Årsrapport 30700228 EY Godkendt Revisionspartnerselskab Dirch Passers Allé 36 Postboks 250, 2000 Frederiksberg 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 36952075 Karré 1.2 ApS Fynsvej 56 5500 2015-06-30 Middelfart 64418577 EY Godkendt Revisionspartnerselskab 30700228 Dirch Passers Allé 36 2000 Frederiksberg 2023-03-29 Jens Belling Regnskabsklasse B Revisionspåtegning Grundlag for konklusion Konklusion true true CaseWare Working Papers Middelfart 2023-03-29 Jens Belling direktør Boddvar Kaale formand Jens Belling Daniel Kjørberg Siraj København 2023-03-29 Kaare K. Lendorf statsaut. revisor mne33819 5196513 2861603 7000000 -4943433 12196513 -2081830 291 0 910391 358757 11286413 -2440587 569351 551976 10717062 -2992563 10717062 -2992563 96553200 95000000 96553200 95000000 96553200 95000000 0 1806 684774 0 299779 359735 984553 361541 4020173 4322814 5004726 4684355 101557926 99684355 550000 550000 33590593 22873531 34140593 23423531 3403812 6012640 3403812 6012640 55567869 56070647 55567869 56070647 1642025 507826 223394 305396 72809 3864338 2964090 6490922 1254125 551976 1046357 1121087 1242852 1335992 8445652 14177537 64013521 70248184 101557926 99684355 550000 22873531 10717062 550000 33590593 134123 142052 776268 216705 1254125 551976 -684774 0 569351 551976 104655174 5446800 99208374 -9655174 7000000 -2655174 96553200 Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for Karré 1.2 ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejerne i Karré 1.2 ApS Vi har revideret årsregnskabet for Karré 1.2 ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet". Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Uafhængighed Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Selskabets formål er via datterselskaber at udvikle, drive, udleje og handle med fast ejendom samt direkte eller indirekte at drive anden virksomhed, der efter bestyrelsens skøn er forbundet dermed. Virksomhedens 0resultatopgørelse for 2022 udviser et overskud på 10.717.062 kr. mod et underskud på 2.992.563 kr. sidste år, og virksomhedens balance pr. 31. december 2022 udviser en egenkapital på 34.140.593 kr. Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende. Da selskabets formål er at investere i ejendomme, påvirkes selskabet af ændringer i ejendomsmarkedet, herunder det generelle renteniveau og økonomiske forhold. Aktiviteten har ikke været præget af de generelle økonomiske forhold, selvom markedssituationen i ejendomssektoren er påvirket af høj inflation, og stigende renter. Usikkerheden relateret til renter og afkast har skabt en forskel mellem køber og sælger i relation til salgspriser på ejendomme, hvilket afspejles i det lavere transaktionsvolumen i slutningen af 2022. Der er taget højde for en stigning i afkastkrav ved værdiansættelse af ejendommen. Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for virksomhedens finansielle stilling. Årsrapporten for Karré 1.2 ApS for 2022 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder med tilvalg af visse bestemmelser for klasse C. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Præsentationsvaluta Årsregnskabet er aflagt i danske kroner (kr.). Virksomheden har som fortolkningsbidrag for indregning af omsætning valgt IAS 11/IAS18. Nettoomsætning måles til dagsværdien af det aftalte vederlag ekskl. moms og afgifter opkrævet på vegne af tredjepart. Alle former for afgivne rabatter indregnes i nettoomsætningen. I resultatopgørelsen er nettoomsætning, andre driftsindtægter, ejendomsomkostninger og eksterne omkostninger med henvisning til årsregnskabslovens § 32 sammendraget til én regnskabspost benævnt bruttofortjeneste. Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens hovedaktiviteter, herunder fortjeneste ved salg af anlægsaktiver. I ejendomsomkostninger indregnes omkostninger vedrørende udlejning af virksomhedens investeringsejendomme, herunder omkostninger til drift og vedligeholdelse af investeringsejendomme. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger vedrørende virksomhedens primære aktivitet, der er afholdt i årets løb, herunder omkostninger til salg, administration, lokaler, tab på debitorer, ydelser på operationelle leasingkontrakter m.v. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen m.v. Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat. Årets skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i egenkapitalen med den del, som kan henføres til transaktioner indregnet i egenkapitalen. Virksomheden indgår i sambeskatning med øvrige koncernvirksomheder. Den danske selskabsskat fordeles mellem overskuds- og underskudsgivende danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Sambeskattede selskaber med overskydende skat godtgøres som minimum i henhold til de gældende satser for rentegodtgørelser af administrationsselskabet, ligesom sambeskattede selskaber med restskat som maksimum betaler et tillæg i henhold til de gældende satser for rentetillæg til administrationsselskabet. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris. Efterfølgende måles investeringsejendomme til dagsværdi, og årets værdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Dagsværdien opgøres på baggrund af de forventede fremtidige pengestrømme for investeringsejendomme. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Virksomheden har som fortolkningsbidrag for nedskrivninger af finansielle tilgodehavender valgt IAS 39. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau. Tilgodehavender, hvor der ikke foreligger en objektiv indikation på værdiforringelse på individuelt niveau, vurderes på porteføljeniveau for objektiv indikation for værdiforringelse. Porteføljerne baseres primært på debitorernes hjemsted og kreditvurdering i overensstemmelse med virksomhedens risikostyringspolitik. De objektive indikatorer, som anvendes for porteføljer, er fastsat baseret på historiske tabserfaringer. Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavende eller portefølje. Periodeafgrænsningsposter, indregnet under aktiver, omfatter forudbetalte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Likvider omfatter likvide beholdninger. Foreslået udbytte Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge af en begivenhed indtruffet senest på balancedagen har en retslig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen. Andre hensatte forpligtelser omfatter momsreguleringsforpligtelser vedrørende selskabets ejendomme. De hensatte forpligtelser måles ved første indregning til kostpris og herefter til nettorealisationsværdi. Finansielle gældsforpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, så forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. I finansielle forpligtelser indregnes tillige den kapitaliserede restleasingforpligtelse på finansielle leasingkontrakter. Øvrige gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdien. Virksomheden har ingen ansatte. For oplysning om sikkerhedsstillelser mv. vedrørende materielle anlægsaktiver henvises til note 9. Opgørelse af dagsværdi Dagsværdi af investeringsejendomme er beregnet for hver enkelt ejendom ved tilbagediskontering af de forventede fremtidige pengestrømme med en relevant diskonteringsfaktor. Forventede fremtidige pengestrømme er baseret på en vurderingen af ejendommen, som udlejningsejendom med hensyn til frasalgscase af lejeboligerne i takt med at de bliver ledige over en 10-årlig frasalgsperiode. Diskonteringsfaktoren udgør den risikofrie rente og et risikotillæg for den enkelte ejendom. Der anvendes uafhængige vurderingsmænd ved opgørelsen af dagsværdierne. Centrale forudsætninger for den opgjorte dagsværdi De væsentligste forudsætninger anvendt ved opgørelse af dagsværdien er: Afkastkrav bolig; 4,25% Afkastkrav erhverv; 5,50% Inflation; 2,00% Salgspriserne for ejerlejlighederne er sat til gennemsnitlig 27.150 kr. pr. m2 Af de langfristede gældsforpligtelser forfalder 51.478.270 kr. senere end 5 år fra balancedagen. Andre eventualforpligtelser Der er indgivet en stævning mod virksomheden for byggemangler, og der foregår igangværende drøftelser med Byggeskadefonden, for om denne eventuelt skal dække de omhandlede forhold. Ledelsen vurderer, at det er usandsynligt, at virksomheden måtte komme til at betale det fulde beløb, og at størrelsen af en eventuel erstatning er i sagens natur behæftet med usikkerhed. Virksomheden er sambeskattet og hæfter begrænset og subsidiært med øvrige sambeskattede selskaber for betaling af selskabsskat samt for kildeskat på renter, royalties og udbytter. Til sikkerhed for gæld overfor kreditinstitutter har virksomheden stillet sikkerhed i grund og bygning med en regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 2022 på 96.553.200 kr. Bestemmende indflydelse Nærtstående part Bopæl/Hjemsted Grundlag for bestemmende indflydelse Odense Projektudviklingsselskab A/S Middelfart Kapitalbesiddelse Oplysning om koncernregnskaber Modervirksomhed Hjemsted Rekvirering af modervirksomhedens koncernregnskab Obos Bbl Oslo, Norge Hammersborg torg 1 NO-0179 Oslo Norge 36952075 2022-01-01 2022-12-31 36952075 2021-01-01 2021-12-31 36952075 2021-12-31 36952075 2022-12-31 36952075 2022-01-01 2022-12-31 1 36952075 2022-01-01 2022-12-31 2 36952075 2022-01-01 2022-12-31 3 36952075 2022-01-01 2022-12-31 1 36952075 2022-01-01 2022-12-31 1 36952075 2022-01-01 2022-12-31 e:RetainedEarningsMember 36952075 2021-01-01 2021-12-31 e:RetainedEarningsMember 36952075 2022-01-01 e:InvestmentPropertyMember 36952075 2022-01-01 2022-12-31 e:InvestmentPropertyMember 36952075 2022-12-31 e:InvestmentPropertyMember 36952075 2022-01-01 e:ContributedCapitalMember 36952075 2022-12-31 e:ContributedCapitalMember 36952075 2022-01-01 e:RetainedEarningsMember 36952075 2022-01-01 2022-12-31 e:RetainedEarningsMember 36952075 2022-12-31 e:RetainedEarningsMember iso4217:DKK