201083472024-01-012024-12-31201083472024-01-012024-12-311201083472024-01-012024-12-311201083472024-12-31201083472023-12-31fsa:ContributedCapitalMember201083472023-12-31fsa:RetainedEarningsMember201083472023-12-31201083472024-01-012024-12-31fsa:RetainedEarningsMember201083472024-12-31fsa:ContributedCapitalMember201083472024-12-31fsa:RetainedEarningsMember201083472023-01-012023-12-31iso4217:DKKxbrli:pureDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024 for Gloria Finis Ejendomme ApS.810070747001Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.87968130000Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2024 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024.02888Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.722102614113Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.306193Odense M570292455996Henrik Danevig-Anker152116158310direktør167315537018Til kapitalejerne i Gloria Finis Ejendomme ApS319431695328Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for Gloria Finis Ejendomme ApS for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​ ​Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. 77407153514Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.242024541814Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. 242024541814Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. ​​En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. ​​Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. 3187365131706336Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lovgivning. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.57000570003193065131763336Kolding3193065131763336Lars Bjerregaard Nielsen145149734mne2939301880Statsautoriseret revisor1451411614Virksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets hovedaktivitet består i udlejning af fast ejendom og anden hermed beslægtet virksomhed.1451411614Usikkerhed vedrørende indregning og målingSelskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi, som pr. balancedagen udgør 31.874 t.kr. Dagsværdien opgøres for de enkelte investeringsejendomme på baggrund af en række forudsætninger, herunder de enkelte investeringsejendommes forventede normalindtjening samt fastsatte afkastkrav, jf. omtalen herom i beskrivelse af anvendt regnskabspraksis. Afkastkravene er fastsat, så de vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med fastsættelsen af afkastkravene, og en forøgelse af det gennemsnitlige afkastkrav med 0,5%-point vil reducere den samlede dagsværdi med 3.454 t.kr., mens et fald i det gennemsnitlige afkastkrav med 0,5%-point vil forøge den samlede dagsværdi med 4.430 t.kr., jf. omtalen herom i note 6.3194516531774950Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.500000500000Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.42343063992282Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning, andre eksterne omkostninger og ejendomsomkostninger.47343064492282NettoomsætningHuslejeindtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at disse forfalder.33231833274891Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen.33231833274891Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver.1910967519365935Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.1910967519365935PersonaleomkostningerPersonaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for virksomhedens medarbejdere.258040252431Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger af materielle aktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivninger og af gevinster og tab ved salg af materielle aktiver.11792764612Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af modtagne udbytter o.l. fra andre værdipapirer og kapitalandele, renteindtægter, herunder renteindtægter fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder, nettokursgevinster vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver samt godtgørelser under acontoskatteordningen mv.460858491998Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til tilknyttede virksomheder, nettokurstab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle forpligtelser samt tillæg under acontoskatteordningen mv.5927368578SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. 38088083695417Materielle aktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: BrugstidAndre anlæg, driftsmateriel og inventar3 - 5 årForventede brugstider og restværdier revurderes årligt. Materielle aktiver nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. 210334662InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. ​​Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. 520626414447780014641842TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.2388767624007777PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.3194516531774950Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. 5000001Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.3992282Skyldig og tilgodehavende skat Aktuelle skatteforpligtelser eller tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat.242024trueGrundlag for konklusion500000Konklusion42343062025-05-022025-05-021 Usikkerhed ved indregning og måling Der er væsentlig usikkerhed forbundet med fastsættelsen af de afkastkrav, der er anvendt ved opgørelse af dagsværdien af selskabets investeringsejendomme. En forøgelse af det gennemsnitlige afkastkrav med 0,5%- point vil reducere den samlede dagsværdi med 3.454t.kr. mens et fald i det gennemsnitlige afkastkrav med 0,5%-point vil forøge den samlede dagsværdi med 4.430 t.kr., jf. omtalen herom i note 6.true2 Personaleomkostninger2024 kr.2023 kr.Gager og lønninger87.968130.00087.968130.000Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere113396355612023-01-013 Af- og nedskrivninger2024 kr.2023 kr.Afskrivninger på materielle aktiver02.88802.8882023-12-314 Andre finansielle indtægter2024 kr.2023 kr.Renteindtægter i øvrigt306193306193Kolding5 Andre finansielle omkostninger2024 kr.2023 kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder74.91812.048Renteomkostninger i øvrigt492.850377.085Renteudgifter vedrørende betalte acontoskatter2.524273Øvrige finansielle omkostninger066.590570.292455.99660006 Skat af årets resultat2024​kr.2023​kr.Aktuel skat21.03324.662Ændring af udskudt skat48.292128.852Regulering vedrørende tidligere år8.082077.407153.51447 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme​kr.Andre anlæg,​ driftsmateriel​og inventar​kr.Kostpris primo17.028.09383.000Kostpris ultimo17.028.09383.000Af- og nedskrivninger primo0(26.000)Af- og nedskrivninger ultimo0(26.000)Dagsværdireguleringer primo14.678.2430Årets dagsværdireguleringer167.3150Dagsværdireguleringer ultimo14.845.5580Regnskabsmæssig værdi ultimo31.873.65157.000Investeringsejendomme indregnes til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, jf. reglerne i årsregnskabslovens §38.​​Opgørelse af dagsværdi​Selskabets investeringsejendomme består af 3 beboelsesjendomme med hver 6 boliglejemål, en ​beboelsesejendom med 2 boliglejemål samt en ejerlejlighed med 1 lejemål. Investeringsejendommene er beliggende i henholdsvis Odense C og Odense M. Investeringsejendommene er, jf. beskrivelse af anvendt regnskabspraksis, målt til dagsværdi ved anvendelse af en afkastbaseret normalindtjeningsmodel, hvor dagsværdien opgøres på baggrund af de enkelte investeringsejendommes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastkrav.​​Centrale forudsætninger for den opgjorte dagsværdi ​Dagsværdien er baseret på det forventede normaliseret driftsresultat pr. ejendom og et skønnet afkastkrav. Afkastkravet er vurderet i forhold til ejendommenes beliggenhed, alder, vedligeholdelsesstand og udlejningsgrad,​herunder vilkår og betingelser i lejekontrakter. ​​Følgende afkastkrav er fastsat for de enkelte ejendomstyper: ​- beboelsesejendomme med 6 boliglejemål 4,00% (31.12.2023: 4,00%) ​- beboelsesejendomme med 2 boliglejemål 4,57% (31.12.2023: 4,00%)​- ejerlejligheder 4,00% (31.12.2023: 4,00%)​ ​Det gennemsnitlige afkastkrav på selskabets investeringsejendomme udgør 4,11% pr. 31.12.2024 (31.12.2023: ​4,00%).​ ​​​Der er ikke anvendt ekstern vurderingsmand eller lignende i forbindelse med vurderingen af selskabets ​​​investeringsejendomme.​ ​​Følsomhedsanalyse ​Der er usikkerhed forbundet med fastsættelsen af afkastkravene, da forudsætningerne er baseret på skøn, og ​markedet udvikler sig løbende. En forøgelse af det gennemsnitlige afkastkrav med 0,5%-point vil reducere den ​samlede dagsværdi med 3.454 t.kr. Omvendt vil et fald i det gennemsnitlige afkastkrav med 0,5%-point vil forøge den samlede dagsværdi med 4.430 t.kr.​ Egtved AlléDeloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab8 VirksomhedskapitalAntalPålydende værdi kr.Nominel værdi kr.Ordinære anparter500.0001,00500.000500.000500.000Odense9 Udskudt skat2024 kr.2023 kr.Materielle aktiver3.323.1833.274.891Udskudt skat i alt3.323.1833.274.891 Bevægelser i året2024 kr.2023 kr.Primo3.274.8913.146.039Indregnet i resultatopgørelsen48.292128.852Ultimo3.323.1833.274.891Odense M10 Langfristede forpligtelser Forfald inden for 12 måneder 2024 kr.Forfald inden for 12 måneder 2023 kr.Forfald efter 12 måneder 2024 kr.Restgæld efter 5 år 2024 kr.Gæld til realkreditinstitutter258.040252.43119.109.67518.497.995258.040252.43119.109.67518.497.995523011 DagsværdioplysningerInvesterings-ejendomme​kr.Dagsværdi ultimo31.873.651Urealiserede dagsværdireguleringer indregnet i resultatopgørelsen167.315Regnskabsklasse B12 EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med Gloria Finis Holding ApS som administrationsselskab. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sambeskattede selskabers samlede kendte nettoforpligtelse i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab.Erklæring om udvidet gennemgang13 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserPrioritetsgæld er sikret ved pant i ejendomme. Den regnskabsmæssige værdi af pantsatte ejendomme udgør 31.873.651 kr. 2024-12-3114 KoncernforholdNavn og hjemsted for modervirksomheden, der udarbejder koncernregnskab for den mindste koncern: Gloria Finis Holding ApS, Langelinie 176, 5230 Odense M2024-01-01176LangelinieGloria Finis Ejendomme ApS20108347339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapport2025-05-02Henrik Danevig-Anker