24253384 2025-01-01 2025-12-31 24253384 2025-01-01 2025-12-31 1 24253384 2025-01-01 2025-12-31 2 24253384 2025-01-01 2025-12-31 3 24253384 2025-01-01 2025-12-31 1 24253384 2024-01-01 2024-12-31 24253384 2025-12-31 24253384 2024-12-31 24253384 2024-12-31 fsa:RestOfOtherReservesMember 24253384 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 24253384 2025-01-01 2025-12-31 fsa:RestOfOtherReservesMember 24253384 2025-01-01 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 24253384 2025-12-31 fsa:RestOfOtherReservesMember 24253384 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember iso4217:DKK xbrli:pure Årsrapport 2026-04-08 Michael Nikolajsen Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2025 - 31.12.2025 for K/S​Fiolstræde. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2025 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2025 - 31.12.2025. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Svendborg Gert Faber Larsen formand Niels Hansen Friis Jens Jacob Madsen Til kapitalejerne i K/S Fiolstræde Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for K/S Fiolstræde for regnskabsåret 01.01.2025 - 31.12.2025,​der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​​ ​​Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2025 - 31.12.2025 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. ​​Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. ​​En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. ​​Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. ​​Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion​med sikkerhed om ledelsesberetningen. ​​I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i​den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden​opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. ​​Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den​relevante lovgivning. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Odense Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33963556 Per Krause Therkelsen Statsautoriseret revisor mne19698 Virksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets hovedformål er at eje og udleje ejendommene matr. nr. 195, 216 ejerl. nr. 1, 187, ejerl. nr. 1, 184, ejerl.​nr. 2 og 177, ejerl. nr. 2 Klædebo kvarter, København, beliggende Fiolstræde 18, 21. kld., 28 st., 38. st.th. og kld. 1171 København K med et samlet areal på 897 m2. Begivenheder efter balancedagenDer er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten. 1648464 287297 4811919 290281 6460383 577578 880 6381 580894 814839 5880369 -230880 5880369 -230880 5880369 -230880 44712000 39900081 44712000 39900081 44712000 39900081 24973 124199 2497 2422 27470 126621 1669435 312181 1696905 438802 46408905 40338883 0 0 1923000 1923000 25777724 19897355 27700724 21820355 17227041 17227041 1136183 1115635 18363224 18342676 37003 46648 294531 106862 13423 22342 344957 175852 18708181 18518528 46408905 40338883 1923000 19897355 21820355 0 5880369 5880369 1923000 25777724 27700724 Selskabskapitalen er tegnet af 7 kommanditister. ​ ​Restindskudsforpligtelsen udgør 9.177.000 kr. pr 31.12.2025 ​ ​Øvrige reserver er et udtryk for kommanditistindbetalinger. 1 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme​kr.Kostpris primo18.057.528Kostpris ultimo18.057.528Dagsværdireguleringer primo21.842.553Årets dagsværdireguleringer4.811.919Dagsværdireguleringer ultimo26.654.472Regnskabsmæssig værdi ultimo44.712.000Værdiansættelsen af investeringsejendommen er baseret på ledelsens beregninger ud fra en normalindtjenings-model baseret på et afkastkrav, der af ledelsen er fastsat til 5,58% (31.12.2024 5,75%). Ejendommen er til salg pr balancedagen, hvorfor den indregnede værdi afspejler forventede salgsværdien fratrukket skønnet handelsomkostninger. ​ ​Grundlejen følger nettoprisindekset. Ejendommens driftsomkostninger - inkl. vedligeholdelsesomkostninger, er ​ved fastsættelsen af dagsværdien normaliseret. Den årlige fastlagte normalindtjening er kapitaliseret med det fastsatte afkastkrav. Dagsværdien er fratrukket skønnet handelsomkostninger. ​ ​Det forventede driftsafkast på investeringsejendommen efter den afkastbaserede model udgør 2.450 t.kr. ​ ​Investeringsejendommen består af blandet benyttet ejendom med erhverv og bolig på i alt 897 m2 og er placeret ​i København. ​Investeringsejendommen er værdiansat til en værdi på 49.846 kr./m2. ​ ​Afkastkravet er vurderet ud fra ejendommens beliggenhed, de indgåede lejekontrakter, samt ejendommens stand. Den kapitaliserede værdi korrigeres herefter med tillæg af deposita, og fratrækkelse af skønnet handelsomkostninger. ​ ​Følsomhedsanalyse: ​Selskabets ejendom måles til dagsværdi, som for den enkelte ejendom opgøres på baggrund af en række forudsætninger herunder forventede normalindtjening, samt forventede afkastkrav. Der er en naturlig usikkerhed ved målingen af dagsværdien af ejendommene, da forudsætningerne er baseret på ledelsens skøn og ​markedet udvikler sig løbende. ​​Dette er ledelsens vurdering at den fastsatte dagsværdi pr 31.12.2025, er det bedste udtryk for ejendommens dagsværdi, men kan afvige fra den faktiske salgspris, hvis ejendommen skulle søges solgt med rimelig tid til den markedsføring og forhandling. Sådan afvigelser kan være betydelige i forhold til den af ledelsens opgjorte dagsværdi. ​ ​Ændringerne i afkastsatserne har væsentlig betydning for målingen af investeringsejendommen. En stigning i afkastsatsen fører til et fald i markedsværdien. Markedsudviklingen kan medføre et ændret krav til forretningen AfkastVærdi af ejendoms-porteføljeRegnskabs-mæssig værdiRegulering før skat6,58%38.048.86444.712.000(6.663.136)6,08%41.106.64644.712.000(3.605.354)5,58%44.712.00044.712.00005,08%49.026.47044.712.0004.314.4704,58%54.282.08644.712.0009.570.086 2 Langfristede forpligtelserForfald​efter 12​ måneder​2025​kr.Restgæld​ efter 5 år​2025​kr.Gæld til realkreditinstitutter17.227.04111.366.911Deposita1.136.183018.363.22411.366.911 3 PersonaleforholdVirksomheden har ingen ansatte udover direktionen, der ikke har modtaget vederlag.20252024Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere00 0 0 4 DagsværdioplysningerInvesterings-ejendomme​kr.Dagsværdi ultimo44.712.000Urealiserede dagsværdireguleringer indregnet i resultatopgørelsen4.811.919 5 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserTil sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter nom. 17.299 t.kr med restgæld på 17.227 t.kr., er der givet pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2025 udgør 44.712 t.kr. ​​Herudover er der som sikkerhed for gæld til ejerforeningen afgivet sikkerhed for 80 t.kr., som er ​sikret i selskabets investeringsejendomme, bogført værdi pr. 31. december 2025 44.712 tkr. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. ​​Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.​​Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. ​​Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. ​​I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning, ejendomsomkostninger og andre eksterne omkostninger. NettoomsætningNettoomsætning består af huslejeindtægter og indregnes i den periode, som huslejen dækker. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen. Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter omfatter indtægter af sekundær karakter set i forhold til virksomhedens hovedaktivitet. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter selskabsomkostninger, hvilket inkluderer administrationshonorar, ​revision, forsikringer mv. Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens investeringsejendom i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne. Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af godtgørelser under acontoskatteordningen mv. Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger og bankgebyrer. InvesteringsejendommeSelskabets investeringsejendomme er erhvervet med henblik på udlejning og videresalg med gevinst for øje, hvorved ejendommene betragtes som investeringsejendome. I henhold til årsregnskabslovens § 38 kan in-vesteringsejendommene indregnes til skønnet dagsværdi, og eventuelle værdireguleringer foretages over​resultatopgørelsen. Selskabet har valgt at følge dette princip og anvender en normalindtjeningsmodel til fastsættelse af investeringsejendommenes dagsværdi. Det vurderes årligt, om der er behov for værdiæn-dringer baseret på ejendommenes stand og beliggenhed, afkastkrav og markedsudvikling.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter bankindeståender. Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne ​provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles gæld til realkreditinstitutter til ​amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi, ​der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning.Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter til resultatføring i efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. true Grundlag for konklusion Konklusion 2026-04-08 2026-04-08 true 2024-01-01 2024-12-31 Odense 5100 5 Tværkajen, Postboks 10 Svendborg Svendborg 5700 Regnskabsklasse B Erklæring om udvidet gennemgang 2025-12-31 2025-01-01 12 Klosterplads K/S Fiolstræde 24253384 33963556 2300 København S Weidekampsgade 6 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab