41962631 2024-01-01 2024-12-31 41962631 2024-01-01 2024-12-31 1 41962631 2024-01-01 2024-12-31 1 41962631 2024-01-01 2024-12-31 1 41962631 2024-01-01 2024-12-31 2 41962631 2024-01-01 2024-12-31 3 41962631 2024-01-01 2024-12-31 4 41962631 2023-01-01 2023-12-31 41962631 2023-12-31 41962631 2024-12-31 41962631 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 41962631 2022-12-31 fsa:ReserveForUnpaidContributedCapitalMember 41962631 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 41962631 2022-12-31 41962631 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 41962631 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ReserveForUnpaidContributedCapitalMember 41962631 2023-01-01 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 41962631 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 41962631 2023-12-31 fsa:ReserveForUnpaidContributedCapitalMember 41962631 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 41962631 2024-01-01 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 41962631 2024-01-01 2024-12-31 fsa:ReserveForUnpaidContributedCapitalMember 41962631 2024-01-01 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 41962631 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 41962631 2024-12-31 fsa:ReserveForUnpaidContributedCapitalMember 41962631 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember iso4217:DKK P/S Downtown CBD Meldahlsgade 5 1613 København V 41962631 København Weidekampsgade 6 2300 København S LEDELSESBERETNING Hovedaktivitet Selskabets formål er for nuværende at eje, udleje og udfører projektudvikling med henblik på opførelse af et ejen-domsprojekt på grunden, matrikel 1690, beliggende på Carsten Niebuhrs Gade 10, 1577 København V. Dette ejendomsprojekt er en del af byudviklingsprojektet ’Postbyen – Copenhagen Central’ centralt i København. Selskabet er ejet 50% af DSB Ejendomsudvikling A/S og 50% af Danica Ejendomme P/S. Periodens resultat Resultatet for 2024 udgør 5.188 t.kr. mod 7.967 t.kr. i 2023. Resultatet betragtes som tilfredsstillende, og er i overensstemmelse med ledelsens forventninger. Årets resultat foreslås disponeret som anført under resultatopgørelsen. Begivenheder efter balancedagen Der er efter regnskabsårets udløb ikke indtrådt begivenheder, som vil kunne forrykke vurderingen af årsrap-porten. Usikkerhed vedrørende indregning og måling Der er væsentlig usikkerhed forbundet med værdiansættelse af ejendomme, da der indgår en række forud-sætninger i forbindelse hermed, herunder afkastkrav. Investeringsejendommen til dagsværdi er fastsat til 230.454 t.kr ved et forrentningskrav på 4,00% bolig, 4,50% erhverv og 5,00% på parkeringspladser (inkl. 2% inflation). En forøgelse af afkastkravet med i gennemsnit 0,25 procentpoint vil reducere den samlede dagsværdi med 64.000 t.kr. For yderligere henvises til omtale i årsregnskabets note 3. Forventninger til 2025 Selskabet forventer i 2025 et resultat af den primære drift eksl. værdireguleringer på niveau med 2024 idet akti-viteten er uændret. LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabs året 2024 for P/S Downtown CBD. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsperioden 1. januar – 31. december 2024. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og for selskabets finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København Lars Blegvad Danielsen Lars Gøtke Michael Nielsen Søren Beck-Heede Henrik Schmitz Formand Næstformand Til kapitalejeren i P/S Downtown CBD Konklusion Vi har revideret årsregnskabet for P/S Downtown CBD for regnskabsperioden 01.01.2024 - 31.12.2024, der omfatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsperioden 01.01.2024 - 31.12.2024 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåteg-ningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstem-melse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers eti-ske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisi-onsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødven-dig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grund-lag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, ind-stille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstem-melse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil af-dække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderli-gere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:  Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revi-sionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at op-dage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forår-saget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildled-ning eller tilsidesættelse af intern kontrol.  Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshand-linger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektivi-teten af selskabets interne kontrol.  Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regn-skabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.  Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begiven-heder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregn-skabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er ba-seret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.  Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sik-kerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på an-den måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabs-loven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelses-beretningen. København Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33963556 Christian Camilo Porsborg statsautoriseret revisor 5188000 7967000 5188000 7967000 5188000 7967000 734000 426000 50000 12000 4850000 7675000 4504000 7553000 35000 31000 311000 91000 4539000 7583000 228624000 230454000 228624000 230454000 230454000 228624000 26169000 28671000 166055000 168468000 394679000 398922000 139886000 139797000 138750000 138750000 1136000 1047000 370000000 370000000 138750000 138750000 397020000 391832000 -116918000 -111730000 1902000 2847000 394679000 398922000 2847000 1902000 370000000 138750000 -124885000 383865000 0 0 7967000 7967000 370000000 138750000 -116918000 391832000 0 0 5188000 5188000 370000000 138750000 -111730000 397020000 1 Anvendt regnskabspraksis Generelt Årsregnskabet udarbejdes i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomhe-der. Selskabet ejes 50 pct. af Danica Ejendomme P/S, København og 50 pct. af DSB Ejendomsudvikling A/S, Taastrup. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af fi-nansielle aktiver og forpligtelser samt investeringsejendomme. Alle omkostninger indregnes ligeledes i takt med, at de afholdes. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og akti-vets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk for-pligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflæg-ges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen Generelt om usikkerhed ved indregning og måling Ved værdiansættelse af investeringsejendomme indgår en række forudsætninger, herunder afkastkrav, diskonte-ringsfaktor, tomgang, forventet driftsresultat, mv. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med fastsættelsen af de afkastkrav, som er anvendt ved opgørelsen af dagsværdien af selskabets investeringsejendomme. Resultatopgørelse Nettoomsætning Nettoomsætning omfatter primært indtægter vedrørende udlejning. Indregning sker i takt med at ydelserne leve-res. Eksterne omkostninger vedrørende investeringsejendomme Indeholder omkostninger forbundet med drift og administration af investeringsejendomme, reparation og vedlige-holdelse samt ejendomsskatter, afgifter og andre omkostninger, som ikke betales af lejerne. Alle ejendomsomkostninger afholdes af virksomheden, der via et særligt regnskab opkræver lejernes andel af disse. De opkrævede beløb er fratrukket de pågældende omkostninger og evt. tilgodehavender eller gæld i forbin-delse med omkostningsregnskabet indgår i balancen. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration, revision mv. Finansielle indtægter Finansielle indtægter indeholder renteomkostninger. Finansielle omkostninger Finansielle omkostninger indeholder renteomkostninger. Skat Selskabet er ikke et selvstændigt skattesubjekt, hvorfor der ikke er indregnet skat i årsrapporten. Selskabets re-sultat beskattes hos selskabsdeltagerne. Balance Investeringsejendomme under opførelse Investeringsejendomme under opførelse omfatter investeringsejendom under opførelse og ombygning, som be-handles efter ÅRL § 38, svarende til markedsværdi. Dagsværdien svarer på nuværende stadie til kostprisen, som omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor investeringsejendommen er klar til at blive taget i brug. I tilfælde af at den forventede markedsværdi ikke er på niveau med de forventede omkostninger på færdiggørelsestidspunktet, foretages der værdiregulering. Den forventede dagsværdi af projektet på færdiggørelse tidspunktet fastsættes ved brug af en 20 årig DCF mo-del, hvor der er anvendt diskonteringsfaktoren 4,50% for erhvervsdelen, 4,00% for boligdelen og 5,00% parke-ringsdelen inkl.. 2% i forventet inflation. Projektet er på nuværende stade opgjort til kost med værdiregulering, hvilket svarer til aktuel dagsværdi. I forhold til usikkerhed og måling af projektet henvises der til note 3. Renteomkostninger på lån til finansiering af opførsel af materielle anlægsaktiver indregnes i kostprisen, hvis de vedrører opførelsen eller ombygningsperioden. Alle øvrige finansieringsomkostninger indregnes i resultatopgø-relsen. Tilgodehavender Tilgodehavender optages til amortiseret kostpris, sædvanligvis svarende til nominel værdi med fradrag af nedskriv-ning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet objektiv indikation på værdiforringelse. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter bankindeståender. Gældsforpligtelser Gældsforpligtelser vedrørende ejendomme måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Øvrige gældsforpligtelser optages til amortiseret kostpris. true 2 Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger består af omkostninger til ejendomme, administration, revision mv.Der er ingen ansatte i selskabet.Direktion og bestyrelse modtager ikke vederlag fra selskabet. 3 Investeringsejendomme Kostpris primo 228.624212.707Tilgang1.830 15.917Kostpris ultimo 230.454 228.624Regnskabsmæssig værdi ultimo230.454 228.624Selskabets investeringsejendom under opførelse udgør et samlet areal på næsten 25.000 m², og er beliggende Carsten Niebuhrs Gade 10, 1577 København V. Investeringsejendomme under opførelse indregnes til dagsværdi. Ledelsen vurderer, at kostprisen er det bedste udtryk for dagsværdi. I tilfælde af at den forventede markedsværdi ikke er på niveau med de forventede omkostninger på færdiggørelsestidspunktet, foretages der nedskrivning. Til beregning af den forventede markedsværdi for investeringsejendommen anvendes følgende diskonteringsfaktor for projektets erhvervsandel til 4,50%, hvor boligdelen er fastsat til 4,00% og parkeringsdelen er fastsat til 5,00%, inkl. 2,00% i forventet inflation. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med fastsættelsen af diskonteringsfaktoren, idet der på det geografiske område, hvor selskabets ejendom er beliggende, er meget begrænset antal transaktioner af ejendomme, og derfor er det svært at sætte afkastkravet. En forøgelse af diskonteringsfaktoren med 0,25 procentpoint vil reducere dagsværdien med omtrent 64 mio. kr. Terminalværdien er opgjort som den budgetterede og normaliserede nettopengestrøm i år 20, divideret med den fastsatte diskonteringsfaktor (eksklusive inflation). Terminalværdien tilbagediskonteres for at beregne nutidsværdien. Herudover er anvendt følgende væsentlige forudsætninger ved dagsværdimålingen: - Erhvervslejen for retail arealerne er vurderet til 2.000 kr. pr. m² p.a., og erhvervslejen for kontorarealerne er vurderet til 2.200 kr. pr. m² p.a. Leje af parkeringspladserne er desuden vurderet til 24.000 kr. pr. plads p.a., og kælderarealerne er vurderet til 500 kr. pr. m² p.a. - Den gennemsnitlige leje for ungdomsboligerne er vurderet mellem 2.300 til 2.500 kr. pr. m² p.a. 4 Eventualforpligtelser Momsreguleringsforpligtelse 5.636 5.938 Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2025-02-07 Michael Nielsen Regnskabsklasse B 2020-12-09 2025-02-07 33963556 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Weidekampsgade 6 2300 København S Konklusion Grundlag for konklusion 2025-02-07 mne50635 Danske Bank