45249263 2025-01-01 2025-12-31 45249263 2025-01-01 2025-12-31 1 45249263 2025-01-01 2025-12-31 2 45249263 2025-01-01 2025-12-31 1 45249263 2025-01-01 2025-12-31 2 45249263 2025-01-01 2025-12-31 3 45249263 2025-01-01 2025-12-31 1 45249263 2025-01-01 2025-12-31 2 45249263 2024-01-01 2024-12-31 45249263 2025-01-01 2025-12-31 1 45249263 2024-01-01 2024-12-31 1 45249263 2025-01-01 2025-12-31 2 45249263 2024-01-01 2024-12-31 2 45249263 2025-01-01 2025-12-31 3 45249263 2024-01-01 2024-12-31 3 45249263 2025-01-01 2025-12-31 4 45249263 2024-01-01 2024-12-31 4 45249263 2025-01-01 2025-12-31 5 45249263 2024-01-01 2024-12-31 5 45249263 2025-01-01 2025-12-31 6 45249263 2024-01-01 2024-12-31 6 45249263 2025-01-01 2025-12-31 7 45249263 2024-01-01 2024-12-31 7 45249263 2024-12-31 45249263 2025-12-31 45249263 2025-01-01 2025-12-31 8 45249263 2024-01-01 2024-12-31 8 45249263 2025-01-01 2025-12-31 10 45249263 2024-01-01 2024-12-31 10 45249263 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 45249263 2024-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 45249263 2024-12-31 fsa:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember 45249263 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 45249263 2024-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 45249263 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 45249263 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 45249263 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember 45249263 2025-01-01 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 45249263 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 45249263 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 45249263 2025-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 45249263 2025-12-31 fsa:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember 45249263 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 45249263 2025-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 45249263 2024-01-01 2024-12-31 1 45249263 2025-01-01 2025-12-31 1 45249263 2024-01-01 2024-12-31 2 45249263 2025-01-01 2025-12-31 2 45249263 2024-01-01 2024-12-31 1 45249263 2025-01-01 2025-12-31 1 45249263 2024-01-01 2024-12-31 2 45249263 2025-01-01 2025-12-31 2 45249263 2023-12-31 45249263 2024-01-01 2024-12-31 9 45249263 2025-01-01 2025-12-31 9 iso4217:DKK xbrli:pure Jan Kristensen Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. ja-nuar – 31. december 2025 for C.W. Obel Ejendomme P/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og penge-strømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2025. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og af selskabets finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København Jan Kristensen Adm. direktør Stella Jacobsson Direktør Søren Skou Formand Gustav Christen Asmussen Mellentin Peter Winther Den uafhængige revisors revisionspåtegning Til kapitalejeren i C.W. Obel Ejendomme P/S Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finan-sielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regn-skabsåret 1. januar - 31. december 2025 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har revideret årsregnskabet for C.W. Obel Ejendomme P/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, penge-strømsopgørelse og noter (”regnskabet”). Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revi-sionspåtegningens afsnit “Revisors ansvar for revisionen af regnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i over-ensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for re-visorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbin-delse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsent-lig fejlinformation i ledelsesberetningen. Ledelsens ansvar for regnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af regnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i over-ensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvi-gelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yder-ligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisions-handlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed for-bundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysnin-gerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. • Planlægger og udfører vi revisionen for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de kon-soliderede finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne som grundlag for at ud-forme en konklusion om årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte revisionsarbejde. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige place-ring af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Hellerup PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33771231 Kristian Højgaard Carlsen statsaut. revisor Maj-Britt Nørskov Nannestad statsaut. revisor C.W. Obel Ejendomme P/S Vestergade 2C 1456 København K 45249263 København PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44 2900 Hellerup 260357000 263001000 173943000 181732000 Værdiregulering af ejendomme Værdiregulering af ejendomme 18664000 -13310000 Resultat fra kapitalandele i til-knyttede virksomheder Resultat fra kapitalandele i til-knyttede virksomheder 0 67313000 -90519000 -90091000 102088000 145644000 Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver 5905234000 6047104000 Finansielle anlægsaktiver Finansielle anlægsaktiver 58871000 556069000 Omsætningsejendomme Omsætningsejendomme 0 28000000 Tilgodehavender Tilgodehavender 16412000 126900000 Likvide beholdninger Likvide beholdninger 4533000 331000 5985050000 6758404000 2850001000 3463114000 2967921000 3205098000 167128000 90192000 Passiver i alt Passiver i alt 5985050000 6758404000 0.668 0.691 Egenkapitalandel Egenkapitalandel 476 512 0.036 0.046 129171000 187916000 Virksomhedens væsentligste aktiviteter C.W. Obel Ejendomme investerer i ejendomme i Storkøbenhavn og Aalborg og tilbyder kunderne moderne ejendomme af høj kvalitet og med god service på centrale beliggenheder med optimal in-frastruktur. Udviklingen i C.W. Obel Ejendommes aktiviteter C.W. Obel Ejendomme er managementselskab for alle ejendomsselskaber under Det Obelske Fa-miliefond og stiller ledelses- og forvaltningskompetencer til rådighed for selskaberne. Den samlede ejendomsportefølje under management udgør pr. 31. december 2025 i alt 12,3 mia. kr. I forbindelse med afslutningen af koncernomstruktureringen, som blev påbegyndt i 2024, fik C.W. Obel Ejendomme P/S via et koncerntilskud pr. 1. juli 2025 tilført selskabet C.W. Obel Bolig P/S. Selskabet blev tilført til en værdi på 420,5 mio. kr. svarende til indre værdi. C.W. Obel Ejendomme så i 2025 ind i en stigende tomgang på erhvervsporteføljen. 8,9 % af sel-skabets erhvervsarealer var således ikke lejebærende pr. 31. december 2025 mod 5,3 % ved ind-gangen til året. 90 % af tomgangen kan henføres til København, hvor der isoleret set ses ind i en tomgang på 12 %, hvilket er væsentligt over markedsniveau. Tomgangen koncentrerer sig om 3 ejendomme. Fokus i 2026 vil være på at få nedbragt tomgangen til markedsniveauet på 5-6 %. Der er igen i 2025 foretaget markante investeringer i ejendomsporteføljen, herunder ikke mindst på den gamle tobaksfabrik i Aalborg. Aalborg Kommune overtog successivt over efteråret 2025 deres nye lejemål i ejendommen. Byretten overtog primo 2025 udvidelsen af deres lejemål, mens en energirenovering af Byrettens lejemål fortsat pågår. Energirenovering, som pågår samtidig med, at Byretten skal være i drift, forventes afsluttet i 1. kvartal 2027. Årets resultat C.W. Obel Ejendomme har i 2025 realiseret et overskud på 145,6 mio. kr. (2024: 102,1 mio. kr.) Selskabet er som et partnerselskab ikke selvstændigt skattepligtig. Selskabets aktivitet beskattes i det ultimative moderselskab Det Obelske Familiefond. Driftsresultatet for 2025 blev på 181,7 mio. kr. (2024: 173,9 mio. kr.), svarende til 69,1 % (2024: 66,8 %) af selskabets lejeindtægter. Driftsresultatet for året ligger på niveau med forventningerne. Datterselskabet C.W. Obel Bolig har i 2025 realiseret et resultat på 76,9 mio. kr. Resultatet er væ-sentligt påvirket af en positiv markedsværdiregulering af selskabets ejendomsportefølje pr. 31. de-cember 2025 på 57,7 mio. kr. Selskabet er indregnet i regnskabet for C.W. Obel Ejendomme med resultatet for 2. halvår 2025 på 67,3 mio. kr. Investeringsmarkedet har bedret sig i løbet af 2025 med flere transaktioner i markedet på primært boligejendomme. Den lange rente har i 2025 ligget meget stabilt. Afkastkravene i markedet er lige-ledes stabile, og der forventes ikke de store ændringer i 2026. Ledelsesberetning Beretning Årets værdiregulering af investeringsejendomme udgør netto en nedskrivning på 13,3 mio. kr. mod en opskrivning på 18,7 mio. kr. i 2024. Årets værdiregulering er væsentligt påvirket af en nedskriv-ning af den gamle tobaksfabrik i Aalborg, hvor uforudsete forhold har gjort renoveringen væsentlig dyrere end forventet. Selskabets ejendomsportefølje er pr. 31. december 2025 værdiansat baseret på afkastkrav mellem 4,0 % og 7,0 %. Selskabets ejendomme i København er herefter værdiansat til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 36.500 kr./m² baseret på et vægtet gennemsnitligt afkastkrav på 4,32 % (2024: 4,27 %). Ejen-domme i Aalborg er værdiansat til 15.150 kr./m² baseret på et vægtet gennemsnitligt afkastkrav på 5,96 % (2024: 6,02 %). Årets resultat anses under de givne forhold for tilfredsstillende. Kapitalforhold Selskabets egenkapital udgør 3.463,1 mio. kr. pr. 31. december 2025 (2024: 2.850,0 mio. kr.), sva-rende til en soliditetsgrad på 51,2 % (2024: 47,6 %.). Der foreslås på generalforsamlingen d. 5. maj 2026 udloddet et udbytte på 300 mio. kr. på bag-grund af regnskabet for 2025. Selskabets soliditet vil herefter udgøre ca. 48 %. Selskabet har via koncerntilskud d. 1. juli 2025 fået tilført datterselskabet C.W. Obel Bolig P/S til en værdi på 420,5 mio.kr. svarende til indre værdi. Egenkapitalen er akkumuleret påvirket af en urealiseret gevinst på 59,3 mio. kr. på indgåede rente-swaps til sikring af den fremtidige rente på selskabets realkreditfinansiering. Årets påvirkning fra renteswaps er en urealiseret gevinst på 49,7 mio. kr. Forventninger til fremtiden og begivenheder efter statusdagen Der forventes som følge af nedbringelse af tomgangen for 2026 et driftsresultat, der er lidt bedre end for 2025. Resultatet af C.W. Obel Bolig vil i 2026 blive indregnet for et helt år mod 6 måneder i 2025. Under hensyntagen til den nuværende markedssituation med stigende renter og dermed af-ledt pres på afkastkravene i markedet forventes der alene en værditilvækst på ejendomsporteføl-jerne i såvel C.W. Obel Ejendomme som i datterselskabet C.W. Obel Bolig i 2026 genereret af eventuelle forbedringer i den underliggende drift. Der forventes på dette grundlag et resultat for 2026 på mellem 110-120 mio. kr., hvortil kommer en eventuel værdiregulering af ejendomsporteføl-jerne. Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet hændelser af betydning for selskabets økono-miske stilling. Særlige risici Generelle risici Det er af væsentlig betydning for C.W. Obel Ejendommes muligheder for at opnå et tilfredsstillende afkast, at selskabet har en høj udlejningsprocent og konstaterer en stabil udvikling i lejeniveauet. For at reducere risikoen for tomgang med deraf følgende fald i driftsresultatet søger C.W. Obel Ejendomme til stadighed at indgå længerevarende lejekontrakter, idet der dog er en generel ten-dens i markedet til, at der indgås kortere lejekontrakter end tidligere. Ved udgangen af 2025 kan ca. 44 % (primo 2025: 38 %) af selskabets lejeindtægter fra erhvervsporteføljen bortfalde inden for 1 år, og ca. 37 % (primo 2025: 30 %) af erhvervsindtægterne er sikret i en periode på mindst 3 år. Ejendomsporteføljens markedsværdi - og dermed selskabets resultat og økonomiske stilling - på-virkes væsentligt af markedsudviklingen i afkastkrav på investeringsejendomme og porteføljens ak-tuelle udlejningsforhold, herunder omfanget af tomgang. Ejendomsporteføljen er pr. 31. december 2025 værdiansat baseret på et vægtet gennemsnitligt afkastkrav på 4,6 % (2024: 4,6%). Ændres afkastkravet med +/- 0,25 %-point, vil porteføljens værdiansættelse blive ændret med ca. +/- 300 mio. kr. Finansielle risici C.W. Obel Ejendomme finansieres primært med realkreditbelåning og egenkapital. Pr. 31. decem-ber 2025 er renten på 76 % (2024: 82 %) af selskabets gæld afdækket med en lang rente, mens de resterende 24 % påvirkes af udviklingen i den korte rente. Den gennemsnitlige længde på renteaf-dækningen var ultimo 2025 8,3 år, og den gennemsnitlige finansieringsudgift inkl. bidrag udgjorde 3,0 % (2024: 3,2 %). C.W. Obel Ejendomme har afdækket renterisikoen ved indgåelse af renteaftaler hvorved der opstår en kursrisiko, der afhængig af den beløbsmæssige størrelse af renteaftalerne og ikke mindst løbeti-den på disse kan udgøre en betydelig risiko. Den samlet markedsværdi af SWAP udgør netto 59,3 mio. kr., som indgår i andre tilgodehavender under finansielle anlægsaktiver med 71,0 mio. kr. og -11,7 mio. kr. under anden langfristet gæld. Der er således ikke på kort sigt væsentlige finansielle risici. Kreditrisici Selskabets kreditrisici knytter sig primært til omsætningsaktiver indregnet i balancen samt kunder-nes evne til fremover at honorere indgåede lejekontrakter. Selskabet har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt kunde eller samarbejdspartner. Ca. 35 % af selskabets indtægter kommer fra lejekontrakter med en leje på over 5 mio. kr. p.a. og hidrører fra 10 kunder. Miljøforhold C.W. Obel Ejendomme har i 2025 som managementselskab for Det Obelske Familiefonds ejen-domsinvesteringer udarbejdet en ESG-politik, der er gældende på tværs af alle investeringerne. Denne politik er det styrende dokument for, hvordan koncernen arbejder med ESG, og den gælder for alle dele af vores aktiviteter, herunder drift af eksisterende ejendomme og nybyggeri. Politikken kan findes på vores hjemmeside. Som en naturlig opfølgning på den udarbejdede politik er der for første gang udarbejdet en ESG- rapport for 2025. Rapporten kan ligeledes findes på hjemmesiden. Hos C.W. Obel Ejendomme ses miljø- og klimahensyn som en naturlig del af selskabets ansvar. Ejendommene drives og udvikles derfor med omtanke for ressourcer, klima og kommende genera-tioner. Der arbejdes langsigtet på at reducere det miljømæssige aftryk og skabe en ejendomsporte-følje, der er både energieffektiv, moderne og fremtidssikret. Den overordnede ambition er at bidrage til netto-nul drivhusgasudledninger og integrere klimahen-syn i hele værdikæden – fra drift og vedligehold til investering og udvikling. Frem mod 2030 er der sat konkrete mål for at nedbringe energiforbruget og forbedre ejendommenes energimærker til mi-nimum energimærke B. Dette gøres blandt andet via LED-belysning, solcelleanlæg og modernise-ring af tekniske installationer. For at styrke indsatsen er der i 2025 indgået aftale om et nyt energiovervågningssystem, som for-ventes fuldt implementeret i 2026. Systemet giver et samlet overblik over forbruget, muliggør benchmarking og identificerer afvigelser hurtigt. Det bliver et centralt værktøj i det strategiske ar-bejde med energioptimering. Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for C.W. Obel Ejendomme P/S for 2025 er aflagt i overensstemmelse med årsregn-skabslovens bestemmelser for mellemstore virksomheder i regnskabsklasse C. Generelt om indregning og måling Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdiregule-ringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regn-skabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selska-bet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtel-ser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Valuta-kursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældsforpligtelsens opståen eller indregning i seneste årsregnskab indregnes i resultatopgørel-sen under finansielle indtægter og omkostninger. Anlægsaktiver, der er købt i fremmed valuta, måles til kursen på transaktionsdagen. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til dagsværdi og måles efterføl-gende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdi af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betin-gelserne for sikring af fremtidige aktiver eller forpligtelser, indregnes i andre tilgodehavender eller anden gæld og i egenkapitalen. Resulterer den fremtidige transaktion i indregning af aktiver eller forpligtelser, overføres beløb, som tidligere er indregnet på egenkapitalen, til kostprisen for henholds-vis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres beløb, som tidligere er indregnet i egenkapitalen, til resultatopgørelsen i den periode, hvor det sikrede påvirker resultatopgørelsen. Ligeledes reklassificeres den akkumulerede værdiændring indregnet i egenkapitalen til resultatop-gørelsen, når de sikrede pengestrømme påvirker resultatet eller ikke længere er sandsynlige. Hvis den sikrede posts fremtidige pengestrømme ændrer sig, så kriterierne for regnskabsmæssig sikring ikke længere er opfyldt, reklassificeres den akkumulerede værdiændring af sikringsinstrumentet fra egenkapitalen til resultatopgørelsen. For afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsin-strumenter, indregnes ændringer i dagsværdi løbende i resultatopgørelsen. Resultatopgørelse Selskabet anvender den funktionsopdelte præsentationsmetode med tilpassede benævnelser til sel-skabets aktivitet, jf. ÅRL § 23. Dette medfører, at omkostninger henføres til deres respektive funktion som en del af ejendoms- eller administrationsaktiviteten. Huslejeindtægter Lejeindtægter periodiseres og medtages i resultatopgørelsen med de til regnskabsåret svarende beløb. Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter vedrører primært administrationsindtægter fra eksterne parter. Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder re-parations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesomkostninger samt omkostninger til skatter, af-gifter, afskrivninger og andre omkostninger. Omkostninger, der afholdes med henblik på at vedligeholde ejendommens standard, udgiftsføres i takt med, at arbejderne udføres. Andre omkostninger Andre omkostninger omfatter personaleomkostninger samt andre eksterne omkostninger til reklame, administration, lokaler, afskrivninger m.v. Resultat af kapitalandele i tilknyttede virksomheder Efter den indre værdis metode indregnes en forholdsmæssig andel af resultat efter skat i de under-liggende virksomheder i resultatopgørelsen. Resultatandele efter skat i dattervirksomheder præsen-teres i resultatopgørelsen som særskilte linjer. For kapitalandele i dattervirksomheder foretages fuld eliminering af koncerninterne avancer/tab. Finansielle indtægter og omkostninger Renteindtægter og renteudgifter medtages i resultatopgørelsen med de til regnskabsåret svarende beløb. Realiserede og urealiserede kursgevinster og kurstab vedrørende gæld til kreditinstitutter i investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Afskrivninger Materielle og immaterielle anlægsaktiver afskrives lineært over aktivernes forventede levetid. Skat Selskabet er skattetransparant og bliver beskattet i det ultimative moderselskab. Balance Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver ekskl. investeringsejendomme måles til kostprisen med fradrag af foretagne afskrivninger. Der afskrives på grundlag af anskaffelsespriser pro rata pr. måned: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3-7 år. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købs-pris, byggeomkostninger og eventuelle øvrige direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejen-domme måles efterfølgende til dagsværdi, og samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgø-relsen. Dagsværdien er opgjort i overensstemmelse med normale principper og kutyme i ejendoms-branchen for værdiansættelse af ejendomme og baseres således på en kapitalisering af den enkelte ejendoms normaliserede driftsafkast med et til ejendommen knyttet afkastkrav (den afkastbaserede værdiansættelsesmodel). Udgifter, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffel-sestidspunktet eller forøger ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som for-bedring. Investeringsejendomme under opførelse måles til kostpris, indtil dagsværdien af investeringsejen-dommen kan opgøres pålideligt. Kostprisen omfatter ejendommenes købspris, byggeomkostninger og eventuelle øvrige direkte tilknyttede omkostninger. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder måles efter den indre værdis metode. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes indre værdi opgjort efter selskabets regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af urealiserede kon-cerninterne avancer og tab og med tillæg eller fradrag af resterende værdi af positiv eller negativ goodwill opgjort efter overtagelsesmetoden. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder med regnskabsmæssig negativ indre værdi til 0 kr. og et eventuelt tilgodehavende hos disse virksomheder nedskrives i det omfang, tilgodehavendet er uer-holdeligt. I det omfang modervirksomheden har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække en un-derbalance, der overstiger tilgodehavendet, indregnes det resterende beløb under hensatte forplig-telser. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er kreditforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er kreditforringet, foretages ned-skrivning på individuelt niveau. Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodeha-vende eller portefølje. Egenkapital – udbytte Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære ge-neralforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Reserve for sikringstransaktioner Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerende nettoændring i dagsværdien af sik-ringstransaktioner, der opfylder kriterierne for sikring af fremtidige betalingsstrømme, og hvor den sik-rede transaktion endnu ikke er realiseret. Reserven opløses, når den sikrede transaktion realiseres, hvis de sikrede pengestrømme ikke længere forventes realiseret, eller sikringsforholdet ikke længere er ef-fektivt. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser, som omfatter gæld til kreditinstitutter, leverandørgæld og gæld til tilknyttede virksomheder, indregnes ved lånoptagelse til dagsværdi med fradrag af transaktionsomkostninger. I ef-terfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris. Øvrige gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdi, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Pengestrømsopgørelsen Pengestrømsopgørelsen for selskabet opgøres efter den såkaldte indirekte metode. Pengestrømmen opdeles i hovedområderne drift, investering og finansiering. Opgørelsen viser selskabets likvider ved årets begyndelse og slutning. Pengestrømsopgørelsen for selskabet reguleres for til- og afgange af aktiver og passiver samt for køb og salg af virksomheder. Pengestrøm fra driftsaktivitet - opgøres med udgangspunkt i det regnskabsmæssige resultat inkl. avance ved salg af ejendomme, men før afskrivninger, og reguleres for ikke-kontante poster samt ændring i driftskapitalen. Pengestrøm fra investeringsaktivitet - omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af anlægsaktiver samt værdipapirer henført til investeringsaktivitet. Endvidere indgår nettoinvestering ved køb og salg af virksomheder. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet - omfatter betalinger til og fra aktionærer samt optagelse af og afdrag på gæld til kreditinstitutter og anden langfristet gæld. Likviditet - omfatter likvide beholdninger samt andre poster, som indgår i selskabets kortfristede likviditetssty-ring. Selskabet har fravalgt at udarbejde koncernregnskab, jf. årsregnskabsloven § 112. true Nøgletal De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således: Driftsafkast: Driftsresultat x 100 Huslejeindtægter Rentedækning: Driftsresultat Finansielle poster, netto Egenkapitalandel: Egenkapital, ultimo x 100 Passiver i alt, ultimo Egenkapitalforrentning: Årets resultat x 100 Gennemsnitlig egenkapital 263001000 260357000 3604000 3598000 53881000 62786000 30992000 27226000 181732000 173943000 -13310000 18664000 67313000 0 610000 1068000 90701000 91587000 145644000 102088000 6033486000 5776676000 0 111979000 13618000 16579000 6047104000 5905234000 485099000 0 70970000 58871000 556069000 58871000 6603173000 5964105000 28000000 0 28000000 0 96068000 0 30832000 16412000 126900000 16412000 331000 4533000 155231000 20945000 6758404000 5985050000 120000000 120000000 64612000 0 59250000 9567000 2919252000 2720434000 300000000 0 3463114000 2850001000 3091768000 2819841000 101611000 98776000 11719000 49304000 3205098000 2967921000 29945000 36020000 16796000 29257000 977000 68147000 20610000 13871000 21864000 19833000 90192000 167128000 3295290000 3135049000 6758404000 5985050000 120000000 0 9567000 2720434000 0 2850001000 0 0 0 420487000 0 420487000 0 0 49683000 0 0 49683000 0 -2701000 0 0 0 -2701000 0 67313000 0 -221669000 300000000 145644000 120000000 64612000 59250000 2919252000 300000000 3463114000 181732000 173943000 4736000 4698000 Finansielle poster, netto Finansielle poster, netto -90091000 -90519000 I alt før ændring i driftskapital I alt før ændring i driftskapital 96377000 88122000 -14020000 -1825000 659000 -7612000 -14679000 5787000 81698000 93909000 187916000 129171000 -187916000 -129171000 Pengestrømme før finansieringsaktivitet Pengestrømme før finansieringsaktivitet -91139000 -35262000 333524000 0 68270000 38064000 Ændring af koncernmellemværende (cash pool) Ændring af koncernmellemværende (cash pool) -163238000 71708000 102016000 33644000 -4202000 -1618000 4533000 6151000 331000 4533000 1 Andre omkostninger 2025 2024 Løn og gage 33.096 32.408 Pensioner og pensionsbidrag 2.876 2.556 Omkostninger til social sikring 321 314 Lønudgifter overført til ejendomsomkostninger -17.662 -16.267 Videredebiterede udgifter -5.773 -5.647 Personaleomkostninger 12.858 13.364 Andre eksterne omkostninger 18.134 13.862 30.992 27.226 Vederlag til bestyrelsen og direktion udgør: Bestyrelse 213 125 Direktion 6.771 7.738 34 36 2 Finansielle indtægter og udgifter 2025 2024 Renteindtægter, bank 610 1.068 Renteindtægter 610 1.068 Heraf vedrørende tilknyttede virksomheder 495 932 Renteomkostninger 90.701 91.587 Heraf vedrørende tilknyttede virksomheder 756 215 3 Materielle anlægsaktiver Investerings-Investerings-ejendomme ejendomme under opførelse Anskaffelsessum 1. januar 2025 5.758.012 111.979 Tilgang i året 171.397 14.744 Overført til ”Ejendomme til videresalg” -33.267 0 Overført fra "Investeringsejendomme under opførelse" 126.723 -126.723 Kostpris 31. december 2025 6.022.865 0 Dagsværdireguleringer 1. januar 2025 18.664 0 Overført til ”Ejendomme til videresalg” 5.267 Årets dagsværdireguleringer -13.310 0 Dagsværdireguleringer 31. december 2025 10.621 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2025 6.033.486 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2024 5.776.676 111.979 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme C.W. Obel Ejendomme investerer i erhvervsejendomme i Storkøbenhavn og Aalborg og tilby-der kunderne moderne ejendomme af høj kvalitet og med god service på centrale beliggenhe-der med optimal infrastruktur. I forbindelse med opgørelsen af dagsværdireguleringen af selskabets investeringsejendomme foretager ledelsen regnskabsmæssige skøn, der har væsentlig indflydelse på årsregnskabet. Måling til dagsværdi foretages for den enkelte ejendom med udgangspunkt i ejendommens detaljerede budget for det kommende driftsår, korrigeret for udsving, der har karakter af enkelt-stående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en afkastbaseret model, som C.W. Obel Ejendomme anser for mest velegnet til værdiansættelsen. Den anvendte afkastmodel, som har været anvendt i mange år, indeholder følgende hovedele-menter: Aktuel lejeindtægt +/- Reguleringer til lejen - Vedligeholdelsesomkostninger - Driftsomkostninger - Administration = Reguleret driftsresultat / Afkastprocent = Bruttoværdi Aktuel lejeindtægt Den aktuelle lejeindtægt fastsættes ud fra eksisterende lejekontrakter. Forventede pristalsre-guleringer er i 2025 fastsat ud fra et NPI på 1,5 %, dog er kontrakternes bestemmelser om minimums- og maksimumsreguleringer anvendt. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts- og energiregnskaber. Reguleringer til lejen I ejendomme, hvor det vurderes, at den faktiske leje afviger væsentligt fra markedslejen, regu-leres den aktuelle leje til markedsleje. For ledige arealer fastsættes en anslået markedsleje. Driftsomkostninger Driftsomkostninger, som ikke dækkes af kunderne, fratrækkes. Vedligeholdelse Der hensættes et individuelt beløb pr. m² pr. ejendom til udvendig vedligeholdelse mellem 45-65 kr. pr. m². Beløbet fastsættes ud fra den enkelte ejendoms stand, alder m.v. Hvis der ikke er sket væsentlige ændringer i en ejendoms forhold, fastholdes beløbet pr. m² uændret fra år til år som et gennemsnit over tid. Afkastprocent Afkastprocenten fastsættes på grundlag af markedsudviklingen for den pågældende ejendoms-type og beliggenhed, baseret på C.W. Obel Ejendommes markedskendskab, herunder erfarin-ger ved finansiering og køb og salg samt ændringer i den enkelte ejendoms forhold. Der an-vendes ikke eksterne vurderingsmænd ved vurdering af dagsværdierne. Reservationer til indretning af ledige lejemål og renoveringsprojekter Ud over hensættelser til løbende vedligeholdelse foretages reservationer til indretning af ledige lejemål og eventuelle renoveringsprojekter på ejendommene. Reservationerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfaringstal og fradrages i ejendommens opgjorte markeds-værdi. Reservationer til indretning af ledige lejemål og renoveringsprojekter Ud over hensættelser til løbende vedligeholdelse foretages reservationer til indretning af ledige lejemål og eventuelle renoveringsprojekter på ejendommene. Reservationerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfaringstal og fradrages i ejendommens opgjorte markeds-værdi. Selskabets erhvervsejendomme i København er pr. 31. december 2025 værdiansat ud fra et afkastkrav på mellem 4,00 % og 4,75 %. Ejendommene er værdiansat til et vægtet gennem-snitligt afkastkrav på 4,32 %. Ejendomme i København er værdiansat til 36.500 kr./m². Selskabets erhvervsejendomme i Aalborg er pr. 31. december 2025 værdiansat ud fra et af-kastkrav på mellem 5,50 % og 7,00 %. Ejendommene er værdiansat til et vægtet gennemsnitligt afkastkrav på 5,96 %. Ejendomme i Aalborg er værdiansat til 15.200 kr./m². Samlet er porteføljen værdiansat til et vægtet gennemsnitligt afkastkrav på 4,60 %. En ændring i det gennemsnitlige afkastkrav på +/- 0,25 % vil betyde en ændring i dagsværdierne på +/- 300 mio. kr. Af selskabets erhvervsarealer var 91,1 % lejebærende pr. 31. december 2025 mod 94,7 % ved indgangen til året. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Anskaffelsessum 1. januar 2025 21.277 Tilgang i året 1.775 Kostpris 31. december 2025 23.052 Afskrivninger 1. januar 2025 4.698 Årets afskrivninger 4.736 Afskrivninger 31. december 2025 9.434 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2025 13.618 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2024 16.579 Årets afskrivninger er fordelt således i resultatopgørelsen Ejendomsomkostninger 4.339 Andre omkostninger 397 4.736 4 Finansielle anlægsaktiver Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Tilgang i året 420.487 Kostpris 31. december 2025 420.487 Årets værdiregulering, resultat 67.313 Årets værdiregulering, egenkapital -2.701 Værdireguleringer 31. december 2025 64.612 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2025 485.099 Datterselskaber Ejerandel Hjemsted C.W. Obel Bolig P/S 100 % København 5 Selskabskapital og resultatdisponering Selskabskapitalen består af 120.000 andele af nominelt 1.000 kr. (fuldt indbetalt). 300000000 0 67313000 0 -221669000 102088000 145644000 102088000 6 Langfristede gældsforpligtelser Gæld i alt 31/12 Afdrag Langfristet Restgæld 2025 næste år andel efter 5 år Gæld til kreditinstitutter 3.121.115 29.347 3.091.768 2.671.818 Deposita 102.209 598 101.611 101.611 Anden gæld 33.583 21.864 11.719 11.719 3.256.907 51.809 3.205.098 2.785.148 7 Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter udgøres af modtagne huslejeindtægter vedrørende efterfølgende år. 8 Kontraktlige forpligtelser og eventualposter m.v. C.W. Obel Ejendomme P/S har stillet kaution på 519,2 mio. kr. (2024: 520,7 mio. kr.) for C.W. Obel Bolig P/S i forbindelse med realkreditbelåning. Selskabet kautionerer solidarisk for bankgæld i C.W. Obel koncernen, kautionen er maksimeret til 375 mio. kr. (2024: 375 mio. kr.). Leasingforpligtelser i C.W. Obel Ejendomme P/S udgør 2.285 t.kr. Derudover har selskabet ingen kontraktlige eller eventualforpligtelser. 9 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 2025 2024 Til sikkerhed for prioritetslån og gæld til kreditinstitutter på 3.121.115 2.855.861 er der givet pant i ejendomme med en regnskabsmæssig værdi på 6.023.510 5.845.314 10 Ejerforhold Følgende kapitalejere er noteret i selskabets ejerbog som ejende minimum 5 % af stemmerne eller minimum 5 % af kapitalen: C.W. Obel Ejendomme af 1. januar 2025 ApS Vestergade 2C 1456 København K 11 Nærtstående parter Selskabet er 100 % ejet af C.W. Obel Holding P/S, Vestergade 2, 1456 København K. Som nærtstående parter anses selskaber i Det Obelske Familiefond-koncernen. Tillige anses sel-skabets bestyrelse, direktion og disses nærtstående som nærtstående parter. 2025 2024 Køb af ydelser fra kapitalejer 650 638 Salg af ydelser til kapitalejer 1.892 1.435 Salg af ydelser til dattervirksomheder 504 484 Salg af ydelser til søsterselskaber 877 848 Salg af ydelser til associerede virksomheder 15.955 14.306 Huslejeindtægter fra kapitalejer 2.448 1.492 Renteindtægter fra kapitalejer 495 932 Renteudgifter til kapitalejer 756 215 Tilgodehavender hos kapitalejer 56 0 Gæld til datterselskaber 966 1 Tilgodehavender hos søsterselskaber 96.012 68.145 Gæld til søsterselskaber 11 1 Vederlag til virksomhedens direktion og bestyrelse fremgår af note 1. Selskabet indgår i koncernregnskabet for C.W. Obel Holding P/S, København (mindste kon-cern) og koncernregnskabet for Det Obelske Familiefond (største koncern). Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2026-05-05 Regnskabsklasse C, mellemstor virksomhed 2024-11-28 33339494 2026-04-16 Strandvejen 44 2900 Hellerup Konklusion Grundlag for konklusion 2026-04-16 mne44112 33771231 mne32198 33771231 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 1900 2000 Rentedækning Rentedækning