BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabVisionsvej 51DK-9000 Aalborg20222670Årsrapport2023-04-18Kim P. ThomsenKCS Ejendomme ApS9240 NibeAndre erklæringer uden sikkerhed288870942005-06-30Aalborg2021-11-012022-10-312020-11-012021-10-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabVisionsvej519000AalborgSpar Nord Bank A/SØsteraa 12,Postboks 11359100AalborgNibe2023-04-18Kim Palsgaard ThomsenAalborg2023-04-18BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Torben Gyde JensenAndre erklæringer uden sikkerhedStatsautoriseret revisormne267145027313941946600019800043673119619450108614954356501946999584242839339808151860400000400000-60192-248140339808151860590000059000005900000590000059000005900000727233490839675762349156296759125000125000427507143352634000004000004800071486026311025321102532110253211025321557811495739584242080251623191653327179081580689142311332312333964623491562967591250004335263400000-60192400000-4000001250004275071400000116600019800066000198000505010861495108614959584242080075938537003853700204630020463005900000Erhvervsejendom5900000155781Regnskabsklasse BtruetrueDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. november 2021 - 31. oktober 2022 for KCS Ejendomme ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. oktober 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. november 2021 - 31. oktober 2022. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Direktionen anser fortsat betingelserne for at undlade revision for opfyldte. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejeren i KCS Ejendomme ApS Vi har opstillet årsregnskabet for KCS Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. november 2021 - 31. oktober 2022 på grundlag af selskabets bogføring og øvrige oplysninger, som ledelsen har tilvejebragt. Årsregnskabet omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis. Vi har udført opgaven i overensstemmelse med den internationale standard, Opgaver om opstilling af finansielle oplysninger. Vi har anvendt vores faglige ekspertise til at assistere ledelsen med at udarbejde og præsentere årsregnskabet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har overholdt relevante bestemmelser i revisorloven og International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) herunder principper om integritet, objektivitet, professionel kompetence og fornøden omhu. Årsregnskabet samt nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er anvendt til opstillingen af årsregnskabet, er ledelsens ansvar. Da en opgave om opstilling af finansielle oplysninger ikke er en erklæringsopgave med sikkerhed, er vi ikke forpligtede til at verificere nøjagtigheden eller fuldstændigheden af de oplysninger, ledelsen har givet os til brug for at opstille årsregnskabet. Vi udtrykker derfor ingen revisions- eller reviewkonklusion om, hvorvidt årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter består af investering i og administration af ejendomme. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Da de forhold, som i øvrigt er nødvendige for en bedømmelse af selskabets aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultat af årets drift, fremgår af balancen og resultatopgørelsen samt af noterne henvises hertil. Årets resultat anses for tilfredsstillende. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Selskabskapital Overført resultat Foreslået udbytte for regnskabsåret I alt Egenkapital 1. november 2021 125.000 4.335.263 400.000 4.860.263 Forslag til resultatdisponering -60.192 400.000 339.808 Transaktioner med ejere Ordinært udbytte -400.000 -400.000 Egenkapital 31. oktober 2022 125.000 4.275.071 400.000 4.800.071 Personaleomkostninger 1 Antal personer beskæftiget i gennemsnit: 1 1 Løn og gager 66.000 198.000 66.000 198.000 Andre finansielle indtægter 2 Finansielle indtægter i øvrigt 5 0 5 0 Andre finansielle omkostninger 3 Finansielle omkostninger i øvrigt 1.086 1.495 1.086 1.495 Materielle anlægsaktiver 5 Investeringsejendomme Kostpris 1. november 2021 3.853.700 Kostpris 31. oktober 2022 3.853.700 Opskrivninger 1. november 2021 2.046.300 Opskrivninger 31. oktober 2022 2.046.300 Regnskabsmæssig værdi 31. oktober 2022 5.900.000 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb: Erhvervsejendom Dagsværdi 31. oktober 2022 5.900.000 Selskabets investeringsejendom er beliggende i Aalborg. Dagsværdien vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et fastsat afkastkrav. Det gennemsnitlige afkastkrav for de kommende 5 år vurderes at udgøre 450 tkr., årlige driftsomkostninger inkl. vedligeholdelsesudgifter på 165 tkr. samt en udlejningsprocent på 100 pct. Ved beregningen er anvendt et afkastkrav før skat på 7,5 %, som er fastsat under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommens beliggenhed mv. Afkastkravet på 7,5 % svarer ligeledes til det generelle afkastkrav for tilsvarende ældre Industri og Logistik ejendomme i Aalborg. I den udstrækning markedsrenter, afkastkrav eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Som følge heraf knytter der sig i sagens natur en generel usikkerhed til værdiansættelse af ejendommen. Langfristede gældsforpligtelser 6 31/10 2022 Afdrag Restgæld 31/10 2021 gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Depositum 155.781 0 155.781 149.573 535.100 535.100.01 Selskabsskat 95.842 0 0 42.080 534.100 534.100.01 251.623 0 155.781 191.653 Hæftelse i sambeskatningen Selskabet hæfter solidarisk sammen med moderselskabet og de øvrige selskaber i den sambeskattede koncern for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for eventuelle kildeskatter såsom udbytteskat mv. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for K.P.T. ApS, der er administrationsselskab for sambeskatningen. Årsrapporten for KCS Ejendomme ApS for 2021/22 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true true Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Nettoomsætning Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration, lokaler mv. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusive feriepenge og pensioner samt andre omkostninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere. I personaleomkostninger er fratrukket modtagne godtgørelser fra offentlige myndigheder. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Værdiforringelse af anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af finansielle anlægsaktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Genindvindingsværdi er den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Skyldig og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under henholdsvis omsætningsaktiver og gæld. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Kortfristet gæld indregnes til amortiseret kostpris svarerende til nominel værdi. 288870942022-10-31288870942021-10-31288870942021-11-012022-10-31288870942020-11-012021-10-31288870942021-11-01g:ContributedCapitalMember288870942022-10-31g:ContributedCapitalMember288870942021-11-012022-10-31g:RetainedEarningsMember288870942021-11-01g:RetainedEarningsMember288870942022-10-31g:RetainedEarningsMember288870942021-11-012022-10-31g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember288870942021-11-01g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember288870942022-10-31g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember288870942021-11-012022-10-311288870942021-11-01g:InvestmentPropertyMember288870942022-10-31g:InvestmentPropertyMember288870942022-10-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1288870942021-11-012022-10-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1288870942021-11-012022-10-311xbrli:pureiso4217:DKK