35408495 2024-01-01 2024-12-31 35408495 2024-01-01 2024-12-31 1 35408495 2024-01-01 2024-12-31 1 35408495 2024-01-01 2024-12-31 2 35408495 2024-01-01 2024-12-31 3 35408495 2024-01-01 2024-12-31 4 35408495 2024-01-01 2024-12-31 1 35408495 2024-01-01 2024-12-31 2 35408495 2023-01-01 2023-12-31 35408495 2024-12-31 35408495 2023-12-31 35408495 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35408495 2022-12-31 fsa:SharePremiumMember 35408495 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2022-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 35408495 2022-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2022-12-31 35408495 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35408495 2023-01-01 2023-12-31 fsa:SharePremiumMember 35408495 2023-01-01 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 35408495 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35408495 2023-12-31 fsa:SharePremiumMember 35408495 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2023-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 35408495 2023-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2024-01-01 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35408495 2024-01-01 2024-12-31 fsa:SharePremiumMember 35408495 2024-01-01 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2024-01-01 2024-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 35408495 2024-01-01 2024-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35408495 2024-12-31 fsa:SharePremiumMember 35408495 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2024-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 35408495 2024-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2023-01-01 2023-12-31 1 35408495 2024-01-01 2024-12-31 1 35408495 2023-01-01 2023-12-31 2 35408495 2024-01-01 2024-12-31 2 35408495 2023-01-01 2023-12-31 1 35408495 2024-01-01 2024-12-31 1 35408495 2023-01-01 2023-12-31 2 35408495 2024-01-01 2024-12-31 2 35408495 2023-01-01 2023-12-31 3 35408495 2024-01-01 2024-12-31 3 35408495 2023-01-01 2023-12-31 4 35408495 2024-01-01 2024-12-31 4 35408495 2023-01-01 2023-12-31 5 35408495 2024-01-01 2024-12-31 5 35408495 2023-01-01 2023-12-31 6 35408495 2024-01-01 2024-12-31 6 35408495 2023-01-01 2023-12-31 7 35408495 2024-01-01 2024-12-31 7 iso4217:DKK IP Ejendomme 2013 P/S Nørre Farimagsgade 3, 1364 København K 33 66 80 80 35408495 København Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar -31. december 2024 for IP Ejendomme 2013 P/S.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med års- regnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et ret- visende billede af selskabets aktiver, passiver og fi- nansielle stilling pr. 31. december 2024 samt resulta-tet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberet- ningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens god- kendelse. København, Søren Tang Kristensen direktør Laila Mortensen Formand Joan Alsing Peter Køhler Lindegaard Per Andersen Til kapitalejeren i IP Ejendomme 2013 P/S KonklusionVi har revideret årsregnskabet for IP Ejendomme 2013 P/S’ for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024, som omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis (”regnska- bet”). Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabs- loven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et ret- visende billede af selskabets aktiver, passiver og fi- nansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resul- tatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024 i over- ensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderli- gere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskre- vet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af regnskabet”. Vi er uafhængige af sel- skabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale ret- ningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Dan- mark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske for- pligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores kon- klusion. Ledelsens ansvar for regnskabetLedelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et års- regnskab, der giver et retvisende billede i overens- stemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledel- sen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskabuden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvar- lig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte drif- ten; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet reali- stisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af regnskabetVores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinfor- mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en kon- klusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sik- kerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale stan- darder om revision og de yderligere krav, der er gæl- dende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlin- formation, når sådan findes. Fejlinformationer kan op- stå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forven- tes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabetSom led i en revision, der udføres i overensstem- melse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, fore- tager vi faglige vurderinger og opretholder professio- nel skepsis under revisionen. Herudover:•Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyl- des besvigelser eller fejl, udformer og udfører revi- sionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen forikkeatopdagevæsentligfejlinformationforårsaget af besvigelser er højere end ved væ- sentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvi- gelser kan omfatte sammensværgelser, doku- mentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.•Opnår vi forståelse af den interne kontrol med re- levans for revisionen for at kunne udforme revisi- onshandlinger, der er passende efter omstændig- hederne, men ikke for at kunne udtrykke en kon- klusion om effektiviteten af selskabets interne kon- trol.•Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysnin- ger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.•Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regn- skabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usik- kerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisions- påtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbe- vis, der er opnået frem til datoen for vores revisi- onspåtegning. Fremtidige begivenheder eller for- hold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.•Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder note- oplysningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.•Planlægger og udfører vi revisionen af årsregnska- bet for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbe- vis vedrørende de konsoliderede finansielle oplys- ninger for virksomhederne eller forretningsenhe- derne som grundlag for at udforme en konklusion om årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte revisionsar- bejde. Vi er eneansvarlige for vores revisionskon- klusion.Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige pla- cering af revisionen samt betydelige revisionsmæs- sige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under re- visionen. Udtalelse om ledelsesberetningenLedelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledel- sesberetningen, og vi udtrykker ingen form for kon- klusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vo- res ansvar at læse ledelsesberetningen og i den for- bindelse overveje, om ledelsesberetningen er væ- sentligt inkonsistent med regnskabet eller vores vi- den opnået ved revisionen eller på anden måde sy- nes at indeholde væsentlig fejlinformation.Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelses- beretningen indeholder krævede oplysninger i hen- hold til årsregnskabsloven.Baseret på det udførte arbejde er det vores opfat- telse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstem- melse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fun- det væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. København, Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33963556 Tenna Hauge Jørgensen statsautoriseret revisor Christian Camilo Porsborg statsautoriseret revisor HovedaktivitetSelskabets strategi er at generere afkast af selska- bets kapital gennem investeringer i og udlejning af danske kvalitetsejendomme. Investeringerne gen- nemføres enten som direkte investeringer eller gen- nem tilknyttede eller associerede virksomheder. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets driftsresultat udgør 11,6 mio. kr. i 2024 mod -0,1 mio. kr. i 2023 hvilket er på niveau med for- ventningerne til året. Resultatet anses for tilfredsstil- lende. Selskabet har i løbet af året solgt kontorejendommen Knud Højgaards Vej 1, hvor der blev realiseret en ge- vinst på ca. 4 mio. kr.Ved årets udgang har selskabet direkte ejerskab til 2 kontorejendomme, én i Aarhus, og én i Københavns- området samt én boligejendom i Odense. Hertil kom- mer selskabets investeringer i tilknyttede og associe- rede ejendomsvirksomheder.Årets resultat udviser et overskud på 257,0 mio. kr. mod et underskud på 241,9 mio. kr. i 2023. Resultatet for 2024 er påvirket af opskrivninger til dagsværdi i selskabets direkte ejede ejendomme, samt positive resultater i de tilknyttede og associerede virksomhe- der.Af overskuddet på 257,0 mio. kr. er 250 mio.kr. dispo- neret som ekstra ordinært udbytte i året, mens de re- sterende 7 mio.kr. foreslås til posten "overført resul- tat”.Den forventede udviklingSelskabets resultater afhænger dels af det løbende driftsresultat og dels af den løbende værdiregulering til dagsværdi af selskabets ejendomme. For 2025 for- ventes et driftsresultat på mellem 5 - 7 mio. kr. før værdireguleringer af investeringsejendomme ogresultater fra kapitalandele i tilknyttede og associe- rede virksomheder.Selskabet vil fortsat forsøge at opkøbe velbeliggende ejendomme af høj kvalitet.Usikkerhed ved indregning og målingSelskabet måler investeringsejendomme til dags- værdi. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med værdiansættelse af ejendomme, da der indgår en række forudsætninger i forbindelse hermed, herun- der afkastkrav, fremtidige betalingsstrømme samt dis- konteringsrente mv. Investeringsejendommene til dagsværdi er fastsat til 425 mio. kr. ved et afkastkrav på mellem 4,82 % - 5,8 %. En ændring i afkastkravet med +/- 0,25 %-point vil ændre ejendommens værdi med henholdsvis -19,3 mio. kr. og +21,3 mio. kr. For yderligere henvises til omtale i årsregnskabets note4.KoncernforholdSelskabet er ejet fuldt ud af Industriens Pensionsfor- sikring A/S og indgår sammen med øvrige koncern- virksomheder, herunder selskabets dattervirksomhe- der i koncernregnskabet for IndustriPension Holding A/S.Selskabet har i den forbindelse indgået en admini- strationsaftale med Industriens Pensionsforsikring A/S om varetagelse af investeringsforvaltning, regn- skabs og administrationsopgaver.Videre betaler selskabet et honorar til selskabets komplementar, IP Komplementar ApS, for sidstnævn- tes forpligtelser som komplementar.De koncerninterne transaktioner er nærmere omtalt i regnskabets note 9.Finansielle og særlige risiciSelskabet er underlagt koncernens politikker og ret- ningslinjer for styring af finansielle risici.Selskabet anvender ikke finansielle instrumenter til regnskabsmæssig sikring.Selskabet er underlagt en række markedsricisi. Med henblik på at opnå et tilfredsstillende afkast er det især af betydning, at selskabet fastholder en høj ud- lejningsprocent og en stabil udvikling i huslejeind- tægterne.Med henblik på at reducere risikoen for tomgang og et afledt fald i driftsresultatet, søger selskabet til sta- dighed at indgå længerevarende lejekontrakter. Selskabets resultat og økonomiske stilling er især på- virket af markedsudviklingen i afkastkrav og dermed i priserne på markedet for investeringsejendomme.Der henvises til note 4 for en nærmere beskrivelse af forudsætningerne for selskabets fastsættelse af ejen- dommenes dagsværdi samt en beregnet følsomhed på ændringer i afkastkravet på de direkte ejede ejen- domme.Selskabet finansieres via egenkapital og der er såle- des ikke finansielle risici, ligesom der kun i mindre grad er kreditrisici forbundet med de nuværende le- jeres evne til fremover at honorere de indgåede leje- kontrakter.Miljøforhold Selskabet er omfattet af koncernens politikker for samfundsansvar.20202021202220232024HOVEDTAL (t.kr.)ResultatopgørelseHuslejeindtægter19,818,016,523,424,5Driftsresultat7,55,45,8-0,711,6Værdiregulering af investeringsejendomme17,6 -7,2 -61,7 65,27,1Resultatandele af tilknyttede virksomheder160,6213,6-194,4-144,3164,0Resultatandele af kapitalinteresser i associerede virksomheder -21,0 268,4-180,3-162,849,1Salg af ejendomme - - - - 4,0Finansielle poster, netto12,07,35,423.021,3Afskrivninger-0,6 - - -22,3 - Årets resultat176,1487,5-425,2-241,9257,0AktiverEjendomme under opførsel - - 82,5 - - Investeringsejendomme394,7387,5342,3543,3425,4Kapitalandele i tilknyttede virksomheder3.583,53.374,03.339,53.581,03.837,0Udlån til tilknyttede virksomheder - 5,01,5 - - Kapitalinteresser i associerede virksomheder784,42.051,32.133,12.007,31.986,6Udlån til kapitalinteresser i associerede virksomheder722,0610,5408,2395,8392,8Tilgodehavender9,72,11,311,46,5Likvide beholdninger80,258,581,0212,180,2Aktiver i alt 5.574,56.488,96.389,46.750.96.728,4PassiverEgenkapital5.518,16.455,56.340,36.702,46.709,4Langfristet gæld31.831,129,8 - - Kortfristet gæld24,72,319,348,519,0Passiver i alt5.574,56.488.96.389,46.750,96.728,4NØGLETALInvesteringer i materielle anlægsaktiver - - 98.99253.297 - Driftsafkast (overskudsgrad)38,2%30,0%35,3% -3,1% 47,5%Soliditetsgrad99,0%99,5%99,2%99,3%99,7%Egenkapitalforrentning3,7%8,1% -6,6% -3,7% 3,8% GenereltÅrsrapporten for IP Ejendomme 2013 P/S er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens be- stemmelser for mellemstore virksomheder i regn- skabsklasse C.Opstillingen af resultatopgørelsen er tilpasset selska- bets aktivitet.Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller fak- tisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtel- sens værdi kan måles pålideligt.Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.Ved indregning og måling tages hensyn til forudsige- lige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der ek- sisterede på balancedagen.I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodeha- vender, gældsforpligtelser og andre monetære po- ster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balan- cedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transak-tionsdagens kurs og kursen på henholdsvis beta- lingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatop- gørelsen som finansielle poster.Selskabet er ikke selvstændigt skattepligtigt. Selska- bets skattepligtige indkomst indgår i stedet i beskat- ningsgrundlaget hos kommanditisten, Industriens Pensionsforsikring A/S.I medfør af Årsregnskabslovens § 112, stk. 3 aflægges ikke koncernregnskab for selskabet. Selskabet og dets dattervirksomheders årsregnskaber indgår i koncernregnskabet for IndustriPension Holding A/S (CVR-nr. 15 89 32 30) med hjemsted i København.Usikkerhed ved indregning og målingSelskabet måler investeringsejendomme til dags- værdi. Beregningerne foretages ved anvendelse af en DCF-model, som indeholder en række regnskabs- mæssige skøn og forudsætninger, herunder afkast- krav, diskonteringsfaktor, tomgang, forventet driftsre- sultat, mv. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med fastsættelsen af afkastkravet, som er anvendt ved opgørelsen af dagsværdien af selskabets inve- steringsejendomme.ResultatopgørelseHuslejeindtægterLejeindtægter hidrørende fra udlejning af direkte ejede investeringsejendomme periodiseres og ind- regnes i resultatopgørelsen med de til regnskabsåret svarende beløb.Andre indtægterAndre indtægter indeholder refusion fra lejere af ejendommens driftsomkostninger.EjendomsomkostningerDriftsomkostninger indeholder alle omkostninger vedrørende drift af direkte ejede investeringsejen- domme, herunder reparations og vedligeholdelses-omkostninger, fællesomkostninger samt omkostnin- ger til skatter og afgifter m.m.Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes til ledelse og administration af selskabet mv.Finansielle posterFinansielle poster omfatter regulering til dagsværdi af investeringsejendomme, indtægter fra kapitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser i asso- cierede virksomheder (en forholdsmæssig andel afde pågældende virksomheders resultat efter skat) samt renteindtægter og omkostninger.BalancenGoodwillGoodwill knytter sig til erhvervelsen af en virksomhed og måles ved første indregning til kostpris, opgjort som forskellen mellem kostprisen for den pågæl- dende virksomhed og dagsværdien af den overtagne virksomheds aktiver og gældsforpligtelser. Erhvervet goodwill måles efterfølgende til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger og med nedskrivning til en eventuel lavere genindvindingsværdi.Ejendomme under opførelseInvesteringer i ejendomme under opførelse måles ved anskaffelsen til kostpris, som det bedste udtryk for dagsværdi, omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger.Herefter måles ejendommene til dagsværdi, og samt- lige værdireguleringer indregnes i resultatopgørel- sen. Dagsværdien er udtryk for den pris, som ejen- dommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på armslængde vilkår på balancedagen. Fastlæggelsen af dagsværdier indebærer væsentlige regnskabsmæssige skøn.Dagsværdien er opgjort ved anvendelse af en DCF- model (discounted cash flow), som tager udgangs- punkt i en kapitalisering af de kommende års budget- terede betalingsstrømme inkl. en opgjort terminal- værdi med en individuel diskonteringssats. Satsen bestemmes ud fra et individuelt fastsat afkastkrav for den enkelte ejendom med tillæg af den forventede inflation i beregningsperioden.Afkastkravet (tilbage-diskonteringsfaktorerne) fast- sættes ejendom for ejendom og afhænger af belig- genhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedligeholdelsesstand samt lejekon- trakternes løbetid, lejeregulering og lejers bonitet.InvesteringsejendommeInvesteringer i investeringsejendomme måles ved an- skaffelsen til kostpris, omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger.Herefter måles ejendommene til dagsværdi, og samt- lige værdireguleringer indregnes i resultatopgørel- sen. Dagsværdien er udtryk for den pris, som ejen- dommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på armslængde vilkår på balancedagen. Fastlæggelsen af dagsværdier indebærer væsentlige regnskabsmæssige skøn.Dagsværdien er opgjort ved anvendelse af en DCF- model (discounted cash flow), som tager udgangs- punkt i en kapitalisering af de kommende års budget- terede betalingsstrømme inkl. en opgjort terminal- værdi med en individuel diskonteringssats. Satsen bestemmes ud fra et individuelt fastsat afkastkrav for den enkelte ejendom med tillæg af den forventede inflation i beregningsperioden. Afkastkravet (tilbage- diskonteringsfaktorerne) fastsættes ejendom for ejendom og afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedligehol- delsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejeregu- lering og lejers bonitet.Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges anskaffelses- summen som forbedringer.Til brug for værdiansættelse af selskabets ejen- domme bliver der også indhentet vurderinger fra eks- terne vurderingsmænd.Kapitalandele i tilknyttede virksomheder og kapital- interesser associerede virksomhederTilknyttede virksomheder er virksomheder, hvori sel-skabet har en bestemmende indflydelse, som ud- gangspunkt ved en ejerandel på mellem 50 % og 100%. Kapitalinteresser i associerede virksomheder er virksomheder, hvori selskabet har en betydende ind- flydelse, som udgangspunkt ved en ejerandel på mel- lem 20 % og 50 %.Kapitalandele i tilknyttede virksomheder samt kapital- interesser i associerede virksomheder måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedens regn- skabsmæssige indre værdi, opgjort efter selskabets regnskabspraksis.Det indebærer bl.a. at investeringsejendomme i til- knyttede og associerede selskaber måles til dags- værdi. Efter denne metode reguleres værdien af ka- pitalandelene med selskabets forholdsmæssige an- del af den tilknyttede eller associerede virksomheds resultat og eventuelle kapitalbevægelser. Nettoop- skrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser i associerede virksomheder i for- hold til kostprisen bindes på en særlig reserve under egenkapitalen, ”Nettoopskrivning efter indre værdis metode”.TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket svarer til no- minel værdi med fradrag af nedskrivninger til imøde- gåelse af tab.GældsforpligtelserGæld til tilknyttede virksomheder og andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sæd- vanligvis svarer til nominel værdi. Øvrige gældsfor- pligtelser måles til nettorealisationsværdi, der ligele- des sædvanligvis svarer til den nominelle værdi.PengestrømsopgørelsenPengestrømsopgørelsen opgøres efter den indirekte metode. Pengestrømmene opdeles i hovedområ- derne drift, investering og finansiering. Opgørelsen viser selskabets likvide beholdninger ved årets be- gyndelse og slutning.Pengestrøm fra driften opgøres med udgangspunkt i det regnskabsmæssige resultat med regulering for ikke kontante poster og ændringer i driftskapitalen.Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betalin- ger i forbindelse med køb og salg af in-vesterings- ejendomme samt køb og salg af kapitalandele i til- knyttede virksomheder og kapitalinteresser i associ- erede virksomheder. Endvidere indgår udbytte mod- taget fra tilknyttede virksomheder og kapitalinteres- ser i associerede virksomheder.Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter be- talinger til og fra kapitalejeren samt årets netto ind- eller udbetalinger på langfristet gæld.Likvider i pengestrømsopgørelsen består af selska- bets likvide beholdninger.NøgletalDe nøgletal, der er anført i hoved- og nøgletalsover- sigten på side 9, er beregnet således:Driftsafkast (overskudsgrad) er beregnet som driftsre- sultatet i procent af huslejeindtægterne.Soliditetsgrad er beregnet som egenkapitalen, ultimo året i procent af passiverne, ultimo året.Egenkapitalforrentning er beregnet som årets resul- tat i procent af den gennemsnitlige egenkapital i året. true 24480000 23416000 105000 495000 7175000 18622000 5788000 6015000 11622000 -726000 0 1511000 7100000 63700000 3999000 0 163979000 -144258000 49073000 -162828000 21268000 22961000 0 22294000 257041000 -241934000 425400000 543300000 425400000 543300000 3837005000 3581025000 1986579000 2007256000 392769000 395770000 6216353000 5984051000 6641753000 6527351000 777000 5500000 4979000 2480000 695000 3418000 6452000 11398000 80183000 212147000 86634000 223545000 6728387000 6750896000 2690000000 2690000000 0 0 4019393000 4012352000 6709393000 6702352000 7880000 14079000 11114000 34465000 18994000 48544000 18994000 48544000 6728387000 6750896000 2689000000 0 3385771000 0 265515000 6340286000 1000000 603000000 0 0 0 604000000 0 -603000000 603000000 0 0 0 0 23581000 0 -265515000 -241934000 2690000000 0 4012352000 0 0 6702352000 2690000000 0 4012352000 0 0 6702352000 0 0 -250000000 250000000 0 0 0 0 0 -250000000 0 -250000000 0 0 257041000 0 0 257041000 2690000000 0 4019393000 0 0 6709393000 11622000 -726000 Finansielle poster, netto Finansielle poster, netto 21268000 22961000 I alt før ændringer i driftskapital I alt før ændringer i driftskapital 32890000 22235000 4946000 -10119000 29549000 542000 -24603000 -10661000 8287000 11574000 Tilgang ved ejendomme under opførelse Tilgang ved ejendomme under opførelse 0 -53297000 Indskud i tilknyttede virksomheder Indskud i tilknyttede virksomheder -233000000 -615429000 0 64820000 Salg af ejendomme Salg af ejendomme 128998000 0 Udlån til tilknyttede virksomheder Udlån til tilknyttede virksomheder 0 1500000 Indskud i kapitalinteresser i associerede virksomheder Indskud i kapitalinteresser i associerede virksomheder 0 -112500000 Udbytte fra tilknyttede og associerede virksomheder Udbytte fra tilknyttede og associerede virksomheder 210750000 218000000 Udlån til kapitalinteresser i associerede virksomheder Udlån til kapitalinteresser i associerede virksomheder 3001000 12449000 109749000 -484457000 0 604000000 250000000 0 -250000000 604000000 -131965000 131117000 212147000 81030000 80182000 212147000 AdministrationsomkostningerSelskabet har ingen ansatte og der er ikke udbetalt vederlag til direktion og bestyrelse GoodwillAnskaffelsessum 1. januar i alt- - Årets tilgang ved køb af tilknyttet virksomhed - 22.294Anskaffelsessum 31. december i alt - 22.294Nedskrivninger 1. januar- - Årets nedskrivning - -22.294 Nedskrivninger 31. december i alt - -22.294 Bogført værdi 31. december - - Ejendomme under opførelseAnskaffelsessum 1. januar- 98.992Årets tilgang - 53.297Årets afgange til investeringsejendomme - -152.289Anskaffelsessum 31. december - - Værdireguleringer 1. januar- -16.500 Årets værdiregulering - 1.511Årets afgang - 14.989Værdireguleringer 31. december - - Bogført værdi 31. december - - 4InvesteringsejendommeAnskaffelsessum 1. januar438.280300.980Årets tilgange fra ejen- domme under opførelse- 137.300Årets afgang -96.524 - Anskaffelsessum 31. de- cember341.756438.280Værdireguleringer 1. ja- nuar105.02041.320Årets værdiregulering7.10063.700Årets afgang -28.476 Værdireguleringer 31. de- cember83.644105.020Bogført værdi 31. decem- ber425.400543.300Aktuel Gns. uopsigelig-BeliggenhedAfkastkrav 2024Afkastkrav 2023Størrelse m2tomgang i %hed i årTypeFlerbruger, pri- mært kontorle-København4,95%4,80%3.2139,80%1,6jemålEnkelt bruger, Århus5,80%5,75%7.7720,00%- kontorlejemålOdense4,82%4,80%6.3705,60%- BoligejendomInvesteringsejendommen er værdiansat på baggrund af en cash-flow model, som beregner nutidsværdien af de forventede betalingsstrømme i en budget- periode på 10 år, diskonteret med en rente sammensat af et individuelt afkastkrav til ejendommen og den forventede inflation.De forventede betalingsstrømme hidrører primært fra budgetterede lejeindtægter, drifts- og vedligeholdelsesudgifter samt en terminalværdi ved periodensudløb. I de budgetterede lejeindtægter tages højde for den forventede udlejningsprocent på ejendommen. I de budgetterede lejeindtægter i den 10 årige budgetperiode anvendes en inflationssats på 2,05 %, mens der i terminalperioden er indregnet en forventet inflationssats på 2 %. Der er væsentlig usikker- hed forbundet med fastsættelsen af afkastkrav, da der i år har været et begrænset antal transaktioner på ejendomsmarkedet.Med de beregnede dagsværdier udgør m2-prisen for ejendomme henholdsvis 32.742 kr. (København), 22.581 kr. (Århus N) og 22.716 kr. (Odense). Følsom- heden på den samlede dagsværdi ved ændring i afkastkravene med 0,25 % point udgør -19,3 mio. kr. ved en stigning i afkastkravet og +21,3 mio. kr. ved et fald. Der er ved værdiansættelsen budgetteret med henholdsvis 2,0 mio. kr., 9,7 mio. kr. og 5,6 mio. kr. i driftsafkast for 2025.Der har medvirket ekstern valuar ved vurderingen af ejendommene. Tilknyttede virksomhederAnskaffelsessum 1. januar3.653.9153.126.595Indskud/emission i året233.000593.135Afgang i året- -65.815 Anskaffelsessum 31. december3.886.9153.653.915Værdireguleringer 1. januar-72.890 212.873Andel af årets resultat163.979-144.258Udloddet udbytte-141.000-142.500Afgang i året- 995Værdireguleringer 31. december-49.911 -72.890 Bogført værdi 31. december3.837.0053.581.025Kapitalandele i tilknyttede virksomheder består af:ÅretsEgen-HjemstedEjerandelresultatkapitalIP Sankt Petri P/SKøbenhavn100,0%51.5081.516.416IP Europahuset ApS København100,0%18.979292.919IP Regina ApSKøbenhavn100,0% -10.147 367.997IP Skejbyen P/SKøbenhavn100,0%10.514228.733IP Ådalshuset P/SKøbenhavn100,0%48.322393.617IP Byporten P/SKøbenhavn100,0%16.000233.715IP Carl Jacobsens Vej ApSKøbenhavn100,0%18.973480.341IP Svanemølleholmen P/SKøbenhavn100,0%798234.198IP Næstved Stråleterapi P/SKøbenhavn100,0%8.67289.070 Kapitalinteresser i associerede virksomhederAnskaffelsessum 1. januar2.050.4391.937.939Indskud/emission i året- 112.500Anskaffelsessum 31. december2.050.4392.050.439Værdireguleringer 1. januar-43.183 195.145Andel af årets resultat49.073-162.828Udloddet udbytte-69.750 -75.500 Værdireguleringer 31. december-63.860 -43.183 Bogført værdi 31. december1.986.5792.007.256Kapitalinteresser i associerede virksomheder består af:ÅretsEgen-HjemstedEjerandelresultatkapitalATP-IP P/SKøbenhavn50,0%23.223531.006ATP-IP Komplementar ApSKøbenhavn50,0%-228Danske Boligejendomme P/SKøbenhavn50,0%-4.4381.050.676Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/SKøbenhavn33,3%20.315326.696Ejendomsselskabet Axeltorv Komplementar ApS København33,3%2680Project North P/SKøbenhavn50,0%25.707558.579Project North Komplementar ApSKøbenhavn50,0%226Project Vortex P/SKøbenhavn50,0%80.1461.633.249Project Vortex Komplementar ApSKøbenhavn50,0%652OPP Slagelse Sygehus P/SKøbenhavn25,0%18.942134.371Komplementarselskabet Slagelse Sygehus ApSKøbenhavn25,0%-056 Finansielle indtægterFinansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder- 11.567Finansielle indtægter fra kapitalinteresser i associerede virksomheder9.9529.990Øvrige finansielle indtægter11.3161.404Finansielle indtægter i alt21.26822.961 250000000 0 7041000 23581000 0 -265515000 Ejerforhold og nærtstående parterEjerforhold:Selskabet ejes 100 % af Industriens Pensionsforsikring A/S, København, CVR-nr. 16 61 41 30. Selskabet indgår i koncernregnskabet for Industri- Pension Holding A/S, København, CVR-nr. 15 89 32 30 Nærtstående parter:Som nærtstående parter anses selskabets direktion og bestyrelse. Herudover anses det øverste moderselskab IndustriPension Holding A/S, Køben- havn og dets dattervirksomheder samt virksomheder der er associerede til koncernvirksomheder som nærtstående parter.Selskabet har transaktioner med følgende nærtstående parter:Industriens Pensionsforsikring A/S (moderselskab):Der er indgået en samarbejdsaftale med Industriens Pensionsforsikring A/S, som varetager den løbende investeringsforvaltning samt selskabets regnskab og administration. Honoraret for de disse ydelser afregnes på markedsmæssige vilkår.Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/S Selskabet har ydet lån til det associerede selskab, Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/S til finansiering af dette selskabs investering i en ejendomsin- vestering. Lånet er stående lån med en aftalt ramme på 345 mio. kr. Lånet forrentes med 3 % p.a. Renten fastsættes årligt i december måned for det kommende år.OPP Slagelse Sygehus P/SSelskabet har ydet lån til det associerede selskab, OPP Slagelse Sygehus P/S til finansiering af dette selskabs investering. Lånet forrentes ikke.IP Komplementar ApS (datterselskab af Industriens Pensionsforsikring A/S)IP Komplementar ApS er selskabets komplementar. For sine forpligtelser som komplementar modtager IP Komplementar ApS et vedtægtsmæssigt fastsat årligt vederlag på 10 t.kr.+0,01 % af realiserede gevinster ved salg af ejendomme, dog højst 250.000 kr. pr. år. Kontraktlige forpligtelser og eventualforpligtelser Selskabet har via datterselskabet IP Svanemøllemølleholmen P/S forpligtet sig til at købe et grundareal, og herefter opføre et kontordomicil i Kø- benhavns Nordhavn. Grundkøbet og totalentreprisekontrakt indebærer en forpligtigelse på 565 mio. kr. der betales i rater frem mod 2026, og hvoraf 156,8 mio. kr. er afholdt i 2024.Der påhviler selskabet en almindelig momsreguleringsforpligtelse på selskabets direkte ejede investeringsejendomme. Forpligtelsen udgør 1,3 mio. kr. den 31. december 2024. (4,1 mio. kr. pr. 31. december 2023)Selskabet er fællesregistreret for moms med en række selskaber i IndustriPension Holding A/S koncernen og hæfter således solidarisk og ube- grænset for moms i de pågældende selskaber.Herudover er der alene indgået kontraktlige forpligtelser over for tilknyttede virksomheder, jf. note 9.Der foreligger ingen panthæftelser, kautions-, garanti- eller lignende forpligtelser udover, hvad der fremgår af regnskabet. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er ikke fra balancedagen og frem til i dag indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten. Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2025-04-23 Uffe Berg Regnskabsklasse C, mellemstor virksomhed 2013-07-19 2025-02-17 16614130 INDUSTRIENS PENSIONSFORSIKRING A/S Nørre Farimagsgade 3 1364 København K Konklusion Grundlag for konklusion 2025-02-17 mne33800 mne50635 33963556 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab