BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabRoms Hule 4, 1. salDK-7100 Vejle20222670Årsrapport2022-06-28Helle Bruun IversenHE-PE Ejendomme ApSSkolebakken 156000 KoldingErklæring om udvidet gennemgang279565722004-08-13Kolding2021-01-012021-12-312020-01-012020-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabRoms Hule4, 1. sal7100VejleKolding2022-06-27Peter Mylius BruunHelle Bruun IversenKonklusionGrundlag for konklusionVejle2022-06-27BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Bent SkovErklæring om udvidet gennemgangStatsautoriseret revisormne3148110003349786901941992088369214963552058634-5176650266082058634-5442732058634-5442731655207716552077165520771655207716552077165520772652651655234216552342125000125000-9340911-11399545-9215911-11274545849484948494849412991120130939722355923234994780978251003981723444868254837361091031109101687691584781440001440001870112107016544156806815680683062503245502314891233465725759759278183931655234216552342125000-113995452058634125000-93409111655207716552077165520771339364122Regnskabsklasse BtruetrueDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 for HE-PE Ejendomme ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Det indstilles på generalforsamlingen at årsregnskabet for 1. januar - 31. december 2022 ikke skal revideres. Direktionen anser betingelserne for at undlade revision for opfyldt. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejerne i HE-PE Ejendomme ApS Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for HE-PE Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Grundlag for konklusion Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Væsentlig usikkerhed vedrørende fortsat drift Uden at det har påvirket vores konklusion, skal vi henvise til omtale i årsregnskabets note "Usikkerhed ved going concern" og ledelsesberetningens afsnit "Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold", hvoraf det fremgår, at selskabets fortsatte drift er afhængig af en opretholdelse af de nuværende kreditfaciliteter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter er udlejning af investeringsejendomme til privat beboelse. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat udviser et overskud på 2.032.828 kr. før skat. Årets resultat er påvirket af indregning af urealiseret gevinst på rente- og valutaswaps, hvilket påvirker resultatet positivt med 1.941.992 kr. Driftsresultatet, korrigeret for ovennævnte forhold, udviser et overskud før renter på 1.000.334 kr. og et overskud før skat på 2.058.634 kr. Selskabets ledelse arbejder løbende på, at forbedre indtjeningen. Indtjeningen er i et vist omfang påvirket af udvikling i renteniveauet. Ejendommenes dagsværdi er opgjort ud fra et afkastkrav på 6,0% - 6,5%. Ledelsen er opmærksom på, at selskabet er omfattet af kapitaltabsbestemmelsen i selskabsloven. Ledelsen forventer, at selskabet reetablerer kapitalen via indtjeningen i de kommende år. Usikkerhed ved fortsat drift Selskabet har en betydelig negativ egenkapital, som er påvirket af indregning af den negative markedsværdi på en renteswap aftale, hvor selskabet har indgået en aftale om fast rente. Selskabet forventer et positivt driftsresultat for 2022 før indregning af eventuelle kursregulering af markedsværdi på den indgåede renteswap. Selskabets forsatte drift er afhængig af en opretholdelse af de nuværende kreditfaciliteter. Det er ledelsens forventning, at selskabets nuværende likviditetsberedskab og kreditfaciliteter kan opretholdes og er tilstrækkelige til den fortsatte drift. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Selskabskapital Overført overskud I alt Egenkapital 1. januar 2021 125.000 -11.399.545 -11.274.545 Forslag til resultatdisponering 2.058.634 2.058.634 Egenkapital 31. december 2021 125.000 -9.340.911 -9.215.911 Materielle anlægsaktiver 1 Grunde og bygninger Kostpris 1. januar 2021 16.552.077 Kostpris 31. december 2021 16.552.077 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021 16.552.077 Boligejendommene består af fem udlejningsejendomme i Vejle og Kolding, som er anskaffet i 2006, 2007 og 2009. Boligejendommenes dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Værdiansættelsen er sket med udgangspunkt i det forventede driftsafkast på ca. 1,0 mio for det kommende år, baseret på den indgående leje for 2021 samt de løbende driftsomkostninger såsom ejendomsskat, forsikring og vedligeholdelse mv. Ved beregningen er anvendt et afkast i intervallet 6,0% - 6,5%, som er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommenes beliggenhed mv. Langfristede gældsforpligtelser 2 31/12 2021 Afdrag Restgæld 31/12 2020 gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 13.100.223 109.103 11.619.694 13.204.882 531.100 531.100.01 Banklån 2.499.923 144.000 1.773.947 2.493.947 533.100 533.100.01 Renteswap 8.097.825 0 0 10.039.817 535.600.03 535.600.03.01 23.697.971 253.103 13.393.641 25.738.646 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 3 Til sikkerhed for obligationslån 13.100.223 kr. og gæld til pengeinstitutter 2.499.923 kr. er der afgivet pant med 19.590.000 kr. i grunde og bygninger opført under aktiver i balance med 16.552.077 kr. Til sikkerhed for gæld til pengeinstitutter 2.499.923 kr. og negativ markedsværdi på rente- og valutaswaps 8.097.825 kr. er deponeret likvider med 265 kr. Selskabet har udstedt ejerpantebreve på i alt 2.915.000 kr., der giver pant i ovennævnte grunde og bygninger. Ejerpantebrevet er deponeret til sikkerhed for bankgæld. Usikkerhed ved going concern 4 Selskabet har en betydelig negativ egenkapital, som er påvirket af indregning af den negative markedsværdi på en renteswap aftale, hvor selskabet har indgået en aftale om fast rente. Selskabet forventer et positivt driftsresultat for 2022 før indregning af eventuel kursregulering af markedsværdi på den indgående renteswap. Selskabets fortsatte drift er afhængig af en opretholdelse af de nuværende kreditfaciliteter. Det er ledelsens forventning, at selskabets nuværende likviditetsberedskab og kreditfaciliteter kan opretholdes og er tilstrækkelige til den fortsatte drift. 2021 2020 Medarbejderforhold 5 Antal personer beskæftiget i gennemsnit: 2 2 Årsrapporten for HE-PE Ejendomme ApS for 2021 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true true Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Huslejeindtægter Huslejeindtægter og omkostninger er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Eksterne omkostninger omfatter ejendomsomkostninger og administration. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer, leasingomkostninger mv. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Indtægtsførte værdireguleringer overføres til opskrivninger under egenkapitalen. Ejendomme måles individuelt på baggrund af en afkastbaseret dagsværdi. Princippet i målingen til dagsværdi indebærer, at der for hver enkelt ejendom opgøres en nettoindtægt forstået som ejendommens mulige indtægter, det vil sige inklusive tomgang, fratrukket de til ejendommen knyttede drifts- og administrationsomkostninger. Målingen foretages med udgangspunkt i budgettet for det kommende år. Budgettet normaliseres således, at de enkelte budgetposter korrigeres for udsving, der har engangskarakter, herunder især omkostninger til reparation og vedligeholdelse. Ejendommenes beregnede dagsværdier vurderes herefter individuelt og der foretages nedskrivning på ejendomme, hvor markedsværdien vurderes lavere end den beregnede værdi. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Prioritetsgæld er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld og for obligationslån svarer til restgæld beregnet på grundlag af lånets underliggende kontantværdi på lånoptagelsestidspunktet. Amortiseret kostpris for kortfristede gældsforpligtelser svarer normalt til nominel værdi. 279565722021-12-31279565722020-12-31279565722021-01-012021-12-31279565722020-01-012020-12-31279565722021-01-012021-12-31g:RetainedEarningsMember279565722020-01-012020-12-31g:RetainedEarningsMember279565722021-01-01g:ContributedCapitalMember279565722021-12-31g:ContributedCapitalMember279565722021-01-012021-12-31g:RetainedEarningsMember279565722021-01-01g:RetainedEarningsMember279565722021-12-31g:RetainedEarningsMember279565722021-01-012021-12-311279565722021-01-01g:LandAndBuildingsMember279565722021-12-31g:LandAndBuildingsMember279565722021-01-012021-12-311279565722021-01-012021-12-312xbrli:pureiso4217:DKK