32564755 2025-01-01 2025-12-31 32564755 2025-01-01 2025-12-31 1 32564755 2025-01-01 2025-12-31 1 32564755 2025-01-01 2025-12-31 2 32564755 2024-01-01 2024-12-31 32564755 2025-12-31 32564755 2024-12-31 32564755 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 32564755 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 32564755 2024-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 32564755 2025-01-01 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 32564755 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 32564755 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 32564755 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 32564755 2025-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember iso4217:DKK xbrli:pure Årsrapport 2026-04-09 Bilal Raufi Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2025 - 31.12.2025 for AKF 17 ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2025 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2025 - 31.12.2025. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København Ino Abraham Dimsits direktør Til kapitalejerne i AKF 17 ApS Vi har revideret årsregnskabet for AKF 17 ApS for regnskabsåret 01.01.2025 - 31.12.2025, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​​ ​​Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle ​stilling pr. 31.12.2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2025 - 31.12.2025 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav,​der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. ​​Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark,​altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. ​​Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.​Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.​Tager vi stilling til, om den anvendte regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.​Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.​Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. ​​Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion​med sikkerhed om ledelsesberetningen. ​​I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. ​​Vores ansvar er herudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den​relevante lovgivning. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. København Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33963556 33963556 Jacques Peronard Statsautoriseret revisor mne16613 Michael Riddersholm Høj Statsautoriseret revisor mne51504 Virksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets formål er at eje og administrere samt eventuelt udvikle og videresælge ejendomme samt anden dermed beslægtet virksomhed. Usikkerhed vedrørende indregning og målingSelskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi, som pr. balancedagen udgør 143,6 mio. kr. Dagsværdien opgøres for de enkelte ejendomme på baggrund af en række forudsætninger, herunder de enkelte ejendommes budgetterede pengestrømme samt fastsatte diskonteringsfaktorer, jf. omtalen heraf i beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis. Diskonteringsfaktorerne er fastsat, så de vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme inklusive forventet inflation. Der er usikkerhed forbundet med fastsættelsen af diskonteringsfaktorerne, og en forøgelse af diskonteringsfaktoren med 0,50% - point vil reducere den samlede dagsværdi med 12,6 mio. kr., jf. omtale heraf i regnskabets note 3. Begivenheder efter balancedagenDer er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten. 452512 2738045 5357 4464 447155 2733581 1099322 970492 26748 935 711216 749255 2186980 2619055 -1324971 336698 5687915 4069113 4362944 4405811 959938 968266 3403006 3437545 30000000 0 -26596994 3437545 3403006 3437545 143610000 137450000 80955 86312 143690955 137536312 143690955 137536312 350168 144277 58080809 31454667 353110 832725 469004 82950 59253091 32514619 215705 415958 59468796 32930577 203159751 170466889 200000 200000 46173729 72770723 30000000 0 76373729 72970723 20515174 19062017 284500 342838 20799674 19404855 52816304 24385113 23705700 24097674 76522004 48482787 582424 1514466 2244202 2398561 0 14280 826345 130441 25672997 25382105 138376 168671 29464344 29608524 105986348 78091311 203159751 170466889 200000 72770723 0 72970723 -26596994 30000000 3403006 200000 46173729 30000000 76373729 1 Andre finansielle omkostninger2025​kr.2024​kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder74.48377.101Renteomkostninger i øvrigt2.088.1872.515.145Øvrige finansielle omkostninger24.31026.8092.186.9802.619.055 2 Skat af årets resultat2025​kr.2024​kr.Aktuel skat(469.004)(82.950)Ændring af udskudt skat1.453.1571.052.229Regulering vedrørende tidligere år(24.215)(1.013)959.938968.266 3 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme​kr.Andre anlæg,​ driftsmateriel​og inventar​kr.Kostpris primo61.847.36990.776Tilgange472.0850Kostpris ultimo62.319.45490.776Af- og nedskrivninger primo0(4.464)Årets afskrivninger0(5.357)Af- og nedskrivninger ultimo0(9.821)Dagsværdireguleringer primo75.602.6310Årets dagsværdireguleringer5.687.9150Dagsværdireguleringer ultimo81.290.5460Regnskabsmæssig værdi ultimo143.610.00080.955Selskabets investeringsejendomme består af følgende ejendomme:​​En erhvervsejendom bestående af kontor på i alt 2.309 m2 i København S. ​Investeringsejendommen er, jf. beskrivelsen i anvendt regnskabspraksis, målt til dagsværdi ved anvendelse af den afkastbaserede metode.​​En ejendom delvist bestående af kontor og værksted på i alt hhv. 4.143 m2 kontor og 354 m2 værksted ​beliggende i København NV.​ ​Der er anvendt følgende forudsætninger i værdiansættelserne: ​​For ejendommen beliggende i København S er der anvendt et afkastkrav på 5,50% (5,50% i 2024). En forøgelse i ​​afkastkravet med 0,50%-point vil reducere dagsværdien for ejendommen med 4,3 mio. kr. Ejendommen er ​​værdiansat til 20.985 kr./m2 ​​ ​​For ejendommen beliggende i København NV er der anvendt et afkastkrav på 5,38% (5,50% i 2024). En forøgelse i afkastkravet med 0,50%-point vil reducere dagsværdien for ejendommen med 8,3 mio. kr. Ejendommen er ​​​værdiansat til 21.158 kr./m2 ​​Der har været anvendt ekstern vurderingsmand ved fastsættelsen af dagsværdien. 4 Langfristede forpligtelser Forfald inden​ for 12 ​måneder​2025​kr.Forfald inden​ for 12​ måneder​2024​kr.Forfald​efter 12​ måneder​2025​kr.Restgæld​ efter 5 år​2025​kr.Gæld til realkreditinstitutter582.4241.514.46652.816.30451.025.182Bankgæld0023.705.70022.500.000582.4241.514.46676.522.00473.525.182 5 Personaleforhold20252024Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere00 0 0 6 EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med AKF Holding A/S som administrationsselskab. Selskabet ​hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede ​selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter ​for de sambeskattede selskaber. De sambeskattede selskabers samlede kendte nettoforpligtelse i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab. 7 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserBankgæld og prioritetsgæld er sikret ved pant i ejendomme. ​​Til sikkerhed for bankgæld er deponeret ejerpantebrev nom. 35,1 mio. kr. i ejendommene.​​Til sikkerhed for prioritetsgæld er deponeret realkreditpantebrev nom. 54,2 mio. kr . i ejendommene.​​Den regnskabsmæssige værdi af pantsatte ejendomme udgør 143,6 mio. kr. 8 KoncernforholdNavn og hjemsted for modervirksomheden, der udarbejder koncernregnskab for den mindste koncern:​AKF Holding A/S, København Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. ​​Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.​​Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. ​​Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. ​​I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning, eksterne omkostninger og ejendomsomkostninger. NettoomsætningLejeindtægter indregnes i resultatopgørelsen for den periode, indtægter vedrører. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver. Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne. Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger af materielle aktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivninger af materielle aktiver. Andre finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder Andre finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder består af renteindtægter mv. fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder.Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter, herunder renteindtægter fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder. Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder består af renteomkostninger mv. fra gæld til tilknyttede virksomheder.Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af øvrige renteomkostninger, samt amortiseringstillæg fra prioritetsgæld. SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med moderselskabet samt alle dets danske dattervirksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). Materielle aktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Der afskrives ikke på grunde. ​​Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug.​​Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: BrugstidAndre anlæg, driftsmateriel og inventar3Forventede brugstider og restværdier revurderes årligt. ​​Materielle aktiver nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris ​tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. ​​Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber.Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Tilgodehavende og skyldig sambeskatningsbidragAktuelle skyldige sambeskatningsbidrag eller tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen opgjort​som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved skattemæssige underskud indregnes kun tilgodehavende sambeskatningsbidrag, hvis underskuddet forventes udnyttet i sambeskatningen. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter bankindeståender. UdbytteUdbytte indregnes som en gældsforpligtelse på det tidspunkt, hvor det er vedtaget på generalforsamlingen. Det foreslåede udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post i egenkapitalen. Ekstraordinære udbytter vedtaget i regnskabsåret indregnes direkte på egenkapitalen ved udlodning og vises som en særskilt post i ledelsens forslag til resultatdisponering. Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. ​​Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. Andre hensatte forpligtelser Andre hensatte forpligtelser omfatter forventede omkostninger til udlejers andel af omkostninger.​​Andre hensatte forpligtelser indregnes og måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfaldstid ud over et år fra balancedagen måles til tilbagediskonteret værdi. Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi,​der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Modtagne forudbetalinger fra kunder Modtagne forudbetalinger fra kunder omfatter beløb, der er modtaget fra kunder forud for leveringstidspunktet. true Grundlag for konklusion Konklusion 2026-04-09 2026-04-09 true 2024-01-01 2024-12-31 København S 2300 6 Weidekampsgade København København NV 2400 Regnskabsklasse B Revisionspåtegning 2025-12-31 2025-01-01 2 Bispevej AKF 17 ApS 32564755 33963556 2300 København S Weidekampsgade 6 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab