39669099 2025-01-01 2025-12-31 39669099 2025-01-01 2025-12-31 0 39669099 2025-01-01 2025-12-31 0 39669099 2025-01-01 2025-12-31 1 39669099 2025-01-01 2025-12-31 2 39669099 2025-01-01 2025-12-31 0 39669099 2025-01-01 2025-12-31 1 39669099 2025-01-01 2025-12-31 gsd:RegisteredReportingPeriodDeviatingFromReportedReportingPeriodDueArbitraryDatesMember 39669099 2025-01-01 2025-12-31 0 39669099 2024-01-01 2024-12-31 39669099 2025-12-31 39669099 2024-12-31 39669099 2025-01-01 fsa:ContributedCapitalMember 39669099 2025-01-01 fsa:RetainedEarningsMember 39669099 2025-01-01 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 39669099 2025-01-01 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 39669099 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 39669099 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 39669099 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 39669099 2025-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember xbrli:pure iso4217:DKK 13594376 PFA Pension, forsikringsaktieselskab Sundkrogsgade 4 2100 København Ø Revisionspåtegning Konklusion Grundlag for konklusion Årsrapport Regnskabsklasse B 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 true 0 PFA CPH Boliger ApS Sundkrogsgade 4Sundkrogsgade 4 2100 København Ø 39669099 2026-03-10 Signe Wessmann Kolvig-Jæger Ledelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar 2025 - 31. december 2025 for PFA CPH Boliger ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2025 - 31. december 2025. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København 2026-03-10 Michael Hansen Peter Kenneth Morgan Vibeke Bodi Michael Hansen Formand Til kapitalejeren i PFA CPH Boliger ApS KonklusionVi har revideret årsregnskabet for PFA CPH Boliger ApS for regnskabsåret 1. januar 2025 - 31. december 2025, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025, samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2025 - 31. december 2025 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet". Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.UafhængighedVi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Ledelsens ansvar for årsregnskabetLedelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabetVores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet.Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:* Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.* Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.* Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.* Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.* Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.* Planlægger og udfører vi revisionen af årsregnskabet for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de konsoliderede finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne som grundlag for at udforme en konklusion om årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte revisionsarbejde. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningenLedelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. København 2026-03-10 EY Godkendt Revisionspartnerselskab 30700228 Lars Rhod Søndergaard Anders Thorhauge Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor mne28632 mne50630 PFA CPH Boliger ApS 2100 København Ø 39175000 39669099 København 2025-01-01 2025-12-31 Dirch Passers Allé 36 2000 Frederiksberg Selskabets væsentligste aktiviteterSelskabets formål er at investere, eje og drive boligejendomme med tilhørende erhverv, beliggende i Storkøbenhavn, herunder foretage køb, salg og projektudvikling i forbindelse hermed.Selskabet indgår i PFA-koncernen, og selskabets aktiviteter er snævert afgrænset til dets vedtægtsmæssige formål. Selskabet og dets underliggende investeringer indgår som en del af PFA's investeringsstrategi, herunder PFA's mål og politikker for styring af risici mv. Selskabets daglige ledelse varetages af selskabets direktion, dog varetages administrationen af de underliggende ejendomme i henhold til gældende administrationsaftaler af den for ejendommene ansvarlige porteføljemanager, hvis beføjelser er afgrænset til daglig og sædvanlig drift i kraft af dennes stillingsfuldmagt som porteføljemanager i PFA Pension.Selskabet er 100% ejet datterselskab af PFA CPH Boliger Holding ApS, København.PFA redegør for arbejdet med samfundsansvar, måltal og politikker for det underrepræsenterede køn i ledelsen i årsrapporten for PFA Holding A/S. Denne indeholder ligeledes redegørelse af PFA's politik for dataetik, immaterielle nøgleressourcer samt bæredygtighedsrapportering. Selskabet har valgt at bruge undtagelsesbestemmelsen iht. ÅRL § 99a, stk. 7. PFA Holding A/S', København, årsrapport offentliggøres på https://www.pfa.dk/om-pfa/finansiel-information/aarsrapporter. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Begivenheder efter regnskabsårets afslutningDer er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. RisiciSelskabet måler ejendomme til dagsværdi jævnfør beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis. Selskabets resultat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen i afkastet på ejendommene.Selskabet opgør i henhold til beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis kapitalandele i tilknyttede virksomheder til dagsværdi. Selskabets resultat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen af de forudsætninger, som indgår i opgørelsen af dagsværdi, herunder værdiansættelsen af de underliggende aktiver. Årsrapporten for PFA CPH Boliger ApS for 2025 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Generelt om indregning og måling Resultatopgørelsen Lejeindtægter Administrationsomkostninger Skat af årets resultat Balancen Investeringsejendomme Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter, aktiverPeriodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter, passiverPeriodeafgræsningsposter opført som forpligtelser udgøres af modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende regnskabsår. 79864429 78201473 43470993 49197106 194523 192423 -36198913 -28811944 179687732 -51914535 64787593 6948663 284035834 -16153928 4915 0 594349 1712189 283446400 -17866117 0 0 283446400 -17866117 -276446400 17866117 1979000000 1775000000 1979000000 1775000000 649002817 584215224 649002817 584215224 2628002817 2359215224 7454792 0 2549655 4553644 165877 172804 10170324 4726448 2638173141 2363941672 50000 50000 2577634829 2301188429 7000000 0 2584684829 2301238429 29435 79673 29435 79673 0 15306606 17143422 13631190 153772 98640 36161683 33587134 53458877 62623570 53488312 62703243 2638173141 2363941672 50000 2301188429 0 276446400 -7000000 50000 2577634829 -7000000 1. Administrationsomkostninger20252024kr.kr.Heraf administrationsomkostninger overført fra PFA Pension -56.256-50.885Selskabet har indgået administrationsaftale med PFA Pension.Selskabets bestyrelse og direktion har ikke modtaget løn eller andre vederlag.Gennemsnitligt antal beskæftigede00Honorar til den generalforsamlingsvalgte revisor fremgår af koncernregnskabet for PFA Holding A/S.3. Supplerende note til investeringsejendomme20252024kr.kr.OmrådeStorkøbenhavnStorkøbenhavnType af ejendomBlandetBlandetKostpris primo1.828.804.0281.790.699.881Tilgang i årets løb 34.142.66038.104.147Afgang i årets løb -24.691.1010Kostpris ultimo 1.838.255.5871.828.804.028Værdireguleringer primo-406.804.028-354.699.881Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen)122.857.340-52.104.147Årets regulering til dagsværdi på afhændede aktiver8.691.1010Regnskabsmæssig værdi ultimo1.563.000.0001.422.000.000VærdiansættelsesmetodeDCF modelDCF modelBenyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsenBudgetperiode i DCF-modellen25 år25 årVækst i lejeindtægterne i budgetperioden2,00%2,00%Vækst i terminalperioden2,00%2,00%Tomgang2,00%2,00%Forrentningskrav3,80%4,06%Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål1.229 kr.1.268 kr.Leje pr. m2 pr. år for beboelsesejendomme1.784 kr.1.755 kr.20252024kr.kr.OmrådeStorkøbenhavnStorkøbenhavnType af ejendomBoligBoligKostpris primo389.779.576386.969.188Tilgang i årets løb 6.169.6082.810.388Kostpris ultimo395.949.184389.779.576Værdireguleringer primo-36.779.576-36.969.188Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen)56.830.392189.612Regnskabsmæssig værdi ultimo416.000.000353.000.000VærdiansættelsesmetodeDCF modelDCF modelBenyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsenBudgetperiode i DCF-modellen25 år25 årVækst i lejeindtægterne i budgetperioden2,00%2,00%Vækst i terminalperioden2,00%2,00%Tomgang2,00%2,00%Forrentningskrav3,74%4,00%Leje pr. m2 pr. år for beboelsesejendomme1.800 kr.1.760 kr. 2. Investeringsejendomme20252024kr.kr.Anskaffelsessum primo2.218.583.6042.177.669.069Tilgang i årets løb40.312.26840.914.535Afgang i årets løb-24.691.1010Anskaffelsessum ultimo2.234.204.7712.218.583.604Årets opskrivninger5.469.7600Opskrivninger ultimo5.469.7600Nedskrivninger primo-443.583.604-391.669.069Årets nedskrivninger0-68.098.947Tilbageførsel af nedskrivninger på afhændede aktiver8.691.1010Tilbageførsel af tidligere års nedskrivninger174.217.97216.184.412Nedskrivninger ultimo-260.674.531-443.583.604Investeringsejendomme, i alt1.979.000.0001.775.000.000Det vægtede gennemsnit af de anvendte afkastprocenter udgør:DCF model3,774,03 4. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder20252024kr.kr.Anskaffelsessum primo798.381.851778.381.851Tilgang i årets løb020.000.000Anskaffelsessum ultimo798.381.851798.381.851Værdireguleringer primo-214.166.627-221.115.290Årets værdireguleringer64.787.5936.948.663Værdireguleringer ultimo-149.379.034-214.166.627Kapitalandele i tilknyttede virksomheder, i alt649.002.817584.215.224Som består af:HjemstedEjerandelResultatEgenkapitalPFA Sankt Jakobs Plads ApSKøbenhavn100%9.100.80250.459.234PFA Store Mølle Vej Holding P/SKøbenhavn100%55.560.788599.316.447 5. Andre finansielle indtægter20252024kr.kr.Andre finansielle indtægter4.9150Andre finansielle indtægter, i alt4.9150 6. Øvrige finansielle udgifter20252024kr.kr.Finansielle omkostninger, der hidrører fra tilknyttede virksomheder-153.221-1.671.748Andre finansielle omkostninger-441.128-40.441Øvrige finansielle udgifter, i alt-594.349-1.712.189 10. Nærtstående parterNærtstående parter med bestemmende indflydelse over selskabet:Selskabet ejes 100% af PFA CPH Boliger Holding ApS.PFA CPH Boliger ApS indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, hjemsted København, som er den største og den mindste koncern, der udarbejdes koncernregnskab for.Selskabet har indgået administrationsaftale med PFA Pension, forsikringsaktieselskab om anvendelse af enkelte fælles faciliteter. Anvendelsen afregnes på markedsbaserede vilkår i henhold til skønnet ressourcebelastning tillagt et markedsbestemt avancetillæg. Selskabets overskydende likviditet/likvidi- tetsbehov overføres til/finansieres af PFA Pension, forsikringsaktieselskab. Det heraf følgende mellemværende forrentes med en pengemarkedsbaseret rente.Øvrige koncerninterne transaktioner sker på markedsbaserede vilkår. Alle koncerninterne transaktioner sker på skriftligt grundlag.