28987226 2025-01-01 2025-12-31 28987226 2025-01-01 2025-12-31 1 28987226 2025-01-01 2025-12-31 2 28987226 2025-01-01 2025-12-31 1 28987226 2024-01-01 2024-12-31 28987226 2025-12-31 28987226 2024-12-31 28987226 2025-01-01 c:ContributedCapitalMember 28987226 2025-01-01 c:RetainedEarningsMember 28987226 2025-01-01 c:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 28987226 2025-01-01 2025-12-31 c:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 28987226 2025-01-01 2025-12-31 c:RetainedEarningsMember 28987226 2025-12-31 c:ContributedCapitalMember 28987226 2025-12-31 c:RetainedEarningsMember 28987226 2025-12-31 c:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 28987226 2025-01-01 c:InvestmentPropertyMember 28987226 2025-12-31 c:InvestmentPropertyMember 28987226 2025-01-01 2025-12-31 c:InvestmentPropertyMember 28987226 2025-01-01 2025-12-31 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1 28987226 2025-12-31 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1 iso4217:DKK xbrli:pure true BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Visionsvej 51 DK-9000 Aalborg 45719375 Årsrapport 2026-04-24 Tom Peter Conny Johnsen DYBBRO EJENDOM ApS Marathonvej 5 9230 Svenstrup J Den uafhængige revisors erklæring om udvidet gennemgang 28987226 2005-09-09 Aalborg 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Visionsvej 51 9000 Aalborg Danske Bank Prinsensgade 11 9000 Aalborg Direktionen har dags dato behandlet og godkendt års­rap­por­ten for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025 for DYBBRO EJENDOM ApS. Års­rap­port­en aflægges i overens­stemmelse med års­regn­skabs­lo­ven. Det er vores opfattelse, at års­regn­skab­et giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Års­rap­port­en indstilles til generalforsamlingens godkendelse.   Svenstrup 2026-04-24 Lars Asger Enggaard Lars Dybbro Til kapitalejeren i DYBBRO EJENDOM ApS Konklusion Vi har ud­ført udvidet gennemgang af års­regn­skab­et for DYBBRO EJENDOM ApS for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025, der omfat­ter resultat­opgørelse, balance, eg­en­ka­pi­tal­op­gø­rel­se og no­ter, herunder anvendt regn­skabs­praksis. Års­regn­skab­et udar­bej­des efter års­regn­skabs­loven.  Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at års­regn­skab­et gi­ver et ret­vi­sen­de bil­le­de af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025 i overensstemmelse med årsregn­skabs­loven.   Grundlag for konklusion Grundlag for konklusionVi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklærings­standard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af års­regn­skab­et”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grund­lag for vo­res kon­klu­si­on.   Grundlag for konklusion Le­del­sens ansvar for års­regn­skab­et Le­del­sen har ansvaret for udarbejdelsen af et års­regn­skab, der giver et retvisende billede i overens­stem­melse med årsregn­skabs­loven. Le­del­sen har endvidere ansvaret for den interne kon­trol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et års­regn­skab uden væsentlig fejl­information, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.   Ved udarbejdelsen af års­regn­skab­et er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde års­regn­skab­et på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.   Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om års­regn­skab­et. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om års­regn­skab­et og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion.   En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis.   Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om års­regn­skab­et.   Udtalelse om ledelsesberetningen Le­del­sen er ansvarlig for le­del­ses­be­ret­nin­gen.   Vores konklusion om års­regn­skab­et omfatter ikke le­del­ses­be­ret­nin­gen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om le­del­ses­be­ret­nin­gen.   I tilknytning til vores udvidede gennemgang af års­regn­skab­et er det vores ansvar at læse le­del­ses­be­ret­nin­gen og i den forbindelse overveje, om le­del­ses­be­ret­nin­gen er væsentligt inkonsistent med års­regn­skab­et eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.   Vores ansvar er derudover at overveje, om le­del­ses­be­ret­nin­gen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.   Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at le­del­ses­be­ret­nin­gen er i overensstemmelse med års­regn­skab­et og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i le­del­ses­be­ret­nin­gen.   Aalborg 2026-04-24 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 45719375 Mads Madsen Den uafhængige revisors erklæring om udvidet gennemgang Statsautoriseret revisor mne41302 Væsentligste aktiviteterSelskabets aktivitet har i lighed med tidligere år bestået i at foretage anlægsinvesteringer i fast ejendom samt hermed efter direktionens skøn beslægtet virksomhed.   Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutningDer er ikke efter regnskabsårets afslutning ind­truffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling.   5341341 5240572 172064 153052 5169277 5087520 100000 -1500000 50884 5077 3019213 4124084 2300948 -531487 238847 -117301 2062101 -414186 3000000 0 -937899 -414186 2062101 -414186 128600000 128500000 128600000 128500000 128600000 128500000 17462 0 20915 0 213626 190000 252003 190000 3193629 503180 3445632 693180 132045632 129193180 250000 250000 34231577 35169479 3000000 0 37481577 35419479 5798707 5479638 5798707 5479638 85738028 69054576 85738028 85963957 353800 0 102689 151086 249742 113765 2310834 2059387 3027320 2330106 88765348 88294063 132045632 129193180 kr.An­parts­ka­pi­talOverført resultatForeslået udbytte for regnskabsåretI alt Egenkapital 1. januar 2025250.00035.169.476035.419.476 -3.000.000 For­slag til re­sul­tat­dis­po­ne­ring -937.8993.000.0002.062.101 Egenkapital 31. december 2025250.00034.231.5773.000.00037.481.577 250000 35169476 0 -3000000 -937899 250000 34231577 3000000 1 | Personaleomkostninger Antal heltidsbeskæftigede personer i gennemsnit:22 Løn og gager 165.400143.760 Pensioner 5.3117.527 Andre omkostninger til social sikring 1.3531.765 172.064153.052 2 2 165400 143760 5311 7527 1353 1765 172064 153052 176374 0 -256596 0 319069 -117301 3 | Materielle anlægsaktiver kr.Investerings­ejendomme Kostpris 1. januar 2025 112.240.718Kostpris 31. december 2025 112.240.718  Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2025 16.259.282Årets værdireguleringer 100.000Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2025 16.359.282 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2025128.600.000 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb:  kr.Boligudlejning Dagsværdi 31. december 2025128.600.000År­ets vær­di­re­gu­le­ring i re­sul­tat­op­gø­rel­sen100.000 Selskabets investeringsejendomme består af 66 boliglejemål på i alt 5.624 m2 beliggende i Gistrup. Ejendommenes dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes forventede driftsafkast og et individuelt fastsat afkast­krav. Det forventede driftsafkast er korrigeret for enkeltstående forhold. Det forventede driftsafkast for ejendommen i et normalår er vurderet i niveauet 6.000 - 6.200 tkr. under hensyntagen til ejers andel af omkostninger, vedligeholdelse og administration. Ved værdiansættelsen er der anvendt et gennemsnitligt afkastkrav i intervallet 4,5 - 5 % under hensyntagen til ejendommenes beliggenhed, stand og ejendomstype. Værdiansættelsen er korrigeret for tidsbegrænsede omkostninger, tomgang, deposi­tum og forhold i øvrigt. Følsomheden i dagsværdien påvirkes af udsving i renteniveau, markedsleje mv. 112240718 112240718 16259282 100000 16359282 128600000 Boligudlejning 128600000 100000 4 | Langfristede gældsforpligtelser 31/12 2025AfdragRestgæld31/12 2024kr.gæld i altnæste årefter 5 årgæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 86.091.828353.80084.241.14069.054.576Anden gæld 00016.909.381 86.091.828353.80084.241.14085.963.957 84241140 5 | Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for realkreditgæld på 86.092 tkr. har virksomheden stillet pant på nominelt 86.187 tkr. Pantet omfatter følgende aktiver, hvis regnskabsmæssige værdi på balancedagen udgør:   tkr. Investerings­ejendomme128.600 Års­rap­port­en for DYBBRO EJENDOM ApS for 2025 er aflagt i over­ens­stem­melse med den dan­ske års­regn­skabs­lovs be­stem­mel­ser for virk­som­he­der i regnskabsklasse B med til­valg af reg­ler fra regn­skabs­klas­se C.  Regnskabsklasse B1truetrueÅrs­rap­port­en er udarbejdet efter samme regn­skabspraksis som sidste år.   Regnskabsklasse B true Huslejeindtægter Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regn­skabs­årets udløb. Opkræ­vede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter.   Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til ejendomme og administration mv.   Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusive feriepenge og pensioner samt andre omkost­ninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere.   Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme ind­regnes i resultatopgørelsen. Forbedringer læg­ges til kostprisen på investerings­aktiverne, og udgangspunktet for årets værdi­reguleringer er dagsværdi primo med tillæg af nyanskaffelser og forbedringer.   Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger samt til­læg og godt­gø­rel­se un­der a­con­to­skat­te­ord­nin­gen mv. Finan­sielle indtægter og omkost­ninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Renteindtægter og -omkostninger beregnes på amortiserede kostpriser.   Skat af årets resultat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultat­op­gørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen.   Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Ejendomme under opførelse måles til kostpris.   Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav.   Efterfølgende omkostninger tillægges anskaf­felsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen.   Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen.   Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imøde­gåelse af forventede tab.   Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau.   Tilgodehavender, hvorpå der ikke foreligger en objektiv indikation på værdiforringelse på individuelt niveau, vurderes på porteføljeniveau for objektiv indikation for værdiforringelse. Porteføljerne baseres primært på debitorernes hjemsted og kreditvurdering i overensstemmelse med selskabets kreditrisikostyringspolitik. De objektive indikatorer, som anvendes for porteføljer, er fastsat baseret på historiske tabserfaringer.   Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavende eller portefølje.   Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.   Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mel­lem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser.   Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt under­skud, måles til den værdi, hvortil aktivet for­ventes at blive anvendt inden for en overskuelig årrække, enten ved udligning i skat af frem­tidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatte­enhed.   Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgiv­ning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen.   Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lån­optagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efter­følgende perioder måles de finansielle forplig­telser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således forskellen mellem net­to­pro­venuet og den nominelle værdi indregnes i resul­tatopgørelsen over låneperioden.   Amortiseret kostpris for kortfristede for­pligtel­ser svarer normalt til nominel værdi.