44685965 2025-01-01 2025-12-31 44685965 2025-01-01 2025-12-31 1 44685965 2025-01-01 2025-12-31 2 44685965 2025-01-01 2025-12-31 1 44685965 2024-03-04 2024-12-31 44685965 2025-12-31 44685965 2024-12-31 44685965 2025-01-01 c:ContributedCapitalMember 44685965 2025-01-01 c:RetainedEarningsMember 44685965 2025-01-01 2025-12-31 c:RetainedEarningsMember 44685965 2025-12-31 c:ContributedCapitalMember 44685965 2025-12-31 c:RetainedEarningsMember 44685965 2025-01-01 c:InvestmentPropertyMember 44685965 2025-01-01 2025-12-31 c:InvestmentPropertyMember 44685965 2025-12-31 c:InvestmentPropertyMember 44685965 2025-01-01 2025-12-31 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1 44685965 2025-12-31 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1 iso4217:DKK xbrli:pure true BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Rabalderstræde 7, 2. sal DK-4000 Roskilde 45719375 2026-04-22 Peer Thomas Borg Årsrapport Nectar Thorsgade ApS c/o Nectar Management A/S 1266 København K Den uafhængige revisors erklæring om udvidet gennemgang 44685965 2024-03-04 København 2025-01-01 2025-12-31 2024-03-04 2024-12-31 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Rabalderstræde 7, 2. sal 4000 Roskilde Direktionen har dags dato behandlet og godkendt års­rap­por­ten for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025 for Nectar Thorsgade ApS. Års­rap­port­en aflægges i overens­stemmelse med års­regn­skabs­lo­ven. Det er vores opfattelse, at års­regn­skab­et giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Års­rap­port­en indstilles til generalforsamlingens godkendelse.   København 2026-04-22 Peer Thomas Borg Bjørk Krogshave Til kapitalejeren i Nectar Thorsgade ApS Konklusion Vi har ud­ført udvidet gennemgang af års­regn­skab­et for Nectar Thorsgade ApS for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025, der omfat­ter resultat­opgørelse, balance, eg­en­ka­pi­tal­op­gø­rel­se og no­ter, herunder anvendt regn­skabs­praksis. Års­regn­skab­et udar­bej­des efter års­regn­skabs­loven.  Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at års­regn­skab­et gi­ver et ret­vi­sen­de bil­le­de af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025 i overensstemmelse med årsregn­skabs­loven.   Grundlag for konklusion Grundlag for konklusionVi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklærings­standard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af års­regn­skab­et”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grund­lag for vo­res kon­klu­si­on.   Grundlag for konklusion Le­del­sens ansvar for års­regn­skab­et Le­del­sen har ansvaret for udarbejdelsen af et års­regn­skab, der giver et retvisende billede i overens­stem­melse med årsregn­skabs­loven. Le­del­sen har endvidere ansvaret for den interne kon­trol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et års­regn­skab uden væsentlig fejl­information, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.   Ved udarbejdelsen af års­regn­skab­et er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde års­regn­skab­et på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.   Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om års­regn­skab­et. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om års­regn­skab­et og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion.   En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis.   Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om års­regn­skab­et.   Udtalelse om ledelsesberetningen Le­del­sen er ansvarlig for le­del­ses­be­ret­nin­gen.   Vores konklusion om års­regn­skab­et omfatter ikke le­del­ses­be­ret­nin­gen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om le­del­ses­be­ret­nin­gen.   I tilknytning til vores udvidede gennemgang af års­regn­skab­et er det vores ansvar at læse le­del­ses­be­ret­nin­gen og i den forbindelse overveje, om le­del­ses­be­ret­nin­gen er væsentligt inkonsistent med års­regn­skab­et eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.   Vores ansvar er derudover at overveje, om le­del­ses­be­ret­nin­gen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.   Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at le­del­ses­be­ret­nin­gen er i overensstemmelse med års­regn­skab­et og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i le­del­ses­be­ret­nin­gen.   Roskilde 2026-04-22 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 45719375 Ferass Hamade Den uafhængige revisors erklæring om udvidet gennemgang Statsautoriseret revisor mne35441 Væsentligste aktiviteterSelskabets væsentligste aktiviteter er drift og udlejning af investeringsejendomme.   Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forholdÅrets resultat er tilfredsstillende. Resultatet før dagsværdiregulering udgør TDKK 1.306. Årets resultat efter skat udgør et overskud på TDKK 1.493, hvilket er påvirket af en positiv dagsværdiregulering på TDKK 2.837.   1305737 1152345 2836943 1639400 4142680 2791745 1084 1144 1891459 1076111 2252305 1716778 759111 377691 1493194 1339087 1493194 1339087 1493194 1339087 71100000 67250000 71100000 67250000 71100000 67250000 0 33010 153020 157226 73581 0 226601 190236 689987 233365 916588 423601 72016588 67673601 40000 40000 2832281 1339087 2872281 1379087 1119779 360668 1119779 360668 39709231 37209721 39709231 37209721 353146 314690 255294 267262 26527280 27100000 0 17023 823143 586743 28315297 28724125 68024528 65933846 72016588 67673601 kr.An­parts­ka­pi­talOverført resultatI alt Egenkapital 1. januar 202540.0001.339.0871.379.087 For­slag til re­sul­tat­dis­po­ne­ring 1.493.1941.493.194 Egenkapital 31. december 202540.0002.832.2812.872.281 40000 1339087 1493194 40000 2832281 0 17023 759111 360668 2 | Materielle anlægsaktiver kr.Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2025 65.610.600Tilgang 1.013.057Kostpris 31. december 2025 66.623.657  Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2025 1.639.400Årets værdireguleringer 2.836.943Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2025 4.476.343 Regnskabsmæssig værdi 31. december 202571.100.000 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb:  kr.Investerings- ejendomme Dagsværdi 31. december 202571.100.000År­ets vær­di­re­gu­le­ring i re­sul­tat­op­gø­rel­sen2.836.943 Selskabets investeringsejendom er en blandet benyttet ejendom bestående af boliglejemål og ét erhvervslejemål beliggende i København. Værdiansættelsen af investeringsejendommene er baseret på ledelsens beregninger ud fra en normal-indtjeningsmodel baseret på et afkastkrav. Dagsværdien udgør DKK 71.000.000 pr. 31. december 2025 (2024: DKK 67.250.000), værdien er beregnet baseret på budget for perioden 1. januar 2026 - 31. december 2026 med et afkastkrav på 4,00% (2024: 4,25%). Ved markedsværdivurderingen pr. 31. december 2025 er der anvendt et individuelt fastsat afkastkrav på 4,00%. Dagsværdien er beregnet på grundlag af den aktuelle budgetterede husleje. Ejendommenes driftsomkostninger - inkl. vedligeholdelsesomkostninger, der ofte har et aperiodisk forløb - er fastlagt med udgangspunkt i en gennemsnitsbetragtning. Den årlige fastlagte normalindtjening er kapitaliseret med det fastsatte afkastkrav. Afkastkravet er vurderet ud fra ejendommenes beliggenhed, de uopsigelige løbetider for de indgåede lejeaftaler henholdsvis sandsynlighed for lejeforlængelse samt lejernes bonitet. Det kapitaliserede beløb er herefter korrigeret med tillæg af deposita. Fastsættelse af dagsværdi af investeringsejendommene er baseret på skøn og værdien kan påvirkes af en række usikre faktorer, herunder den forventede udvikling på ejendomsmarkedet og ejendommenes attraktivitet. Det er ledelsens vurdering, at den opgjorte værdi på DKK 71.100.000 er det bedste udtryk for ejendommenes dagsværdi pr. 31. december 2025, men kan afvige fra den faktiske salgspris, hvis ejendommen skulle søges solgt med rimelig tid til markedsføring og forhandling, og sådanne afvigelser kan være betydelige i forhold til den af ledelsen opgjorte dagsværdi. Ændringer i skøn over afkastkrav for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. Ændringer i et gennemsnitligt afkastkrav på +0,5% eller -0,5% vil resultere i en dagsværdi på henholdsvis DKK 63.300.000 og DKK 82.000.000.   65610600 1013057 66623657 1639400 2836943 4476343 71100000 Investerings- ejendomme 71100000 2836943 3 | Langfristede gældsforpligtelser 31/12 2025AfdragRestgæld31/12 2024kr.gæld i altnæste årefter 5 årgæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 39.709.231039.709.23137.209.721 39.709.231039.709.23137.209.721Realkreditlån er afdragsfrie indtil 2034, hvorfor restgælden efter 5 år er uændret fra indeværende års indregnet langfristede gældsforpligtelser. 39709231 Hæftelse i sambeskatningenSelskabet hæfter solidarisk sammen med moderselskabet og de øvrige selskaber i den sambeskattede koncern for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for eventuelle kildeskatter såsom udbytteskat mv. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for Nectar Thorsgade HoldCo ApS, der er administrationsselskab for sambeskatningen. 5 | Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for prioritetsgæld på TDKK 40.666 er der ved ejerpantebrev givet pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31.  december 2024 udgør i alt TDKK 71.100.   20252024 6 | Medarbejderforhold Antal heltidsbeskæftigede personer i gennemsnit:22 Ledelsen har ikke modtaget vederlag i regnskabsåret. 2 2 Års­rap­port­en for Nectar Thorsgade ApS for 2025 er aflagt i over­ens­stem­melse med den dan­ske års­regn­skabs­lovs be­stem­mel­ser for virk­som­he­der i regnskabsklasse B med til­valg af reg­ler fra regn­skabs­klas­se C.  Regnskabsklasse B1truetrueÅrs­rap­port­en er udarbejdet efter samme regn­skabspraksis som sidste år.   Regnskabsklasse B true Huslejeindtægter Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regn­skabs­årets udløb. Opkræ­vede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter.   Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration og ejendomme.   Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme ind­regnes i resultatopgørelsen. Forbedringer læg­ges til kostprisen på investerings­aktiverne, og udgangspunktet for årets værdi­reguleringer er dagsværdi primo med tillæg af nyanskaffelser og forbedringer.   Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, reali­serede og urealiserede kursgevinster og -tab ved­rørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta samt til­læg og godt­gø­rel­se un­der a­con­to­skat­te­ord­nin­gen mv. Finan­sielle indtægter og omkost­ninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Renteindtægter og -omkostninger beregnes på amortiserede kostpriser.   Skat af årets resultat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultat­op­gørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen.   Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Ejendomme under opførelse måles til kostpris.   Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav.   Efterfølgende omkostninger tillægges anskaf­felsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen.   Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen.   Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imøde­gåelse af forventede tab.   Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter, indregnet under ak­tiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efter­følgende regnskabsår.   Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.   Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i a­conto­skat­te­ord­nin­gen. Tilgodehavende og skyldigt sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under henholdsvis omsætningsaktiver og gæld.   Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mel­lem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser.   Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt under­skud, måles til den værdi, hvortil aktivet for­ventes at blive anvendt inden for en overskuelig årrække, enten ved udligning i skat af frem­tidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatte­enhed.   Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgiv­ning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen.   Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lån­optagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efter­følgende perioder måles de finansielle forplig­telser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således forskellen mellem net­to­pro­venuet og den nominelle værdi indregnes i resul­tatopgørelsen over låneperioden.   Amortiseret kostpris for kortfristede for­pligtel­ser svarer normalt til nominel værdi.