25323084 2025-01-01 2025-12-31 25323084 2025-01-01 2025-12-31 memberOfBoardIdentifier_executive_board_1 25323084 2025-01-01 2025-12-31 1 25323084 2024-01-01 2024-12-31 25323084 2025-12-31 25323084 2024-12-31 25323084 2025-01-01 fsa:ContributedCapitalMember 25323084 2025-01-01 fsa:RetainedEarningsMember 25323084 2025-01-01 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 25323084 2025-01-01 25323084 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 25323084 2025-01-01 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 25323084 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 25323084 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 25323084 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 25323084 2025-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 25323084 2025-01-01 fsa:InvestmentPropertyMember 25323084 2025-12-31 fsa:InvestmentPropertyMember 25323084 2025-01-01 2025-12-31 fsa:InvestmentPropertyMember 25323084 2025-12-31 fsa:LongtermMortgageLoansMember 25323084 2024-12-31 fsa:LongtermMortgageLoansMember iso4217:DKK pure Årsrapport 33771231 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44 2900 Hellerup 2025-01-01 2024-01-01 2025-12-31 2024-12-31 Regnskabsklasse B Erklæring om udvidet gennemgang true 2026-03-17 Kjeld Jørgensen Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 for Lagersalg Ejendomme ApS. Årsrapporten er aflagt i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­loven. Årsregnskabet giver efter min opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2025. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København V 2026-03-17 Kjeld Jørgensen direktør Til kapitalejerne i Lagersalg Ejendomme ApS Konklusion Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for Lagersalg Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regn­skabs­prak­sis. Årsregnskabet udarbejdes efter års­regn­skabs­loven.Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­loven. Grundlag for konklusion Vi har udført vores udvidede gennemgang i over­ens­stem­mel­se med Erhvervsstyrelsens er­klæ­rings­stan­dard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter års­regn­skabs­loven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i over­ens­stem­mel­se med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­loven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Ringsted 2026-03-17 PricewaterhouseCoopersStatsautoriseret Revisionspartnerselskab 33771231 Brian Pedersen statsautoriseret revisor mne28701 Lagersalg Ejendomme ApS Kalvebod Brygge 39-41 1560 København V 25323084 København Eventyrvej 16 4100 Ringsted 168952 1198143 3742580 4497284 350999 298971 3391581 4198313 38149 59573 35259 61956 3394471 4195930 746326 923103 2648145 3272827 2000000 2000000 648145 1272827 42930672 42761721 42930672 42761721 42930672 42761721 313284 71056 243243 12693 0 18780 556527 102529 621963 2553054 1178490 2655583 44109162 45417304 125000 125000 27586672 26938527 2000000 2000000 29711672 29063527 6106039 5883071 6106039 5883071 3305165 5316398 3305165 5316398 1421324 1556361 484578 298068 173358 0 2907026 3299879 4986286 5154308 8291451 10470706 44109162 45417304 125000 26938527 2000000 29063527 0 0 2000000 2000000 0 648145 2000000 2648145 125000 27586672 2000000 29711672 Selskabets aktivitet har i lighed med tidligere år bestået af investering og administration af fast ejendom samt dermed beslægtet virksomhed. 1 1 523358 330440 222968 592663 746326 923103 39348176 39348176 3413544 168952 3582496 42930672 Forudsætninger ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommeneInvesteringsejendomme måles til dagsværdi. Dagsværdien er opgjort ved anvendelse af anerkendte værdiansættelsesteknikker.Dagsværdien af investeringsejendommene udgør42.930.67242.761.721Værdiregule­ring, resultat­opgørelse168.9521.198.143Budgetperiode2.0262.025Diskonteringsrente8,258,25Selskabets investeringsejendomme består af kontor- og lagerejendomme beliggende i Københavnsområdet. Investeringsejendommene er, jf. beskrivelsen af anvendt regn­skabs­prak­sis, målt til dagsværdi (niveau 3 i dagsværdihierarkiet) ved anvendelse af en afkastbaseret model.Måling til dagsværdi foretages for hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens detaljerede budget for det kommende driftsår, korrigeret for udsving, der har karakter af enkeltståendehændelser. Afkastkravet er fastsat med udgangspunkt i markedsstatistikker, gennemførte handler samt ledelsens kendskab til ejendomsmarkedet i øvrigt. Ved fastsættelse af afkastkravet indgår parametre såsom type (bolig, kontor, butik mv.), beliggenhed, alder, vedligeholdelsestilstand, lejeaftalernes løbetid og lejernes bonitet mv. Følsomhed ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommeneVed markedsværdi vurderingen pr. 31. december 2025 er der anvendt et individuelt fastsat afkastkrav på 8,25% baseret på estimat til markedsleje og normaliserede omkostninger.Ændringer i skøn over afkastkrav for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen samt værdireguleringen i re­sul­tat­op­gø­rel­sen.Ændringer i-0,5%Basis0,5%DKKDKKDKKAfkastprocent7,758,258,75Dagsværdi45.530.67442.930.67440.630.674Ændring i dagsværdi2.600.0000-2.300.000 Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført under kortfristede gælds­for­plig­tel­ser. Øvrige forpligtelser er indregnet under langfristede gælds­for­plig­tel­ser.Gældsforpligtelserne forfalder efter nedenstående orden:Gæld til realkreditinstitutter4.726.4896.872.759 0 33183 3305165 5283215 3305165 5316398 1421324 1556361 Pant og sikkerhedsstillelseFølgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter:Grunde og bygninger med en regnskabsmæssig værdi på42.930.67242.761.721 Øvrige økonomiske forpligtelserDer er ingen øvrige økonomiske forpligtelser. Årsrapporten for Lagersalg Ejendomme ApS for 2025 er udarbejdet i over­ens­stem­mel­se med års­regn­skabs­lovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C.Den anvendte regn­skabs­prak­sis er uændret i forhold til sidste år.Årsregnskabet for 2025 er aflagt i DKK. Generelt om indregning og målingI re­sul­tat­op­gø­rel­sen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. Herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I re­sul­tat­op­gø­rel­sen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i re­sul­tat­op­gø­rel­sen.Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af afdrag og tillæg/fradrag af den akkumulerede afskrivning af forskellen mellem kostprisen og det nominelle beløb. Herved fordeles kurstab og gevinst over løbetiden.Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. NettoomsætningNettoomsætningen består af huslejeindtægter som indregnes lineært i lejeperioden.Nettoomsætningen indregnes eksklusiv moms og med fradrag af rabatter i forbindelse med salget. BruttofortjenesteBruttofortjeneste indeholder lejeindtægter, andre driftsindtægter, andre eksterne omkostninger samt omkostninger vedrørende investeringsejendomme.Lejeindtægter indeholder indtægter ved udlejning af ejendomme samt opkrævede fællesomkostninger og indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen i den periode, som lejen vedrører. Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværender med lejere.Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens hovedaktiviteter, herunder fortjeneste ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver, driftstabs- og konflikterstatninger samt modtagne lønrefusioner. Erstatninger indregnes, når det er overvejende sandsynligt, at virksomheden vil modtage erstatningen.Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg, reklame, administration, lokaler og tab på debitorer.Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendomme, reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, skatter, afgifter og andre omkostninger. Omkostninger vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværende med lejere. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, finansielle omkostninger ved finansiel leasing, realiserede og urealiserede kursgevinster og kurstab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen mv. Skat af årets resultatSkat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner. Investeringsejendomme måles efterfølgende ejendom for ejendom til en skønnet dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af en afkastbaseret model som baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, f.eks. faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l. Den anvendte værdiansættelsesmodel er uændret i forhold til sidste regnskabsår.Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen under ”omkostninger vedrørende investeringsejendomme”.Investeringsejendomme har som øvrige materielle anlægsaktiver, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens løbende måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommens brugstid.Værdireguleringer indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen under posten ”Værdireguleringer af investeringsejendomme”.Afkastbaseret model Nedskrivning af anlægsaktiverDen regnskabsmæssige værdi af såvel immaterielle som materielle anlægsaktiver vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning.Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi.Genindvindingsværdien er den højeste værdi af kapitalværdi og salgsværdi fratrukket forventede omkostninger ved et salg. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid.Tidligere indregnede nedskrivninger tilbageføres, når betingelsen for nedskrivningen ikke længere består. Nedskrivninger på goodwill tilbageføres ikke. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.Der nedskrives til nettorealisationsværdien med henblik på at imødegå forventede tab. Virksomheden har valgt at anvende IAS 39 som fortolkningsgrundlag ved indregning af nedskrivning af finansielle aktiver, hvilket betyder, at der skal foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau.Tilgodehavender, hvorpå der ikke foreligger en objektiv indikation på værdiforringelse på individuelt niveau, vurderes på porteføljeniveau for objektiv indikation for værdiforringelse. Porteføljerne baseres primært på debitorernes hjemsted og kreditvurdering i over­ens­stem­mel­se med selskabets og koncernens kreditrisikostyringspolitik. De objektive indikatorer, som anvendes for porteføljer, er fastsat baseret på historiske tabserfaringerNedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavende eller portefølje. UdbytteUdbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Udskudte skatteaktiver og -forpligtelserUdskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles til nettorealisationsværdi.Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de respektive lande, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i re­sul­tat­op­gø­rel­sen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen.Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte nettoskatteaktiver måles til nettorealisationsværdi. Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelserAktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster og for betalte acontoskatter. Gældsforpligtelser vedrørende investeringsejendomme måles til amortiseret kostpris.Øvrige gælds­for­plig­tel­ser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.