34090963 2025-01-01 2025-12-31 34090963 2025-01-01 2025-12-31 0 34090963 2025-01-01 2025-12-31 0 34090963 2025-01-01 2025-12-31 1 34090963 2025-01-01 2025-12-31 2 34090963 2025-01-01 2025-12-31 3 34090963 2025-01-01 2025-12-31 4 34090963 2025-01-01 2025-12-31 0 34090963 2021-01-01 2021-12-31 4 34090963 2022-01-01 2022-12-31 3 34090963 2023-01-01 2023-12-31 2 34090963 2024-01-01 2024-12-31 1 34090963 2025-01-01 2025-12-31 0 34090963 2025-01-01 2025-12-31 5 34090963 2025-01-01 2025-12-31 10 34090963 2025-01-01 2025-12-31 15 34090963 2025-01-01 2025-12-31 20 34090963 2024-01-01 2024-12-31 6 34090963 2023-01-01 2023-12-31 7 34090963 2022-01-01 2022-12-31 8 34090963 2022-01-01 2022-12-31 13 34090963 2022-01-01 2022-12-31 18 34090963 2022-01-01 2022-12-31 23 34090963 2021-01-01 2021-12-31 9 34090963 2021-01-01 2021-12-31 14 34090963 2021-01-01 2021-12-31 19 34090963 2021-01-01 2021-12-31 24 34090963 2023-01-01 2023-12-31 12 34090963 2024-01-01 2024-12-31 11 34090963 2023-01-01 2023-12-31 17 34090963 2024-01-01 2024-12-31 16 34090963 2023-01-01 2023-12-31 22 34090963 2024-01-01 2024-12-31 21 34090963 2021-01-01 2021-12-31 29 34090963 2022-01-01 2022-12-31 28 34090963 2023-01-01 2023-12-31 27 34090963 2024-01-01 2024-12-31 26 34090963 2025-01-01 2025-12-31 25 34090963 2021-01-01 2021-12-31 34 34090963 2022-01-01 2022-12-31 33 34090963 2023-01-01 2023-12-31 32 34090963 2024-01-01 2024-12-31 31 34090963 2025-01-01 2025-12-31 30 34090963 2025-12-31 34090963 2024-12-31 34090963 2023-12-31 34090963 2022-12-31 34090963 2021-12-31 34090963 2024-01-01 2024-12-31 34090963 2023-01-01 2023-12-31 34090963 2022-01-01 2022-12-31 34090963 2021-01-01 2021-12-31 34090963 2024-01-01 2024-12-31 1 34090963 2025-01-01 2025-12-31 0 34090963 2024-01-01 2024-12-31 3 34090963 2025-01-01 2025-12-31 2 34090963 2024-01-01 2024-12-31 1 34090963 2025-01-01 2025-12-31 0 34090963 2024-01-01 2024-12-31 3 34090963 2025-01-01 2025-12-31 2 34090963 2024-01-01 2024-12-31 1 34090963 2025-01-01 2025-12-31 0 34090963 2024-12-31 34090963 2023-12-31 xbrli:pure iso4217:DKK Regnskabsklasse C, mellemstor virksomhed Årsrapport 43405810 ATP Kongens Vænge 8 3400 Hillerød xWizard version 1.1.1502.0, by EasyX Aps. www.easyx.eu 2024-01-01 2024-12-31 Den uafhængige revisors erklæring Grundlag for konklusion Konklusion mne16613 0 2026-03-23 2025-01-01 2025-12-31 Torben Modvig 34090963 Harbour P/S Hammerichsgade 14 1611 København V 33 36 61 61 34090963 København Torben Modvig (formand) Jette Tang Sørensen Henrik Steenstrup André Scharf Martine Cudrio Prince Ole Pii Johannessen Komplementar   Harbour Komplementar ApS   Ejerforhold   Harbour P/S ejes af følgende med den anførte fordeling:   Arbejdsmarkedets Tillægspension (ATP)   45,75 %   PensionDanmark Ejendomme Holding K/S   45,75 %   Udviklingsselskabet By og Havn I/S   8,50 %   Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Weidekampsgade 6 2300 København S 2026-03-23 Hoved- og nøgletal   Hovedtal (t.kr.)   2025   2024   2023   2022   2021   Resultat   Definitioner af nøgletal   Resultat før finansielle poster   Overskudsgrad  = x 100   Lejeindtægter   Resultat før finansielle poster   Forrentning af investeret kapital  = x 100   Samlede aktiver  Egenkapital ultimo   Solditetsgrad   = x 100   Samlede aktiver  Årets resultat   Egenkapitalens forrentning   = x 100   Gennemsnitlig egenkapital   Lejeindtægter Lejeindtægter Lejeindtægter Lejeindtægter Lejeindtægter 111670000 109305000 20000000 128174000 583000 110545000 108518000 108279000 98510000 101770000 89575000 -82996000 5812000 -92000 96885000 87582000 168991000 255774000 -41000 Resultat af ejendomme eksklusive værdireguleringer Resultat af ejendomme eksklusive værdireguleringer Resultat af ejendomme eksklusive værdireguleringer Resultat af ejendomme eksklusive værdireguleringer Resultat af ejendomme eksklusive værdireguleringer Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme Resultat før finansielle poster Resultat før finansielle poster Resultat før finansielle poster Resultat før finansielle poster Resultat før finansielle poster Finansielle poster Finansielle poster Finansielle poster Finansielle poster Finansielle poster -5259000 -254291000 102663000 -156715000 1321000 878000 Årets resultat Årets resultat Årets resultat Årets resultat Årets resultat 128757000 103984000 -155837000 5720000 255733000 Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver 2567626000 2509925000 2510542000 2764652000 2848105000 2574423000 2535325000 2531097000 2786697000 2862215000 2563287000 2534711000 2530727000 2786564000 2860841000 37732000 4642000 181000 27000 400000 115 5 93 4 -145 -6 6 0 264 9 100 5 100 4 100 -6 100 0 100 9 Ledelsesberetning Hovedaktivitet   Selskabet ejer en kontorejendom (FN-byen) på ca.   49.800 m2 beliggende på Marmormolen i Køben-  havn. Ejendommen er udlejet til Den Danske Stat til   anvendelse for en række FN-organisationer.   Selskabet ejer endvidere to udviklingsarealer belig-   gende på henholdsvis Langelinie (L-grunden) og   Marmormolen (M-grunden) i København. I henhold   til lokalplanen for disse arealer kan der opføres to   erhvervsbyggerier med et samlet areal på ca.   60.000 m2. Det er selskabets hensigt at udvikle og  realisere disse byggerier, dog betinget af en tilfreds-   stillende forhåndsudlejning.   Risici   Selskabets risikofaktorer vurderes på følgende kon-   krete områder:   Driftsmæssige risici   Selskabets driftsmæssige risici omfatter primært   svigtende lejeindtægter eller stigende drifts- og ved-   ligeholdelsesudgifter. De væsentligste risici for   svigtende lejeindtægter er lejers opsigelse af leje-   mål eller lejers mistede betalingsevne. I de fleste   lejeforhold er risikoen for svigtende lejeindtægter   reduceret gennem lang uopsigelighed, forudbeta-   ling af husleje, garantier eller deposita.   Hertil kommer risikoen for manglende udlejning el-   ler mindre leje ved genudlejning.   Forsikringsforhold   Selskabets ejendom forsikres til den fulde ny-værdi.   Markedsrisici   Da selskabets formål er at investere i ejendomme,   påvirkes selskabet af ændringer i ejendomsmarke-   det.   De væsentligste markedsrisici består i ændringer til   afkastkravet, der anvendes i forbindelse med vær-   diansættelse af investeringsejendomme.   En ændring af afkastkravet med +/-0,25 %-point vil   betyde, at værdien af kontorejendommen ændres   med +/-122 mio. kr. Egenkapitalen vil dermed blive   tilsvarende ændret.   Rente- og valutarisici   Selskabet har ikke direkte rente- og valutarisici, idet   der ikke er optaget fremmedfinansiering, lige såvel   som selskabets indtægter og omkostninger afreg-   nes i danske kroner.   Likviditetsrisici   Selskabets kapitalejere er anerkendte institutio-   nelle investorer. Herudover anvender selskabet   ikke fremmedfinansiering. Baseret herpå anses li-   kviditetsrisikoen for at være yderst beskeden.   Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold   Selskabet har i 2025 fortsat anvendt ressourcer til   undersøgelser og analyser af anvendelsesmulighe-   derne for udviklingsarealerne på Marmormolen og   Langelinie.   Der er endvidere afholdt udgifter i forbindelse med   den løbende drift og monitorering af FN-byen.   Resultatet eksklusive værdireguleringer for 2025 ud-   viser et overskud på 108,8 mio. kr. mod et overskud   på 109,2 mio. kr. sidste år. Resultatet eksklusive   værdireguleringer anses for tilfredsstillende og er i   overensstemmelse med forventningerne.   Kontorejendommen er i lighed med sidste år optaget   til dagsværdi, og værdiregulering i 2025 udgør 0 kr.   M -grunden og L- grunden er optaget til dagsværdi.   Positiv værdiregulering på disse grunde udgør 20,0   mio. kr. i 2025.   De samlede aktiver udgør 2.574,4 mio. kr. pr. 31.   december 2025 og egenkapitalen udgør 2.563,3   mio. kr.   Usikkerhed ved indregning og måling   Selskabets aktiver består hovedsageligt af én kon-   torejendom, der måles til dagsværdi. Målingen til   dagsværdi er baseret på en række skøn og antagel-   ser, herunder kontorejendommens forventede nor-   malindtjening samt fastsatte afkastkrav jf. omtalen   heraf i beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis.   Ledelsesberetning Selskabsledelse og organisation   Der foreligger en ejeraftale mellem selskabets tre   kapitalejere. Denne indeholder overordnede be-   stemmelser om selskabets governance, kapital-   forhold, udbyttepolitik og overgang af ejerandele.   Administrationen af selskabet varetages af ATP   Ejendomme A/S i henhold til en administrationsaf-   tale.   Forventninger til 2026   I 2026 forventer selskabet en lejeindtægt i interval-   let 112,0 mio. kr. til 113,0 mio. kr. og et resultat   eksklusive værdireguleringer på samme niveau   som i 2025, dvs. 107,0 mio. kr. til 109,0 mio. kr.   Forventningerne er baseret på uændret aktivitets-   niveau.   Selskabet har ingen ansatte, og der er ikke udbetalt   vederlag til ledelsen.   Begivenheder efter balancedagen   Der er ikke indtruffet væsentlige begivenheder   frem til godkendelsen af årsrapporten for 2025,   der har indflydelse på selskabets økonomiske stil-   ling.   Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 2025 for   Harbour P/S.   Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finan-   sielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regn-   skabsåret 2025.   Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen   omhandler.   Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København 2026-03-23 Ole Pii Johannessen Torben Modvig formand Jette Tang Sørensen André Scharf Henrik Steenstrup Martine Cudrio Prince Revisionspåtegning Den uafhængige revisors revisionspåtegning Til kapitalejerne i Harbour P/S Konklusion   Vi har revideret årsregnskabet for Harbour P/S for regnskabsåret 1. januar 2025 - 31. december 2025, der   omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder an-   vendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.   Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finan-   sielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regn-   skabsåret 1. januar 2025 - 31. december 2025 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.   Grundlag for konklusion   Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere   krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revi-   sionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i  overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for   revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi   har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at   det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.   Ledelsens ansvar for årsregnskabet   Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse   med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for   nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigel-   ser eller fejl.   Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften,   at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grund-   lag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet,   indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.   Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet   Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinforma-   tion, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion.   Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i   overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Dan-   mark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af   besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis   eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af   årsregnskabet.   Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yder-   ligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis   under revisionen.   Herudover:   • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyl-   des besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt   opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen   for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlin-   formation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste   udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.   • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisions-   handlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om   effektiviteten af selskabets interne kontrol.   • Tager vi stilling til, om den anvendte regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt   om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.   • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om   fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usik-   kerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til   at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisions-   påtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke   er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der   er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog   medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.   • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteop-   lysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en   sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.   Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige place-   ring af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i   intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.   Udtalelse om ledelsesberetningen   Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.   Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklu-   sion med sikkerhed om ledelsesberetningen.   I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den for-   bindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden   opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.   Vores ansvar er herudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til   den relevante lovgivning.   Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med   årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet   væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.   København 2026-03-23 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33963556 Jacques Peronard statsautoriseret revisor 111670000 2365000 20000000 110545000 2026000 -5259000 1131000 596000 128174000 102663000 587000 4000 1324000 3000 128757000 103984000 2567626000 2509925000 2567626000 2509925000 763000 608000 763000 608000 6033000 24792000 6797000 25400000 2574423000 2535325000 96077000 2427210000 40000000 96077000 2338634000 100000000 2563287000 2534711000 6000 6000 6000 6000 870000 10000000 259000 513000 0 95000 11130000 608000 11136000 614000 2574423000 2535325000 Egenkapitalopgørelse   t.kr.   Kom-   mandit-   Fore-   aktie-   Overført   slået   kapital   resultat udbytte   I alt   Egenkapital 1. januar 2025   96.077   2.338.634 100.000 2.534.711   Korrektion til tidligere år   0 -181   0 -181   Betalt udbytte til aktionærer   0 0 -90.000   -90.000   Skyldigt udbytte vedr. 2024   0 0 -10.000   -10.000   Årets resultat   0 88.757   40.000   128.757   Egenkapital 31. december 2025   96.077   2.427.210   40.000 2.563.287   Kom-   mandit-   Fore-   aktie   Overført   slået   kapital   resultat udbytte   I alt   Egenkapital 1. januar 2024   96.077   2.334.650 100.000 2.530.727   - Betalt udbytte til aktionærer   0 0 100.000 -100.000   Årets resultat   0 3.984 100.000   103.984   Egenkapital 31. december 2024   96.077   2.338.634 100.000 2.534.711   Selskabskapitalen udgør nominelt kr. 96.077.370 fordelt på 1 kr.   kommanditaktier.   2025 2024 Resultat før finansielle poster Resultat før finansielle poster Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme 128174000 -20000000 217000 102663000 5259000 -116000 108391000 583000 107806000 1321000 Tilgang, investeringsejendomme Tilgang, investeringsejendomme Pengestrømme fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet Udlodning af udbytte til selskabsdeltagere Udlodning af udbytte til selskabsdeltagere 108974000 -37732000 -37732000 -90000000 -90000000 -18759000 24792000 6033000 109127000 -4642000 -4642000 -100000000 -100000000 4485000 20307000 24792000 6033000 24792000 6033000 24792000 regnskabspraksis   Årsrapporten for Harbour P/S for 2025 er aflagt i   overensstemmelse med årsregnskabslovens be-   stemmelser for en mellemstor klasse C-virksom-   hed.   Der er jf. ÅRL § 23, stk. 4 foretaget tilpasninger af   opstillingen af resultatopgørelsen og balancen,   samt benævnelse af regnskabsposter, således at   årsrapporten, efter ledelsens opfattelse, giver et   retvisende billede af selskabets særlige aktiviteter.   Alle tal præsenteres i hele t.kr. De anførte totaler er   udregnet på baggrund af faktiske tal. Som følge af   afrunding til hele t.kr. kan der være mindre forskelle   mellem summen af de enkelte tal og de anførte to-   taler.   Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabs-   praksis som sidste år.   Noter   RESULTATOPGØRELSEN Lejeindtægter   Lejeindtægter indeholder indtægter ved udlejning   af ejendommen. De anførte udlejningsindtægter   omfatter egentlig husleje, samt for såkaldte brutto-   lejekontrakter også lejernes betaling for skatter og   afgifter mv.   Lejeindtægter indregnes lineært over lejekontrak-   tens løbetid, bortset fra betingede lejeindtægter,   som indregnes i takt med at de indtjenes.   Driftsomkostninger   Driftsomkostninger indeholder alle omkostninger   vedrørende drift af ejendommen, reparations- og   vedligeholdelsesomkostninger, skatter, afgifter og   andre omkostninger.   Administrationsomkostninger   Administrationsomkostninger indeholder omkost-   ninger, der er afholdt i året til ledelse og admini-   stration af selskabet.   Generelt om indregning og måling   Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsyn-   ligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde sel-   skabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.   Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sand-   synligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå   selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles påli-   deligt.   Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser   til kostpris og efterfølgende måles aktiver og for-   pligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabs-   post nedenfor.   Ved indregning og måling tages hensyn til gevin-   ster, tab og risici, der fremkommer, inden årsrap-   porten aflægges, og som be- eller afkræfter for-   hold, der eksisterede på balancedagen.   Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt   med, at de indtjenes, mens omkostninger indreg-   nes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.   Finansielle indtægter og omkostninger   Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i   resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører   regnskabsåret.   Finansielle poster indeholder renteindtægter og -   udgifter.   Skat   Selskabet er som partnerselskab ikke et selvstæn-   digt skattesubjekt, idet skattepligten påhviler sel-   skabets kapitalejere. Der indregnes derfor ikke ak-   tuel skat og udskudt skat i årsregnskabet.   BALANCEN Egenkapital   Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som   en særskilt post under egenkapitalen. Foreslået   udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunk-   tet for vedtagelse på generalforsamlingen.   Investeringsejendomme   Investeringsejendomme måles ved første indreg-   ning til kostpris, der omfatter ejendommenes købs-   pris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger.   Investeringsejendomme måles efterfølgende til   dagsværdi, der repræsenterer det beløb, som den   enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges til   på balancedagen til en uafhængig køber. Ved op-   gørelse af ejendommenes dagsværdi anvendes en   afkastbaseret model. Ved opgørelse af afkastet for   de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i for-   ventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejen-   dommene eventuelt reguleret til anslået markeds-   leje.   Forventede drifts-, administrations- og vedligehol-   delsesomkostninger fratrækkes. Den herefter be-   regnede værdi korrigeres for indregnet tomgangs-   leje for en passende periode samt forventede om-   kostninger til aptering og større vedligeholdelses-   arbejder m.m.   Ved beregningen af kapitalværdien anvendes et af-   kastkrav, som fastsættes for de enkelte ejen-   domme på grundlag af gældende markedsforhold   på balancedagen for den pågældende ejendoms-   type, ejendommens beliggenhed, lejernes bonitet   etc., således at afkastkravet vurderes at afspejle   markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejen-   domme.   Reguleringer af investeringsejendommenes værdi   indregnes netto under posten “værdiregulering af   investeringsejendomme” i resultatopgørelsen.   Afholdte omkostninge tillægges anskaffelsesprisen   som forbedringer i det omfang det er sandsynligt,   at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selska-   bet.   Ubebyggede arealer måles til dagsværdi.   Gældsforpligtelser   Kortfristede gældsforpligtelser, som omfatter skyl-   dige omkostninger til leverandører mv., måles til   amortiseret kostpris . Posten indeholder desuden   skyldigt udbytte deklareret i årsraporten for 2024.   Pengestrømsopgørelse   Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme for   året opdelt på drifts-, investerings- og finansierings-   aktivitet, årets forskydning i likvide beholdninger   samt likvide beholdninger ved årets begyndelse og   slutning.   Pengestrømme fra driftsaktivitet præsenteres som   resultat før finansielle poster, der opgøres som le-   jeindbetalinger med fradrag af udbetalte udgifter   vedrørende lejemål, hvor i korrigeres for værdire-   guleringer, ændringer i driftskapital og netto rente-   indtægter – og udgifter.  Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter   regnskabsårets købsbevægelser vedrørende inve-   steringsejendomme.   Pengestrømme fra finansieringsvirksomhed omfat-   ter regnskabsårets udlodning af udbytte til sel-   skabsdeltagere.   Tilgodehavender   Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der   nedskrives til imødegåelse af forventede tab efter   en individuel vurdering af tilgodehavendet.   Likvide beholdninger   Likvide beholdninger omfatter alene indestående i   bank.   Noter   Note   2025   2024   t.kr.   t.kr.   2 Investeringsejendomme   Anskaffelsessum pr. 1. januar   1.871.707   1.867.065   Tilgang   37.732   4.642   Anskaffelsessum pr. 31. december   1.909.439   1.871.707   Opskrivninger pr. 1. januar   638.219   643.477   Korrektion til tidligere år   -31   0 Årets værdireguleringer   20.000   -5.259   Opskrivninger pr. 31. december   658.188   638.219   Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december   2.567.626   2.509.925   Selskabets investeringsejendomme består af en færdiggjort kontorejendom på ca.   49.800 m² samt 2 udviklingsarealer beliggende i København.   I tilknytning til udviklingsarealerne besidder selskabet en fredet bygning.   Selskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi, der fordeles således   Type   Markedsværdi, t.kr. Værdiregulering, t.kr.   2025   2024   2025   2024   Kontorejendom   2.300.000   2.300.000   - -19.963   Udviklingsarealer   267.626   209.925   20.000   14.704   2.567.626   2.509.925   20.000   -5.259   En ekstern valuar har medvirket ved vurdering af ejendommen.  Færdiggjort kontorejendom   Selskabets kontorejendom er målt til dagsværdi ved anvendelse af en afkastbaseret model. Dagsværdibe-   regningen tager udgangspunkt i den kontraktuelt bestemte leje og ejendommens afkastkrav. Derudover re-   guleres for nutidsværdien af lejerspecifikke tillægslejer.   De væsentligste forudsætninger anvendt ved dagsværdimålingen er:   Afkastkrav: 4,50% (4,50% pr. 31. december 2024)   Inflationsrate: 2,00% ( 2,00 % pr. 31. december 2024)   En forøgelse af afkastkravet med 0,25%-point, vil reducere dagsværdien med 122 mio. kr.   (120 mio. kr. pr. 31. december 2024).   Ejendommen er værdiansat til ca. 46.200 kr./m²   Udviklingsarealer   Ubebyggede arealer værdiansættes til anslået dagsværdi, som er en gennemsnitlig   kvadratmeterpris på byggeretter på ca. 3.600 kr./m².   Af den samlede anskaffelsessum udgør projektomkostninger til udviklingsprojekter   pr. 31. december 2025 42,5 mio. kr.   Herudover indgår i den regnskabsmssige værdi en mindre fredet bygning, hvor kostprisen skønnes at ud-   gøre dagsværdien.   En ekstern valuar har medvirket ved vurdering af L- og M Grunden.   Noter   Note   3 Administrationsomkostninger   Selskabet har ingen ansatte, og der er ikke udbetalt vederlag til ledelsen.   5 Eventualforpligtelser   En lejer har varslet et krav om, at Harbour P/S har en udbedringsforpligtelse vedrørende   defekte rørinstallationer i lejerens lejemål. Omfanget af en eventuel udbedring er endnu   ikke afklaret, og Selskabet har på baggrund af lejers krav iværksat en teknisk og juridisk   vurdering af sagen. Selskabet har afvist kravet.   Herudover har Selskabet ingen øvrige eventualforpligtelser pr. 31. december 2025.   Resultatdisponering 40000000 88757000 100000000 3984000 128757000 103984000 6 Sikkerhedsstillelser og pant   Selskabet har ikke stillet pant eller anden sikkerhed i aktiver pr. 31. december 2025.   7 Nærtstående parter og ejerforhold   Som nærtstående parter anses selskabets direktion og bestyrelse og disses nærtstående samt   Harbour Komplementar ApS.   Herudover anses ejerne Arbejdsmarkedets tillægspension (ATP), Udviklingsselskabet By & Havn I/S   og PensionDanmark Ejendomme Holding K/S samt tilknyttede og associerede virksomheder   til disse også som nærtstående parter.   I regnskabsåret har der været følgende transaktioner med nærtstående par-   ter:   Management   fee og adm.   omkostnin-   ger   ATP Ejendomme A/S   857 t.kr.   Harbour Komplementar ApS   27 t.kr.   8 Begivenheder efter balancedagen   Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets   finansielle stilling.