balancedagen. Lånene er variabelt forrentede.Eventualforpligtelser I selskabets ejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi udgør 62.462 tkr. pr. 31. december 2013, er der stillet sikkerhed for prioritetsgæld med en samlet gæld på 50.782 tkr. Der er tinglyst ejerpantebrev, nom. 700 tkr. Ejerpantebrevet ligger til sikkerhed for gæld til Boliginvest Holding A/S. Der er tinglyst ejerpantebrev, nom. 1.750 tkr. Ejerpantebrevet ligger til sikkerhed for gæld til Sparekassen Kronjylland. Der er tinglyst pantebrev, nom. 20 tkr. Pantebrevet ligger til sikkerhed for mellemværende med Aabenraa Byhistorisk Forening. 127956372013-01-012013-12-31127956372012-01-012012-12-31127956372012-12-31127956372013-12-31127956372013-01-012013-12-311127956372013-01-012013-12-311127956372013-01-012013-12-31d:RetainedEarningsMember127956372012-01-012012-12-31d:RetainedEarningsMember127956372013-01-01d:InvestmentPropertyMember127956372013-01-012013-12-31d:InvestmentPropertyMember127956372013-12-31d:InvestmentPropertyMember127956372013-01-01d:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember127956372013-01-012013-12-31d:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember127956372013-12-31d:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember127956372013-01-01d:ContributedCapitalMember127956372013-12-31d:ContributedCapitalMember127956372013-01-01d:RetainedEarningsMember127956372013-01-012013-12-31d:RetainedEarningsMember127956372013-12-31d:RetainedEarningsMemberiso4217:DKK