20653280 2025-01-01 2025-12-31 20653280 2025-01-01 2025-12-31 0 20653280 2025-01-01 2025-12-31 0 20653280 2025-01-01 2025-12-31 1 20653280 2025-01-01 2025-12-31 2 20653280 2025-01-01 2025-12-31 0 20653280 2025-01-01 2025-12-31 1 20653280 2025-01-01 2025-12-31 gsd:RegisteredReportingPeriodDeviatingFromReportedReportingPeriodDueArbitraryDatesMember 20653280 2025-01-01 2025-12-31 0 20653280 2024-01-01 2024-12-31 20653280 2025-12-31 20653280 2024-12-31 20653280 2025-01-01 fsa:ContributedCapitalMember 20653280 2025-01-01 fsa:RetainedEarningsMember 20653280 2025-01-01 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 20653280 2025-01-01 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 20653280 2025-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 20653280 2025-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 20653280 2025-01-01 20653280 2024-01-01 xbrli:pure iso4217:DKK 13594376 PFA Pension, forsikringsaktieselskab Sundkrogsgade 4 2100 København Ø Revisionspåtegning Konklusion Grundlag for konklusion Årsrapport Regnskabsklasse C, stor virksomhed 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 true 0 PFA DK Ejendomme Lav A/S Sundkrogsgade 4Sundkrogsgade 4 2100 København Ø 20653280 2026-03-10 Signe Wessmann Kolvig-Jæger Ledelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar 2025 - 31. december 2025 for PFA DK Ejendomme Lav A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 2025 - 31. december 2025. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København 2026-03-10 Rikke Schmith Kampmann Peter Kenneth Morgan Vibeke Bodi Michael Hansen Formand Til kapitalejeren i PFA DK Ejendomme Lav A/S KonklusionVi har revideret årsregnskabet for PFA DK Ejendomme Lav A/S for regnskabsåret 1. januar 2025 - 31. december 2025, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025, samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 2025 - 31. december 2025 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet". Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.UafhængighedVi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Ledelsens ansvar for årsregnskabetLedelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabetVores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet.Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:* Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.* Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.* Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.* Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.* Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.* Planlægger og udfører vi revisionen af årsregnskabet for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de konsoliderede finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne som grundlag for at udforme en konklusion om årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte revisionsarbejde. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningenLedelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. København 2026-03-10 EY Godkendt Revisionspartnerselskab 30700228 Lars Rhod Søndergaard Anders Thorhauge Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor mne28632 mne50630 PFA DK Ejendomme Lav A/S 2100 København Ø 39175000 20653280 København 2025-01-01 2025-12-31 Dirch Passers Allé 36 2000 Frederiksberg Selskabets væsentligste aktiviteterSelskabets formål er at investere, eje og drive erhvervsejendomme i Danmark, herunder foretage køb, salg og projektudvikling i forbindelse hermed. Dette sker enten direkte eller indirekte gennem erhvervelse af kapitalandele i andre virksomheder, herunder i ejendomsfonde eller andre lignende virksomheder med hjemsted i Danmark. Selskabet indgår i PFA-koncernen, og selskabets aktiviteter er snævert afgrænset til dets vedtægtsmæssige formål. Selskabet og dets underliggende investeringer indgår som en del af PFA's investeringsstrategi, herunder PFA's mål og politikker for styring af risici mv. Selskabets daglige ledelse varetages af selskabets direktion, dog varetages administrationen af de underliggende ejendomme i henhold til gældende administrationsaftaler af den for ejendommene ansvarlige porteføljemanager, hvis beføjelser er afgrænset til daglig og sædvanlig drift i kraft af dennes stillingsfuldmagt som porteføljemanager i PFA Pension.Selskabet har ingen immaterielle nøgleressourcer.Selskabet er 82,79% ejet datterselskab af PFA Pension, forsikringsaktieselskab, København.PFA DK Core Erhverv I K/S, der pr. 31. december 2025 ejer 17,21 % af PFA DK Ejendomme Lav A/S, udsteder afkastafhængige obligationer som relaterer sig til investeringer i aktiver og selskaber med relation til fast ejendom - herunder PFA DK Ejendomme Lav A/S. For at obligationsindehaverne sikres afkast af investeringsejendomme udloddes PFA DK Ejendomme Lav A/S' overskydende likviditet via kapitalnedsættelser og likviditetsbehov dækkes med kapitalforhøjelser hvert kvartal.Selskabets datterselskaber PFA Islands Brygge ApS, PFA Pakhusene Aarhus Havn ApS og PFA Dirch Passers Allé A/S er fusioneret med regnskabsmæssig virkning pr. 1. januar 2025 med PFA Islands Brygge ApS som det fortsættende selskab. PFA Islands Brygge ApS har samtidig skiftet navn til PFA Erhvervsejendomme ApS. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Begivenheder efter regnskabsårets afslutningDen 3. februar 2026 er der gennemført en kapitalnedsættelse på nominelt 51.308.263 kr. til kurs 2.180,70. Derudover er der efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. RisiciDe 10 største lejeres andel af selskabets indtægt i 2025 udgjorde ca. 35 % (2024: ca. 31 %). Den gennemsnitlige resterende kontrakts løbetid ultimo 2025 for domicilejendomme var ca. 7,3 år (2024: 6,3 år) og for flebrugerejendomme ca. 3,0 år (2024: 3,5 år). En stigning henholdsvis et fald i afkastkravet for erhvervsejendommene med +/-1,00 % point i værdiansættelsen ultimo 2025 ville ændre ejendommenes markedsværdi og dermed egenkapitalen med henholdsvis -2,7 mia. kr. og 4,3 mia. kr. (2024: henholdsvis -3,0 mia. kr. og 4,5 mia. kr.).Selskabet måler ejendomme til dagsværdi jævnfør beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis. Selskabets resultat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen i afkastet på ejendommene.Selskabet opgør i henhold til beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis kapitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser til dagsværdi. Selskabets resultat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen af de forudsætninger, som indgår i opgørelsen af dagsværdi, herunder værdiansættelsen af de underliggende aktiver. Redegørelse for samfundsansvar, bæredygtighed og politikkerPFA handler i overensstemmelse med lovgivning, branchestandarder samt de internationale principper for samfundsansvar og bæredygtighed.PFA har en overordnet politik for samfundsansvar, som har til formål at fastlægge strategiske mål for PFA-koncernens samfundsansvar og beskrive, hvordan målene nås. Samfundsansvar er et centralt element i PFA's forretningsstrategi 'Fokuseret Kundefællesskab'. Med afsæt i strategien er der defineret fire kerneområder, hvor PFA særligt ønsker at tage et samfundsansvar: 'Økonomisk tryghed', 'Sundhed', 'Det gode seniorliv' og 'Grøn omstilling'. PFA realiserer sine strategiske mål for samfundsansvar gennem en række forretningsprocesser, som tilsammen tjener det formål at potentielle og aktuelle bæredygtighedsrelaterede påvirkninger, risici og muligheder kortlægges, prioriteres, og ønskede handlinger implementeres. PFA rapporterer og kommunikerer årligt om samfundsansvar blandt andet i forbindelse med årsrapporteringen for PFA Holding og PFA Pension. For bæredygtighedsrapportering henvises til PFA-koncernens årsrapport. Selskabet har valgt at bruge undtagelsesbestemmelsen iht. ÅRL § 99 a, stk. 7. PFA Holding A/S, København, årsrapport offentliggøres på https://www.pfa.dk/om-pfa/finansiel-information/aarsrapporter.PFA udarbejder en årlig redegørelse for PFA-koncernens arbejde med politik for dataetik. Rapporten offentliggøres på https://www.pfa.dk/om-pfa/finansiel-information/aarsrapporter.PFA stræber efter at sikre lige muligheder for alle medarbejdere, hvilket blandt andet afspejles i PFA's personalepolitik for mangfoldighed. Denne politik er baseret på PFA's overordnede personalepolitiske holdninger til medarbejdere og mangfoldighed, og har til formål at beskrive de målsætninger og tiltag, der fremmer mangfoldighed og inklusion. Målet med vores mangfoldighedspolitik er at skabe en inkluderende kultur, der fremmer bedre resultater for vores kunder, højere kvalitet i vores løsninger og produkter, samt større arbejdsglæde blandt medarbejderne. Med politikken understøttes indsatser for at fremme en mangfoldig og inkluderende kultur på arbejdspladsen, blandt andet i forbindelse med rekrutteringer, interne forfremmelser, ved workshops mm. PFA er tilsluttet Diversitetspagten gennem Dansk Erhverv og Above & Beyond, hvor vi støtter konkrete handlinger for at fremme diversitet og inklusion både internt i PFA og indgår i den politiske debat om samfundets rammevilkår. I 2024 tilsluttede PFA sig også Dansk Industris diversitetsløfte for aktivt at fremme diversitet, inklusion og ligestilling. Vores personalemangfoldighedspolitik indeholder konkrete tiltag, der fremmer mangfoldighed og inklusion - tiltag der også tager udgangspunkt i anbefalingerne fra Dansk Erhverv og Dansk Industri. Som en del af vores løbende indsats har PFA i 2025 fokuseret på at styrke en inkluderende kultur gennem konkrete træningssessioner og ledernetværk. Eksempelvis har PFA i maj afholdt både lederworkshops og webinarer for alle medarbejdere, samt ledernetværk og webinarer i juni og august. Gennem disse tiltag arbejder vi målrettet på at skabe et arbejdsmiljø, der fremmer diversitet og inklusion i praksis. MåltalSelskabet har i 2025 opfyldt kravene til måltal for det underrepræsenterede køn i alle ledelsesniveauer. Årsrapporten for PFA DK Ejendomme Lav A/S for 2025 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for store virksomheder i regnskabsklasse C. Generelt om indregning og måling Resultatopgørelsen Lejeindtægter Administrationsomkostninger Skat af årets resultat Balancen Investeringsejendomme Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter, aktiverPeriodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Likvide beholdninger Periodeafgrænsningsposter, passiverPeriodeafgræsningsposter opført som forpligtelser udgøres af modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende regnskabsår. 705136185 759702646 114611535 107524107 7701400 6643678 -582823250 -645534861 114218382 38226587 118811836 76928907 209855200 82643481 150000 0 1054868461 844343118 20786749 21535548 233065 282982 1075422145 865595684 0 0 1075422145 865595684 -1075422145 -865595684 3423826 0 15568503050 16657078000 128123737 106615898 15700050613 16763693898 2001275500 1972463664 2711189138 2614583938 334961157 335146439 5047425795 4922194041 20747476408 21685887939 0 91890584 1109497907 146601747 11709160 4660306 27579064 93166396 1148786131 336319033 21896262539 22022206972 984814450 1038220350 20535170090 20534724373 21519984540 21572944723 267495004 164785891 267495004 164785891 0 56274968 101461327 54072035 176649 21484104 7145019 152645251 108782995 284476358 376277999 449262249 21896262539 22022206972 1038220350 20534724373 -53405900 -1074976428 0 1075422145 984814450 20535170090 582823250 645534861 20553684 21252566 68317729 -111051167 671694663 555736260 -202561822 -251602720 1430941122 295269282 -21507839 -166555790 278272972 0 -278122972 0 90000000 6000000 113250000 234500000 1410271461 117610772 -1128382328 -808800263 -1128382328 -808800263 953583796 -135453231 183493175 318946406 1137076971 183493175 27579064 93166396 1109497907 146601747 0 -56274968 1137076971 183493175 1. Administrationsomkostninger20252024kr.kr.Heraf administrationsomkostninger overført fra PFA Pension -7.593.000-5.648.870Selskabet har indgået administrationsaftale med PFA Pension.Selskabets bestyrelse og direktion har ikke modtaget løn eller andre vederlag.Gennemsnitligt antal beskæftigede00Honorar til den generalforsamlingsvalgte revisor fremgår af koncernregnskabet for PFA Holding A/S.3. Supplerende note til investeringsejendomme20252024kr.kr.OmrådeStorkøbenhavnStorkøbenhavnType af ejendomKontor- ejendommeKontor- ejendommeKostpris primo8.653.535.3688.608.998.550Tilgang i årets løb 131.177.358189.375.567Afgang i årets løb-379.897.111-144.838.749Overførsel fra DCF-model220.252.6370Kostpris ultimo8.625.068.2528.653.535.368Værdireguleringer primo2.755.512.4352.735.860.827Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen)-123.015.09719.651.608Overførsel fra DCF-model374.282.8260Tilbageførsel af værdireguleringer på afhændede aktiver-421.965.0190Regnskabsmæssig værdi ultimo11.455.913.59211.409.047.803VærdiansættelsesmetodeAfkastmetodenAfkastmetodenBenyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsenTomgang0,89%1,42%Forrentningskrav4,29%4,43%Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål2.232 kr.2.200 kr.20252024kr.kr.OmrådeOdense og AalborgOdense og AalborgType af ejendomKontor- ejendommeKontor- ejendommeKostpris primo520.136.454750.739.265Tilgang i årets løb 6.598.9861.868.007Afgang i årets løb-161.325.709-232.470.818Kostpris ultimo365.409.731520.136.454Værdireguleringer primo17.416.546-64.727.265Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen)-18.577.81682.143.811Tilbageførsel af værdireguleringer på afhændede aktiver-10.724.0970Regnskabsmæssig værdi ultimo353.524.363537.553.000VærdiansættelsesmetodeAfkastmetodenAfkastmetodenBenyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsenTomgang0,89%1,42%Forrentningskrav5,75%5,77%Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål1.204 kr.1.248 kr.20252024kr.kr.OmrådeÅrhusÅrhusType af ejendomKontor- ejendommeKontor- ejendommeKostpris primo597.910.854595.295.826Tilgang i årets løb 23.101.7182.615.028Afgang i årets løb00Kostpris ultimo621.012.571597.910.854Værdireguleringer primo164.198.965141.870.993Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen)-73.335.13622.327.972Regnskabsmæssig værdi ultimo711.876.401762.109.819VærdiansættelsesmetodeAfkastmetodenAfkastmetodenBenyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsenTomgang0,89%1,42%Forrentningskrav4,73%4,73%Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål1.411 kr.1.145 kr.20252024kr.kr.OmrådeØvrige DanmarkØvrige DanmarkType af ejendomKontor- ejendommeKontor- ejendommeKostpris primo420.422.963414.822.963Tilgang i årets løb 143.6955.600.000Afgang i årets løb-35.524.5030Kostpris ultimo385.042.156420.422.963Værdireguleringer primo35.161.61160.993.037Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen)-7.114.695-25.831.426Tilbageførsel af værdireguleringer på afhændede aktiver20.375.5030Regnskabsmæssig værdi ultimo433.464.574455.584.574VærdiansættelsesmetodeAfkastmetodenAfkastmetodenBenyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsenTomgang0,89%1,42%Forrentningskrav6,22%6,37%Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål1.131 kr.956 kr.20252024kr.kr.OmrådeStorkøbenhavnStorkøbenhavnType af ejendomDetail- ejendommeDetail- ejendommeKostpris primo730.684.374731.847.923Tilgang i årets løb 119.8650Afgang i årets løb-16.982-1.163.549Kostpris ultimo730.787.257730.684.374Værdireguleringer primo322.038.626258.868.077Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen)49.121.11663.170.549Regnskabsmæssig værdi ultimo1.101.947.0001.052.723.000VærdiansættelsesmetodeAfkastmetodenAfkastmetodenBenyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsenTomgang0,89%1,42%Forrentningskrav4,25%4,25%Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål3.111 kr.3.046 kr.20252024kr.kr.OmrådeStorkøbenhavnStorkøbenhavnType af ejendomØvrig erhvervØvrig erhvervKostpris primo650.971.872650.968.858Tilgang i årets løb 2.913.1203.014Afgang i årets løb-289.017.7330Kostpris ultimo364.867.259650.971.872Værdireguleringer primo205.495.128265.670.142Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen)0-60.175.014Tilbageførsel af værdireguleringer på afhændede aktiver4.533.7330Regnskabsmæssig værdi ultimo574.896.120856.467.000VærdiansættelsesmetodeAfkastmetodenAfkastmetodenBenyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsenTomgang0,89%1,42%Forrentningskrav5,00%5,38%Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål2.367 kr.1.538 kr.20252024kr.kr.OmrådeOdense og AalborgOdense og AalborgType af ejendomØvrig erhvervØvrig erhvervKostpris primo35.295.70735.295.707Tilgang i årets løb 1.6000Afgang i årets løb00Kostpris ultimo35.297.30735.295.707Værdireguleringer primo25.964.29326.521.707Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen)-7.495.600-557.000Regnskabsmæssig værdi ultimo53.766.00061.260.000VærdiansættelsesmetodeAfkastmetodenAfkastmetodenBenyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsenTomgang0,89%1,42%Forrentningskrav6,75%6,75%Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål590 kr.594 kr.20252024kr.kr.OmrådeTrekant- sområdetTrekants- områdetType af ejendomØvrig erhvervØvrig erhvervKostpris primo46.477.91246.475.651Tilgang i årets løb 02.261Afgang i årets løb00Kostpris ultimo46.477.91246.477.912Værdireguleringer primo6.852.08814.486.349Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen)400.000-7.634.261Regnskabsmæssig værdi ultimo53.730.00053.330.000VærdiansættelsesmetodeAfkastmetodenAfkastmetodenBenyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsenTomgang0,89%1,42%Forrentningskrav6,25%6,25%Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål713 kr.695 kr.20252024kr.kr.OmrådeStorkøbenhavnStorkøbenhavnType af ejendomBoligBoligKostpris primo84.879.79184.879.791Tilgang i årets løb 00Afgang i årets løb00Kostpris ultimo84.879.79184.879.791Værdireguleringer primo45.906.20926.354.209Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen)-1.245.00019.552.000Regnskabsmæssig værdi ultimo129.541.000130.786.000VærdiansættelsesmetodeAfkastmetodenAfkastmetodenBenyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsenTomgang0,89%1,42%Forrentningskrav3,75%3,75%Leje pr. m2 pr. år for beboelsesejendomme1.863 kr.1.833 kr.20252024kr.kr.OmrådeStorkøbenhavnStorkøbenhavnType af ejendomKontor- ejendommeKontor- ejendommeKostpris primo442.355.491436.777.120Tilgang i årets løb 32.434.0705.578.371Afgang i årets løb-128.369.4110Overførsel til afkastmetoden-220.252.6370Kostpris ultimo126.167.513442.355.491Værdireguleringer primo356.171.313328.822.684Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen)904.00027.348.629Overførsel til afkastmetoden-374.282.8260Regnskabsmæssig værdi ultimo108.960.000798.526.804VærdiansættelsesmetodeDCF-modelDCF-modelBenyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsenBudgetperiode i DCF-modellen10 år10 årVækst i lejeindtægterne i budgetperioden2,00%2,00%Vækst i terminalperioden2,00%2,00%Tomgang0,89%1,42%Forrentningskrav7,50%5,19%Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål462 kr.1.253 kr.20252024kr.kr.OmrådeÅrhusÅrhusType af ejendomKontor- ejendommeKontor- ejendommeKostpris primo517.660.1660Tilgang i årets løb 2.647.583517.660.166Afgang i årets løb00Kostpris ultimo520.307.749517.660.166Værdireguleringer primo22.029.8340Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen)48.546.41722.029.834Regnskabsmæssig værdi ultimo590.884.000539.690.000VærdiansættelsesmetodeDCF-modelDCF-modelBenyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsenBudgetperiode i DCF-modellen10 år10 årVækst i lejeindtægterne i budgetperioden2,00%2,00%Vækst i terminalperioden2,00%2,00%Tomgang0,89%1,42%Forrentningskrav4,75%4,75%Leje pr. m2 pr. år for beboelsesejendomme1.980 kr.1.258 kr.11. Investeringsejendomme under opførelse20252024kr.kr.Anskaffelsessum primo106.615.898411.159.801Tilgang i årets løb21.507.839166.555.790Overført til investeringsejendomme0-471.099.693Anskaffelsessum ultimo128.123.737106.615.898Investeringsejendomme under opførelse, i alt128.123.737106.615.89812. Udlån til kapitalinteresser20252024kr.kr.Anskaffelsessum primo335.146.439332.456.441Tilgang02.689.998Afgang-185.2820Anskaffelsessum ultimo334.961.157335.146.439Udlån til kapitalinteresser, i alt334.961.157335.146.439 2. Investeringsejendomme20252024kr.kr.Anskaffelsessum primo12.700.330.95112.387.672.861Tilgang i årets løb199.137.996251.602.720Afgang i årets løb-994.151.449-410.044.323Overført fra investeringsejendomme under opførelse0471.099.693Anskaffelsessum ultimo11.905.317.49812.700.330.951Opskrivninger primo4.273.708.7864.217.314.047Årets opskrivninger313.033.529439.934.360Tilbageførsel af opskrivninger på afhændede aktiver-439.742.074-8.015.793Tilbageførsel af tidligere års opskrivninger-232.537.099-375.523.828Opskrivninger ultimo3.914.463.1424.273.708.786Nedskrivninger primo-316.961.737-414.577.908Årets nedskrivninger-20.209.461-114.112.031Tilbageførsel af nedskrivninger på afhændede aktiver31.962.194123.800.116Tilbageførsel af tidligere års nedskrivninger53.931.41487.928.086Nedskrivninger ultimo-251.277.590-316.961.737Investeringsejendomme, i alt15.568.503.05016.657.078.000For investeringsejendomme værdiansat efter en afkastbaseret model, udgør det vægtede gennemsnit af de anvendte afkastprocenter:KontorejendommeKøbenhavn, Frederiksberg, Ørestad4,29%4,43%Odense og Ålborg5,75%5,77%Århus4,73%4,73%Øvrige Danmark6,22%6,37%DetailejendommeKøbenhavn, Frederiksberg, Ørestad4,25%4,25%Øvrige erhvervsejendommeKøbenhavn, Frederiksberg, Ørestad5,00%5,38%Odense og Ålborg6,75%6,75%Trekantsområdet6,25%6,25%BoligejendommeKøbenhavn, Frederiksberg, Ørestad3,75%3,75%10. Afskrivning driftsmateriel afgang20252024kr.kr.Kostpris primo419.630419.630Tilgang i årets løb3.423.8260Kostpris ultimo3.843.456419.630Af- og nedskrivninger primo-419.630-419.630Af- og nedskrivninger ultimo-419.630-419.630Inventar, i alt3.423.8260 4. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder20252024kr.kr.Anskaffelsessum primo1.504.495.3161.504.495.316Tilgang i årets løb278.122.9720Afgang i årets løb-278.122.9720Anskaffelsessum ultimo1.504.495.3161.504.495.316Værdireguleringer primo467.968.348397.039.441Årets værdireguleringer118.811.83676.928.907Modtagne udbytter-90.000.000-6.000.000Værdireguleringer ultimo496.780.184467.968.348Kapitalandele i tilknyttede virksomheder, i alt2.001.275.5001.972.463.664Som består af:HjemstedEjerandelResultatEgenkapitalPFA DK Erhvervsejendomme ApSKøbenhavn100 %118.811.8362.001.275.5005. Kapitalinteresser20252024kr.kr.Anskaffelsessum primo3.295.621.0873.295.621.087Anskaffelsessum ultimo3.295.621.0873.295.621.087Værdireguleringer primo-681.037.149-529.180.630Årets reguleringer209.855.20082.643.481Modtagne udbytter-113.250.000-234.500.000Værdireguleringer ultimo-584.431.949-681.037.149Kapitalinteresser, i alt2.711.189.1382.614.583.938Som består af:HjemstedEjerandelResultatEgenkapitalATPFA K/S*København50,0 %145.028.0004.233.904.000Skyline Komplementar ApS*København50,0 %81.279142.398Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/S*København33,3 %20.302.000326.682.000Ejendomsselskabet Axeltorv 2 Komplementar ApS*København33,3 %25.17679.322P/S Ottilia København*København50,0 %20.066.000628.458.000Komplementarselskabet Ottilia København ApS*København50,0 %-19.21529.087*) Der foreligger endnu ikke en årsrapport for 2025, hvorfor de viste oplysninger er fra årsrapporten for 2024. Indregningen i resultatopgørelse og balance af andel af årets resultat og egenkapital er baseret på den modtagne regnskabsrapportering for 2025. 6. Andre finansielle indtægter20252024kr.kr.Andre finansielle indtægter14.820.30013.783.633Finansielle indtægter, der hidrører fra tilknyttede virksomheder5.966.4497.751.915Andre finansielle indtægter, i alt20.786.74921.535.548 7. Øvrige finansielle udgifter20252024kr.kr.Finansielle omkostninger, der hidrører fra tilknyttede virksomheder-228.772-282.982Andre finansielle omkostninger-4.2930Øvrige finansielle udgifter, i alt-233.065-282.982 9. Resultatdisponering20252024kr.kr.Overført resultat1.075.422.145865.595.6841.075.422.145865.595.684 15. Nærtstående parterNærtstående parter med bestemmende indflydelse over selskabet:Selskabet ejes 82,79% af PFA Pension, forsikringsaktieselskab.PFA DK Ejendomme Lav A/S indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, hjemsted København, som er den største og den mindste koncern, der udarbejdes koncernregnskab for.Selskabet har indgået administrationsaftale med PFA Pension, forsikringsaktieselskab om anvendelse af enkelte fælles faciliteter. Anvendelsen afregnes på markedsbaserede vilkår i henhold til skønnet ressourcebelastning tillagt et markedsbestemt avancetillæg. Selskabets overskydende likviditet/likvidi- tetsbehov overføres til/finansieres af PFA Pension, forsikringsaktieselskab. Det heraf følgende mellemværende forrentes med en pengemarkedsbaseret rente.Øvrige koncerninterne transaktioner sker på markedsbaserede vilkår. Alle koncerninterne transaktioner sker på skriftligt grundlag.