297777562015-01-012015-12-31297777562014-01-012014-12-31297777562015-12-31297777562014-12-31297777562015-01-012015-12-310297777562015-01-012015-12-311297777562015-01-012015-12-312297777562015-01-012015-12-313297777562015-01-012015-12-314297777562015-01-012015-12-315297777562015-01-012015-12-31fsa:RetainedEarningsMember297777562014-01-012014-12-31fsa:RetainedEarningsMemberiso4217:DKKsharespure2016-07-06Birger ChristensenHorsens2016-07-06RevisionspåtegningHorsens2016-07-06Regnskabsklasse BtruefalseÅrsrapport29777756B.C. Ejendomsudvikling ApSGl. Århusvej 258700Horsens2006-08-16HorsensNordea BankSkt. Clemens Torv 2-68000Aarhus C2015-01-012015-12-31Leif Mikkelsen & Partnere A/S,Registrerede revisorerHøegh Guldbergs Gade 36C8700 HorsensDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for perioden 1. januar - 31. december 2015 for B.C. Ejendomsudvikling ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for perioden 1. januar - 31. december 2015.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejerne af B.C. Ejendomsudvikling ApSVi har revideret årsregnskabet for B.C. Ejendomsudvikling ApS for perioden 1. januar - 31. december 2015, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Ledelsens ansvar for årsregnskabet Selskabets ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for selskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion.Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for perioden 1. januar - 31. december 2015 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet Uden at modificere vor konklusion gør vi opmærksom på oplysningerne i note 1, hvori ledelsen redegør for væsentlig usikkerhed om selskabets evne til at fortsætte driften. Som det fremgår af note 1 i årsregnskabet har selskabet udarbejdet planer for retablering af selskabskapitalen. Efter vor opfattelse er opfyldelse af de forudsatte planer en væsentlig forudsætning for selskabets fortsatte drift, herunder henset til den negative egenkapital.Uden at modificere vores konklusion henleder vi opmærksomheden på note 2 i regnskabet, som beskriver den usikkerhed, der er forbundet med indregning og måling af selskabets tilgodehavende hos den tilknyttede virksomhed Bygge Compagniet ApS.Erklæring i henhold til anden lovgivning og øvrig reguleringSupplerende oplysninger vedrørende andre forhold Selskabet har i flere tilfælde forsømt at indberette moms indenfor de fastsatte frister og med de korrekte tilsvar. Ledelsen kan ifalde ansvar for overtrædelse af momslovgivningen.Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.Selskabets væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter har i lighed med tidligere år bestået af at drive udlejningsvirksomhed med fast ejendom samt køb og salg af fast ejendom og hermed beslægtet virksomhed.Usædvanlige forhold Årets resultat er påvirket af en gevinst ved salg af ejendommen Haurowitzvej 19, 8700 Horsens.Bortset herfra har der ikke været usædvanlige forhold, der har påvirket resultatet eller udviklingen i egenkapitalen.Usikkerhed ved indregning og måling Selskabet har pr. 31/12-2015 et tilgodehavende hos søsterselskabet Bygge Compagniet ApS på kr. 372.820. Bygge Compagniet ApS har en stor negativ egenkapital pr. 31/12-2015. I forlængelse heraf er der betydelig usikkerhed omkring værdien af tilgodehavendet.Ledelsen i selskabets moderselskab B.C. Finans af 2003 ApS og selskabets søsterselskab Bolig Plan II ApS, har dog bekræftet at disse fortsat vil understøtte Bygge Compagniet ApS, i det omfang dette bliver nødvendigt.I forlængelse heraf fastholder ledelsen i B.C. Ejendomsudvikling værdiansættelsen af tilgodehavendet hos Bygge Compagniet ApS.Bortset herfra har der ikke været usikkerhed ved indregning og måling.Udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets resultatopgørelse for 2015 udviser et overskud på kr. 144.513. Som følge af tidligere års resultater, er selskabet dog fortsat omfattet af selskabslovens kapitaltabsbestemmelser. Pr. 31/12-2015 er selskabets egenkapital således på kr. - 644.641. Henset til den negative egenkapital er selskabets fortsatte drift betinget af, at selskabets moderselskab B.C. Finans af 2003 ApS samt andre eksterne kreditgivere fortsat stiller den fornødne kapital til rådighed. Det er ledelsens vurdering, at selskabskapitalen vil blive retableret via selskabets fremtidige positive drift, idet det hertil skal bemærkes, at der i regnskabsåret har været overskud af driften.Udover prioritetsgæld med pant i selskabets ejendomme, er selskabets i det væsentligste er finansieret via gæld til moderselskabet BC Finans af 2003 ApS med i alt kr. 4.142.656 pr. balancedagen. Ledelsen i selskabets moderselskab B.C. Finans af 2003 ApS, har bekræftet at B.C. Finans af 2003 ApS fortsat vil understøtte B.C. Ejendomsudvikling ApS, i det omfang dette bliver nødvendigt. Ledelsen er endvidere i løbende dialog med selskabets eksterne kreditgivere om selskabets kreditter og de eksterne kreditgiveres fortsatte engagement.I forlængelse heraf aflægger ledelsen årsregnskabet under forudsætning om fortsat drift.Betydningsfulde hændelser indtruffet efter statusdag Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, som væsentligt vil kunne påvirke selskabets finansielle stilling.GenereltÅrsregnskabet for B.C. Ejendomsudvikling ApS for 2015 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for selskaber i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler for klasse C-selskaber. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år og aflægges i danske kroner.Usikkerhed om fortsat drift Selskabets resultatopgørelse for 2015 udviser et overskud på kr. 144.513. Som følge af tidligere års resultater, er selskabet dog fortsat omfattet af selskabslovens kapitaltabsbestemmelser. Pr. 31/12-2015 er selskabets egenkapital således på kr. - 644.641. Henset til den negative egenkapital er selskabets fortsatte drift betinget af, at selskabets moderselskab B.C. Finans af 2003 ApS samt andre eksterne kreditgivere fortsat stiller den fornødne kapital til rådighed. Det er ledelsens vurdering, at selskabskapitalen vil blive retableret via selskabets fremtidige positive drift, idet det hertil skal bemærkes, at der i regnskabsåret har været overskud af driften.Udover prioritetsgæld med pant i selskabets ejendomme, er selskabets i det væsentligste er finansieret via gæld til moderselskabet BC Finans af 2003 ApS med i alt kr. 4.142.656 pr. balancedagen. Ledelsen i selskabets moderselskab B.C. Finans af 2003 ApS, har bekræftet at B.C. Finans af 2003 ApS fortsat vil understøtte B.C. Ejendomsudvikling ApS, i det omfang dette bliver nødvendigt. Ledelsen er endvidere i løbende dialog med selskabets eksterne kreditgivere om selskabets kreditter og de eksterne kreditgiveres fortsatte engagement.I forlængelse heraf aflægger ledelsen årsregnskabet under forudsætning om fortsat drift.Generelt om indregning og måling Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsregnskabet aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på balancedagen.Som målevaluta benyttes danske kroner. Alle andre valutaer anses som fremmed valuta. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Gevinster og tab, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens kurs. Forskelle mellem balancedagens kurs og transaktionsdagens kurs indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post.Resultatopgørelsen GenereltMed henvisning til årsregnskabslovens § 32 er visse indtægter og omkostninger sammendraget i regnskabsposten bruttofortjeneste.Bruttofortjeneste Bruttofortjenesten består af sammentrækning af regnskabsposterne ”huslejeindtægter, omkostninger til ejendommenes drift samt andre eksterne omkostninger”.Nettoomsætning Nettoomsætning omfatter huslejeindtægter og indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at lejen optjenes i henhold til de indgåede kontrakter.Investeringsejendommenes driftsomkostninger Investeringsejendommenes driftsomkostninger omfatter ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse samt fællesomkostninger.Andre driftsindtægterAndre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens hovedaktivitet.Andre eksterne omkostningerAndre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer mv.Finansielle indtægter og omkostningerFinansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende gæld samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen mv.Skat af årets resultatÅrets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. Selskabet er sambeskattet med danske koncernforbundne virksomheder. Selskabet hæfter solidarisk med andre sambeskattede selskaber i koncernen for betaling af selskabsskatter og kildeskatter i sambeskatningskredsen.BalancenMaterielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Aktiver med en kostpris på under skattemæssig grænse for småanskaffelser indregnes som omkostninger i resultatopgørelsen i anskaffelsesåret.Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og kapitalgevinster ved et eventuelt efterfølgende salg.Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger.Investeringsejendomme måles efterfølgende til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger.Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der afskrives ikke på grunde.Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider og restværdier:Brugstid, 40 årRestværdi,70 %Fortjeneste eller tab ved afhændelse af investeringsejendomme opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under andre driftsindtægter/andre driftsomkostninger.Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Er dette tilfældet, gennemføres en nedskrivningstest til afgørelse af, om genindvindingsværdien er lavere end den regnskabsmæssige værdi, og der nedskrives til denne lavere genindvindingsværdi.TilgodehavenderTilgodehavender hos lejere måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår.Selskabsskat og udskudt skatAktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. I de tilfælde, f.eks. vedrørende aktier, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen.Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte nettoskatteaktiver måles til nettorealisationsværdi. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. Selskabsskatteprocenten nedsættes gradvist fra 25% til 22% i indkomstårene 2014 – 2016. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat.Gældsforpligtelser Finansielle gældsforpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Andre gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.11516391098491041790041771808095806421400031445131 Usikkerhed om fortsat drift Selskabets resultatopgørelse for 2015 udviser et overskud på kr. 144.513. Som følge af tidligere års resultater, er selskabet dog fortsat omfattet af selskabslovens kapitaltabsbestemmelser. Pr. 31/12-2015 er selskabets egenkapital således på kr. - 644.641. Henset til den negative egenkapital er selskabets fortsatte drift betinget af, at selskabets moderselskab B.C. Finans af 2003 ApS samt andre eksterne kreditgivere fortsat stiller den fornødne kapital til rådighed. Det er ledelsens vurdering, at selskabskapitalen vil blive retableret via selskabets fremtidige positive drift, idet det hertil skal bemærkes, at der i regnskabsåret har været overskud af driften. Udover prioritetsgæld med pant i selskabets ejendomme, er selskabets i det væsentligste er finansieret via gæld til moderselskabet BC Finans af 2003 ApS med i alt kr. 4.142.656 pr. balancedagen. Ledelsen i selskabets moderselskab B.C. Finans af 2003 ApS, har bekræftet at B.C. Finans af 2003 ApS fortsat vil understøtte B.C. Ejendomsudvikling ApS, i det omfang dette bliver nødvendigt. Ledelsen er endvidere i løbende dialog med selskabets eksterne kreditgivere om selskabets kreditter og de eksterne kreditgiveres fortsatte engagement. I forlængelse heraf aflægger ledelsen årsregnskabet under forudsætning om fortsat drift. 2 Usikkerhed ved indregning og måling Selskabet har pr. 31/12-2015 et tilgodehavende hos søsterselskabet Bygge Compagniet ApS på kr. 372.820. Bygge Compagniet ApS har en stor negativ egenkapital pr. 31/12-2015. I forlængelse heraf er der betydelig usikkerhed omkring værdien af tilgodehavendet. Ledelsen i selskabets moderselskab B.C. Finans af 2003 ApS og selskabets søsterselskab Bolig Plan II ApS, har dog bekræftet at disse fortsat vil understøtte Bygge Compagniet ApS, i det omfang dette bliver nødvendigt. I forlængelse heraf fastholder ledelsen i B.C. Ejendomsudvikling værdiansættelsen af tilgodehavendet hos Bygge Compagniet ApS. Bortset herfra har der ikke været usikkerhed ved indregning og måling. 3 Skat af årets resultat Beregnet skat af årets resultat 116.090 28.053 Regulering af udskudt skat 23.913 56.273 Skat af årets resultat i alt 140.003 84.326 4 Materielle anlægsaktiver Kostpris, primo 15.783.513 Tilgang i årets løb 1.608.872 Afgang i årets løb -1.650.888 Kostpris 31. december 2015 15.741.497 Af-/nedskrivninger, primo -299.185 Af-/nedskrivninger på afhændede 21.712 Årets af-/nedskrivninger -109.849 Af-/nedskrivninger 31. december 2015 -387.322 Materielle anlægsaktiver i alt 15.354.175 5 Egenkapital Virksomhedskapital 125.000 0 125.000 Overført resultat -914.153 144.513 -769.640 -789.153 144.513 -644.640 6 Langfristede gældsforpligtelser Prioritetsgæld 11.483.792 277.827 10.109.646 Deposita 270.346 0 0 11.754.138 277.827 10.109.646 7 Eventualforpligtelser Verserende retssager: Selskabet er part i en verserende sag mellem Byggecompagniet ApS og Projektselskabet ApS. Sagen er vundet i byretten, men modparten har anket til landsretten. Garantiforpligtelser: Der er stillet garanti overfor Arbejdernes Landsbank på i alt kr. 856.231 pr. balancedagen. Selskabet er sambeskattet med øvrige danske selskaber i koncernen. Selskabet hæfter selskabet ubegrænset og solidarisk med de øvrige selskaber i sambeskatningen for danske selskabsskatter og kildeskatter på udbytte, renter og royalties indenfor sambeskatningskredsen. Eventuelle senere korrektioner af den skattepligtige sambeskatningsindkomst eller af de tilbageholdte kildeskatter vil kunne medføre, at selskabets hæftelse udgør et større beløb. 8 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter på i alt tkr. 9.109., er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2015 udgør tkr. 15.354. Til sikkerhed for pantebrevsgæld på i alt tkr. 2.374., er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2015 udgør tkr. 15.354. Der er samlet tinglyst gæld i selskabets grunde og bygninger på kr. 14.273.951. 9 Ejerforhold Følgende kapitalejere er noteret i selskabets ejerbog som ejende minimum 5 % af stemmerne eller minimum 5 % af selskabskapitalen: B.C. Finans af 2003 ApS, Gl. Århusvej 25, 8700 Horsens 749278977686515101210153769410106843263430153541751535417515354175125069372820240427413398291556125000294056118294736125000-769640-6446401120596527034611476311277827211567184200579414605722074630651893937618294736154843291548432915484329209661002679026036420581046617415950503125000-914153-789153100713442516401032298423179376601097500612025152447197464166721673965615950503Poul Erik Brodersen32676421Leif Mikkelsen & Partnere A/S, Registrerede revisorerRegistreret revisorBirger ChristensenFormandNæstformandMedarbejdervalgt1445133430