28887094 2025-01-01 2025-12-31 28887094 2025-01-01 2025-12-31 1 28887094 2025-01-01 2025-12-31 1 28887094 2024-01-01 2024-12-31 28887094 2025-12-31 28887094 2024-12-31 28887094 2025-01-01 c:ContributedCapitalMember 28887094 2025-01-01 c:RetainedEarningsMember 28887094 2025-01-01 2025-12-31 c:RetainedEarningsMember 28887094 2025-12-31 c:ContributedCapitalMember 28887094 2025-12-31 c:RetainedEarningsMember 28887094 2025-01-01 c:InvestmentPropertyMember 28887094 2025-12-31 c:InvestmentPropertyMember iso4217:DKK xbrli:pure true BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Visionsvej 51 DK-9000 Aalborg 45719375 Årsrapport 2026-05-19 Kim P. Thomsen KCS Ejendomme ApS c/o Kim Palsgaard Thomsen 9240 Nibe Andre erklæringer uden sikkerhed 28887094 2005-06-30 Aalborg 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Visionsvej 51 9000 Aalborg Spar Nord Bank A/S Østeraa 12 9100 Aalborg Direktionen har dags dato behandlet og godkendt års­rap­por­ten for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025 for KCS Ejendomme ApS. Års­rap­port­en aflægges i overens­stemmelse med års­regn­skabs­lo­ven. Det er min opfattelse, at års­regn­skab­et giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Direktionen anser fortsat betingelserne for at undlade revision for opfyldte.   Års­rap­port­en indstilles til generalforsamlingens godkendelse.   Nibe 2026-05-19 Kim Palsgaard Thomsen Til kapitalejeren i KCS Ejendomme ApS   Vi har opstillet års­regn­skab­et for KCS Ejendomme ApS for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025 på grundlag af selskabets bogføring og øvrige oplysninger, som ledelsen har tilvejebragt.  Års­regn­skab­et omfatter resultatopgørelse, balance, eg­en­ka­pi­tal­op­gø­rel­se, no­ter og anvendt regnskabspraksis.  Vi har udført opgaven i overensstemmelse med den internationale standard, Opgaver om opstilling af finansielle oplysninger.  Vi har anvendt vores faglige ekspertise til at assistere ledelsen med at udarbejde og præsentere års­regn­skab­et i overensstemmelse med års­regn­skabs­lo­ven. Vi har overholdt relevante bestemmelser i revisorloven og International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) herunder principper om integritet, objektivitet, professionel kompetence og fornøden omhu.  Års­regn­skab­et samt nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er anvendt til opstillingen af års­regn­skab­et, er ledelsens ansvar.  Da en opgave om opstilling af finansielle oplysninger ikke er en erklæringsopgave med sikkerhed, er vi ikke forpligtede til at verificere nøjagtigheden eller fuldstændigheden af de oplysninger, ledelsen har givet os til brug for at opstille års­regn­skab­et. Vi udtrykker derfor ingen revisions- eller reviewkonklusion om, hvorvidt års­regn­skab­et er udarbejdet i overensstemmelse med års­regn­skabs­lo­ven.   Aalborg 2026-05-19 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 45719375 Torben Gyde Jensen Andre erklæringer uden sikkerhed Statsautoriseret revisor mne26714 Væsentligste aktiviteterSelskabets væsentligste aktiviteter består af investering i og administration af ejendomme.   Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutningDer er ikke efter regnskabsårets afslutning ind­truffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. 498632 328615 321100 186310 177532 142305 1582 512 179114 142817 39405 31419 139709 111398 139709 111398 139709 111398 5900000 5900000 5900000 5900000 5900000 5900000 3 3 42188 42188 42191 42191 132569 284256 174760 326447 6074760 6226447 125000 125000 4572584 4432875 4697584 4557875 1095423 1095423 1095423 1095423 174522 171774 174522 171774 15000 277445 39405 38528 107231 401375 281753 573149 6074760 6226447 kr.An­parts­ka­pi­talOverført resultatI alt Egenkapital 1. januar 2025125.0004.432.8754.557.875 For­slag til re­sul­tat­dis­po­ne­ring 139.709139.709 Egenkapital 31. december 2025125.0004.572.5844.697.584 125000 4432875 139709 125000 4572584 1 | Personaleomkostninger Antal heltidsbeskæftigede personer i gennemsnit:11 Løn og gager 168.000150.000 Andre personaleomkostninger 153.10036.310 321.100186.310 1 1 168000 150000 153100 36310 321100 186310 2 | Andre finansielle indtægter Finansielle indtægter i øvrigt 1.582512 1.582512 1582 512 1582 512 39405 38528 0 -7109 4 | Materielle anlægsaktiver kr.Investerings­ejendomme Kostpris 1. januar 2025 3.853.700Kostpris 31. december 2025 3.853.700  Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2025 2.046.300Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2025 2.046.300 Regnskabsmæssig værdi 31. december 20255.900.000 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb:kr. Selskabets investeringsejendom er beliggende i Aalborg. Dagsværdien vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et fastsat afkastkrav.  Det gennemsnitlige afkastkrav for de kommende 5 år vurderes at udgøre 444 tkr., årlige driftsomkostninger inkl. vedligeholdelsesudgifter på 150 tkr. samt en udlejningsprocent på 100 pct.  Ved beregningen er anvendt et afkastkrav før skat på 7,25 %, som er fastsat under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommens beliggenhed mv. Afkastkravet på 7,25 % svarer ligeledes til det generelle afkastkrav for tilsvarende ældre industri og logistik ejendomme i Aalborg.  I den udstrækning markedsrenter, afkastkrav eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Som følge heraf knytter der sig i sagens natur en generel usikkerhed til værdiansættelse af ejendommen. 3853700 3853700 2046300 2046300 5900000 5 | Langfristede gældsforpligtelser 31/12 2025AfdragRestgæld31/12 2024kr.gæld i altnæste årefter 5 årgæld i alt Depositum 174.5220174.522171.774 174.5220174.522171.774 174522 Hæftelse i sambeskatningenSelskabet hæfter solidarisk sammen med moderselskabet og de øvrige selskaber i den sambeskattede koncern for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for eventuelle kildeskatter såsom udbytteskat mv. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for K.P.T. ApS, der er administrationsselskab for sambeskatningen. Andre forpligtelser Selskabet har indgået finansiel leasingaftale med en årlig leasingydelse på 45 tkr. Leasingkontrakten har en restløbetid på 9 mdr. med en samlet restleasingydelse på 34 tkr.  Års­rap­port­en for KCS Ejendomme ApS for 2025 er aflagt i over­ens­stem­melse med den dan­ske års­regn­skabs­lovs be­stem­mel­ser for virk­som­he­der i regnskabsklasse B med til­valg af reg­ler fra regn­skabs­klas­se C.  Regnskabsklasse B1truetrueÅrs­rap­port­en er udarbejdet efter samme regn­skabspraksis som sidste år.   Regnskabsklasse B true Nettoomsætning Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regn­skabs­årets udløb. Opkræ­vede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter.   Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration, lokaler mv.   Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusive feriepenge og pensioner samt andre omkost­ninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere. I personaleomkostninger er fra­trukket mod­tagne godtgørelser fra offentlige myndigheder.   Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger samt til­læg og godt­gø­rel­se un­der a­con­to­skat­te­ord­nin­gen mv. Finan­sielle indtægter og omkost­ninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.   Skat af årets resultat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultat­op­gørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.   Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Ejendomme under opførelse måles til kostpris.   Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav.   Efterfølgende omkostninger tillægges anskaf­felsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen.   Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen.   Værdiforringelse af anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af fi­nan­si­el­le an­lægs­ak­ti­ver, der ik­ke må­les til dags­vær­di, vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning.   Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi.   Genindvindingsværdi er den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid.   Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imøde­gåelse af forventede tab.   Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau.   Tilgodehavender, hvorpå der ikke foreligger en objektiv indikation på værdiforringelse på individuelt niveau, vurderes på porteføljeniveau for objektiv indikation for værdiforringelse. Porteføljerne baseres primært på debitorernes hjemsted og kreditvurdering i overensstemmelse med selskabets kreditrisikostyringspolitik. De objektive indikatorer, som anvendes for porteføljer, er fastsat baseret på historiske tabserfaringer.   Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavende eller portefølje.   Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under ak­tiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efter­følgende regnskabsår.   Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.   Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i a­conto­skat­te­ord­nin­gen. Skyldig og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under henholdsvis omsætningsaktiver og gæld.   Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mel­lem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser.   Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgiv­ning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen.   Gældsforpligtelser Kortfristet gæld indregnes til amortiseret kostpris svarerende til nominel værdi.