xbrli:pureiso4217:DKK354084952021-01-012021-12-31354084952021-01-012021-12-311354084952021-01-012021-12-312354084952021-01-012021-12-313354084952021-01-012021-12-314354084952021-01-012021-12-311354084952021-01-012021-12-311354084952021-01-012021-12-312354084952020-01-012020-12-31cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-31cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-31cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-31cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-311354084952020-01-012020-12-311cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-311cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-311cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-311cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-312354084952020-01-012020-12-312cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-312cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-312cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-312cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-313354084952020-01-012020-12-313cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-313cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-313cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-313cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-314354084952020-01-012020-12-314cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-314cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-314cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-314cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-315354084952020-01-012020-12-315cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-315cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-315cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-315cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-316354084952020-01-012020-12-316cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-316cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-316cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-316cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-317354084952020-01-012020-12-317cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-317cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-317cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-317cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-318354084952020-01-012020-12-318cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-318cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-318cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-318cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-319354084952020-01-012020-12-319cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-319cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-319cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-319cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-3110354084952020-01-012020-12-3110cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-3110cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-3110cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-3110cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-3111354084952020-01-012020-12-3111cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-3111cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-3111cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-3111cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-3112354084952020-01-012020-12-3112cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-3112cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-3112cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-3112cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-3113354084952020-01-012020-12-3113cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-3113cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-3113cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-3113cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-3114354084952020-01-012020-12-3114cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-3114cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-3114cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-3114cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-3115354084952020-01-012020-12-3115cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-3115cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-3115cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-3115cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-3116354084952020-01-012020-12-3116cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-3116cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-3116cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-3116cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-3117354084952020-01-012020-12-3117cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-3117cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-3117cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-3117cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-3118354084952020-01-012020-12-3118cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-3118cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-3118cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-3118cmn:FourYearsAgoMember354084952021-01-012021-12-3119354084952020-01-012020-12-3119cmn:PreviousYearMember354084952019-01-012019-12-3119cmn:TwoYearsAgoMember354084952018-01-012018-12-3119cmn:ThreeYearsAgoMember354084952017-01-012017-12-3119cmn:FourYearsAgoMember354084952020-01-012020-12-31354084952021-01-012021-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember354084952020-01-012020-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember354084952021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember354084952020-01-012020-12-31fsa:RetainedEarningsMember354084952021-01-012021-12-31fsa:ContributedCapitalMember354084952020-01-012020-12-31fsa:ContributedCapitalMember354084952021-01-012021-12-31fsa:SharePremiumMember354084952020-01-012020-12-31fsa:SharePremiumMember354084952021-01-012021-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember354084952020-01-012020-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember354084952021-01-012021-12-31fsa:OtherReservesMember354084952020-01-012020-12-31fsa:OtherReservesMember354084952021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember354084952020-01-012020-12-31fsa:RetainedEarningsMember354084952021-12-31354084952020-12-31354084952021-01-01fsa:ContributedCapitalMember354084952020-01-01fsa:ContributedCapitalMember354084952021-12-31fsa:ContributedCapitalMember354084952020-12-31fsa:ContributedCapitalMember354084952021-01-01fsa:SharePremiumMember354084952020-01-01fsa:SharePremiumMember354084952021-12-31fsa:SharePremiumMember354084952020-12-31fsa:SharePremiumMember354084952021-01-01fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember354084952020-01-01fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember354084952021-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember354084952020-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember354084952021-01-01fsa:OtherReservesMember354084952020-01-01fsa:OtherReservesMember354084952021-12-31fsa:OtherReservesMember354084952020-12-31fsa:OtherReservesMember354084952021-01-01fsa:RetainedEarningsMember354084952020-01-01fsa:RetainedEarningsMember354084952021-12-31fsa:RetainedEarningsMember354084952020-12-31fsa:RetainedEarningsMember354084952021-01-01354084952020-01-01354084952021-01-012021-12-311354084952020-01-012020-12-311354084952021-01-012021-12-312354084952020-01-012020-12-312354084952021-01-012021-12-313354084952020-01-012020-12-313354084952021-01-012021-12-311354084952020-01-012020-12-311354084952021-01-012021-12-312354084952020-01-012020-12-312354084952021-01-012021-12-313354084952020-01-012020-12-313354084952021-01-012021-12-314354084952020-01-012020-12-314354084952021-01-012021-12-315354084952020-01-012020-12-315354084952021-01-012021-12-311354084952020-01-012020-12-311354084952021-01-012021-12-312354084952020-01-012020-12-312ÅrsrapportRevisionspåtegningfalseRegnskabsklasse C, mellemstor virksomhedfalsefalsefalsefalseIP Ejendomme 2013 P/Sc/o Industriens Pensionsforsikring A/S Nørre Farimagsgade31364København K33668080354084952013-07-19København2021-01-012021-12-312020-01-012020-12-312022-04-19Laila MortensenLaila MortensenJoan AlsingPer AndersenPeter Køhler LindegaardformandSøren Tang KristensenPricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabPricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStrandvejen Strandvejen 444429002900HellerupHellerup3377123133771231PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStrandvejen 442900 Hellerup33771231Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 for <br/>IP Ejendomme 2013 P/S.<br/><br/>Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. <br/><br/>Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver,<br/>passiver og finansielle stilling pr. 31. decem-<br/><br/>ber 2021 samt resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021. <br/><br/>Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.<br/><br/>Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.København2022-02-04TIL KAPITALEJEREN I IP EJENDOMME 2013 P/SKonklusionDet er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.<br/><br/>Hvad har vi revideret<br/>IP Ejendomme 2013 P/S’ årsregnskab for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 omfatter resultatopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis (”regnskabet”).Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af regnskabet. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.<br/><br/>Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion.<br/>Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet.<br/><br/>Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:<br/><br/>• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.<br/><br/>• Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.<br/>• Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.<br/><br/>• Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.<br/><br/>• Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.<br/><br/>Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.<br/><br/>Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.<br/>I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.<br/><br/>Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.<br/><br/>Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i årsregnskabsloven. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.Hellerup2022-02-04Per Rolf LarssenStefan Vastrupstatsautoriseret revisorstatsautoriseret revisormne24822mne32126Hovedaktivitet<br/>Selskabets strategi er at generere afkast af selskabets kapital gennem investeringer i og udlejning af danske kvalitetsejendomme med en attraktiv beliggenhed. Investeringerne gennemføres enten som direkte investeringer eller gennem tilknyttede eller associerede virksomheder.<br/><br/>Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold <br/>Selskabets driftsresultat udgør 5,4 mio. kr. i 2021 mod 7,5 mio. kr. i 2020, hvilket er en smule lavere end det forventet resultat. Dette skyldes primært højere tomgangsleje i en af selskabets ejendomme.<br/><br/>Selskabet har i foråret 2021 for ca. 496 mio. kr. erhvervet en ca. 16.770 kvm stor boligejendom i udkanten af Århus. Ejendommen ejes gennem den tilknyttede virksomhed IP Ådalshuset P/S. Herudover har selskabet gennem IP Egedal ApS i december igangsat et byudviklingsprojekt i Egedal Kommune med opførelse af op mod 900 bæredygtige boliger fordelt på samlet ca. 75.000 kvm. Projektet vil blive udviklet i etaper, hvor de første boliger forventes at stå færdig i 2025.<br/><br/>Ved årets udgang har selskabet direkte ejerskab til 3 kontorejendomme, én i Aarhus og to i Københavnsområdet. Hertil kommer selskabets investeringer i tilknyttede og associerede ejendomsvirksomheder.<br/><br/>Årets resultat udviser et overskud på 487,5 mio. kr. mod 176,1 mio. kr. i 2020. Resultatet er i begge år i høj grad påvirket af en opskrivning til dagsværdi i selskabets direkte ejede ejendomme, og ejendomme ejet af tilknyttede og associerede virksomheder. Opskrivningerne er et udtryk for den stedfundne prisudvikling på ejendomsmarkedet.<br/><br/>Resultatet på 487,5 mio. kr. foreslås overført til egenkapitalen. Heraf henlægges 350,5 mio. kr. til den særlig ”reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode”.<br/><br/>Den forventede udvikling<br/>Selskabets resultater afhænger i høj grad af prisudviklingen på ejendomsmarkedet og dermed af den løbende værdiregulering til dagsværdi af selskabets ejendomme. For 2022 forventes et driftsresultat på niveau med 2021.<br/><br/>Selskabet vil fortsat forsøge at opkøbe velbeliggende ejendomme af høj kvalitet. Interessen for denne type ejendomme er imidlertid høj samtidig med, at udbuddet er begrænset.<br/><br/>Koncernforhold<br/>Selskabet er ejet fuldt ud af Industriens Pensionsforsikring A/S og indgår sammen med øvrige koncernvirksomheder, herunder selskabets dattervirksomheder IP Sankt Petri P/S, IP Europahuset ApS, IP Regina ApS, IP Skejbyen P/S, IP Ådalshuset P/S, IP Egedal ApS og IP Næstved Stråleterapi P/S, i koncernregnskabet for IndustriPension Holding A/S.<br/><br/>Selskabet har i den forbindelse indgået en administrationsaftale med Industriens Pensionsforsikring A/S om varetagelse af investeringsforvaltning, regnskabs- og administrationsopgaver. Honorarerne for disse ydelser opgøres på omkostningsdækkende basis.<br/><br/>Videre betaler selskabet et honorar til selskabets komplementar, IP Komplementar ApS, for sidstnævntes forpligtelser som komplementar.<br/>De koncerninterne transaktioner er nærmere omtalt i regnskabets note 8. <br/>Finansielle og særlige risici<br/>Selskabet er underlagt koncernens politikker og retningslinjer for styring af finansielle risici. <br/><br/>Selskabet anvender ikke finansielle instrumenter til regnskabsmæssig sikring.<br/><br/>Selskabet er underlagt en række markedsricisi. Med henblik på at opnå et tilfredsstillende afkast er det især af betydning, at selskabet fastholder en høj udlejningsprocent og en stabil udvikling i huslejeindtægterne.<br/><br/>Med henblik på at reducere risikoen for tomgang og et afledt fald i driftsresultatet, søger selskabet til stadighed at indgå længerevarende lejekontrakter. <br/><br/>Selskabets resultat og økonomiske stilling er især påvirket af markedsudviklingen i afkastkrav og dermed i priserne på markedet for investeringsejendomme. Selskabets investeringsejendomme er prissat ud fra et afkastkrav i intervallet 4,1 – 5,5 %. <br/><br/>Der henvises til note 3 for en nærmere beskrivelse af forudsætningerne for selskabets fastsættelse af ejendommenes dagsværdi samt en beregnet følsomhed på ændringer i afkastkravet på de direkte ejede ejendomme.<br/> <br/>Selskabet finansieres via egenkapital og der er således ikke finansielle risici, ligesom der kun i mindre grad er kreditrisici forbundet med de nuværende lejeres evne til fremover at honorere de indgåede lejekontrakter. <br/><br/>Miljøforhold<br/>Selskabet er omfattet af koncernens politikker for samfundsansvar, herunder arbejdstagerrettigheder og klimapåvirkninger for selskabets aktiviteter. <br/>Årsrapporten for IP Ejendomme 2013 P/S er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for mellemstore virksomheder i regnskabsklasse C.<br/><br/>Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. <br/><br/>Opstillingen af resultatopgørelsen er tilpasset selskabets aktivitet. <br/><br/>Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. <br/><br/>Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.<br/><br/>Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. <br/><br/>Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. <br/><br/>I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. <br/><br/>Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster.<br/><br/>Selskabet er ikke selvstændigt skattepligtigt. Selskabets skattepligtige indkomst indgår i stedet i beskatningsgrundlaget hos kommanditisten, Industriens Pensionsforsikring A/S. <br/><br/>I medfør af Årsregnskabslovens § 112, stk. 3 aflægges ikke koncernregnskab for selskabet. Selskabet og dets dattervirksomheders årsregnskaber indgår i koncernregnskabet for IndustriPension Holding A/S (CVR-nr. 15 89 32 30) med hjemsted i København.Huslejeindtægter<br/>Lejeindtægter hidrørende fra udlejning af direkte ejede investeringsejendomme periodiseres og indregnes i resultatopgørelsen med de til regnskabsåret svarende beløb.<br/><br/>Andre indtægter<br/>Andre indtægter indeholder refusion fra lejere af ejendommens driftsomkostninger. <br/><br/>Ejendomsomkostninger<br/>Driftsomkostninger indeholder alle omkostninger vedrørende drift af direkte ejede investeringsejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesomkostninger samt omkostninger til skatter og afgifter m.m.<br/> <br/>Administrationsomkostninger<br/>Administrationsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes til ledelse og administration af selskabet mv.<br/><br/>Finansielle poster<br/>Finansielle poster omfatter regulering til dagsværdi af investeringsejendomme, indtægter fra kapitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser i associerede virksomheder (en forholdsmæssig andel af de pågældende virksomheders resultat efter skat) samt renteindtægter og -omkostninger.<br/>Goodwill<br/>Goodwill knytter sig til erhvervelsen af en virksomhed og måles ved første indregning til kostpris, opgjort som forskellen mellem kostprisen for den pågældende virksomhed og dagsværdien af den overtagne virksomheds aktiver og gældsforpligtelser. Erhvervet goodwill måles efterfølgende til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger og med nedskrivning til en eventuel lavere genindvindingsværdi.<br/><br/>Investeringsejendomme<br/>Investeringer i investeringsejendomme måles ved anskaffelsen til kostpris, omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger.<br/> <br/> <br/>Herefter måles ejendommene til dagsværdi, og samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien er udtryk for den pris, som ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på armslængde vilkår på balancedagen. Fastlæggelsen af dagsværdier indebærer væsentlige regnskabsmæssige skøn. Dagsværdien er opgjort ved anvendelse af en DCF-model (discounted cash flow), som tager udgangspunkt i en kapitalisering af de kommende års budgetterede betalingsstrømme inkl. en opgjort terminalværdi med en individuel diskonteringssats. Satsen bestemmes ud fra et individuelt fastsat afkastkrav for den enkelte ejendom med tillæg af den forventede inflation i beregningsperioden.<br/>Kapitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser associerede virksomheder<br/>Tilknyttede virksomheder er virksomheder, hvori selskabet har en bestemmende indflydelse, som udgangspunkt ved en ejerandel på mellem 50 % og 100 %. Kapitalinteresser i associerede virksomheder er virksomheder, hvori selskabet har en betydende indflydelse, som udgangspunkt ved en ejerandel på mellem 20 % og 50 %. <br/><br/>Kapitalandele i tilknyttede virksomheder samt kapitalinteresser i associerede virksomheder måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedens regnskabsmæssige indre værdi, opgjort efter selskabets regnskabspraksis. Det indebærer bl.a. at investeringsejendomme i tilknyttede og associerede selskaber måles til dagsværdi. Efter denne metode reguleres værdien af kapitalandelene med selskabets forholdsmæssige andel af den tilknyttede eller associerede virksomheds resultat og eventuelle kapitalbevægelser. Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder og <br/>kapitalinteresser i associerede virksomheder i forhold til kostprisen bindes på en særlig reserve under egenkapitalen, ”Nettoopskrivning efter indre værdis metode”.<br/><br/>Tilgodehavender<br/>Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af tab.<br/><br/>Egenkapital - udbytte<br/>Foreslået udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post under egenkapitalen. Udbyttet indregnes som en forpligtelse når det er vedtaget på en generalforsamling eller i henhold til en eventuel bestyrelsesbemyndigelse.<br/><br/>Gældsforpligtelser<br/>Gæld til tilknyttede virksomheder og andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Øvrige gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdi, der ligeledes sædvanligvis svarer til den nominelle værdi.Pengestrømsopgørelsen opgøres efter den indirekte metode. Pengestrømmene opdeles i hovedområderne drift, investering og finansiering. Opgørelsen viser selskabets likvide beholdninger ved årets begyndelse og slutning.<br/><br/>Pengestrøm fra driften opgøres med udgangspunkt i det regnskabsmæssige resultat med regulering for ikke kontante poster og ændringer i driftskapitalen.<br/><br/>Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af investeringsejendomme samt køb og salg af kapitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser i associerede virksomheder. Endvidere indgår udbytte modtaget fra tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser i associerede virksomheder.<br/><br/>Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter betalinger til og fra kapitalejeren samt årets netto ind- eller udbetalinger på langfristet gæld.De nøgletal, der er anført i hoved- og nøgletalsoversigten på side 7, er beregnet således:<br/><br/>Driftsafkast (overskudsgrad) er beregnet som driftsresultatet i procent af huslejeindtægterne.<br/><br/> <br/>Soliditetsgrad er beregnet som egenkapitalen, ultimo året i procent af passiverne, ultimo året.<br/><br/>Egenkapitalforrentning er beregnet som årets resultat i procent af den gennemsnitlige egenkapital i året.-700000460000010300000120000007300000HuslejeindtægterHuslejeindtægterHuslejeindtægterHuslejeindtægterHuslejeindtægterDriftsresultatDriftsresultatDriftsresultatDriftsresultatDriftsresultatVærdiregulering af investeringsejendommeVærdiregulering af investeringsejendommeVærdiregulering af investeringsejendommeVærdiregulering af investeringsejendommeVærdiregulering af investeringsejendommeResultatandele af tilknyttede virksomhederResultatandele af tilknyttede virksomhederResultatandele af tilknyttede virksomhederResultatandele af tilknyttede virksomhederResultatandele af tilknyttede virksomhederResultatandele af kapitalinteresser i associerede virksomhederResultatandele af kapitalinteresser i associerede virksomhederResultatandele af kapitalinteresser i associerede virksomhederResultatandele af kapitalinteresser i associerede virksomhederResultatandele af kapitalinteresser i associerede virksomhederAfskrivningerAfskrivningerAfskrivningerAfskrivningerAfskrivningerÅrets resultatÅrets resultatÅrets resultatÅrets resultatÅrets resultatInvesteringsejendommeInvesteringsejendommeInvesteringsejendommeInvesteringsejendommeInvesteringsejendommeKapitalandele i tilknyttede virksomhederKapitalandele i tilknyttede virksomhederKapitalandele i tilknyttede virksomhederKapitalandele i tilknyttede virksomhederKapitalandele i tilknyttede virksomhederUdlån til tilknyttede virksomhederUdlån til tilknyttede virksomhederUdlån til tilknyttede virksomhederUdlån til tilknyttede virksomhederUdlån til tilknyttede virksomhederKapitalinteresser i associerede virksomhederKapitalinteresser i associerede virksomhederKapitalinteresser i associerede virksomhederKapitalinteresser i associerede virksomhederKapitalinteresser i associerede virksomhederUdlån til kapitalinteresser i associerede virksomhederUdlån til kapitalinteresser i associerede virksomhederUdlån til kapitalinteresser i associerede virksomhederUdlån til kapitalinteresser i associerede virksomhederUdlån til kapitalinteresser i associerede virksomhederTilgodehavenderTilgodehavenderTilgodehavenderTilgodehavenderTilgodehavenderLikvide beholdningerLikvide beholdningerLikvide beholdningerLikvide beholdningerLikvide beholdningerAktiver I altAktiver I altAktiver I altAktiver I altAktiver I altEgenkapitalEgenkapitalEgenkapitalEgenkapitalEgenkapitalLangfristet gældLangfristet gældLangfristet gældLangfristet gældLangfristet gældKortfristet gældKortfristet gældKortfristet gældKortfristet gældKortfristet gældPassiver i altPassiver i altPassiver i altPassiver i altPassiver i alt124000001690000018600000198000001800000010300000730000068000007500000540000020000000169000001860000017600000-7200000141000000141700000107500000160600000213600000364000004250000078700000-2100000026840000000-10600000-600000020690000021310000021140000017610000048750000024500000035850000037710000039470000038750000016992000001775900000193530000035835000003374000000003703000000500000032790000067480000073950000078440000020513000000062480000072200000061050000092900000160000071000009700000210000019800000112400000266000008020000058500000246250000033746000004080700000557450000064889000002457400000336550000040519000005518100000645550000041000006200000670000031800000311000001000000290000022100000247000002300000246250000033746000004080700000557450000064889000000.8290.4320.3660.3820.3000.9980.9970.9930.9900.9950.0010.0730.0570.0370.081Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger. Der henvises til definitioner i afsnittet om anvendt regnskabspraksis.18014000197650001381000700057480005132000824400070990000639000-72000001760000054030007541000213567000160585000268413000-20951000766400012504000393000523000487454000176117000350479000221340001369750001539830000000350479000221340003504790002213400013697500015398300000003875000003947000003875000003947000003373984000358354900050000000205134800078437200061049300072199300060408250005089914000642832500054846140001000140200016400001695000486000656500021270009662000584710008024600060598000899080006488923000557452300026870000002686000000812728000462249000295577700023698020006455505000551805100026860000002682000000268700000026860000000000462249000440115000812728000462249000462249000440115000812728000462249000236980200092981900029557770002369802000551805100040519340002500000025000000614400067770003114400031777000227400024695000227400024695000334180005647200064889230005574523000100000040000004490000001286000000000004500000001290000000000000-449000000-128600000000004490000001286000000007536000-2569000-224210002561000-14885000-8000Årets driftsresultatÅrets driftsresultatFinansielle poster, nettoFinansielle poster, nettoI alt før ændringer i driftskapitalI alt før ændringer i driftskapital540300075410007271000119810001267400019522000-221100019514000Indskud i tilknyttede virksomhederIndskud i tilknyttede virksomhederUdlån til tilknyttede virksomhederUdlån til tilknyttede virksomhederIndskud i kapitalinteresser i associerede virksomhederIndskud i kapitalinteresser i associerede virksomhederUdbytte fra tilknyttede og associerede virksomhederUdbytte fra tilknyttede og associerede virksomhederUdlån til kapitalinteresser i associerede virksomhederUdlån til kapitalinteresser i associerede virksomheder-515931000-1568282000-5000000370300000-177000000-7983400011750000094000000111500000-97160000-468931000-1280976000Indskud af selskabskapitalIndskud af selskabskapitalÆndring af langfristet gældÆndring af langfristet gæld4500000001290000000-633000251120004493670001315112000-217750005365000080246000265960005847100080246000Selskabet har ingen ansatteog der er ikke udbetalt vederlag til direktion og bestyrelseFinansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder 952 5.689<br/>Finansielle indtægter fra kapitalinteresser i associerede 6.712 6.815<br/>virksomheder <br/>Finansielle indtægter i alt 7.664 12.504Goodwill <br/> <br/>Anskaffelsessum 1. januar i alt 11.239 10.600<br/>Årets tilgang ved køb af tilknyttet virksomhed - 639<br/>Anskaffelsessum 31. december i alt 11.239 11.239<br/> <br/>Nedskrivninger 1. januar -11.239 -10.600<br/>Årets nedskrivning - -639<br/>Nedskrivninger 31. december i alt -11.239 -11.239<br/>Bogført værdi 31. december - -Investeringsejendomme <br/> <br/>Anskaffelsessum 1. januar 300.980 300.980 <br/>Årets tilgang - - <br/>Anskaffelsessum 31. december 300.980 300.980 <br/> <br/>Værdireguleringer 1. januar 93.720 76.120 <br/>Årets værdiregulering -7.200 17.600 <br/>Værdireguleringer 31. december 86.520 93.720 <br/>Bogført værdi 31. december 387.500 394.700 <br/> <br/>Beliggenhed Afkastkrav 2021 Afkastkrav 2020 Størrelse m2 Aktuel tomgang i % Type<br/>København 4,10% 4,10% 3.244 42,9% Flerbruger, primært kontorlejemål<br/>Søborg 5,50% 5,50% 6.449 24,8% Enkelt bruger, kontorlejemål<br/>Århus 5,00% 5,00% 7.772 0,0% Enkelt bruger, kontorlejemål<br/> <br/> <br/>Ejendommene er værdiansat ved hjælp af en cash-flow model, som beregner nutidsværdien af <br/>de forventede betalingsstrømme i en planlægningsperiode på 10 år, diskonteret med en rente, <br/>som er sammensat af et individuelt afkastkrav til ejendommene og den forventede inflation. De <br/>forventede betalingsstrømme hidrører primært fra budgetterede lejeindtægter, drifts- og vedlige- <br/>holdelsesudgifter samt en terminalværdi ved periodens udløb. I de budgetterede lejeindtægter <br/>tages højde for den forventede udlejningsprocent på den enkelte ejendom. <br/> <br/>Med de beregnede dagsværdier udgør m2-prisen for ejendomme henholdsvis 32.213 kr. <br/>(København), 14.328 (Søborg) og 24.524 kr. (Århus N). <br/> <br/>Følsomheden på den samlede dagsværdi ved ændring i afkastkravene med 0,25 % point <br/>udgør -19,1 mio. kr. ved en stigning i afkastkravet og +21,2 mio. kr. ved et fald. <br/> <br/>Der har medvirket ekstern valuar ved vurderingen af ejendommene. Tilknyttede virksomheder <br/> <br/>Anskaffelsessum 1. januar 3.160.763 1.593.120<br/>Indskud/emission i året 515.931 1.567.643<br/>Overført til associerede virksomheder -827.492 -<br/>Anskaffelsessum 31. december 2.849.202 3.160.763<br/> <br/>Værdireguleringer 1. januar 422.786 342.201<br/>Overført til associerede virksomheder -8.071 -<br/>Andel af årets resultat 213.567 160.585<br/>Udloddet udbytte -103.500 -80.000<br/>Værdireguleringer 31. december 524.782 422.786<br/>Bogført værdi 31. december 3.373.984 3.583.549<br/> <br/>Kapitalandele i tilknyttede virksomheder består af: <br/> Årets Egen-<br/> Hjemsted Ejerandel resultat kapital<br/>IP Sankt Petri P/S København 100,0% 140.089 1.617.588<br/>IP Europahuset ApS København 100,0% 15.676 325.415<br/>IP Regina ApS København 100,0% 9.810 499.013<br/>IP Skejbyen P/S København 100,0% 9.800 286.822<br/>IP Næstved Stråleterapi P/S København 100,0% 3.209 94.234<br/>IP Ådalshuset P/S København 100,0% 35.264 531.372<br/>IP Egedal ApS København 100,0% -283 19.541<br/><br/><br/>Kapitalinteresser i associerede virksomheder <br/> <br/>Anskaffelsessum 1. januar 641.408 561.574<br/>Overført fra tilknyttede virksomheder 827.492 -<br/>Indskud/emission i året 177.000 79.834<br/>Nedskrivning/indløsning i året -<br/>Anskaffelsessum 31. december 1.645.900 641.408<br/> <br/>Værdireguleringer 1. januar 142.964 177.915<br/>Overført fra tilknyttede virksomheder 8.071 -<br/>Andel af årets resultat 268.413 -20.951<br/>Udloddet udbytte -14.000 -14.000<br/>Tilbageført ved indløsning - -<br/>Værdireguleringer 31. december 405.448 142.964<br/>Bogført værdi 31. december 2.051.348 784.372<br/> <br/>Kapitalinteresser i associerede virksomheder består af: <br/> Årets Egen-<br/> Hjemsted Ejerandel resultat kapital<br/>ATP-IP P/S København 50,0% 35.719 684.972<br/>ATP-IP Komplementar ApS København 50,0% -4 42<br/>Danske Boligejendomme P/S København 50,0% 158.898 797.408<br/>Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/S København 33,3% 188.273 644.664<br/>Ejendomsselskabet Axeltorv Komplementar ApS København 33,3% -1 70<br/>Project North P/S København 50,0% 7.136 243.658<br/>Project North Komplementar ApS København 50,0% 2 46<br/>Project Vortex P/S København 50,0% 246.597 1.992.333<br/>Project Vortex Komplementar ApS København 50,0% -8 31<br/>OPP Slagelse Sygehus P/S København 25,0% 16.380 79.709<br/>Komplementarselskabet <br/>Slagelse Sygehus ApS København 25,0% 0 57Selskabskapitalen er opdelt i 2.687.000.000 andele af 1 kr. Selskabskapitalen er ikke opdelt i klasser.<br/><br/>Udvikling i selskabskapitalen: <br/>t.kr. 2017 2018 2019 2020 2021<br/>Primo 1.955.000 1.985.000 2.680.000 2.682.000 2.686.000<br/>Tilgang i året 30.000 695.000 2.000 4.000 1.000<br/>Selskabskapital 31. december 1.985.000 2.680.000 2.682.000 2.686.000 2.687.000Som nærtstående parter anses selskabets direktion og bestyrelse. Herudover anses det <br/>øverste moderselskab IndustriPension Holding A/S og dets dattervirksomheder samt <br/>virksomheder der er associerede til koncernvirksomheder som nærtstående parter.<br/><br/>Selskabet har transaktioner med følgende nærtstående parter: <br/><br/>Industriens Pensionsforsikring A/S (moderselskab):<br/>Der indgået en samarbejdsaftale med Industriens Pensionsforsikring A/S, som varetager den<br/>løbende investeringsforvaltning samt selskabets regnskab og administration. Honoraret for<br/>investeringsforvaltningen, der afregnes efter forbrugt tid, udgør 3.735 t.kr. i 2021 mens honoraret <br/>for de regnskabsmæssige og administrative ydelser er fastsat til 60 t.kr. pr. år. Honorarerne er <br/>fastsat på omkostningsdækkende basis. <br/><br/>IP Egedal ApS<br/>Selskabet har i 2021 ydet lån til det tilknyttede selskab, IP Egedal ApS. Lånet er forrentet med <br/>1,5% p.a. Renten fastsættes årligt i december måned for det kommende år.<br/><br/>Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/S<br/>Selskabet har ydet lån til det associerede selskab, Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/S til finan-<br/>siering af dette selskabs investering i en ejendomsinvestering. Lånet er stående lån med en <br/>aftalt ramme på 345 mio.kr. Lånet forrentes med 1,5% p.a. Renten fastsættes årligt i <br/>december måned for det kommende år.<br/><br/>Danske Boligejendomme P/S<br/>Selskabet har ydet lån til det associerede selskab, Danske Boligejendomme P/S til finan-<br/>siering af dette selskabs investering i ejendomsinvesteringer. Lånet er ydet som ansvarlig lånekapital <br/>og udgør 170 mio.kr. Lånet forrentes ikke.<br/><br/>IP Komplementar ApS (datterselskab af Industriens Pensionsforsikring A/S)<br/>IP Komplementar ApS er selskabets komplementar. For sine forpligtelser som komplementar <br/>modtager IP Komplementar ApS et vedtægtsmæssigt fastsat årligt vederlag på 10 t.kr.+0,01 %<br/>af realiserede gevinster ved salg af ejendomme, dog højst 250.000 kr. pr. år. Komplementar<br/>IP Komplementar ApS<br/>v/bestyrelse og direktion<br/><br/><br/>Pengestrømsopgørelse - ændring i driftskapital <br/>Ændring i kortfristede tilgodehavender 7.536 -2.569<br/>Ændring i kortfristede gæld mv. -22.421 2.561<br/> -14.885 -8Der er ikke fra balancedagen og frem til i dag indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.Der er afgivet tilsagn om et pligtmæssigt indskud i det associerede selskab Danske<br/>Boligejendomme P/S 500 mio. kr. Heraf er der pr. 31. december 2021 indskudt 473 mio. kr.<br/><br/>Selskabet har indgået aftale om overtagelse af nyopførte ejendomme i 2022 til en værdi <br/>af ca. 235 mio.kr.<br/><br/>Der påhviler selskabet en almindelig momsreguleringsforpligtelse på selskabets direkte<br/>ejede investeringsejendomme. Forpligtelsen udgør 8 mio. kr. den 31. december 2021.<br/><br/>Selskabet har via det associerede selskab Project North P/S forpligtet sig til at opføre en <br/>ejendom til en værdi af ca. 612 mio.kr., hvor selskabets andel udgør ca. 306 mio.kr. Heraf er <br/>der pr. 31. december 2021 indskudt 78 mio.kr. Byggeriet forventes afsluttet i 2022.<br/><br/>Selskabet er fællesregistreret for moms med en række selskaber i IndustriPension Holding A/S <br/>koncernen og hæfter således solidarisk og ubegrænset for moms i de pågældende selskaber.<br/><br/>Herudover er der alene indgået kontraktlige forpligtelser over for tilknyttede virksomheder, <br/>jf. note 8.<br/><br/>Der foreligger ingen panthæftelser, kautions-, garanti- eller lignende forpligtelser udover,<br/>hvad der fremgår af regnskabet.Selskabet ejes 100 % af Industriens Pensionsforsikring A/S, København, CVR-nr. 16 61 41 30.<br/><br/>Selskabet indgår i koncernregnskabet for IndustriPension Holding A/S, København,<br/>CVR-nr. 15 89 32 30.