38658964 2025-01-01 2025-12-31 38658964 2025-01-01 2025-12-31 1 38658964 2025-01-01 2025-12-31 1 38658964 2025-01-01 2025-12-31 2 38658964 2025-01-01 2025-12-31 3 38658964 2025-01-01 2025-12-31 1 38658964 2024-01-01 2024-12-31 38658964 2025-12-31 38658964 2024-12-31 38658964 2025-01-01 c:ContributedCapitalMember 38658964 2025-01-01 c:RetainedEarningsMember 38658964 2025-01-01 c:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 38658964 2025-01-01 2025-12-31 c:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 38658964 2025-01-01 2025-12-31 c:RetainedEarningsMember 38658964 2025-12-31 c:ContributedCapitalMember 38658964 2025-12-31 c:RetainedEarningsMember 38658964 2025-12-31 c:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 38658964 2025-01-01 c:InvestmentPropertyMember 38658964 2025-12-31 c:InvestmentPropertyMember 38658964 2025-01-01 2025-12-31 c:InvestmentPropertyMember iso4217:DKK xbrli:pure true BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Vestre Ringgade 28 DK-8000 Aarhus C 45719375 Årsrapport 2026-03-26 Kenneth Klitgaard Sørensen Retort ApS c/o Koncenton A/S 8000 Aarhus C Den uafhængige revisors erklæring 38658964 2017-05-16 Aarhus 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Vestre Ringgade 28 8000 Aarhus C Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt års­rap­por­ten for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025 for Retort ApS. Års­rap­port­en aflægges i overens­stemmelse med års­regn­skabs­lo­ven. Det er vores opfattelse, at års­regn­skab­et giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Års­rap­port­en indstilles til generalforsamlingens godkendelse.   Aarhus 2026-03-11 Henrik Skovsby Henning Frost Studsgaard Formand Søren Møller Dalgaard Flemming Hvejsel Til kapitalejeren i Retort ApS Konklusion Vi har re­vi­de­ret års­regn­skab­et for Retort ApS for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025, der omfat­ter resultat­opgørelse, balance, eg­en­ka­pi­tal­op­gø­rel­se, no­ter og anvendt regn­skabs­praksis. Års­regn­skab­et udar­bej­des efter års­regn­skabs­lo­ven.  Det er vores opfattelse, at års­regn­skab­et gi­ver et ret­vi­sen­de bil­le­de af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025 i overensstemmelse med års­regn­skabs­lo­ven.   Grundlag for konklusion Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af års­regn­skab­et”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grund­lag for vo­res kon­klu­si­on.   Grundlag for konklusion Le­del­sens ansvar for års­regn­skab­et Le­del­sen har ansvaret for udarbejdelsen af et års­regn­skab, der giver et retvisende billede i overens­stem­melse med års­regn­skabs­lo­ven. Le­del­sen har endvidere ansvaret for den interne kon­trol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et års­regn­skab uden væsentlig fejl­information, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.   Ved udarbejdelsen af års­regn­skab­et er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde års­regn­skab­et på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.   Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om års­regn­skab­et som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af års­regn­skab­et.   Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:   Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i års­regn­skab­et, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.   Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.   Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.   Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af års­regn­skab­et på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i års­regn­skab­et eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.   Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af års­regn­skab­et, herunder noteoplysningerne, samt om års­regn­skab­et afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.   Vi kommunikerer med ledelsen om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.   Udtalelse om ledelsesberetningen Le­del­sen er ansvarlig for le­del­ses­be­ret­nin­gen.   Vores konklusion om års­regn­skab­et omfatter ikke le­del­ses­be­ret­nin­gen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om le­del­ses­be­ret­nin­gen.   I tilknytning til vores revision af års­regn­skab­et er det vores ansvar at læse le­del­ses­be­ret­nin­gen og i den forbindelse overveje, om le­del­ses­be­ret­nin­gen er væsentligt inkonsistent med års­regn­skab­et eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.   Vores ansvar er derudover at overveje, om le­del­ses­be­ret­nin­gen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.   Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at le­del­ses­be­ret­nin­gen er i overensstemmelse med års­regn­skab­et og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i le­del­ses­be­ret­nin­gen.   Aarhus 2026-03-11 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 45719375 Anders Skøtt Den uafhængige revisors erklæring Statsautoriseret revisor mne42822 Væsentligste aktiviteterSelskabets væsentligste aktiviteter er at drive og vedligeholde investeringsejendom beliggende på Mutzuvej 4-8, 2500 Valby.   Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forholdSelskabets investeringsejendom måles til dagsværdi. Dagsværdien opgøres for ejendommen på baggrund af en række forudsætninger, herunder ejendommens budgetterede nettoindtjening samt fastsatte afkastkrav. Afkastkravet er fastsat, så det vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på en tilsvarende ejendom.  Måling af dagsværdi indebærer skøn over de aktuelle markedsforhold og der er usikkerhed knyttet til disse skøn. Der henvises til note vedrørende materielle aktiver under oplysninger om måling til dagsværdi for uddybning heraf.  Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutningDer er ikke efter regnskabsårets afslutning ind­truffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling.   6615029 6854262 16420659 8918752 23035688 15773014 42294 162831 1923451 2498583 21154531 13437262 4653996 2693135 16500535 10744127 3000000 3250000 13500535 7494127 16500535 10744127 206012185 189591526 206012185 189591526 206012185 189591526 2238 94908 0 1123063 263259 49886 74182 5066 339679 1272923 4200417 4819536 4540096 6092459 210552281 195683985 50000 50000 107102914 93602380 3000000 3250000 110152914 96902380 22945884 19317928 22945884 19317928 71154740 72013924 74566191 75282225 958283 1100000 728507 606557 1026040 993745 18659 1319154 2887292 4181452 77453483 79463677 210552281 195683985 kr.An­parts­ka­pi­talOverført resultatForslag til udbytteI alt Egenkapital 1. januar 202550.00093.602.3793.250.00096.902.379 -3.000.000 For­slag til re­sul­tat­dis­po­ne­ring 13.500.5353.000.00016.500.535 Transaktioner med ejereOrdinært udbytte -3.250.000-3.250.000 Egenkapital 31. december 202550.000107.102.9143.000.000110.152.914 50000 93602379 3250000 -3000000 13500535 -3250000 50000 107102914 3000000 1 | Andre finansielle indtægter Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 0362 Finansielle indtægter i øvrigt 42.294162.469 42.294162.831 0 362 42294 162469 42294 162831 1026040 993745 0 -263063 3627956 1962453 3 | Materielle anlægsaktiver kr.Investerings­ejendomme Kostpris 1. januar 2025 107.491.571Kostpris 31. december 2025 107.491.571  Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2025 82.099.955Årets værdireguleringer 16.420.659Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2025 98.520.614 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2025206.012.185 Ejendommen er en boligejendom. Ejendommen er fra 2022 og er beliggende 2500, Valby. Ejendommens dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommens driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Det gennemsnitlige driftsafkast vurderes at udgøre 7.799 tkr., hvilket bygger på en årlig gennemsnitlig netto leje på 9.499 tkr. svarende til 2.605 kr. pr. kvadratmeter, årlige driftsomkostninger inkl. vedligeholdelse på 1.605 tkr. samt en udlejningsprocent på 99%. Ved beregningen er anvendt et afkast på 3,85%, som er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommenes beliggenhed mv.  Modtagne normale deposita og normal forudbetalt leje opgjort til 3.434 tkr. indgår i dagsværdien. 107491571 107491571 82099955 16420659 98520614 206012185 4 | Langfristede gældsforpligtelser 31/12 2025AfdragRestgæld31/12 2024kr.gæld i altnæste årefter 5 årgæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 72.113.023958.28367.848.64873.113.924Deposita og forudbetalt leje 3.411.45103.411.4513.268.301 75.524.474958.28371.260.09976.382.225 Eventuelle tilbagebetalinger af huslejedeposita og forudbetalt leje ved fraflytning modsvares stort set af nye indbetalinger ved indflytninger i det samme lejemål. Derfor er der ikke opgjort en andel af gælden som kortfristet. Det forventes med samme begrundelse, at restgælden om 5 år er stort set den samme reguleret med pristalsreguleringen. Hæftelse i sambeskatningenSelskabet hæfter solidarisk sammen med moderselskabet og de øvrige selskaber i den sambeskattede koncern for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for eventuelle kildeskatter såsom udbytteskat mv. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for Koncenton Metropol II A/S, der er administrationsselskab for sambeskatningen. 6 | Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut 72.193 tkr., er der givet pant på 76.026 tkr. med sikkerhed i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2025 udgør 209.979 tkr. Til sikkerhed for moderselskabets mellemværende med pengeinstitut er der udstedt ejerpantebrev på nom. 28.974 tkr. med pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2025 udgør 209.979 tkr. Gælden for moderselskabet udgør 0 tkr. pr. 31. december 2025. 20252024 7 | Medarbejderforhold Antal heltidsbeskæftigede personer i gennemsnit:00 0 0 Års­rap­port­en for Retort ApS for 2025 er aflagt i over­ens­stem­melse med den dan­ske års­regn­skabs­lovs be­stem­mel­ser for virk­som­he­der i regnskabsklasse B med til­valg af reg­ler fra regn­skabs­klas­se C.  Regnskabsklasse B1truetrueÅrs­rap­port­en er udarbejdet efter samme regn­skabspraksis som sidste år.   Regnskabsklasse B true Nettoomsætning Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regn­skabs­årets udløb. Opkræ­vede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter.   Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til ejendommens drift og administration.   Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme ind­regnes i resultatopgørelsen. Forbedringer læg­ges til kostprisen på investerings­aktiverne, og udgangspunktet for årets værdi­reguleringer er dagsværdi primo med tillæg af nyanskaffelser og forbedringer.   Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, reali­serede og urealiserede kursgevinster og -tab ved­rørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta samt til­læg og godt­gø­rel­se un­der a­con­to­skat­te­ord­nin­gen mv. Finan­sielle indtægter og omkost­ninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Renteindtægter og -omkostninger beregnes på amortiserede kostpriser.   Skat af årets resultat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultat­op­gørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen.   Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.   Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastkrav.   Efterfølgende omkostninger tillægges anskaf­felsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen.   Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen.   Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imøde­gåelse af forventede tab.   Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau.   Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter, indregnet under ak­tiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efter­følgende regnskabsår.   Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.   Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i a­conto­skat­te­ord­nin­gen. Tilgodehavende og skyldigt sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under henholdsvis omsætningsaktiver og gæld.   Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mel­lem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser.   Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt under­skud, måles til den værdi, hvortil aktivet for­ventes at blive anvendt inden for en overskuelig årrække, enten ved udligning i skat af frem­tidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatte­enhed.   Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgiv­ning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen.   Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lån­optagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efter­følgende perioder måles de finansielle forplig­telser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således forskellen mellem net­to­pro­venuet og den nominelle værdi indregnes i resul­tatopgørelsen over låneperioden.   Amortiseret kostpris for kortfristede for­pligtel­ser svarer normalt til nominel værdi.   Periodeafgrænsningsposter, passiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under passiver omfatter modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år.