BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabRoms Hule 4, 1. salDK-7100 Vejle20222670Årsrapport2023-04-05Helle Bruun IversenHE-PE Ejendomme ApSSkolebakken 156000 KoldingAndre erklæringer uden sikkerhed279565722004-08-13Kolding2022-01-012022-12-312021-01-012021-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabRoms Hule4, 1. sal7100VejleKolding2023-04-05Peter Mylius BruunHelle Bruun IversenVejle2023-04-05BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Bent SkovAndre erklæringer uden sikkerhedStatsautoriseret revisormne314811043358100033415000000254335810003345565074194199286353488369272448982058634007244898205863472448982058634724489820586341813338616552077181333861655207718133386165520772662651813365216552342125000125000-2096013-9340911-1971013-921591184948494849484941293516312991120234254723559232532751809782517810461234448686947710910314582716876914400014400023688187013346503062502285710231489120096171257597591813365216552342125000-93409117244898125000-20960131655207781309166333861500000150000018133386Beboelses ejendomme1813338615000001382187222Regnskabsklasse BtruetrueDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 for HE-PE Ejendomme ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Direktionen anser fortsat betingelserne for at undlade revision for opfyldte. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejerne i HE-PE Ejendomme ApS Vi har opstillet årsregnskabet for HE-PE Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 på grundlag af selskabets bogføring og øvrige oplysninger, som ledelsen har tilvejebragt. Årsregnskabet omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis. Vi har udført opgaven i overensstemmelse med den internationale standard, Opgaver om opstilling af finansielle oplysninger. Vi har anvendt vores faglige ekspertise til at assistere ledelsen med at udarbejde og præsentere årsregnskabet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har overholdt relevante bestemmelser i revisorloven og International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) herunder principper om integritet, objektivitet, professionel kompetence og fornøden omhu. Årsregnskabet samt nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er anvendt til opstillingen af årsregnskabet, er ledelsens ansvar. Da en opgave om opstilling af finansielle oplysninger ikke er en erklæringsopgave med sikkerhed, er vi ikke forpligtede til at verificere nøjagtigheden eller fuldstændigheden af de oplysninger, ledelsen har givet os til brug for at opstille årsregnskabet. Vi udtrykker derfor ingen revisions- eller reviewkonklusion om, hvorvidt årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter er udlejning af investeringsejendomme til privat beboelse. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat udviser et overskud på 7.224.898 kr. før skat. Årets resultat er påvirket af indregning af urealiseret gevinst på rente- og valutaswaps, hvilket påvirker resultatet positivt med 5.565.074 kr. Driftsresultatet, korrigeret for ovennævnte forhold, udviser et overskud før renter på 2.543.358 kr. og et overskud før skat på 1.679.824 kr. Selskabets ledelse arbejder løbende på, at forbedre indtjeningen. Indtjeningen er i et vist omfang påvirket af udvikling i renteniveauet. Ejendommenes dagsværdi er opgjort ud fra et afkastkrav på 5,5% - 6,0%. Ledelsen er opmærksom på, at selskabet er omfattet af kapitaltabsbestemmelsen i selskabsloven. Ledelsen forventer, at selskabet reetablerer kapitalen via indtjeningen i de kommende år. Usikkerhed ved fortsat drift Selskabet har en betydelig negativ egenkapital, som er påvirket af indregning af den negative markedsværdi på en renteswap aftale, hvor selskabet har indgået en aftale om fast rente. Selskabet forventer et positivt driftsresultat for 2023 før indregning af eventuelle kursregulering af markedsværdi på den indgåede renteswap. Selskabets forsatte drift er afhængig af en opretholdelse af de nuværende kreditfaciliteter. Det er ledelsens forventning, at selskabets nuværende likviditetsberedskab og kreditfaciliteter kan opretholdes og er tilstrækkelige til den fortsatte drift. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Selskabskapital Overført overskud I alt Egenkapital 1. januar 2022 125.000 -9.340.911 -9.215.911 Forslag til resultatdisponering 7.244.898 7.244.898 Egenkapital 31. december 2022 125.000 -2.096.013 -1.971.013 Materielle anlægsaktiver 1 Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2022 16.552.077 Tilgang 81.309 Kostpris 31. december 2022 16.633.386 Årets opskrivninger 1.500.000 Opskrivninger 31. december 2022 1.500.000 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022 18.133.386 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb: Beboelses ejendomme Dagsværdi 31. december 2022 18.133.386 Årets værdiregulering i resultatopgørelsen 1.500.000 Boligejendommene består af fem udlejningsejendomme i Vejle og Kolding, som er anskaffet i 2006, 2007 og 2009. Boligejendommenes dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Værdiansættelsen er sket med udgangspunkt i det forventede driftsafkast på ca. 1,1 mio for det kommende år, baseret på den indgående leje for 2022 samt de løbende driftsomkostninger såsom ejendomsskat, forsikring og vedligeholdelse mv. Ved beregningen er anvendt et afkast i intervallet 5,5% - 6,0%, som er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommenes beliggenhed mv. Langfristede gældsforpligtelser 2 31/12 2022 Afdrag Restgæld 31/12 2021 gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 13.004.640 69.477 12.055.325 13.100.223 531.100 531.100.01 Banklån 2.486.547 144.000 1.766.547 2.499.923 533.100 533.100.01 Renteswap 2.532.751 0 0 8.097.825 535.600.03 535.600.03.01 18.023.938 213.477 13.821.872 23.697.971 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 3 Til sikkerhed for obligationslån 13.004.639 kr. og gæld til pengeinstitutter 2.486.547 kr. er der afgivet pant med 16.620.000 kr. i grunde og bygninger opført under aktiver i balance med 18.133.386 kr. Til sikkerhed for gæld til pengeinstitutter 2.486.547 kr. og negativ markedsværdi på rente- og valutaswaps 2.532.751 kr. er deponeret likvider med 266 kr. Selskabet har udstedt ejerpantebreve på i alt 2.915.000 kr., der giver pant i ovennævnte grunde og bygninger. Ejerpantebrevet er deponeret til sikkerhed for bankgæld. Usikkerhed ved going concern 4 Selskabet har en betydelig negativ egenkapital, som er påvirket af indregning af den negative markedsværdi på en renteswap aftale, hvor selskabet har indgået en aftale om fast rente. Selskabet forventer et positivt driftsresultat for 2023 før indregning af eventuel kursregulering af markedsværdi på den indgående renteswap. Selskabets fortsatte drift er afhængig af en opretholdelse af de nuværende kreditfaciliteter. Det er ledelsens forventning, at selskabets nuværende likviditetsberedskab og kreditfaciliteter kan opretholdes og er tilstrækkelige til den fortsatte drift. 2022 2021 Medarbejderforhold 5 Antal personer beskæftiget i gennemsnit: 2 2 Årsrapporten for HE-PE Ejendomme ApS for 2022 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true true Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Huslejeindtægter Huslejeindtægter og omkostninger er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Eksterne omkostninger omfatter ejendomsomkostninger og administration. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer, leasingomkostninger mv. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Indtægtsførte værdireguleringer overføres til opskrivninger under egenkapitalen. Ejendomme måles individuelt på baggrund af en afkastbaseret dagsværdi. Princippet i målingen til dagsværdi indebærer, at der for hver enkelt ejendom opgøres en nettoindtægt forstået som ejendommens mulige indtægter, det vil sige inklusive tomgang, fratrukket de til ejendommen knyttede drifts- og administrationsomkostninger. Målingen foretages med udgangspunkt i budgettet for det kommende år. Budgettet normaliseres således, at de enkelte budgetposter korrigeres for udsving, der har engangskarakter, herunder især omkostninger til reparation og vedligeholdelse. Ejendommenes beregnede dagsværdier vurderes herefter individuelt og der foretages nedskrivning på ejendomme, hvor markedsværdien vurderes lavere end den beregnede værdi. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Prioritetsgæld er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld og for obligationslån svarer til restgæld beregnet på grundlag af lånets underliggende kontantværdi på lånoptagelsestidspunktet. Amortiseret kostpris for kortfristede gældsforpligtelser svarer normalt til nominel værdi. 279565722022-12-31279565722021-12-31279565722022-01-012022-12-31279565722021-01-012021-12-31279565722022-01-01g:ContributedCapitalMember279565722022-12-31g:ContributedCapitalMember279565722022-01-012022-12-31g:RetainedEarningsMember279565722022-01-01g:RetainedEarningsMember279565722022-12-31g:RetainedEarningsMember279565722022-01-012022-12-311279565722022-01-012022-12-31g:InvestmentPropertyMember279565722022-01-01g:InvestmentPropertyMember279565722022-12-31g:InvestmentPropertyMember279565722022-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1279565722022-01-012022-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1279565722022-01-012022-12-311279565722022-01-012022-12-312xbrli:pureiso4217:DKK