Årsrapport33771231PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStrandvejen 442900 Hellerup2015-10-012014-10-012016-09-302015-09-3053631819Cosmo 2 ApSSøndergade1B, 2. sal8000Aarhus CAarhusPricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab33771231Jens Chr. Skous Vej18000Aarhus CDanmark2017-01-17Aage Tang-AndersenRegnskabsklasse B1RevisionspåtegningAarhus2017-01-172017-01-17Aage Tang-AndersenJesper Vedsø KroghAarhus2017-01-17PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabHenrik Kraghstatsautoriseret revisor44347984361800149631719452442578692200908-680053969372108438142852610812844373297111284981803176783066353911502196670716259976762124387368254795463289531512830320000005463289211512831014560008890655010145600088906550039087825039087825101456000127994375212707826217556320949404883846200223223640331519057083279242280648659410387880612848096960000060000060000060000058967624334730320000006496762330334731449727913243866144972791324386677902762738084462172817207791480075579758863600255014801341022253402949873255578414762272809186631727082884765822036301038788061284809694981803176783068357336656567034146853166353911502196-9540262942125341365625371243873682547931836352170563633541988570701981084381467914012101456000600000433473320000005463289-32000000600000589676207591153073808446199123200077902762738084462172817207791421728172077914Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. oktober 2015 - 30. september 2016 for Cosmo 2 ApS.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2015/16.Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejerne i Cosmo 2 ApSVi har revideret årsregnskabet for Cosmo 2 ApS for regnskabsåret 1. oktober 2015 - 30. september 2016, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. oktober 2015 - 30. september 2016 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.Hovedaktivitet Selskabets hovedaktivitet er udlejning af inversteringsejendomme. Udvikling i året Selskabets resultatopgørelse for 2015/16 udviser et overskud på DKK 5.463.289, og selskabets balance pr. 30. september 2016 udviser en egenkapital på DKK 6.496.762. Kapitalberedskabet Selskaberne i Cosmo koncernen er i regnskabsåret 2015/16 blevet overtaget af nye ejere. Der er i den forbindelse foretaget refinansiering af koncernens bank- og realkreditgæld. De nye ejere har samlet i koncernen foretaget netto kontante kapitalforhøjelser på DKK 23.300.000, og der er yderligere ydet ansvarlige lån fra selskabsdeltagere på DKK 140.000.000. Det er ledelsens vurdering, at koncernens kapitalberedskab efter de nye ejeres overtagelse af selskaberne er tilstrækkelig i forhold til at opfylde sine forpligtelser i takt med, at de forfalder. De nye kapitalejere sikrer, at ejendommene i koncernen kan videreudvikles i henhold til den planlagte strategi, og det er de nye ejeres forventning, at ejendommene beholdes i en længere årrække. Der henvises i øvrigt til note 1. Værdiansættelse af investeringsejendomme Selskabets investeringsejendomme værdiansættes på baggrund af en afkastbaseret markedsmodel. Værdiansættelsesmodellen er således i høj grad påvirket af det anvendte afkastkrav, som fastsættes af ledelsen. Værdiansættelsen er forbundet med usikkerheder, men det er ledelsens skøn, at det udtrykker markedsværdien af investeringsejendommene. Det anvendte afkastkrav for selskabets investeringsejendomme er fastsat ud fra investeringsejendommenes beliggenhed og stand. Det samlede gennemsnitlige afkast for selskabet udgør 3,3%. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.Selskabet har i regnskabsåret refinansieret bank- og realkreditgælden, og de nye ejere har indskudt betydelig likviditet i selskaberne i koncernen. Det er således ledelsens vurdering, at selskabets kapitalberedskab sikrer, at selskabet kan betale sine forpligtelser i takt med, at de forfalder. Der henvises til ledelsens beretning.Værdireguleringer af investeringsaktiver 10.843.814 28.526.108 Værdireguleringer af finansielle forpligtelser -680.053 969.372Selskabskapitalen består af 600.000 anparter à nominelt DKK 1. Ingen anparter er tillagt særlige rettigheder.Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført under kortfristede gældsforpligtelser. Øvrige forpligtelser er indregnet under langfristede gældsforpligtelser. Gældsforpligtelserne forfalder efter nedenstående orden:Sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter DKK 77.902.762 er der givet pant i investeringsejendomme. Den regnskabsmæssige værdi pr. 30. september 2016 udgør DKK 101.456.000. Nordea har tinglyst ejerpantebrev på DKK 8.000.000 med sikkerhed i investeringsejendomme. Den regnskabsmæssige værdi pr. 30. september 2016 udgør DKK 101.456.000. Selskabet har endvidere stillet kaution til sikkerhed for gæld til kredit- og realkreditinstitutter i tilknyttede virksomheder i Cosmo koncernen. Eventualforpligtelser Koncernens danske selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv. Det samlede beløb fremgår af årsrapporten for Cosmo Ejendomme ApS, der er administrationsselskab i forhold til sambeskatningen.Årsrapporten for Cosmo 2 ApS for 2015/16 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsregnskab for 2015/16 er aflagt i DKK.Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Huslejeindtægter indregnes lineært i lejeperioden.Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder primært årets driftsomkostninger.Andre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til administration. Værdiregulering af ejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme til dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen under posten "Værdiregulering af investeringsaktiver og hermed forbundne finansielle forpligtelser".Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med koncernselskaber. Selskabsskatten fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Dagsværdien er udtryk for den pris investeringsejendomme kan handles til mellem velinformerede og villige parter på uafhængige vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. Dagsværdien for investeringsejendomme pr. 30. september 2016 er for hver enkelt investeringsejendom opgjort ved hjælp af en afkastbaseret model, hvor den forventede fremtidige pengestrømme for det kommende år sammen med en afkastgrad danner grundlag for investeringsejendommenes dagsværdi. Beregningerne tager udgangspunkt i Investeringsejendommenes budget for det kommende år. Der er i budgettet taget højde for lejeudvikling, tomgang, driftsomkostninger, vedligeholdelse og administration mv. Den budgetterede pengestrøm divideres med den skønnede afkastgrad, hvorved investeringsejendommenes dagsværdi fremkommer. De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte. Der er i noterne givet oplysninger om de anvendte forudsætninger. Tilgode havender måles i balancen til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket her svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender samt for tilgodehavender fra salg tillige med en generel nedskrivning baseret på selskabets erfaringer fra tidligere år.Periodeafgrænsningsposter opført som aktiver omfatter afholdte forudbetalte omkostninger vedrørende ejendomsskatter og forsikringer.Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen.Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen.Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelser indregnes i balancen med det beløb, der kan beregnes på grundlag af årets forventede skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster. Skattetilgodehavender og -forpligtelser præsenteres modregnet i det omfang, der er legal modregningsadgang, og posterne forventes afregnet netto eller samtidig.Gældsforpligtelser vedrørende investeringsejendomme måles til dagsværdi. Ændring i dagsværdien føres over resultatopgørelsen. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi. måles til amortiseret kostpris.536318192015-10-012016-09-30536318192015-10-01e:ContributedCapitalMember536318192016-09-30e:ContributedCapitalMember536318192015-10-01e:RetainedEarningsMember536318192015-10-012016-09-30e:RetainedEarningsMember536318192016-09-30e:RetainedEarningsMember536318192015-10-01e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember536318192015-10-012016-09-30e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember536318192016-09-30e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember536318192016-09-30e:LongtermMortgageLoansMember536318192016-09-30e:OtherLongtermPayablesMember536318192014-10-012015-09-30536318192015-09-30536318192016-09-30536318192016-09-301536318192015-10-012016-09-301536318192015-10-012016-09-302536318192015-10-012016-09-301536318192015-10-012016-09-30e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember536318192014-10-012015-09-30e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember536318192015-10-012016-09-30e:RetainedEarningsMember536318192014-10-012015-09-30e:RetainedEarningsMember536318192015-10-01e:LandAndBuildingsMember536318192015-10-012016-09-30e:LandAndBuildingsMember536318192016-09-30e:LandAndBuildingsMember536318192015-09-30e:LongtermMortgageLoansMember536318192015-09-30e:OtherLongtermPayablesMemberiso4217:DKK