Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 for Cedema ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 og resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsregnskabet er ikke revideret. Ledelsen erklærer, at betingelserne herfor er opfyldt.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Henrik Juel OlsendirektørTil kapitalejerne i Cedema ApSVi har opstillet årsrapporten for Cedema ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 på grundlag af selskabets bogføring og øvrige oplysninger, som De har tilvejebragt. Årsrapporten omfatter ledelsespåtegning, ledelsesberetning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Vi har udført opgaven i overensstemmelse med ISRS 4410, Opgaver om opstilling af finansielle oplysninger. Vi har anvendt vores faglige ekspertise til at assistere Dem med at udarbejde og præsentere årsrapporten i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har overholdt relevante bestemmelser i revisorloven og International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) herunder principper om integritet, objektivitet, professionel kompetence og fornøden omhu. Årsrapporten samt nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er anvendt til opstillingen af årsrapporten, er Deres ansvar. Da en opgave om opstilling af finansielle oplysninger ikke er en erklæringsopgave med sikkerhed, er vi ikke forpligtet til at verificere nøjagtigheden eller fuldstændigheden af de oplysninger, De har givet os til brug for at opstille årsrapporten. Vi udtrykker derfor ingen revisions- eller reviewkonklusion om, hvorvidt årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Horsens2022-05-03RoesgaardPoul Erik Nielsenstatsautoriseret revisormne18618Selskabets væsentligste aktiviteter Selskabets hovedaktivitet er at eje og udleje faste ejendomme - Primært til boligformål, men i mindre omfang også til erhverv.Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets resultatopgørelse for 2021 udviser et overskud på kr. 627.617, og selskabets balance pr. 31. december 2021 udviser en egenkapital på kr. 14.420.670. Årets resultat anses for tilfredsstillendeÅrsrapporten for Cedema ApS for 2021 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsrapporten for 2021 er aflagt i kr.I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.Selskabet anvender bestemmelsen i årsregnskabslovens § 32, hvorefter selskabets omsætning ikke er oplyst. Bruttofortjeneste er et sammendrag af nettoomsætning samt andre driftsindtægter med fradrag af ejendomsomkostninger og andre eksterne omkostninger.Husleje indtægter indregnes i den periode, de vedrører.Omkostninger til råvarer og hjælpematerialer indeholder det forbrug af råvarer og hjælpematerialer, der er anvendt for at opnå årets nettoomsætning.Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens aktiviteter, herunder fortjeneste ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver.Andre driftsomkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens aktiviteter, herunder tab ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver.Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til salg, administration, lokaler og autodrift mv.Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusive feriepenge og pensioner samt andre omkostninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere. I personaleomkostninger er fratrukket modtagne godtgørelser fra offentlige myndigheder.Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af immaterielle og materielle anlægsaktiver.Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder årets ændring i dagsværdien af investeringsejendomme.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv.Virksomheden er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning af koncernens danske dattervirksomheder. Dattervirksomheder indgår i sambeskatningen fra det tidspunkt, hvor de indgår i konsolideringen i koncernregnskabet og frem til det tidspunkt, hvor de udgår fra konsolideringen. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud til nedsættelse af eget skattemæssigt overskud. Årets skat, som består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen.Grunde og bygninger samt andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med tillæg af opskrivninger og med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der afskrives ikke på grunde. Kostpris omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider og restværdier: Brugstid Restværdi Bygninger 25-30 år 52 % Aktiver med en kostpris på under kr. 30.700 omkostningsføres i anskaffelsesåret.Investeringsejendomme Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Vis opsætning af investeringsaktiverInvesteringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Renteomkostninger på lån indregnes ikke i kostprisen i opførelses- og ombygningsperioder. Alle låneomkostninger amortiseres og indregnes i resultatopgørelsen over lånets løbetid. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Det er ledelsens vurdering, at der ikke har været vanskeligheder med klassifikationen af ejendommene som investeringsejendomme. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på arms længde vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. Det er ledelsens vurdering, at det for indeværende år ikke har været muligt at finde dagsværdien ved hjælp af markedsinformationer, hvorfor værdiansættelsen er sket på baggrund af afkastbaseret model. Dagsværdien for investeringsejendomme er pr. 31. december 2021 fastsat ved anvendelse af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Beregningerne tager udgangspunkt i budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres ved at være enkeltstående begivenheder. Denne normalindtjening kapitaliseres med en individuelt fastsat afkastprocent. Den herved beregnede værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, såsom likvider, deposita mv., såfremt disse ikke indgår særskilt andet sted i balancen, hvorved dagsværdien fremkommer. Afkastprocenterne er fastsat i intervallet 5,25 %- 6,5 % for Boligudlejningsejendomme og i intervallet 4,5 % - 5,25 % for Parcelhuse og ejerlejligheder. De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige.Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle og materielle anlægsaktiver samt kapitalandele i dattervirksomheder, associerede virksomheder og kapitalinteresser vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse, ud over det som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv eller gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Genindvindingsværdi er den højeste værdi af kapitalværdi og salgsværdi fratrukket forventede omkostninger ved et salg. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelse af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid.Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau. Tilgodehavender, hvorpå der ikke foreligger en objektiv indikation på værdiforringelse på individuelt niveau, vurderes på porteføljeniveau for objektiv indikation for værdiforringelse. Porteføljerne baseres primært på debitorernes hjemsted og kreditvurdering i overensstemmelse med selskabets kreditrisikostyringspolitik. De objektive indikatorer, som anvendes for porteføljer, er fastsat baseret på historiske tabserfaringer. Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavende eller portefølje.Periodeafgrænsningsposter, indregnet under omsætningsaktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår.Likvide beholdninger omfatter kassebeholdning samt indestående i pengeinstitutter.Udbytte Foreslået udbytte vises som en særskilt post under egenkapitalen. Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte nettoskatteaktiver måles til nettorealisationsværdi.Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, så forskellen mellem nettoprovenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter gæld til samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.Periodeafgrænsningsposter, indregnet under kortfristede gældsforpligtelser, omfatter modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år.Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender, henholdsvis anden gæld. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.180825718109327780817107881313321313320147608988449540522860006717301184844162578267003803104832248052041142558177587254763627617887795015000062761773779536967000353860002409361254069300393763613792669339376361379266932084826987156201987042401422806938814123279273564033486613943276438275354100000010000001342067012716229015000014420670138662291316487124540413164871245404200903321970756764095063945021566931416120946951206611785300005210006381501858942526641529681126999364783584128172105688807411266392238752229752748656250254323695607231637213943276438275354100000012716229150000-1500009849262761700-216681000000134206700627614582177134765118549582045779882548577808171078811Afledte finansielle instrumenter Dagsværdi af aktiv eller forpligtelse, der måles til dagsværdi, primo 314.161 351.125 Ændringer der er indregnet i dagsværdireserven under egenkapitalen (98.492) (36.964) Dagsværdi af aktiv eller forpligtelse, der måles til dagsværdi, ultimo 215.669 314.161 Kreditrisikoen i form af bankens rentemarginal som følge af virksomhedens kreditværdighed og bankens sikkerhed vurderes at være uændret i forhold til på tidspunktet, hvor swapaftalen blev indgået, hvorfor banken opgørelse swappens dagsværdi fortsat kan lægges til grund. Investeringsejendomme Dagsværdi af aktiv eller forpligtelse, der måles til dagsværdi, primo 35.386.000 34.399.032 Ændringer af dagsværdien, der indregnes i resultatopgørelsen 286.000 671.730 Dagsværdi af aktiv eller forpligtelse, der måles til dagsværdi, ultimo 36.967.000 35.386.000 Afledte finansielle instrumenter314161351125-98492-36964215669314161Investeringsejendomme3538600034399032286000671730369670003538600012817210568871083157207216688132309772831295000322722834408717286000469471736967000 Oplysning om forudsætninger for dagsværdiberegninger af aktiver og forpligtelser Tekster i afsnittet kan rettes via 'Rediger' Dagsværdien af investeringsejendomme er opgjort for hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der harkarakter af enkeltstående begivenheder. Dette korrigerede budget udtrykket et normaliseret driftresultat og anvendes sammen med et relevant afkastkrav til at beregne dagsværdien efter en afkastbaseret model Forudsætninger ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Den væsentligste forudsætning for dagsværdien er det gennemsnitlige afkastkrav på 5,25 - 6,5 % for boligudlejningsejendomme og 4,5-5,25 % for parcelhuse og ejerlejligheder. Følsomhed ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Dagsværdien af investeringsejendommene udgør t.kr. 36.967 pr. 31/12 2021. Den opgjorte dagsværdi er et skøn foretaget af ledelsen på basis af tilgængelige opylsninger og aktuelle forventninger til fremtiden. Følsomheden af det gennemsnitlige afkastkrav kan illustreres ved, at ved en stigning i afkastprocenten på 1 %-point vil dagsværdien falde med t.kr. 7.167. Et fald i afkastprocenten på 1 %-point vil medføre en stigning i dagsværdien på t.kr. 4.615 39141042249939141042249913734112249913133201504743-2249924093610Hensættelse til udskudt skat 1. januar 2021 1.245.404 1.245.404 Udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen 71.083 0 Hensættelse til udskudt skat 31. december 2021 1.316.487 1.245.404 2022856720620332530000174400006394506409500031416121566900Selskabet er sambeskattet med moderselskabet Henrik Juel Holding ApS (Administrationsselskab) og hæfter solidarisk med øvrige sambeskattede selskaber for betaling af selskabsskatSelskabet har indgået en renteswap i tilknytning til prioritetsgælden. Værdien af swap'en udgør 216 t.kr. pr. 31. december 2021. Beløbet indregnet i balancen Selskabet har indgået renteloftaftale til begrænsning af renterisici på variabelt forrentet prioritetslån med en restgæld på 5.605 t.kr. Renteloftet på 2 % løber frem til 30. juni 2027. Ændringer i markedsværdien af renteloftet indregnes direkte på egenkapitalen.Årsrapport37543128Roesgaard Godkendt RevisionspartnerselskabSønderbrogade 168700 Horsens2021-01-012021-12-312020-01-012020-12-3133059523Cedema ApSFrivangsallé198700HorsensDKDanmarkHorsensRoesgaard37543128Poul Erik Nielsenstatsautoriseret revisorSønderbrogade168700HorsensDKDanmark75629999revisor@roesgaard.dk2022-05-03Henrik Juel OlsenRegnskabsklasse BtrueAndre erklæringer uden sikkerhedCaseWare-FSR330595232021-01-012021-12-31330595232021-01-012021-12-311330595232020-01-012020-12-31330595232021-01-012021-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember330595232020-01-012020-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember330595232021-01-012021-12-31g:RetainedEarningsMember330595232020-01-012020-12-31g:RetainedEarningsMember330595232020-12-31330595232021-12-31330595232021-01-012021-12-311330595232021-01-01g:ContributedCapitalMember330595232021-01-012021-12-31g:ContributedCapitalMember330595232021-12-31g:ContributedCapitalMember330595232021-01-01g:RetainedEarningsMember330595232021-01-012021-12-31g:RetainedEarningsMember330595232021-12-31g:RetainedEarningsMember330595232021-01-01g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember330595232021-01-012021-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember330595232021-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember330595232021-01-01g:LandAndBuildingsMember330595232021-01-012021-12-31g:LandAndBuildingsMember330595232021-12-31g:LandAndBuildingsMember330595232021-01-01g:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember330595232021-01-012021-12-31g:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember330595232021-12-31g:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember330595232021-12-31g:LongtermMortgageLoansMember330595232021-01-01g:LongtermMortgageLoansMember330595232021-01-01g:InvestmentPropertyMember330595232021-01-012021-12-31g:InvestmentPropertyMember330595232021-12-31g:InvestmentPropertyMember330595232021-12-31g:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember330595232021-01-01g:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember330595232021-01-01g:LongtermDerivativeFinancialInstrumentsLiabilitiesMember330595232021-12-31g:LongtermDerivativeFinancialInstrumentsLiabilitiesMember330595232021-01-012021-12-311330595232021-01-011330595232021-12-311330595232020-01-011330595232020-12-311330595232021-01-012021-12-312330595232021-01-012330595232021-12-312330595232020-01-012330595232020-12-312iso4217:DKKxbrli:pure