35049126 2025-01-01 2025-12-31 35049126 2025-01-01 2025-12-31 2 35049126 2025-01-01 2025-12-31 memberOfBoardIdentifier_executive_board_1 35049126 2025-01-01 2025-12-31 memberOfBoardIdentifier_executive_board_2 35049126 2025-01-01 2025-12-31 1 35049126 2024-01-01 2024-12-31 35049126 2025-12-31 35049126 2024-12-31 35049126 2025-01-01 fsa:ContributedCapitalMember 35049126 2025-01-01 fsa:RetainedEarningsMember 35049126 2025-01-01 35049126 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35049126 2025-01-01 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35049126 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35049126 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35049126 2025-01-01 fsa:InvestmentPropertyMember 35049126 2025-12-31 fsa:InvestmentPropertyMember 35049126 2025-01-01 2025-12-31 fsa:InvestmentPropertyMember 35049126 2025-12-31 fsa:LongtermMortgageLoansMember 35049126 2024-12-31 fsa:LongtermMortgageLoansMember 35049126 2025-12-31 fsa:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember 35049126 2024-12-31 fsa:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember iso4217:DKK pure Årsrapport 33771231 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44 2900 Hellerup 2025-01-01 2024-01-01 2025-12-31 2024-12-31 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33771231 Regnskabsklasse B Revisionspåtegning true 2026-06-24 Jens Nissen Therkildsen Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 for FV 8 ApS. Årsrapporten er aflagt i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­loven. Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2025. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Aarhus C 2026-06-24 Jens Nissen Therkildsen Jane Lisa Anker-Petersen direktør direktør Til kapitalejeren i FV 8 ApS Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­loven.Vi har revideret årsregnskabet for FV 8 ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regn­skabs­prak­sis (”regnskabet”). Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i over­ens­stem­mel­se med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i re­vi­sions­på­teg­nin­gens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af regnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i over­ens­stem­mel­se med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­loven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i over­ens­stem­mel­se med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet.Som led i en revision, der udføres i over­ens­stem­mel­se med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.Tager vi stilling til, om den regn­skabs­prak­sis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Aarhus C 2026-06-24 PricewaterhouseCoopersStatsautoriseret Revisionspartnerselskab 33771231 Henrik Kragh Line Mæhlisen statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor mne26783 mne52081 FV 8 ApS Thomas Koppels Gade, 30,1 8000 Aarhus C 35049126 Aarhus Jens Chr. Skous Vej 1 8000 Aarhus C 4000000 -15000000 15055686 -4432726 279531 239641 4382447 5336238 10952770 -9529323 2409610 -2096448 8543160 -7432875 8543160 -7432875 284000000 280000000 284000000 280000000 284000000 280000000 6672749 5062302 83746 3566 107697 96131 6864192 5161999 151344 154904 3719659 1715151 10735195 7032054 294735195 287032054 80000 80000 106021157 97477997 106101157 97557997 25281074 24402520 25281074 24402520 153824733 156334538 5130348 4855691 158955081 161190229 2507125 2400701 212133 141727 1531056 1205891 147569 132989 4397883 3881308 163352964 165071537 294735195 287032054 80000 97477997 97557997 0 8543160 8543160 80000 106021157 106101157 FV 8 ApS ejer og driver ejendommen beliggende på Finderupvej 8, 8000 Aarhus C, der består af 138 lejligheder og 57 p-pladser. 0 0 263751 191447 15780 48194 279531 239641 1531056 1205891 878554 -3302339 2409610 -2096448 168988285 168988285 111011715 4000000 115011715 284000000 Forudsætninger ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommeneInvesteringsejendomme måles til dagsværdi. Fastlæggelsen af dagsværdien er baseret på en afkastbaseret model og ledelsen anvender regnskabsmæssige skøn i forbindelse med fastlæggelse af dagsværdien. Anvendelsen af regnskabsmæssige skøn medfører, at der er en vis usikkerhed i opgørelsen af dagsværdien. Dagsværdien er opgjort på baggrund af forudsætninger, som ledelsen vurderer er sandsynlige og realistiske. Ledelsen revurderer løbende forudsætningerne og eventuelle ændringer heri afspejles i dagsværdien. De væsentligste forudsætninger, som er anvendt ved fastlæggelsen af dagsværdien, er oplyst nedenfor:Dagsværdien for Investeringsejedomme er opgjort ved anvendelse af følgende forudsætninger:Dagsværdien af investeringsejendommene udgør284.000.000280.000.000Værdiregule­ring, resultat­opgørelse4.000.000-15.000.000Budgetterede lejeindtægter15.090.00014.740.000Budgetterede driftsomkostninger3.050.0002.860.000Anvendt afkastkrav i %4,25%4,25% Følsomhed ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommeneVed markedsværdi vurderingen pr. 31. december 2025 er der anvendt et individuelt fastsat afkastkrav på 4,25 %.Ændringer i skøn over afkastkrav for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen samt værdireguleringen i re­sul­tat­op­gø­rel­sen.Ændringer i-0,25%Basis0,25%DKKDKKDKKAfkastprocent4,04,254,5Dagsværdi301.800.000284.000.000268.200.000Ændring i dagsværdi17.800.0000-15.800.000(DKK)Værdiregule­ring, resultat­opgørelseDagsværdi31. decemberVærdipapir/obligationer-1.281151.344 Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført under kortfristede gælds­for­plig­tel­ser. Øvrige forpligtelser er indregnet under langfristede gælds­for­plig­tel­ser.Gældsforpligtelserne forfalder efter nedenstående orden:Gæld til realkreditinstitutter156.331.858158.735.239Deposita5.130.3484.855.691 143159236 145866829 10665497 10467709 153824733 156334538 2507125 2400701 0 0 5130348 4855691 5130348 4855691 0 0 Pant og sikkerhedsstillelseFølgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter:Grunde og bygninger med en regnskabsmæssig værdi på284.000.000280.000.000 Andre eventualforpligtelserKoncernens danske selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv. Det samlede beløb for skyldig selskabsskat fremgår af årsrapporten for APTCO Holding ApS, der er administrationsselskab i forhold til sambeskatningen. Koncernens danske selskaber hæfter endvidere solidarisk for danske kildeskatter i form af udbytteskat, royaltyskat og renteskat. Eventuelle senere korrektioner til selskabsskatter og kildeskatter kan medføre, at selskabets hæftelse udgør et større beløb. Årsrapporten for FV 8 ApS for 2025 er udarbejdet i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­lovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C.Den anvendte regn­skabs­prak­sis er uændret i forhold til sidste år.Årsregnskabet for 2025 er aflagt i DKK. Generelt om indregning og målingIndtægter indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i re­sul­tat­op­gø­rel­sen.Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. NettoomsætningHuslejeindtægter indregnes lineært i lejeperioden. Andre eksterne omkostningerAndre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til lokaler og administration mv. BruttofortjenesteBruttofortjeneste opgøres med henvisning til års­regn­skabs­lovens § 32 som et sammendrag af nettoomsætning og andre eksterne omkostninger. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultatSkat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner.Selskabet er sambeskattet med APTCO Holding ApS. Selskabsskatten fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster. Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg.Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger.Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen.Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på uafhængige vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn.De anvendte skøn er baseret på historiske oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. Der er i noterne givet oplysninger om de anvendte forudsætninger.Afkastbaseret modelDagsværdien for investeringsejendomme pr. 31. december 2025 er opgjort ved hjælp af en afkastbaseret model, hvor de forventede fremtidige pengestrømme for det kommende år sammen med en afkastgrad danner grundlag for ejendommens dagsværdi. Beregningerne tager udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende år. Der er i budgettet taget højde for lejeudvikling, tomgang, driftsomkostninger, vedligeholdelse og administration mv. De budgetterede pengestrømme divideres med den skønnede afkastgrad, hvorved ejendommens dagsværdi fremkommer. Tilgodehavender måles i balancen til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket normalt udgør nominel værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet som aktiver omfatter afholdte forudbetalte omkostninger. VærdipapirerVærdipapirer, indregnet under omsætningsaktiver, omfatter børsnoterede obligationer og aktier, der måles til dagsværdien på balancedagen. Dagsværdien opgøres på grundlag af den senest noterede salgskurs. Udskudte skatteaktiver og -forpligtelserUdskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabs­mæssig og skatte­mæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen.Udskudte skatteaktiver måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed.Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen eller i egenkapitalen, når den udskudte skat vedrører poster, der er indregnet i egenkapitalen. Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelserAktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen under finansielle poster. Lån, som realkreditlån, indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen som en renteomkostning over låneperioden.Prioritetsgæld er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantværdi på lånoptagelsestidspunktet reguleret med en over afdragstiden foretaget afskrivning af lånets kursregulering på optagelsestidspunktet.Øvrige gælds­for­plig­tel­ser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi.