39986590 2025-01-01 2025-12-31 39986590 2025-01-01 2025-12-31 1 39986590 2025-01-01 2025-12-31 1 39986590 2025-01-01 2025-12-31 2 39986590 2025-01-01 2025-12-31 3 39986590 2025-01-01 2025-12-31 1 39986590 2024-01-01 2024-12-31 39986590 2025-12-31 39986590 2024-12-31 39986590 2025-01-01 c:ContributedCapitalMember 39986590 2025-01-01 c:RetainedEarningsMember 39986590 2025-01-01 c:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 39986590 2025-01-01 2025-12-31 c:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 39986590 2025-01-01 2025-12-31 c:RetainedEarningsMember 39986590 2025-12-31 c:ContributedCapitalMember 39986590 2025-12-31 c:RetainedEarningsMember 39986590 2025-12-31 c:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 39986590 2025-01-01 c:InvestmentPropertyMember 39986590 2025-12-31 c:InvestmentPropertyMember 39986590 2025-01-01 2025-12-31 c:InvestmentPropertyMember 39986590 2025-01-01 2025-12-31 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1 39986590 2025-12-31 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1 iso4217:DKK xbrli:pure true BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Vestre Ringgade 28 DK-8000 Aarhus C 45719375 Årsrapport 2026-03-25 Esben Mols Kabell SFV 7-9 ApS Fuglesangs Allé 7 8210 Aarhus V Den uafhængige revisors erklæring 39986590 2018-10-31 Aarhus 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Vestre Ringgade 28 8000 Aarhus C Danske Bank Jægergårdsgade 101B 8000 Aarhus C Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt års­rap­por­ten for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025 for SFV 7-9 ApS. Års­rap­port­en aflægges i overens­stemmelse med års­regn­skabs­lo­ven. Det er vores opfattelse, at års­regn­skab­et giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Års­rap­port­en indstilles til generalforsamlingens godkendelse.   Aarhus 2026-03-25 Søren Leth Pedersen Esben Mols Kabell Formand Søren Leth Pedersen Anders Grønborg Til kapitalejeren i SFV 7-9 ApS Konklusion Vi har re­vi­de­ret års­regn­skab­et for SFV 7-9 ApS for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025, der omfat­ter resultat­opgørelse, balance, eg­en­ka­pi­tal­op­gø­rel­se, no­ter og anvendt regn­skabs­praksis. Års­regn­skab­et udar­bej­des efter års­regn­skabs­lo­ven.  Det er vores opfattelse, at års­regn­skab­et gi­ver et ret­vi­sen­de bil­le­de af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn­skabs­år­et 1. januar - 31. december 2025 i overensstemmelse med års­regn­skabs­lo­ven.   Grundlag for konklusion Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af års­regn­skab­et”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grund­lag for vo­res kon­klu­si­on.   Grundlag for konklusion Le­del­sens ansvar for års­regn­skab­et Le­del­sen har ansvaret for udarbejdelsen af et års­regn­skab, der giver et retvisende billede i overens­stem­melse med års­regn­skabs­lo­ven. Le­del­sen har endvidere ansvaret for den interne kon­trol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et års­regn­skab uden væsentlig fejl­information, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.   Ved udarbejdelsen af års­regn­skab­et er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde års­regn­skab­et på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.   Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om års­regn­skab­et som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af års­regn­skab­et.   Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:   Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i års­regn­skab­et, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.   Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.   Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.   Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af års­regn­skab­et på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i års­regn­skab­et eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.   Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af års­regn­skab­et, herunder noteoplysningerne, samt om års­regn­skab­et afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.   Vi kommunikerer med ledelsen om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.   Udtalelse om ledelsesberetningen Le­del­sen er ansvarlig for le­del­ses­be­ret­nin­gen.   Vores konklusion om års­regn­skab­et omfatter ikke le­del­ses­be­ret­nin­gen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om le­del­ses­be­ret­nin­gen.   I tilknytning til vores revision af års­regn­skab­et er det vores ansvar at læse le­del­ses­be­ret­nin­gen og i den forbindelse overveje, om le­del­ses­be­ret­nin­gen er væsentligt inkonsistent med års­regn­skab­et eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.   Vores ansvar er derudover at overveje, om le­del­ses­be­ret­nin­gen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.   Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at le­del­ses­be­ret­nin­gen er i overensstemmelse med års­regn­skab­et og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i le­del­ses­be­ret­nin­gen.   Aarhus 2026-03-25 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 45719375 Morten Trap Olesen Den uafhængige revisors erklæring Statsautoriseret revisor mne35625 Væsentligste aktiviteterSelskabets væsentligste aktiviteter er drift og udlejning af investeringsejendomme.   9042262 8465451 10000000 0 16405 35309 6100836 6859820 12957831 1640940 2850709 358912 10107122 1282028 5000000 1200000 5107122 82028 10107122 1282028 264000000 254000000 264000000 254000000 264000000 254000000 69394 3098 306822 359236 376216 362334 3080955 337377 3457171 699711 267457171 254699711 50000 50000 79539840 74432718 5000000 1200000 84589840 75682718 24374700 21987795 24374700 21987795 154547370 152885986 3490875 3368255 158038245 156254241 124412 337252 0 255213 38804 0 454386 774957 158492631 157029198 267457171 254699711 kr.An­parts­ka­pi­talOverført resultatForeslået udbytte for regnskabsåretI alt Egenkapital 1. januar 202550.00074.432.7181.200.00075.682.718 -5.000.000 For­slag til re­sul­tat­dis­po­ne­ring 5.107.1225.000.00010.107.122 Transaktioner med ejereOrdinært udbytte -1.200.000-1.200.000 Egenkapital 31. december 202550.00079.539.8405.000.00084.589.840 50000 74432718 1200000 -5000000 5107122 -1200000 50000 79539840 5000000 463804 0 2386905 358912 2 | Materielle anlægsaktiver kr.Investerings­ejendomme Kostpris 1. januar 2025 161.580.388Kostpris 31. december 2025 161.580.388  Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2025 92.419.612Årets værdireguleringer 10.000.000Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2025 102.419.612 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2025264.000.000 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb:  kr.Udlejnings-ejendom Dagsværdi 31. december 2025264.000.000År­ets vær­di­re­gu­le­ring i re­sul­tat­op­gø­rel­sen10.000.000 Investeringsejendomme består af én udlejningsejendom beliggende i Aarhus C. Udlejningsejendommen består af private udlejningslejligheder, erhvervsmæssig udlejning samt udlejning af p-pladser.  Ejendommens dagsværdi er vurderet ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommens driftsafkast og et individuelt fastsat afkastkrav. Der er overordnet set, samlet for ejendommen anvendt et gennemsnitligt afkastkrav på 4,10%, som er vægtet gennemsnit af individuelle afkastkrav for bolig, erhverv og p-pladser. Afkastkravet er i al væsentlighed uændret i forhold til sidste år. Afkastkravet er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommens beliggenhed mv.  Driftsafkastet vurderes at udgøre 10.869 tkr. pr. år, hvilket bygger på en forventet årlig leje på 12.274 tkr., hvortil de budgetterede driftsomkostninger udgør 1.405 tkr. Der er anvendt en udlejningsprocent på 100%. Ændringer i afkastsatserne har væsentlig betydning for målingen af investeringsejendommen. En stigning i afkastkravet fører til et fald i dagsværdien. En ændring af afkastkravet på +/- 0,25 procentpoint vil betyde en ændring i ejendommens dagsværdi på hhv. -15.174 tkr. og +17.155 tkr.   161580388 161580388 92419612 10000000 102419612 264000000 Udlejnings-ejendom 264000000 10000000 3 | Langfristede gældsforpligtelser 31/12 2025AfdragRestgæld31/12 2024kr.gæld i altnæste årefter 5 årgæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 154.547.3700154.547.370152.885.986Deposita og forudbetalt leje 3.490.87503.490.8753.368.255 158.038.2450158.038.245156.254.241 Eventuelle tilbagebetalinger af huslejedeposita ved fraflytning modsvares af nye indbetalinger ved indflytninger i det samme lejemål. Derfor er der ikke opgjort en andel af gælden som kortfristet. Det forventes med samme begrundelse, at restgælden om 5 år er stort set den samme reguleret med pristalsreguleringen. 4 | Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for realkreditgæld på 154.547 tkr. har virksomheden deponeret realkreditpantebreve på nominelt 154.659 tkr. med pant i investeringsejendom, hvis regnskabsmæssige værdi udgør 264.000 tkr. pr. balancedagen. Til sikkerhed for engagement med pengeinstitut har virksomheden yderligere deponeret et skadeløsbrev, nom. 7.000 tkr., samt et ejerpantebrev, nom. 2.000 tkr., med pant i ovenstående investeringsejendom. Selskabet har ingen gæld til pengeinstituttet pr. balancedagen. Til sikkerhed for gårdlaug er der tinglyst hæftelse på nominelt 243 tkr. med sikkerhed i ovenstående investeringsejendom.   20252024 5 | Medarbejderforhold Antal heltidsbeskæftigede personer i gennemsnit:11 1 1 Års­rap­port­en for SFV 7-9 ApS for 2025 er aflagt i over­ens­stem­melse med den dan­ske års­regn­skabs­lovs be­stem­mel­ser for virk­som­he­der i regnskabsklasse B med til­valg af reg­ler fra regn­skabs­klas­se C.  Regnskabsklasse B1truetrueÅrs­rap­port­en er udarbejdet efter samme regn­skabspraksis som sidste år.   Regnskabsklasse B true Huslejeindtægter Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regn­skabs­årets udløb. Opkræ­vede bidrag til dækning af forbrug indgår ikke i huslejeindtægter. Huslejeindtægter indregnes ekskl. moms.   Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter ejendoms- og administrationsomkostninger mv.   Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger samt til­læg og godt­gø­rel­se un­der a­con­to­skat­te­ord­nin­gen mv. Finan­sielle indtægter og omkost­ninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Renteindtægter og -omkostninger beregnes på amortiserede kostpriser.   Skat af årets resultat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultat­op­gørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen.   Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.   Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav.   Efterfølgende omkostninger tillægges anskaf­felsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen.   Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen.   Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imøde­gåelse af forventede tab.   Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under ak­tiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efter­følgende regnskabsår samt periodisering af huslejerabat til lejere.   Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.   Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mel­lem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser.   Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt under­skud, måles til den værdi, hvortil aktivet for­ventes at blive anvendt inden for en overskuelig årrække, enten ved udligning i skat af frem­tidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatte­enhed.   Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgiv­ning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen.   Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lån­optagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efter­følgende perioder måles de finansielle forplig­telser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således forskellen mellem net­to­pro­venuet og den nominelle værdi indregnes i resul­tatopgørelsen over låneperioden.   Amortiseret kostpris for kortfristede for­pligtel­ser svarer normalt til nominel værdi.