xbrli:pureiso4217:DKK265250042021-01-012021-12-31265250042021-01-012021-12-311265250042021-01-012021-12-311265250042021-01-012021-12-31265250042020-01-012020-12-31265250042021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember265250042020-01-012020-12-31fsa:RetainedEarningsMember265250042021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember265250042021-12-31265250042020-12-31265250042021-01-01fsa:ContributedCapitalMember265250042021-01-01fsa:RetainedEarningsMember265250042021-01-01265250042021-12-31fsa:ContributedCapitalMember265250042021-12-31fsa:RetainedEarningsMemberGrundlag for konklusionKonklusion2022-06-292022-06-29true339635562020-01-012020-12-31Aalborg900026, 4. salØstre HavnepromenadeDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabVesthimmerlandsLøgstør9670Regnskabsklasse BtrueErklæring om udvidet gennemgang2021-12-312021-01-011<br />19JernbanegadeVeggerby Ejendomme ApS26525004339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapportDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021 for Veggerby Ejendomme ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2021 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.LøgstørPeter Veggerby PedersendirektørTil kapitalejerne i Veggerby Ejendomme ApSVi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for Veggerby Ejendomme ApS for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​ ​Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. <br />Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.Selskabet har i strid med skattelovgivningen udbetalt honorarer uden indberetning eller tilbageholdelse af kildeskat.AalborgSami Nikolai El-Galalymne42793Statsautoriseret revisorVirksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets aktivitet består i udlejning.Udvikling i aktiviteter og økonomiske forholdÅrets resultat på 2.289 t.kr. anses for tilfredsstillende. Selskabets egenkapital er pr. 31. december 2021 på 54.816 t.kr. Med hensyn til den økonomiske stilling pr. 31. december 2021 samt den økonomiske udvikling i 2021 henvises i øvrigt til årsrapporten.Usikkerhed vedrørende indregning og målingSelskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi. Dagsværdien opgøres for de enkelte ejendomme på baggrund af en række forudsætninger, herunder de enkelte ejendommes budgetterede nettoindtjening samt fastsatte afkastkrav, jf. omtalen heraf i beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis. Afkastkravene er fastsat, så de vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. Der er usikkerhed forbundet med fastsættelsen af afkastkravene, jf. omtale heraf i regnskabets note 5.Begivenheder efter balancedagenDer er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.2945365356346844726015000056347536301397171457528194333335880-307394496288801974908973325278390029434613346031654501664129228896026819022288960268190222889606050795760060697097176050795760070414495562590780604955625907806065463582691484748245008395008245008395002187818775279669972695447761146682261817030739341035432926580811249287437413605297130849049101516553999975231250001250005469075952401799548157595252679912500052401799525267991250005469075985830008467851858300084678513702366737236884370236673723688421321620868520022024126230674222666370398270539352105927846962136228109412717659893811779439002873101516553999975231 Personaleomkostninger2021 kr.2020 kr.Gager og lønninger559.577349.330Andre omkostninger til social sikring2844.242Andre personaleomkostninger3.6149.441563.475363.013Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere11112 Af- og nedskrivninger2021 kr.2020 kr.Afskrivninger på materielle aktiver9.71714.5759.71714.5753 Andre finansielle indtægter2021 kr.2020 kr.Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder550.892497.269Dagsværdireguleringer88.00011.250Øvrige finansielle indtægter249.127240.570888.019749.0894 Skat af årets resultat2021 kr.2020 kr.Aktuel skat539.3521.059.278Ændring af udskudt skat115.149(395.149)654.501664.1295 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme kr.Andre anlæg, driftsmateriel og inventar kr.Kostpris primo26.093.37393.875Kostpris ultimo26.093.37393.875Opskrivninger primo33.967.3240Årets opskrivninger447.2600Opskrivninger ultimo34.414.5840Af- og nedskrivninger primo0(84.158)Årets afskrivninger0(9.717)Af- og nedskrivninger ultimo0(93.875)Regnskabsmæssig værdi ultimo60.507.9570Selskabets ejendomme er kombineret erhvervs- og beboelsesejendomme på i alt 6.847 m2 beliggende i Løgstør Investeringsejendommene er, jf. beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis, målt til dagsværdi ved anvendelse af den afkastbaserede model. Den årlige leje udgør 695 kr./m2. Afkastkravet udgør i gennemsnit 6,37 % pr. 31/12-2021. ​En forøgelse af afkastkravet med 0,5%-point vil reducere dagsværdien med 4,2 mio. kr., og en reduktion af​ afkastkravet med 0,5%-point vil forøge dagsværdien med 5 mio. kr. Ejendommene er i gennemsnit værdiansat til 8.522 kr./m2. Der har ikke været anvendt ekstern vurderingsmand ved fastsættelsen af dagsværdien. ​Der er i værdien af investeringsejendomme indregnet 2 ejendomme, som endnu ikke er fuldt udviklede, hvorfor disse er indregnet til kostpris.<br />Investerings-ejendomme kr.Andre anlæg, driftsmateriel og inventar kr.Kostpris primo26.093.37393.875Kostpris ultimo26.093.37393.875Opskrivninger primo33.967.3240Årets opskrivninger447.2600Opskrivninger ultimo34.414.5840Af- og nedskrivninger primo0(84.158)Årets afskrivninger0(9.717)Af- og nedskrivninger ultimo0(93.875)Regnskabsmæssig værdi ultimo60.507.95706 Finansielle aktiverAndre tilgode- havender kr.Kostpris primo9.078.060Overførsler(3.850.000)Tilgange5.625Afgange(278.060)Kostpris ultimo4.955.625Regnskabsmæssig værdi ultimo4.955.625<br />Andre tilgode- havender kr.Kostpris primo9.078.060Overførsler(3.850.000)Tilgange5.625Afgange(278.060)Kostpris ultimo4.955.625Regnskabsmæssig værdi ultimo4.955.6257 Langfristede forpligtelser Forfald inden for 12 måneder 2021 kr.Forfald inden for 12 måneder 2020 kr.Forfald efter 12 måneder 2021 kr.Restgæld efter 5 år 2021 kr.Gæld til realkreditinstitutter213.216208.68537.023.66736.211.111213.216208.68537.023.66736.211.1118 DagsværdioplysningerInvesterings-ejendomme kr.Dagsværdi ultimo60.507.955Urealiserede dagsværdireguleringer indregnet i resultatopgørelsen447.2609 EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med Holding ApS som administrationsselskab. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sambeskattede selskabers samlede kendte nettoforpligtelse i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab.10 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserPrioritetsgæld er sikret ved pant i ejendomme. Den regnskabsmæssige værdi af pantsatte ejendomme udgør 58.350 t.kr.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. falseKoncernregnskabMed henvisning til årsregnskabslovens § 110, er der ikke udarbejdet koncernregnskab.Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter huslejeindtægter, ejendomsomkostninger og administrationsomkostninger.NettoomsætningNettoomsætning omfatter huslejeindtægter, og indregnes i resultatopgørelsen i takt med at huslejerne forfalder.Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen.Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter omfatter indtægter af sekundær karakter set i forhold til virksomhedens hovedaktivitet.Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder administrationsomkostninger.Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.PersonaleomkostningerPersonaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for virksomhedens medarbejdere.Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger af materielle aktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivninger og af gevinster og tab ved salg af materielle aktiver.Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder omfatter den forholdsmæssige andel af de enkelte virksomheders resultat efter fuld eliminering af interne avancer og tab. Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter, herunder renteindtægter fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder, netto kursgevinst vedrørende gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver samt godtgørelser under acontoskatteordningen mv.Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til tilknyttede virksomheder, nettokurstab vedrørende gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle forpligtelser samt tillæg under acontoskatteordningen mv.SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med alle danske tilknyttede virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). Materielle aktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar5 årForventede brugstider og restværdier revurderes årligt. Materielle aktiver nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.VarebeholdningerVarebeholdninger måles til kostpris, opgjort efter FIFO-metoden, eller nettorealisationsværdi, hvis denne er lavere. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen med tillæg af hjemtagelsesomkostninger. PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter bankindeståender.Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.<br />Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.Modtagne forudbetalinger fra kunder Modtagne forudbetalinger fra kunder omfatter beløb, der er modtaget fra kunder forud for leveringstidspunktet.Skyldig og tilgodehavende sambeskatningsbidragAktuelle skyldige sambeskatningsbidrag eller tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved skattemæssige underskud indregnes kun tilgodehavende sambeskatningsbidrag, hvis underskuddet forventes udnyttet i sambeskatningen.2022-06-29Peter Veggerby Pedersen