Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. oktober 2021 - 30. september 2022 for Merkur Ejendomme ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2022 og resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. oktober 2021 - 30. september 2022.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Per DokkedahldirektørTil kapitalejeren i Merkur Ejendomme ApSVi har revideret årsregnskabet for Merkur Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. oktober 2021 - 30. september 2022, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. oktober 2021 - 30. september 2022 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit “Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet“. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA’s Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.Aarhus2023-02-13Ri Statsautoriseret RevisionsaktieselskabKristian Stenholm Kochstatsautoriseret revisormne28702Selskabets væsentligste aktiviteter Selskabets aktiviteter er køb og drift af fast ejendom.Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets resultatopgørelse for 2021/22 udviser et overskud på kr. 46.696.167, og selskabets balance pr. 30. september 2022 udviser en egenkapital på kr. 86.682.468. Den regnskabsmæssige værdi af selskabets investeringsejendomme udgør kr. 325.555.000. Værdiansættelsen af selskabets investeringsejendomme er baseret på forventninger til ejendommenes indtjening og forretningskrav, hvorfor den regnskabsmæssige værdi er forbundet med usikkerhed. Der henvises til den anvendte regnskabspraksis vedrørende den anvendte metode.Årsrapporten for Merkur Ejendomme ApS for 2021/22 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsrapporten for 2021/22 er aflagt i kr.I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.Huslejeindtægter består af huslejeindtægter vedrørende beboelse og erhvervslejemål. Indtægterne indregnes i resultatopgørelsen månedsvist ved forfald.Driftsomkostninger ejendomme består af omkostninger, som direkte er forbundet med udlejningen af ejendommene, herunder ejendomsskat, vedligeholdelse og lignende.Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer, operationelle leasingomkostninger mv.Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusive feriepenge og pensioner samt andre omkostninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere. I personaleomkostninger er fratrukket modtagne godtgørelser fra offentlige myndigheder.Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder årets ændring i dagsværdien af investeringsejendomme.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv.Årets skat, som består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen.Investeringsejendomme måles til dagsværdi. Ved opgørelse af ejendommenes dagsværdi anvendes anerkendt værdiansættelsesmetode baseret på en afkastberegningsmodel. Efterfølgende forbedringer af ejendommene, som forventes at bidrage med en højere husleje tillægges dagsværdien. Fastlæg- gelsen af dagsværdien medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. Afholdte omkostninger, som foretages efter fastsættelsen af dagsværdien på ejendommene og som forventes at medføre en stigning i dagværdien af ejendommene, tillægges ejendommenes dagsværdi. Disse forbedringer forventes, at medføre en øget huslejeindtægt og dermed en højere dagsværdi. Der er anvendt følgende centrale forudsætninger ved værdiansættelsen af ejendomme opdelt på kategori efter ejendommenes placering. Der er primært tale om boligejendomme, hvor enkelte ejendomme har erhverv i gadeniveau: Aarhus centrum: 7 ejendomme til en samlet dagsværdi på t.kr. 227.975. Gennemsnitligt afkastkrav på 3-3,8%. Samlede leje t.kr. 9.797 og vedligeholdelse t.kr. 385. Øvrig Aarhus: 2 ejendomme til en samlet dagsværdi på t.kr. 10.800. Gennemsnitligt afkastkrav på 4,50-4,54%. Samlede leje t.kr. 617 og vedligeholdelse t.kr. 30. Rønde: 1 ejendom til en dagsværdi på t. kr. 5.400. Gennemsnitlig afkastkrav på 7,9%. Samlede leje t.kr. 513 og vedligeholdelse t.kr. 20. Randers: 2 ejendomme til en samlet dagsværdi på t.kr. 12.280. Gennemsnitligt afkastkrav på 4,25-5,00%.Samlede leje t.kr. 874 og vedligeholdelse t.kr. 205. Aalborg centrum: 3 ejendomme til en samlet dagsværdi på t.kr. 69.100. Gennemsnitlig afkastkrav på 3,8-4%. Samlede leje t.kr. 3.795 og vedligeholdelse t.kr. 351. Årets regulering af dagsværdien på investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under andre driftsindtægter, henholdsvis andre driftsomkostninger.Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris.Periodeafgrænsningsposter, indregnet under omsætningsaktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår.Likvide beholdninger omfatter kassebeholdning samt indestående i pengeinstitutter.Udbytte Foreslået udbytte vises som en særskilt post under egenkapitalen. Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles til nettorealisationsværdi.Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, så forskellen mellem nettoprovenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Prioritetsgæld er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantværdi på lånoptagelsestidspunktet reguleret med en over afdragstiden foretaget amortisering af lånets kursregulering på optagelsestidspunktet. Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.Periodeafgrænsningsposter, indregnet under kortfristede gældsforpligtelser, omfatter modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år.Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender, henholdsvis anden gæld. Afledte finansielle instrumenter indregnes og måles på baggrund af opgørelser fra pengeinstitutter. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes i andre tilgodehavender eller anden gæld og under egenkapitalen i dagsværdireserven. Resulterer den fremtidige transaktion i indregning af aktiver eller forpligtelser, overføres beløb, som tidligere er indregnet under egenkapitalen, til kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres beløb, som tidligere er indregnet i egenkapitalen, til resultatopgørelsen i den periode, hvor det sikrede påvirker resultatopgørelsen. For afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i dagsværdi løbende i resultatopgørelsen.14196713123408794911143507194659592445917286896466809761277552261758841209465480036249259129330560365274288676298847725256235986938827093613131732215992641466961672110097208658135466961671244283732555500021250000032555500021250000037000004000000370000040000003292550002165000000328363152474371624081339231939321741963683691647751562301182194732981730121832194725000025000086432468338157598668246834065759299284511898961029928451189896101702307371238870241702307371238870241737012143945029840055922731426213325415150994733607402142267658453735128948612451882654297564541379554213206382165266578329817301218321947250000338157595920542466961672500008643246821226720320525961671626895688227755226175811540804972278255733504424535326534332279392087829884772525623223438011186371093884148740041238870241702307371737012159830723Selskabet er sambeskattet med moderselskabet Merkur Ejendomme Holding ApS (Administrationsselskab) og hæfter solidarisk med øvrige sambeskattede selskaber for betaling af selskabsskat for indkomståret 2021 og frem samt for kildeskat på udbytter, renter og royalties, som forfalder til betaling 1. juli 2022 eller senere.Selskabet har udstedt ejerpantebreve for i alt t.kr. 19.000 i ejendommen Grønnegade 70. Ejerpantebrevet er i selskabets egen besiddelse. Der er udstedt ejerpantebrev i ejendommen Skt. Anna Gade 51 for i alt t.kr. 430 til sikkerhed for lån. Herudover har ejerforeninger tinglyst sikkerhed i de enkelte ejendomme for op til t.kr. 25. Til sikkerhed for mellemværende med Jyske Bank er stillet skadesløsbreve: t.kr. 1.500 i ejendommen Nyborggade 3 (regnskabsmæssig værdi t.kr. 33.300) t.kr. 10.000 i ejendommen Absalonsgade 47 (regnskabsmæssig værdi t.kr. 13.700) t.kr. 3.500 i ejendommen Norsgade 1 (regnskabsmæssig værdi t.kr. 49.750). Til sikkerhed for mellemværende med Sydbank er stillet skadesløsbrev: t.kr. 2.000 i ejendommen Søren Møllersgade 32 (regnskabsmæssig værdi t.kr. 11.800). Selskabet har indgået 2 renteswaps med det formål, at sikre mod fremtidige rentestigninger. Den samlede kontraktsum udgør henholdsvis t.kr. 18.000 med udløb i 2025 og t.kr. 23.000 med udløb i 2027. Markedsværdien pr. 30. september 2022 er t.kr. 2.239. Selskabet har herudover indgået en aftale om renteloft. Den samlede kontraktsum udgør t.kr. 20.000 med udløb i 2024. Markedsværdien pr. 30. september 2022 er positiv med t.kr. 193. Til sikkerhed for renteswaps har Nykredit Bank A/S underpant i ejerpantebrev på t.kr. 5.993 i ejendommen Skt. Anna Gade 51.Årsrapport53371914RevisionsinstituttetSkagensgade 12630 Taastrup2021-10-012022-09-302020-10-012021-09-3032142761Merkur Ejendomme ApSStationsvej278240RisskovDKDanmarkAarhusRi Statsautoriseret Revisionsaktieselskab53371914Kristian Stenholm Kochstatsautoriseret revisorHaslegårdsvej8-128210Aarhus VDKDanmark2023-02-13Per DokkedahlRegnskabsklasse BRevisionspåtegningCaseWare-FSRfalsefalsefalsefalse321427612021-10-012022-09-30321427612021-10-012022-09-301321427612020-10-012021-09-30321427612021-10-012022-09-30g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember321427612020-10-012021-09-30g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember321427612021-10-012022-09-30g:RetainedEarningsMember321427612020-10-012021-09-30g:RetainedEarningsMember321427612021-09-30321427612022-09-30321427612021-10-012022-09-301321427612021-10-01g:ContributedCapitalMember321427612022-09-30g:ContributedCapitalMember321427612021-10-01g:RetainedEarningsMember321427612021-10-012022-09-30g:RetainedEarningsMember321427612022-09-30g:RetainedEarningsMember321427612022-09-30g:LongtermMortgageLoansMember321427612021-10-01g:LongtermMortgageLoansMemberiso4217:DKKxbrli:pure