39113589 2025-01-01 2025-12-31 39113589 2025-01-01 2025-12-31 1 39113589 2025-01-01 2025-12-31 1 39113589 2025-01-01 2025-12-31 2 39113589 2025-01-01 2025-12-31 3 39113589 2025-01-01 2025-12-31 4 39113589 2025-01-01 2025-12-31 1 39113589 2025-01-01 2025-12-31 2 39113589 2024-01-01 2024-12-31 39113589 2025-12-31 39113589 2024-12-31 39113589 2025-01-01 c:ContributedCapitalMember 39113589 2025-01-01 c:RetainedEarningsMember 39113589 2025-01-01 2025-12-31 c:RetainedEarningsMember 39113589 2025-12-31 c:ContributedCapitalMember 39113589 2025-12-31 c:RetainedEarningsMember 39113589 2025-01-01 c:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember 39113589 2025-01-01 c:InvestmentPropertyMember 39113589 2025-01-01 2025-12-31 c:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember 39113589 2025-01-01 2025-12-31 c:InvestmentPropertyMember 39113589 2025-12-31 c:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember 39113589 2025-12-31 c:InvestmentPropertyMember 39113589 2025-01-01 2025-12-31 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1 39113589 2025-01-01 2025-12-31 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 2 39113589 2025-12-31 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1 39113589 2025-12-31 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 2 iso4217:DKK xbrli:pure true BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Visionsvej 51 DK-9000 Aalborg 45719375 Årsrapport 2026-04-17 Anders Mejlholm Larsen P/S Tranders Høje Marathonvej 5 9230 Svenstrup J Den uafhængige revisors erklæring 39113589 2017-11-23 Aalborg 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Visionsvej 51 9000 Aalborg Ledelsen har dags dato behandlet og godkendt års­rap­por­ten for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025 for P/S Tranders Høje. Års­rap­port­en aflægges i overens­stemmelse med års­regn­skabs­lo­ven. Det er vores opfattelse, at års­regn­skab­et giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Års­rap­port­en indstilles til generalforsamlingens godkendelse.   Svenstrup 2026-04-17 Lars Asger Enggaard Nikolaj Stampe Formand Michael Nellemann Pedersen Lars Asger Enggaard Anders Mejlholm Larsen Til ejerne af P/S Tranders Høje Konklusion Vi har re­vi­de­ret års­regn­skab­et for P/S Tranders Høje for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025, der omfat­ter resultat­opgørelse, balance, eg­en­ka­pi­tal­op­gø­rel­se, no­ter og anvendt regn­skabs­praksis. Års­regn­skab­et udar­bej­des efter års­regn­skabs­lo­ven.  Det er vores opfattelse, at års­regn­skab­et gi­ver et ret­vi­sen­de bil­le­de af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025 i overensstemmelse med års­regn­skabs­lo­ven.   Grundlag for konklusion Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af års­regn­skab­et”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grund­lag for vo­res kon­klu­si­on.   Grundlag for konklusion Le­del­sens ansvar for års­regn­skab­et Le­del­sen har ansvaret for udarbejdelsen af et års­regn­skab, der giver et retvisende billede i overens­stem­melse med års­regn­skabs­lo­ven. Le­del­sen har endvidere ansvaret for den interne kon­trol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et års­regn­skab uden væsentlig fejl­information, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.   Ved udarbejdelsen af års­regn­skab­et er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde års­regn­skab­et på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.   Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om års­regn­skab­et som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af års­regn­skab­et.   Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:   Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i års­regn­skab­et, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.   Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.   Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.   Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af års­regn­skab­et på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i års­regn­skab­et eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.   Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af års­regn­skab­et, herunder noteoplysningerne, samt om års­regn­skab­et afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.   Vi kommunikerer med ledelsen om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.   Udtalelse om ledelsesberetningen Le­del­sen er ansvarlig for le­del­ses­be­ret­nin­gen.   Vores konklusion om års­regn­skab­et omfatter ikke le­del­ses­be­ret­nin­gen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om le­del­ses­be­ret­nin­gen.   I tilknytning til vores revision af års­regn­skab­et er det vores ansvar at læse le­del­ses­be­ret­nin­gen og i den forbindelse overveje, om le­del­ses­be­ret­nin­gen er væsentligt inkonsistent med års­regn­skab­et eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.   Vores ansvar er derudover at overveje, om le­del­ses­be­ret­nin­gen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.   Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at le­del­ses­be­ret­nin­gen er i overensstemmelse med års­regn­skab­et og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i le­del­ses­be­ret­nin­gen.   Aalborg 2026-04-17 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 45719375 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 45719375 John Damkier Mads Madsen Den uafhængige revisors erklæring Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor mne28629 mne41302 Væsentligste aktiviteterSelskabets væsentligste aktiviteter er udvikling, opførelse, salg og udlejning af ejendomme samt dermed beslægtet virksomhed.   Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutningDer er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. 29597335 20115000 99164 97000 29498171 20018000 8600000 -70532000 1370795 0 14467462 15464000 25001504 -65978000 25001504 -65978000 25001504 -65978000 321483 387000 672500000 663900000 672821483 664287000 672821483 664287000 0 157000 45716265 45353000 988194 1387000 21160 3000 46725619 46900000 0 834000 46725619 47734000 719547102 712021000 219478100 219478000 -5274065 -30276000 214204035 189202000 489307570 489814000 8203002 7847000 497510572 497661000 476174 420000 1012458 0 2523369 2422000 3790668 21845000 7832495 25158000 505343067 522819000 719547102 712021000 kr.Selskabs­kapitalOverført resultatI alt Egenkapital 1. januar 2025219.478.100-30.275.569189.202.531 For­slag til re­sul­tat­dis­po­ne­ring 25.001.50425.001.504 Egenkapital 31. december 2025219.478.100-5.274.065214.204.035 219478100 -30275569 25001504 219478100 -5274065 1 | Andre finansielle indtægter Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 1.370.7950 1.370.7950 1370795 0 1370795 0 2 | Øvrige finansielle omkostninger Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 0808 Finansielle omkostninger i øvrigt 14.467.46214.656 14.467.46215.464 0 808000 14467462 14656000 14467462 15464000 3 | Materielle anlægsaktiver kr.Andre anlæg, driftsmateriel og inventarInvesterings­ejendomme Kostpris 1. januar 2025 529.207676.573.533 Tilgang 34.0000 Kostpris 31. december 2025 563.207676.573.533   Af- og nedskrivninger 1. januar 2025 142.5600 Årets afskrivninger  99.1640 Af- og nedskrivninger 31. december 2025 241.7240 Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2025 0-12.673.533 Årets værdireguleringer 08.600.000 Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2025 0-4.073.533 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2025321.483672.500.000 Under materielle anlægsaktiver indgår projekt- og investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb:  kr.FriplejehjemBoliger Dagsværdi 31. december 2025116.800.000555.700.000År­ets vær­di­re­gu­le­ring i re­sul­tat­op­gø­rel­sen1.000.0007.600.000 Investeringsejendommene omfatter ejendomme beliggende i Aalborg med udlejning til pleje­hjem og bolig­ejendomme.  Det forventede driftsafkast i et normalår for plejehjemmet er vurderet til 6.000 - 6.300 tkr. Ved værdiansæt­telsen er der anvendt et afkastkrav i intervallet 5,05 - 5,55 %.  Det forventede driftsafkast i et normalår for boligejendommene er vurderet til 24.800 - 25.200 tkr. Ved værdiansættelsen er der anvendt et afkastkrav i intervallet 4,25 - 4,75 %.  Ejendommenes dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af ejendommenes forventede driftsafkast og et individuelt fastsat afkastkrav. Det forventede driftsafkast er korrigeret for enkeltstående forhold og er vurderet under hensyntagen til ejers forventede andel af omkostninger, vedligeholdelse og administration. Ved værdiansættelsen er der taget hensyn til ejendommenes beliggenhed, stand og ejendomstype, og værdiansættelsen er fastsat under hensyntagen til kostprisen for færdigopførelsen af boligejendommene.  Følsomheden i dagsværdien påvirkes af udsving i renteniveau, markedsleje mv. 529207 676573533 34000 0 563207 676573533 142560 0 99164 0 241724 0 0 -12673533 0 8600000 0 -4073533 321483 672500000 Friplejehjem Boliger 116800000 555700000 1000000 7600000 4 | Langfristede gældsforpligtelser 31/12 2025AfdragRestgæld31/12 2024kr.gæld i altnæste årefter 5 årgæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 489.783.744476.174487.300.368490.233.738Deposita 8.203.00208.203.0027.846.256 497.986.746476.174495.503.370498.079.994 Selskabet hæfter solidarisk sammen med de øvrige selskaber i koncernen for momsmæssig fællesregistrering. Koncernen har netto et tilgodehavende pr. 31. december 2025. 6 | Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut på 489.784 tkr. har virksomheden afgivet pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2025 udgør 672.500 tkr. 7 | Koncernregnskab Selskabet indgår i koncernregnskabet for P/S PKAE Ejendom, Marathonvej 5, 9230 Svenstrup J, CVR-nummer 36 90 19 85   20252024 8 | Medarbejderforhold Antal heltidsbeskæftigede personer i gennemsnit:11 1 1 Års­rap­port­en for P/S Tranders Høje for 2025 er aflagt i over­ens­stem­melse med den dan­ske års­regn­skabs­lovs be­stem­mel­ser for virk­som­he­der i regnskabsklasse B med til­valg af reg­ler fra regn­skabs­klas­se C.  Regnskabsklasse B1truetrueÅrs­rap­port­en er udarbejdet efter samme regn­skabspraksis som sidste år.   Regnskabsklasse B true Generelt Indtægter og omkostninger er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Bruttoresultat i den eksterne årsrapport omfatter huslejeindtægter samt ejendoms-, salgs- og administra­tionsomkostninger.   Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til ejendomme og administration mv.   Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusive feriepenge og pensioner samt andre omkost­ninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere. I personaleomkostninger er fra­trukket mod­tagne godtgørelser fra offentlige myndigheder.   Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme ind­regnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillæg­ges den regnskabsmæssige værdi på investerings­aktiverne og udgangspunktet for årets værdi­reguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer.   Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger mv. Finan­sielle indtægter og omkost­ninger indregnes med de beløb, der vedrører perioden.   Materielle anlægsaktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger.   Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af den skønnede restværdi efter afsluttet brugstid.   Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug.    Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugs­tider og restværdi: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 5 år0-20% Investeringsejendomme - generelt Investeringsejendomme klassificeres som investeringsejendomme, investeringsejendomme under opførelse og projektejendomme afhængigt af, hvor i byggefasen ejendommene befinder sig. Fortjeneste eller tab ved salg af ejendomme opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen.   Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav.   Efterfølgende omkostninger tillægges anskaf­felsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Værdiforringelse af anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af ma­te­ri­el­le an­lægs­ak­ti­ver vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning.   Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi.   Genindvindingsværdi er den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid.   Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imøde­gåelse af forventede tab.   Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau.   Tilgodehavender, hvorpå der ikke foreligger en objektiv indikation på værdiforringelse på individuelt niveau, vurderes på porteføljeniveau for objektiv indikation for værdiforringelse. Porteføljerne baseres primært på debitorernes hjemsted og kreditvurdering i overensstemmelse med selskabets kreditrisikostyringspolitik. De objektive indikatorer, som anvendes for porteføljer, er fastsat baseret på historiske tabserfaringer.   Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavende eller portefølje.   Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under ak­tiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efter­følgende regnskabsår.   Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lån­optagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efter­følgende perioder måles de finansielle forplig­telser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem pro­venuet og den nominelle værdi indregnes i resul­tatopgørelsen over låneperioden.   Amortiseret kostpris for kortfristede gældsfor­pligtel­ser svarer normalt til nominel værdi.