Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 for Danbolig A/S.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021.Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Per BieAdm. direktørTorben LaustsenFormandSanne FredenslundMads Skovlund PedersenAllan HansenTil kapitalejeren i Danbolig A/SVi har revideret årsregnskabet for Danbolig A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit “Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet“. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA’s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.Hellerup2022-05-20PricewaterhouseCoopersBenny Vossstatsautoriseret revisormne15009Peter Nissenstatsautoriseret revisormne33260Selskabets væsentligste aktiviteter Selskabets formål er at drive franchisevirksomhed i forbindelse med omsætningen af fast ejendom. Det er ikke et formål i selskabet at skabe overskud hverken i selskabet eller til Nordea, da danbolig a/s er et non-profit selskab, og driften bliver således tilrettelagt med sigte på et nul-resultat. Selskabet samarbejder med selvstændige ejendomsmæglere, der driver virksomhed for egen regning og risiko.Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Der var pr. 31. december 2021 tilknyttet 151 fuldtidsåbne butikker til danbolig-kæden (2020: 143 butikker), som primært håndterer kunder inden for privat segmentet. Derudover er der 7 Erhvervscentre (2020: 7 erhvervscentre). Selskabets ordinære indtægter optjenes ved mæglerbutikkernes indbetaling af henholdsvis et fast konceptbidrag og et variabelt omsætningsafhængigt bidrag Boligmarkedet har i 2021 været præget af et rekordhøjt aktivitetsniveau, hvilket også har haft indflydelse på danbolig a/s aktiviteter og resultat. Året 2021 har desuden været præget af en høj konverteringsaktivitet på realkreditområdet i 2021, som isoleret set har haft en positiv indvirkning på resultatet. Arbejdet med ny IT-platform - som blev igangsat i 2020 - er fortsat i 2021, og omkostningerne har som følge heraf været højere end normalt. For regnskabsåret 2021 realiserede danbolig a/s et resultat efter skat på 2.187 tkr. (2020: -384 tkr.), hvilket primært skyldes en højere omsætning end forventet ved årets begyndelse. Egenkapitalen pr. ultimo 2021 udgør herefter 11.503 tkr. (2020: 9.316 tkr.).Betydningsfulde hændelser, som er indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke indtruffet hændelser efter regnskabsårets udløb, som har betydning for danbolig a/s' finansielle stilling pr. 31. december 2021.200844511583452616741482161084481988952093213144074-483243076987337936744242806138-480680618811-961822187327-3844982187327-384498197073344327146318197959343391542286272766929682694599244487063311524684322070834416593564099398394560403435357422897915826435693825861838575983623405155812921881102354151648598014219360500000500000110028978815570115028979315570350000100000350000100000108158143806135515024365729463308348037904633083480379016485980142193605000008815570218732750000011002897150192121440149915671811543029155089163920167414821610844822220769430440769871588422081453737952405990040933793674424627242-98150-843119681785514258207178551425820714411876024814725451641-1588441111889197073146318Selskabet har indgået huslejeaftale, som løber frem til den 30. september 2024 med en forpligtelse på i alt 2.599 t.kr. i perioden. Selskabet har en eventualforpligtelse i forbindelse med mæglernes mobiltelefonregninger på t.kr. 250 hos et teleselskab. Selskabet er sambeskattet med andre selskaber og fillialer af Nordea Bank Abp, Finland. Selskaberne hæfter ubegrænset og solidarisk for danske selskabsskatter og kildeskatter på udbytte og renter. Pr. 31. december 2021 eksisterer der i sambeskatningskredsen et nettotilgodehavende over for SKAT på 204 mio.kr. (2020: nettotilgodehavende på 230 mio.kr.) Eventuelle senere korrektioner af den skattepligtige indkomst vil kunne medføre en hæftelse for selskabet. De danske Nordea enheder hæfter som helhed ikke overfor andre. Med hensyn til A-skat, AM-bidrag, moms og lignende er selskabet registreret sammen med de øvrige filialer i Nordea Danmark, filial af Nordea Bank Abp, Finland herunder sammen med størstedelen af de danske datterselskaber i Nordea og selskabet hæfter solidarisk for disse skatter.Selskabet har ikke stillet pant eller anden sikkerhed.Danbolig a/s nærtstående parter omfatter følgende: Nordea Bank Apb koncernens selskaber samt bestyrelse og direktion. danbolig a/s indgår pr. 31. december 2021, som et 100% ejet datterselskab i Nordea Bank Apb, Satamaradankatu 5, 000 20 Helsinki. Koncernregnskabet kan rekvireres via hjemmesiden: www.nordea.com under menupunkt investor relations:http://www.nordea.com/en/investor-relations/reports-and-presentations/latest-interim-results/index.html Transaktioner med nærtstående parter omfatter samarbejdsaftaler, der alle er indgået på markedsvilkår. danbolig a/s' tilgodehavende hos tilknyttet virksomhed (187 tkr.) vedrører sambesaktningsbidrag fra administrationsselskabet i den danske sambeskatning. Selskabets likvide beholdning er bankkonti hos Nordea koncernen.Årsrapport35257691Baker Tilly DenmarkHjallesevej 1265230 Odense M2021-01-012021-12-312020-01-012020-12-3113186502Danbolig A/SSejrøgade92100København ØDKDanmarkKøbenhavnPricewaterhouseCoopers33771231Benny Vossstatsautoriseret revisorStrandvejen442900HellerupDKDanmark2022-05-27Per WengerothRegnskabsklasse BRevisionspåtegningCaseWare-FSRfalsefalsefalsefalseÅrsrapporten for Danbolig A/S for 2020 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B, med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske ressourcer vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkel regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til gevinster, tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes vær-direguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Selskabet anvender bestemmelsen i årsregnskabslovens § 32, hvorefter selskabets omsætning ikke er oplyst. Bruttoresultat omfatter nettoomsætning og andre driftsindtægter med fradrag af eksterne omkostninger. Nettoomsætningen omfatter koncept- og markedsføringsbidrag for de i året fakturerede ydelser til danbolig-kædens mæglere vedrørende IT, markedsføring mv. Eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer, operationelle leasingsaftaler mv. Direktionen og bestyrelsen har valgt alene at give oplysning om bruttoresultat i årsrapporten for 2017 i henhold til årsregnskabslovens § 32.Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusive feriepenge og pensioner samt andre omkostninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere. I personaleomkostninger er fratrukket modtagne godtgørelser fra offentlige myndigheder.Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af immaterielle og materielle anlægsaktiver.Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, udbytter, finansielle omkostninger ved finansiel leasing, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelser under aconto skatteordningen med videre.Selskabet er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning af Nordea koncernens danske døtre. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager selskaber med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra selskaber, der her kunnet anvende dette underskud til nedsættelse af eget skattemæssigt overskud. Årets skat består af årets aktuelle selskabsskat, årets sambeskatningsbidrag og ændring i udskudt skat.IT software, hardware, andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Kostpris omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider og restværdier: Brugstid Software 3 år Hardware 3 år In ven tar 5 år Der forventes ikke restværdi efter udløbet brugstid. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under andre driftsindtægter henholdsvis andre driftsomkostninger. Nedskrivning på anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle og materielle anlægsaktiver vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse, udover det som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Som genindvindingsværdi anvendes den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettoindtægter fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen.Værdipapirer og kapitalandele måles til dagsværdi. Såfremt pålidelig dagsværdi ikke kan opgøres ud fra observerbare data er kostpris anvendt. Realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab indregnes i resultatopgørelsen.Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab efter en individuel vurdering af tilgodehavender.Periodeafgrænsningsposter, indregnet under omsætningsaktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår.Udbytte Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordi¬nære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen.Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af selskabets økonomiske ressourcer. Hensatte forpligtelser måles til nettorealisationsværdi. Hvis opfyldelse af forpligtelsen tidsmæssigt forventes at ligge langt ude i fremtiden, måles forpligtelsen til dagsværdi. Hensatte forpligtelser med forventet forfaldstid ud over 1 år fra balancedagen tilbagediskonteres med den gennemsnitlige obligationsrente.Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles til nettorealisationsværdi. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte nettoskatteaktiver måles til nettorealisationsværdi.Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris. Øvrige gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdi.131865022021-01-012021-12-31131865022021-01-012021-12-311131865022021-01-012021-12-312131865022020-01-012020-12-31131865022021-01-012021-12-31g:RetainedEarningsMember131865022020-01-012020-12-31g:RetainedEarningsMember131865022020-12-31131865022021-12-31131865022021-01-012021-12-311131865022021-01-012021-12-312131865022021-01-012021-12-313131865022021-01-012021-12-314131865022021-01-012021-12-311131865022021-01-01g:ContributedCapitalMember131865022021-12-31g:ContributedCapitalMember131865022021-01-01g:RetainedEarningsMember131865022021-01-012021-12-31g:RetainedEarningsMember131865022021-12-31g:RetainedEarningsMember131865022021-01-01g:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember131865022021-01-012021-12-31g:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember131865022021-12-31g:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember131865022021-01-01g:LeaseholdImprovementsMember131865022021-01-012021-12-31g:LeaseholdImprovementsMember131865022021-12-31g:LeaseholdImprovementsMemberiso4217:DKKxbrli:pure