ÅrsrapportKore Bjarke Berg2024-07-07Andre erklæringer uden sikkerhedRegnskabsklasse BBeierholmLangagervej 19220 Aalborg Ø2022-01-012022-12-312023-01-012023-12-3129310696Kobe ApSMunkehatten55220Odense SØOdenseBeierholm32895468Risingsvej63, 1.5000Odense CDanmarktrueJeg har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.23 - 31.12.23 for Kobe ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Årsregnskabet er ikke revideret, og jeg erklærer, at betingelserne herfor er opfyldt.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.23 og resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.23 - 31.12.23.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Odense SØ2024-07-07Kore Bjarke BergDirektør Til den daglige ledelse i Kobe ApS Vi har opstillet årsregnskabet for Kobe ApS for regnskabsåret 01.01.23 - 31.12.23 på grundlag af selskabets bogføring og øvrige oplysninger, som den daglige ledelse har tilvejebragt. Årsregnskabet omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Vi har udført opgaven i overensstemmelse med ISRS 4410 vedrørende opgaver om opstilling af finansielle oplysninger. Vi har anvendt vores faglige ekspertise til at assistere den daglige ledelse med at udarbejde og præsentere årsregnskabet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har overholdt relevante bestemmelser i revisorloven og International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) herunder principper om integritet, objektivitet, professionel kompetence og fornøden omhu. Årsregnskabet samt nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er anvendt til opstillingen af årsregnskabet, er den daglige ledelses ansvar. Da en opgave om opstilling af finansielle oplysninger ikke er en erklæringsopgave med sikkerhed, er vi ikke forpligtet til at verificere nøjagtigheden eller fuldstændigheden af de oplysninger, den daglige ledelse har givet os til brug for at opstille årsregnskabet. Vi udtrykker derfor ingen revisions- eller gennemgangskonklusion om, hvorvidt årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Odense, den 7. juli 2024 Beierholm Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 32 89 54 68 Jacob Pedersen Statsaut. revisor MNE-nr. mne33725 Til den daglige ledelse i Kobe ApSOdense2024-07-07Jacob PedersenStatsaut. revisormne33725 Væsentligste aktiviteter Selskabets aktiviteter består i investering og udlejning af ejendomme Usikkerhed ved indregning og måling Selskabets ejendomme indregnes til dagsværdi efter reglerne om investeringsejendomme. Der foretages således løbende værdireguleringer til dagsværdi, hvorfor der ikke skal foretages systematiske afskrivninger over ejendommens brugstid. Tilsvarende måles prioritetsgæld og anden gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi. Ejendommens værdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig og en investors rentekrav ændres, eller ejendommens forhold i øvrigt ændres, kan ejendommens værdi tilsvarende ændre sig. Ejendommens kapitalværdi er ved et afkastkrav på 5,50% opgjort til t.kr.26.238. Ledelsen har vuderet afkastkravet til 5,50%, på baggrund af en gennemgang af ejendommene og samtaler med finansierngskilder, der har vurderer at ejendommen med hensyn til beliggenhed og stand. Afkastkravet har væsentlig indflydelse på ejendommens værdi. Såfremt afkastkravet sættes til 5,75%, reduceres ejendommens værdi til t.kr. 25.120 og resultatopgørelsen vil blive påvirket negativt med t.kr.1.118 før skat. Tilsvarende vil ejendommens værdi forøges med t.kr. 1.225 ved et afkastkrav på 5,25% Der er i nedenstående tabel angivet, hvorledes udsving i diskonteringsfaktoren og afkastkravet og normaliseret driftsresultat påvirker fastsættelsen af dagsværdien på investeringsejendomme. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Resultatopgørelsen for tiden 01.01.23 - 31.12.23 udviser et resultat på DKK -703.196 mod DKK -3.934.811 for tiden 01.01.22 - 31.12.22. Balancen viser en egenkapital på DKK 498.518. Efterfølgende begivenheder Efter regnskabsårets afslutning er der ikke indtruffet betydningsfulde hændelser. 1350038136606913500381366069-1557000-6185000-206962-4818931694581225712-901543-5044643-198347-1109832-703196-3934811-703196-3934811262390002779600026239000277960002623900027796000331171728751230051392584347152121261001969408495717181522708857128514152175000175000323518102671449851812017143258846405453258846405452309066023882328532609521245236232692440357384716791971424999628761221117893178116314224972259259124910172044426702640900226832026264169266718932708857128514152-7031961750003235180006836694581218876256260072562600726239000-84716723090660239378272480204200532609521245Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af bestemmelser fra en højere regnskabsklasse. I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. I balancen indregnes aktiver, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Bruttofortjeneste indeholder lejeindtægter og ejendomsomkostninger samt andre eksterne omkostninger. Indtægter fra udlejning af ejendomme indregnes i resultatopgørelsen i den periode, de vedrører. Lejeindtægter måles til dagsværdi og opgøres ekskl. moms og rabatter. Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter, forsikringer, fællesomkostninger samt andre omkostninger. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg og reklame, administration, lokaler og tab på debitorer i det omfang, de ikke overstiger normale nedskrivninger. Investeringsejendomme afskrives ikke. Under dagsværdiregulering af investeringsejendomme indregnes urealiserede værdireguleringer af investeringsejendomme samt realiserede gevinster og tab ved salg. Under andre finansielle poster indregnes renteindtægter og renteomkostninger m.v. Amortisering af kurstab og låneomkostninger vedrørende finansielle forpligtelser indregnes løbende som finansiel omkostning. Årets aktuelle og udskudte skatter indregnes i resultatopgørelsen som skat af årets resultat med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til poster indregnet direkte i egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med danske koncernforbundne virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud til nedsættelse af eget skattemæssigt overskud. Investeringsejendomme Investeringsejendomme omfatter investering i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og kapitalgevinst ved salg. Investeringsejendomme indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen med tillæg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen indtil aktivet er klar til brug. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi med værdireguleringer i resultatopgørelsen. Ved beregning af dagsværdien anvendes en individuelt fastsat diskonteringsfaktor ved en kapitalisering af et markedsbaseret driftsafkast af ejendommen. Der er ikke anvendt en valuar i forbindelse med fastsættelse af dagsværdien. Gevinster eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem en eventuel salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet fratrukket eventuelle omkostninger til bortskaffelse. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af tab. Nedskrivninger til imødegåelse af tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender, når der på individuelt niveau foreligger en objektiv indikation på, at et tilgodehavende er værdiforringet. Likvide beholdninger omfatter indestående på bankkonti. Skyldig og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalte acontoskatter. Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen som selskabsskat under tilgodehavender eller gældsforpligtelser. Udskudte skatteforpligtelser og udskudte skatteaktiver beregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende skattemæssigt ikke afskrivningsberettiget goodwill samt andre poster, hvor midlertidige forskelle, bortset fra virksomhedsovertagelser, er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, de efter vurdering forventes at kunne realiseres til ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller ved udligning i skat af fremtidig indtjening. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Deposita, der er indregnet under forpligtelser, omfatter indbetalte deposita fra lejere vedrørende selskabets lejemål. Langfristede gældsforpligtelser måles til kostpris på tidspunktet for stiftelse af gældsforholdet (lånoptagelsen). Gældsforpligtelserne måles herefter til amortiseret kostpris, hvor kurstab og låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel omkostning over løbetiden på grundlag af den beregnede, effektive rente på tidspunktet for stiftelse af gældsforholdet. Kortfristede finansielle gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til gældens pålydende værdi. Øvrige kortfristede gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdi. Periodeafgrænsningsposter, indregnet under forpligtelser, omfatter modtagne indbetalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende regnskabsår. Beløb i DKK Selskabskapital Overført resultat Egenkapital i alt Egenkapitalopgørelse for 01.01.23 - 31.12.23 Saldo pr. 01.01.23 175.000 1.026.714 1.201.714 Forslag til resultatdisponering 0 -703.196 -703.196 Saldo pr. 31.12.23 175.000 323.518 498.518 Selskabets ejendomme indregnes til dagsværdi efter reglerne om investeringsejendomme. Der foretages således løbende værdireguleringer til dagsværdi, hvorfor der ikke skal foretages systematiske afskrivninger over ejendommens brugstid. Tilsvarende måles prioritetsgæld og anden gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi. Ejendommens værdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig og en investors rentekrav ændres, eller ejendommens forhold i øvrigt ændres, kan ejendommens værdi tilsvarende ændre sig. Ejendommens kapitalværdi er ved et afkastkrav på 5,50% opgjort til t.kr.26238. Ledelsen har vuderet afkastkravet til 5,50%, på baggrund af en gennemgang af ejendommene og samtaler med finansierngskilder, der har vurderer at ejendommen med hensyn til beliggenhed og stand. Afkastkravet har væsentlig indflydelse på ejendommens værdi. Såfremt afkastkravet sættes til 5,75%, reduceres ejendommens værdi til t.kr. 25.120 og resultatopgørelsen vil blive påvirket negativt med t.kr.1.118 før skat. Tilsvarende vil ejendommens værdi forøges med t.kr. 1.225 ved et afkastkrav på 5,25% Der er i nedenstående tabel angivet, hvorledes udsving i diskonteringsfaktoren og afkastkravet og normaliseret driftsresultat påvirker fastsættelsen af dagsværdien på investeringsejendomme. Frit cash flow/Normaliseret driftsresultat Diskonteringsfaktor/Afkastkrav DKK 5,00 5,25 5,50 5,75 6,00 1.314.400 26.810.000 25.558.190 24.420.182 23.381.130 22.428.667 1.364.400 27.810.000 26.510.571 25.329.273 24.250.696 23.262.000 1.414.400 28.810.000 27.462.952 26.238.364 25.120.261 24.095.333 1.464.400 29.810.000 28.415.333 27.147.455 25.989.826 24.928.667 1.514.400 30.810.000 29.367.714 28.056.545 26.859.391 25.762.000 3. Materielle anlægsaktiver Beløb i DKK Investeringsejendomme Kostpris pr. 01.01.23 25.626.007 Kostpris pr. 31.12.23 25.626.007 Dagsværdireguleringer pr. 01.01.23 2.169.993 Dagsværdireguleringer i året -1.557.000 Dagsværdireguleringer pr. 31.12.23 612.993 Regnskabsmæssig værdi pr. 31.12.23 26.239.000 5. Oplysninger om dagsværdi Beløb i DKK Investeringsejendomme Dagsværdi pr. 31.12.23 26.239.000 Årets urealiserede ændringer af dagsværdi indregnet i resultatopgørelsen -1.557.000 Ejendommenes værdi er fastlagt på en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig og en investors rentekrav ændres eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Andre eventualforpligtelser Selskabet er sambeskattet med øvrige danske selskaber i koncernen og hæfter forholdsmæssigt for selskabsskatter for de sambeskattede selskaber. Hæftelsen udgør maksimalt et beløb svarende til den andel af kapitalen i selskabet, der ejes direkte eller indirekte af den ultimative modervirksomhed. Den samlede skatteforpligtelse for de sambeskattede selskaber på balancedagen er endnu ikke opgjort. Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter t.DKK 23.938 er der givet pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi udgør t.DKK 26.239. 293106962023-01-012023-12-31293106962022-01-012022-12-31293106962022-12-31293106962023-12-31293106962023-01-012023-12-311293106962023-12-31e:ContributedCapitalMember293106962023-01-012023-12-31e:RetainedEarningsMember293106962023-12-31e:RetainedEarningsMember293106962023-12-31e:LongtermMortgageLoansMember293106962022-12-31e:LongtermMortgageLoansMember293106962023-01-01e:InvestmentPropertyMember293106962023-12-31e:InvestmentPropertyMember293106962023-01-012023-12-311293106962023-12-31e:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember293106962022-12-31e:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMemberiso4217:DKKxbrli:pure