39308487 2025-01-01 2025-12-31 39308487 2025-01-01 2025-12-31 1 39308487 2025-01-01 2025-12-31 1 39308487 2025-01-01 2025-12-31 2 39308487 2025-01-01 2025-12-31 3 39308487 2025-01-01 2025-12-31 1 39308487 2024-01-01 2024-12-31 39308487 2025-12-31 39308487 2024-12-31 39308487 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 39308487 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 39308487 2023-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 39308487 2023-12-31 39308487 2024-01-01 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 39308487 2024-01-01 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 39308487 2024-01-01 2024-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 39308487 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 39308487 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 39308487 2024-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 39308487 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 39308487 2025-01-01 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 39308487 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 39308487 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 39308487 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 39308487 2025-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember iso4217:DKK IP Ådalshuset P/S Nørre Farimagsgade 3 1364 København K 33 66 80 80 39308487 København Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 for IP Ådalshuset P/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med års-regnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et ret-visende billede af selskabets aktiver, passiver og fi-nansielle stilling pr. 31. december 2025 samt resulta-tet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberet-ningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens god-kendelse. København Søren Tang Kristensen Direktør Peter Mikkelsen Formand Per Andersen Rikke Thiesen Holm Til kapitalejeren i IP Ådalshuset P/S Konklusion Vi har revideret årsregnskabet for IP Ådalshuset P/S’ for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025, som omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalop-gørelse og noter, herunder anvendt regnskabsprak-sis (”regnskabet”). Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et ret-visende billede af selskabets aktiver, passiver og fi-nansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resul-tatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 i over-ensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderli-gere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskre-vet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af regnskabet”. Vi er uafhængige af sel-skabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale ret-ningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Dan-mark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske for-pligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores kon-klusion. Ledelsens ansvar for regnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et års-regnskab, der giver et retvisende billede i overens-stemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledel-sen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvar-lig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte drif-ten; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet reali-stisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af regnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinfor-mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en kon-klusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sik-kerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale stan-darder om revision og de yderligere krav, der er gæl-dende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlin-formation, når sådan findes. Fejlinformationer kan op-stå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forven-tes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet Som led i en revision, der udføres i overensstem-melse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, fore-tager vi faglige vurderinger og opretholder professio-nel skepsis under revisionen. Herudover: • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyl-des besvigelser eller fejl, udformer og udfører revi-sionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forår-saget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesæt-telse af intern kontrol. • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med re-levans for revisionen for at kunne udforme revisi-onshandlinger, der er passende efter omstændig-hederne, men ikke for at kunne udtrykke en kon-klusion om effektiviteten af selskabets interne kon-trol. • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysnin-ger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regn-skabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usik-kerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisions-påtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbe-vis, der er opnået frem til datoen for vores revisi-onspåtegning. Fremtidige begivenheder eller for-hold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder note-oplysningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige pla-cering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventu-elle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identi-ficerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledel-sesberetningen, og vi udtrykker ingen form for kon-klusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vo-res ansvar at læse ledelsesberetningen og i den for-bindelse overveje, om ledelsesberetningen er væ-sentligt inkonsistent med regnskabet eller vores vi-den opnået ved revisionen eller på anden måde sy-nes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelses-beretningen indeholder krævede oplysninger i hen-hold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfat-telse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstem-melse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fun-det væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. København Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33963556 Tenna Hauge Jørgensen statsautoriseret revisor Hovedaktivitet Selskabets strategi er at generere afkast af selska-bets kapital gennem direkte investeringer i og udlej-ning af danske kvalitetsejendomme. Med det i sigte har selskabet opført den århusianske ejendom Ådals-huset. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets drift er i 2025 forløbet som planlagt. Årets resultat udviser et overskud på 40,9 mio. kr. Re-sultatet er sammensat af et driftsresultat på 17,4 mio. kr. med tillæg af en opskrivning af selskabets investe-ringsejendom til dagsværdien på 23,4 mio. kr., og fi-nansielle indtægter på 0,1 mio. kr. Resultatet anses for tilfredsstillende. Værdifastsættelsen af investerings-ejendommen til dagsværdi er nærmere beskrevet i regnskabets note 2. Der foreslås udloddet et udbytte på 17 mio. kr., mens det resterende resultat foreslås overført til egenkapi-talen. Den forventede udvikling Selskabet forventer, at huslejeindtægterne for 2026 vil være på niveau med 2025. På baggrund heraf for-ventes driftsresultatet at ligge mellem 16 – 18 mio. kr. for 2026. Usikkerhed ved indregning og måling Selskabet måler investeringsejendomme til dags-værdi. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med værdiansættelse af ejendomme, da der indgår en række forudsætninger i forbindelse hermed, herun-der afkastkrav, fremtidige betalingsstrømme samt dis-konteringsrente mv. Investeringsejendommene til dagsværdi er fastsat til 420,6 mio. kr. ved et afkast-krav på 4,59 %. En ændring i afkastkravet med +/- 0,25 %-point vil ændre ejendommens værdi med henholdsvis -21,4 mio. kr. og +23,8 mio. kr. For yderli-gere henvises til omtale i årsregnskabets note 2. Koncernforhold Selskabet er ejet fuldt ud af IP Ejendomme 2013 P/S, som er ejet fuldt ud af Industriens Pensionsforsikring A/S. Selskabet indgår dermed - sammen med øvrige koncernvirksomheder - i koncernregnskabet for Indu-striPension Holding A/S. Selskabet har indgået en administrationsaftale med Industriens Pensionsforsikring A/S om varetagelse af investeringsforvaltning samt regnskabsmæssige og administrative opgaver. De koncerninterne transaktioner er nærmere omtalt i regnskabets note 3. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er ikke fra balancedagen og frem til i dag indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten. true true Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller fak-tisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtel-sens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsige-lige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der ek-sisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen ind-regnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodeha-vender, gældsforpligtelser og andre monetære po-ster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balan-cedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transakti-onsdagens kurs og kursen på henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resul-tatopgørelsen som finansielle poster. Selskabet er ikke selvstændigt skattepligtigt. Selska-bets indkomst indgår i stedet i grundlaget for pensi-onsafkastskatten i Industriens Pensionsforsikring A/S. Usikkerhed ved indregning og måling Selskabet måler investeringsejendomme til dags-værdi. Beregningerne foretages ved anvendelse af en DCF-model, som indeholder en række regnskabs-mæssige skøn og forudsætninger, herunder afkast-krav, diskonteringsfaktor, tomgang, forventet driftsre-sultat, mv. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med fastsættelsen af afkastkravet, som er anvendt ved opgørelsen af dagsværdien af selskabets inve-steringsejendomme. Resultatopgørelse Huslejeindtægter Lejeindtægter hidrørende fra udlejning af direkte ejede investeringsejendomme periodiseres og indregnes i resultatopgørelsen med de til regnskabsåret svarende beløb. Ejendomsomkostninger Driftsomkostninger indeholder alle omkostninger vedrørende drift af direkte ejede investeringsejen-domme, herunder reparations- og vedligeholdelses-omkostninger, fællesomkostninger samt omkostnin-ger til skatter og afgifter m.m. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes til ledelse og administration af selskabet mv. Finansielle poster Finansielle poster omfatter regulering til dagsværdi af investeringsejendomme, samt renteindtægter og -omkostninger. Balancen Investeringsejendomme Investeringer i investeringsejendomme måles ved an-skaffelsen til kostpris, omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Herefter måles ejendommene til dagsværdi, og samt-lige værdireguleringer indregnes i resultatopgørel-sen. Dagsværdien er udtryk for den pris, som ejen-dommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på armslængde vilkår på balancedagen. Fastlæggelsen af dagsværdier indebærer væsentlige regnskabsmæssige skøn. Dagsværdien er opgjort ved anvendelse af en DCF-model (discounted cash flow), som tager udgangs-punkt i en kapitalisering af de kommende års budget-terede betalingsstrømme inkl. en opgjort terminal-værdi med en individuel diskonteringssats. Satsen bestemmes ud fra et individuelt fastsat afkastkrav for den enkelte ejendom med tillæg af den forventede inflation i beregningsperioden. Afkastkravet (tilbage-diskonteringsfaktorerne) fastsættes ejendom for ejendom og afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedligehol-delsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejeregu-lering og lejers bonitet. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges anskaffelses-summen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejen-domme indhentes der markedsvurderinger fra eks-terne vurderingseksperter. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket svarer til no-minel værdi med fradrag af nedskrivninger til imøde-gåelse af tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, som er indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende år. Egenkapital - udbytte Foreslået udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post under egenkapitalen. Udbyttet indreg-nes som en forpligtelse når det er vedtaget på en ge-neralforsamling eller i henhold til en eventuel besty-relsesbemyndigelse. Gældsforpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Øvrige gældsforpligtelser måles til nettorealisations-værdi, der ligeledes sædvanligvis svarer til den nomi-nelle værdi. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, som er indregnet under passiver, omfatter modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. 25515000 23907000 75000 0 7973000 8072000 233000 252000 17384000 15583000 23400000 32500000 144000 238000 40928000 48322000 17000000 13000000 23928000 35322000 40928000 48322000 420600000 397200000 420600000 397200000 420600000 397200000 185000 0 185000 0 5927000 431553000 403127000 1500000 1500000 403045000 379117000 17000000 13000000 421545000 393617000 8528000 8329000 826000 0 431553000 403127000 5927000 10953000 10768000 654000 1180000 10009000 9509000 10009000 9509000 1500000 343796000 12000000 357296000 0 0 12000000 12000000 0 35322000 13000000 48322000 1500000 379117000 13000000 393617000 1500000 379117000 13000000 393617000 0 0 13000000 13000000 0 23928000 17000000 40928000 1500000 403045000 17000000 421545000 Administrationsomkostninger Selskabet har ingen ansatte og der er ikke udbetalt vederlag til direktion og bestyrelse 2 Investeringsejendomme Anskaffelsessum 1. januar 465.118 465.118 Anskaffelsessum 31. december 465.118 465.118 Værdireguleringer 1. januar -67.918 -100.418 Årets værdiregulering 23.400 32.500 Værdireguleringer 31. december -44.518 -67.918 Bogført værdi 31. december 420.600 397.200 Investeringsejendomme består af boligejendommen Ådalshuset på 16.711 m2, som er beliggende lidt udenfor Aarhus City. Ejendommens værdi svarer til 25.169 kr. pr. m2. Væsentlig usikkerhed ved indregning og måling Investeringsejendommen er værdiansat på baggrund af en cash-flow model, som beregner nutidsværdien af de forventede betalingsstrømme i en budgetpe-riode på 10 år, diskonteret med en rente sammensat af et individuelt afkastkrav til ejendommen og den forventede inflation. De forventede betalingsstrømme hidrører primært fra budgetterede lejeindtægter, drifts-og vedligeholdelsesudgifter samt en terminalværdi ved periodens udløb. Der er ved værdiansættelsen budgetteret med 17,4 mio. kr. i driftsafkast for 2026. I de budgetterede lejeindtægter tages højde for den forventede udlejningsprocent på ejendommen. For 2026 er der indregnet en forventet tomgang på 0,49 %, mens der i den resterende del af budgetperioden samt i terminalperioden budgetteres med en tom-gangssats på 2,5 %. I den 10 årige budgetperiode anvendes en inflationssats på 1,7 %, mens der i terminalperioden er indregnet en forventet inflationssats på 2 %. Selskabets ejendom er pr. 31. december 2025 værdiansat ud fra et afkastkrav på 4,59 %. (4,77 % pr. 31. december 2024). Der er væsentlig usikkerhed forbun-det med fastsættelsen af afkastkravet. En ændring i afkastkravet med +/- 0,25 %-point vil ændre ejendommens værdi med henholdsvis -21,4 mio. kr. og +23,8 mio. kr. Der har medvirket ekstern valuar ved vurderingen af ejendommen. Ejerforhold og nærtstående parter Ejerforhold: Selskabet ejes 100 % af IP Ejendomme 2013 P/S, København, CVR-nr. 35 40 84 95. Selskabet indgår i koncernregnskabet for IndustriPension Hol-ding A/S, København, CVR-nr. 15 89 32 30 Nærtstående parter: Som nærtstående parter anses selskabets direktion og bestyrelse. Herudover anses det øverste moderselskab IndustriPension Holding A/S, Køben-havn og dets dattervirksomheder samt virksomheder der er associerede til koncernvirksomheder som nærtstående parter. Selskabet har transaktioner med følgende nærtstående parter: IP Komplementar ApS (datterselskab af Industriens Pensionsforsikring A/S) IP Komplementar ApS er selskabets komplementar. For sine forpligtelser som komplementar har IP Komplementar ApS modtaget et vedtægtsmæs-sigt fastsat vederlag på 10.000 kr. + 0,01 % af realiserede gevinster ved salg af ejendomme, dog højst 250.000 kr. pr. år. Industriens Pensionsforsikring A/S (moderselskab til IP Ejendomme 2013 P/S): Der er indgået en samarbejdsaftale med Industriens Pensionsforsikring A/S, som varetager den løbende investeringsforvaltning samt selskabets regnskabsmæssige og administrative opgaver. Honoraret for de disse ydelser afregnes på markedsmæssige vilkår. Andre forpligtelser og eventualforpligtelser Selskabet er fællesregistreret for moms med en række selskaber i IndustriPension Holding A/S - koncernen og hæfter således solidarisk og ube-grænset for moms i de pågældende selskaber. Herudover er der alene indgået kontraktlige forpligtelser over for tilknyttede virksomheder, jf. note 3. Der foreligger ingen panthæftelser, kautions-, garanti- eller lignende forpligtelser udover, hvad der fremgår af regnskabet. Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2026-04-24 Uffe Berg Regnskabsklasse B 2018-02-05 2026-02-12 16614130 Industriens Pensionsforsikring Nørre Farimagsgade 3 1364 København K Konklusion Grundlag for konklusion 2026-02-12 mne33800