30516427 2025-01-01 2025-12-31 30516427 2025-01-01 2025-12-31 1 30516427 2025-01-01 2025-12-31 1 30516427 2024-01-01 2024-12-31 30516427 2025-12-31 30516427 2024-12-31 30516427 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 30516427 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 30516427 2025-01-01 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 30516427 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 30516427 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember iso4217:DKK xbrli:pure Årsrapport 2026-06-24 Carsten Nørgaard Elkjær Thorsager Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2025 - 31.12.2025 for Thorsager ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2025 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2025 - 31.12.2025. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Middelfart 2026-06-24 Carsten Nørgaard Elkjær Thorsager direktør Til kapitalejerne i Thorsager ApS Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for Thorsager ApS for regnskabsåret 01.01.2025 - 31.12.2025,​der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​​ ​​Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2025 - 31.12.2025 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. ​​Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. ​​En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. ​​Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. ​​Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion​med sikkerhed om ledelsesberetningen. ​​I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i​den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden​opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. ​​Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den​relevante lovgivning. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Kolding 2026-06-24 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33963556 Lars Bjerregaard Nielsen Statsautoriseret revisor mne29393 Virksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets hovedaktivitet består i udlejning af fast ejendom. 324942 735881 214928 0 354626 0 185244 735881 0 3710 463567 379548 -278323 360043 -56214 82790 -222109 277253 -222109 277253 -222109 277253 21701580 19991950 0 0 21701580 19991950 21701580 19991950 87465 0 87465 0 498784 299409 586249 299409 22287829 20291359 125000 125000 5599641 5821750 5724641 5946750 36613 5362 36613 5362 7346801 7699247 7346801 7699247 352444 348024 0 119942 8430106 5700602 0 82524 397224 388908 9179774 6640000 16526575 14339247 22287829 20291359 125000 5821750 5946750 -222109 -222109 125000 5599641 5724641 1 Usikkerhed ved indregning og måling Der er usikkerhed forbundet med fastsættelsen af de afkastkrav, som er anvendt ved opgørelsen af dagsværdien af selskabets investeringsejendomme. En forøgelse af afkastkravene med i gennemsnit 0,5%-point vil reducere den samlede dagsværdi med 1.847 t.kr. jf. omtale herom i note 5. 2 Personaleomkostninger2025​kr.2024​kr.Gager og lønninger300.0000Pensioner52.0000Andre omkostninger til social sikring2.6260354.6260Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere10 1 0 3 Andre finansielle indtægter2025​kr.2024​kr.Renteindtægter i øvrigt0747Øvrige finansielle indtægter02.96303.710 4 Andre finansielle omkostninger2025​kr.2024​kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder246.980160.653Renteomkostninger i øvrigt216.587218.895463.567379.548 5 Skat af årets resultat2025​kr.2024​kr.Aktuel skat082.524Ændring af udskudt skat31.251266Refusion i sambeskatning(87.465)0(56.214)82.790 6 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme​kr.Andre anlæg,​ driftsmateriel​og inventar​kr.Kostpris primo19.921.92714.000Tilgange1.494.7020Kostpris ultimo21.416.62914.000Af- og nedskrivninger primo0(14.000)Af- og nedskrivninger ultimo0(14.000)Dagsværdireguleringer primo70.0230Årets dagsværdireguleringer214.9280Dagsværdireguleringer ultimo284.9510Regnskabsmæssig værdi ultimo21.701.5800Investeringsejendomme indregnes tildagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, jf. reglerne i ​årsregnskabslovens § 38. ​​Opgørelse af dagsværdi ​Dagsværdien af investeringsejendomme er opgjort med udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der har karakter af enkeltstående begivenheder. Dette korrigerede budget udtrykker et 'normaliseret' driftsresultat og anvendes sammen med et relevant afkastkrav til at beregne dagsværdien efter en afkastbaseret model. ​​Selskabet ejer pr. statusdagen 8 boligudlejningsejendomme beliggende i Middelfart, hvoraf de tre er under renovering og de 5 øvrige boligudlejningsejendomme er fuldt udlejet pr. statusdagen. Alle selskabets ejendomme​er i god vedligeholdesstand og der forventes ikke større vedligeholdelsesarbejder i det kommende år, som der ikke er taget højde for ved vurderingen af dagsværdien.​​Centrale forudsætninger for den opgjorte dagsværdi ​Dagsværdien er baseret på det forventede normaliserede driftsresultat et skønnet afkastkrav for selskabets ejendomme på 5,53 Afkastkravet er vurderet i forhold til ejendommenes beliggenhed, vedligeholdelsesstand og udlejningsgrad, herunder vilkår og betingelser i lejekontrakter. ​​Følsomhedsanalyse ​Dagsværdien af investeringsejendommene udgør 21.702.000 t.kr. pr. 31. december 2025. Den opgjorte dagsværdi er et skøn foretaget af ledelsen på basis af tilgængelige oplysninger og aktuelle forventninger til fremtiden. Følsomheden af afkastkravet kan illustreres ved, at ved en stigning i afkastprocenten på 0,50 %- ​point vil dagsværdien falde med 1.847 t.kr.​ 7 Langfristede forpligtelser Forfald inden​ for 12 ​måneder​2025​kr.Forfald inden​ for 12​ måneder​2024​kr.Forfald​efter 12​ måneder​2025​kr.Restgæld​ efter 5 år​2025​kr.Gæld til realkreditinstitutter352.444348.0247.346.8015.891.289352.444348.0247.346.8015.891.289 8 EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med Thorsager Holding ApS som administrationsselskab. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sambeskattede selskabers samlede kendte nettoforpligtelse i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab. 9 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserPrioritetsgæld er sikret ved pant i ejendomme.​ ​Til sikkerhed for bankgæld er deponeret ejerpantebrev nom. 1.000 t.kr. i ejendomme. ​ ​Den regnskabsmæssige værdi af pantsatte ejendomme udgør 21.702 t.kr. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. ​​Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.​​Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. ​​Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. ​​I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning og eksterne omkostninger. NettoomsætningHuslejeindtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at disse forfalder. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver. Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne. PersonaleomkostningerPersonaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for virksomhedens medarbejdere. Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter, herunder renteindtægter fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder, amortisering af finansielle aktiver samt godtgørelser under acontoskatteordningen mv. Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, amortisering af finansielle forpligtelser samt tillæg under acontoskatteordningen mv. SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med alle danske tilknyttede virksomheder. Den aktuelle danske ​selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). Materielle aktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. ​​Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. ​​Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: BrugstidAndre anlæg, driftsmateriel og inventar5 årForventede brugstider og restværdier revurderes årligt. ​​Materielle aktiver nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. ​​Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. Tilgodehavende og skyldig sambeskatningsbidragAktuelle skyldige sambeskatningsbidrag eller tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen opgjort​som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved skattemæssige underskud indregnes kun tilgodehavende sambeskatningsbidrag, hvis underskuddet forventes udnyttet i sambeskatningen. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter bankindeståender. Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. ​​Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi,​der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. true Grundlag for konklusion Konklusion true 2024-01-01 2024-12-31 Kolding 6000 4 Egtved Allé Middelfart Middelfart 5500 Regnskabsklasse B Erklæring om udvidet gennemgang 2025-12-31 2025-01-01 21 Egevej Thorsager ApS 30516427 33963556 2300 København S Weidekampsgade 6 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab