35408495 2022-01-01 2022-12-31 35408495 2022-01-01 2022-12-31 1 35408495 2022-01-01 2022-12-31 2 35408495 2022-01-01 2022-12-31 3 35408495 2022-01-01 2022-12-31 4 35408495 2022-01-01 2022-12-31 1 35408495 2022-01-01 2022-12-31 1 35408495 2022-01-01 2022-12-31 2 35408495 2022-01-01 2022-12-31 1 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 1 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 1 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 1 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 1 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 35408495 2022-01-01 2022-12-31 2 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 2 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 2 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 2 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 2 35408495 2022-01-01 2022-12-31 3 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 3 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 3 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 3 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 3 35408495 2022-01-01 2022-12-31 4 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 4 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 4 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 4 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 4 35408495 2022-01-01 2022-12-31 5 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 5 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 5 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 5 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 5 35408495 2022-01-01 2022-12-31 6 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 6 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 6 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 6 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 6 35408495 2022-01-01 2022-12-31 7 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 7 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 7 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 7 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 7 35408495 2022-01-01 2022-12-31 8 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 8 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 8 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 8 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 8 35408495 2022-01-01 2022-12-31 9 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 9 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 9 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 9 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 9 35408495 2022-01-01 2022-12-31 10 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 10 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 10 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 10 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 10 35408495 2022-01-01 2022-12-31 11 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 11 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 11 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 11 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 11 35408495 2022-01-01 2022-12-31 12 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 12 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 12 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 12 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 12 35408495 2022-01-01 2022-12-31 13 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 13 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 13 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 13 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 13 35408495 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 35408495 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 35408495 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 35408495 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 35408495 2022-12-31 35408495 2022-01-01 2022-12-31 14 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 14 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 14 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 14 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 14 35408495 2022-01-01 2022-12-31 15 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 15 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 15 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 15 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 15 35408495 2022-01-01 2022-12-31 16 35408495 2021-01-01 2021-12-31 cmn:PreviousYearMember 16 35408495 2020-01-01 2020-12-31 cmn:TwoYearsAgoMember 16 35408495 2019-01-01 2019-12-31 cmn:ThreeYearsAgoMember 16 35408495 2018-01-01 2018-12-31 cmn:FourYearsAgoMember 16 35408495 2021-01-01 2021-12-31 35408495 2021-12-31 35408495 2020-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35408495 2020-12-31 fsa:SharePremiumMember 35408495 2020-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2020-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2020-12-31 35408495 2021-01-01 2021-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35408495 2021-01-01 2021-12-31 fsa:SharePremiumMember 35408495 2021-01-01 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2021-01-01 2021-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2021-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35408495 2021-12-31 fsa:SharePremiumMember 35408495 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2021-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35408495 2022-01-01 2022-12-31 fsa:SharePremiumMember 35408495 2022-01-01 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35408495 2022-12-31 fsa:SharePremiumMember 35408495 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2022-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2021-01-01 2021-12-31 1 35408495 2022-01-01 2022-12-31 1 35408495 2021-01-01 2021-12-31 2 35408495 2022-01-01 2022-12-31 2 35408495 2021-01-01 2021-12-31 1 35408495 2022-01-01 2022-12-31 1 35408495 2021-01-01 2021-12-31 2 35408495 2022-01-01 2022-12-31 2 35408495 2021-01-01 2021-12-31 3 35408495 2022-01-01 2022-12-31 3 35408495 2021-01-01 2021-12-31 4 35408495 2022-01-01 2022-12-31 4 35408495 2021-01-01 2021-12-31 5 35408495 2022-01-01 2022-12-31 5 35408495 2021-01-01 2021-12-31 6 35408495 2022-01-01 2022-12-31 6 35408495 2022-01-01 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2021-01-01 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2021-01-01 2021-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember iso4217:DKK xbrli:pure IP Ejendomme 2013 P/S c/o Industriens Pensionsforsikring A/S Nørre Farimagsgade 3 1364 København K 33 66 80 80 35408495 København Komplementar IP Komplementar ApS v/bestyrelse og direktion Laila Mortensen formand Joan Alsing Per Andersen Peter Køhler Lindegaard Søren Tang Kristensen PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Bestyrelse og direktion har dags dato behand-let og godkendt årsrapporten for regnskabs-året 1. januar - 31. december 2022 for IP Ejendomme 2013 P/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. decem- ber 2022 samt resultatet af selskabets aktivite-ter og pengestrømme for regnskabsåret 1. ja-nuar - 31. december 2022. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelses-beretningen indeholder en retvisende redegø-relse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlin-gens godkendelse. København direktør TIL KAPITALEJEREN I IP EJENDOMME 2013 P/S Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af re-sultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Hvad har vi revideret IP Ejendomme 2013 P/S’ årsregnskab for regn-skabsåret 1. januar - 31. december 2022 omfatter resultatopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis (”regnskabet”). Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af regnskabet. Vi er uafhæn-gige af selskabet i overensstemmelse med Inter-national Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke le-delsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledel-sesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfat-telse, at ledelsesberetningen er i overensstemmel-se med årsregnskabet og er udarbejdet i overens-stemmelse med kravene i årsregnskabsloven. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelses-beretningen. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et års-regnskab, der giver et retvisende billede i overens-stemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som le-delsen anser for nødvendig for at udarbejde et års-regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen an-svarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regn-skabet på grundlag af regnskabsprincippet om fort-sat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har an-det realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinfor-mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der ud-føres i overensstemmelse med ISA de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigel-ser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstem-melse med ISA og de yderligere krav, der er gæl-dende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisio-nen. Herudover: • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinforma-tion forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, do-kumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning el-ler tilsidesættelse af intern kontrol. • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med re-levans for revisionen for at kunne udforme revisi-onshandlinger, der er passende efter omstændig-hederne, men ikke for at kunne udtrykke en kon-klusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er ri-melige. • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væ-sentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om sel-skabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi kon-kluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis så-danne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modifi-cere vores konklusion. Vores konklusioner er ba-seret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder note-oplysningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæs-sige placering af revisionen samt betydelige revisi-onsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identifi-cerer under revisionen. Hellerup 33771231 Per Rolf Larssen Stefan Vastrup statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor Hovedaktivitet Selskabets strategi er at generere afkast af selskabets kapital gennem investeringer i og udlejning af danske kvalitetsejendomme. Investeringerne gennemføres enten som direkte investeringer eller gennem tilknyttede eller associerede virksomheder. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets driftsresultat udgør 5,8 mio. kr. i 2022 mod 5,4 mio. kr. i 2021, hvilket er på niveau med det forventet resultat. Selskabet har i efteråret erhvervet en 14.564 kvm stor kontorejendom beliggende i den vestlige del af Århus. Ejendommen ejes gennem den tilknyttede virksomhed IP Byporten P/S. Herudover har selskabet gennem IP Kloster–haverne P/S igangsat et byudviklingsprojekt i centrum af Roskilde ved Sortebrødre Plads, hvor der skal opføres 98 boliger i varierende størrelser, heraf 30 almene boliger. Derudover etableres ca. 1.400 kvm. erhverv samt en parkeringskælder. Ejendommen forventes at stå færdig i 2025. Selskabet har i 2022 endvidere igangsat et boligbyggeri beliggende i den nye grønne bydel Gartnerbyen i Odense. Projektet omfat-ter opførelsen af 89 boliger fordelt på tre punkthuse, som forventes at stå færdigt i august 2023. Ved årets udgang har selskabet direkte ejer-skab til 3 kontorejendomme, én i Aarhus og to i Københavnsområdet. Hertil kommer selska-bets investeringer i tilknyttede og associerede ejendomsvirksomheder. Årets resultat udviser et overskud på -425,2 mio. kr. mod 487,5 mio. kr. i 2021. Resultatet for 2022 påvirket af nedskrivninger til dags-værdi i selskabets direkte ejede ejendomme, samt ejendomme ejet af tilknyttede og associ-erede virksomheder. Nedskrivningerne er et udtryk for den stedfundne prisudvikling på ejendomsmarkedet. Årets resultatet udgør et underskud på 425,2 mio. kr. som foreslås disponeret via tilbage-førelse fra den særlig ”reserve for nettoop-skrivning efter indre værdis metode” med 588,8 mio.kr. samt overførelse til posten "overført resultat” med 163,6 mio.kr. Den forventede udvikling Selskabets resultater afhænger i høj grad af prisudviklingen på ejendomsmarkedet og der-med af den løbende værdiregulering til dags-værdi af selskabets ejendomme. For 2023 for-ventes et driftsresultat på mellem 7 – 9 mio. kr. Selskabet vil fortsat forsøge at opkøbe velbe-liggende ejendomme af høj kvalitet. Koncernforhold Selskabet er ejet fuldt ud af Industriens Pensi-onsforsikring A/S og indgår sammen med øvri-ge koncernvirksomheder, herunder selskabets dattervirksomheder i koncernregnskabet for IndustriPension Holding A/S. Selskabet har i den forbindelse indgået en ad-ministrationsaftale med Industriens Pensions-forsikring A/S om varetagelse af investerings-forvaltning, regnskabs- og administrationsop-gaver. Videre betaler selskabet et honorar til selska-bets komplementar, IP Komplementar ApS, for sidstnævntes forpligtelser som komplementar. De koncerninterne transaktioner er nærmere omtalt i regnskabets note 8. Finansielle og særlige risici Selskabet er underlagt koncernens politikker og retningslinjer for styring af finansielle risici. Selskabet anvender ikke finansielle instrumen-ter til regnskabsmæssig sikring. Selskabet er underlagt en række markedsri-cisi. Med henblik på at opnå et tilfredsstillende afkast er det især af betydning, at selskabet fastholder en høj udlejningsprocent og en sta-bil udvikling i huslejeindtægterne. Med henblik på at reducere risikoen for tom-gang og et afledt fald i driftsresultatet, søger selskabet til stadighed at indgå længereva-rende lejekontrakter. Selskabets resultat og økonomiske stilling er især påvirket af markedsudviklingen i afkast-krav og dermed i priserne på markedet for in-vesteringsejendomme. Selskabets investe-ringsejendomme er prissat ud fra et afkastkrav i intervallet 4,4 – 6,25 %. Der henvises til note 3 for en nærmere beskri-velse af forudsætningerne for selskabets fast-sættelse af ejendommenes dagsværdi samt en beregnet følsomhed på ændringer i afkast-kravet på de direkte ejede ejendomme. Selskabet finansieres via egenkapital og der er således ikke finansielle risici, ligesom der kun i mindre grad er kreditrisici forbundet med de nuværende lejeres evne til fremover at ho-norere de indgåede lejekontrakter. Miljøforhold Selskabet er omfattet af koncernens politikker for samfundsansvar, herunder arbejdstagerret-tigheder og klimapåvirkninger for selskabets aktiviteter. Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings an-befalinger. Der henvises til definitioner i afsnittet om anvendt regnskabspraksis. Huslejeindtægter Huslejeindtægter Huslejeindtægter Huslejeindtægter Huslejeindtægter 16900000 18600000 19800000 18000000 16500000 7300000 6800000 7500000 5400000 5800000 Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme 16900000 18600000 17600000 -7200000 -61700000 Resultatandele af tilknyttede virksomheder Resultatandele af tilknyttede virksomheder Resultatandele af tilknyttede virksomheder Resultatandele af tilknyttede virksomheder Resultatandele af tilknyttede virksomheder 141700000 107500000 160600000 213600000 -194400000 Resultatandele af kapitalinteresser iassocierede virksomheder Resultatandele af kapitalinteresser iassocierede virksomheder Resultatandele af kapitalinteresser iassocierede virksomheder Resultatandele af kapitalinteresser iassocierede virksomheder Resultatandele af kapitalinteresser iassocierede virksomheder 42500000 78700000 -21000000 268400000 -180300000 4600000 10300000 12000000 7300000 5400000 Afskrivninger Afskrivninger Afskrivninger Afskrivninger Afskrivninger 0 -10600000 -600000 0 0 213100000 211400000 176100000 487500000 -425200000 Ejendomme under opførsel Ejendomme under opførsel Ejendomme under opførsel Ejendomme under opførsel Ejendomme under opførsel 0 0 0 0 82500000 Investeringsejendomme Investeringsejendomme Investeringsejendomme Investeringsejendomme Investeringsejendomme 358500000 377100000 394700000 387500000 342300000 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 1775900000 1935300000 3583500000 3374000000 3339500000 Udlån til tilknyttede virksomheder Udlån til tilknyttede virksomheder Udlån til tilknyttede virksomheder Udlån til tilknyttede virksomheder Udlån til tilknyttede virksomheder 0 370300000 0 5000000 1500000 Kapitalinteresser i associerede virksomheder Kapitalinteresser i associerede virksomheder Kapitalinteresser i associerede virksomheder Kapitalinteresser i associerede virksomheder Kapitalinteresser i associerede virksomheder 674800000 739500000 784400000 2051300000 2133100000 Udlån til kapitalinteresser i associeredevirksomheder Udlån til kapitalinteresser i associeredevirksomheder Udlån til kapitalinteresser i associeredevirksomheder Udlån til kapitalinteresser i associeredevirksomheder Udlån til kapitalinteresser i associeredevirksomheder 0 624800000 722000000 610500000 408200000 Tilgodehavender Tilgodehavender Tilgodehavender Tilgodehavender Tilgodehavender 1600000 7100000 9700000 2100000 1300000 Likvide beholdninger Likvide beholdninger Likvide beholdninger Likvide beholdninger Likvide beholdninger 112400000 26600000 80200000 58500000 81000000 3374600000 4080700000 5574500000 6488900000 6389400000 3365500000 4051900000 5518100000 6455500000 6340300000 Langfristet gæld Langfristet gæld Langfristet gæld Langfristet gæld Langfristet gæld 6200000 6700000 31800000 31100000 29800000 Kortfristet gæld Kortfristet gæld Kortfristet gæld Kortfristet gæld Kortfristet gæld 2900000 22100000 24700000 2300000 19300000 Passiver i alt Passiver i alt Passiver i alt Passiver i alt Passiver i alt 3374600000 4080700000 5574500000 6488900000 6389400000 0.432 0.366 0.382 0.30 0.353 0.997 0.993 0.99 0.995 0.992 0.073 0.057 0.037 0.081 -0.066 GENERELT Årsrapporten for IP Ejendomme 2013 P/S er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabs-lovens bestemmelser for mellemstore virksom-heder i regnskabsklasse C. Opstillingen af resultatopgørelsen er tilpasset selskabets aktivitet. Aktiver indregnes i balancen, når det som føl-ge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde sel-skabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selska-bet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forplig-telser til kostpris. Måling efter første indreg-ning sker som beskrevet for hver enkelt regn-skabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til for-udsigelige risici og tab, der fremkommer, in-den årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balance-dagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger ind-regnes med de beløb, der vedrører regn-skabsåret. Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til ba-lancedagens valutakurs. Valutakursdifferen-cer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatopgørel-sen som finansielle poster. Selskabet er ikke selvstændigt skattepligtigt. Selskabets skattepligtige indkomst indgår i stedet i beskatningsgrundlaget hos kommandi-tisten, Industriens Pensionsforsikring A/S. RESULTATOPGØRELSEN Huslejeindtægter Lejeindtægter hidrørende fra udlejning af di-rekte ejede investeringsejendomme periodise-res og indregnes i resultatopgørelsen med de til regnskabsåret svarende beløb. Andre indtægter Andre indtægter indeholder refusion fra lejere af ejendommens driftsomkostninger. Ejendomsomkostninger Driftsomkostninger indeholder alle omkostnin-ger vedrørende drift af direkte ejede investe-ringsejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesomkost-ninger samt omkostninger til skatter og afgifter m.m. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter omkost-ninger, der afholdes til ledelse og administra-tion af selskabet mv. Finansielle poster Finansielle poster omfatter regulering til dags-værdi af investeringsejendomme, indtægter fra kapitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser i associerede virksomheder (en forholdsmæssig andel af de pågældende virksomheders resultat efter skat) samt rente-indtægter og -omkostninger. BALANCEN Investeringsejendomme Investeringer i investeringsejendomme måles ved anskaffelsen til kostpris, omfattende an-skaffelsespris inkl. købsomkostninger. Herefter måles ejendommene til dagsværdi, og samtlige værdireguleringer indregnes i re-sultatopgørelsen. Dagsværdien er udtryk for den pris, som ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på armslængde vilkår på balancedagen. Fastlæggelsen af dagsværdier indebærer væsentlige regnskabsmæssige skøn. Dagsværdien er opgjort ved anvendelse af en DCF-model (discounted cash flow), som tager udgangspunkt i en kapitalisering af de kom-mende års budgetterede betalingsstrømme inkl. en opgjort terminalværdi med en individuel diskonteringssats. Satsen bestemmes ud fra et individuelt fastsat afkast-krav for den enkelte ejendom med tillæg af den forventede inflation i beregningsperioden. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser associerede virksom-heder Tilknyttede virksomheder er virksomheder, hvori selskabet har en bestemmende indflydel-se, som udgangspunkt ved en ejerandel på mellem 50 % og 100 %. Kapitalinteresser i associerede virksomheder er virksomheder, hvori selskabet har en betydende indflydelse, som udgangspunkt ved en ejerandel på mel-lem 20 % og 50 %. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder samt kapitalinteresser i associerede virksomheder måles til den forholdsmæssige andel af virk-somhedens regnskabsmæssige indre værdi, opgjort efter selskabets regnskabspraksis. Det indebærer bl.a. at investeringsejendomme i tilknyttede og associerede selskaber måles til dagsværdi. Efter denne metode reguleres værdien af kapitalandelene med selskabets forholdsmæssige andel af den tilknyttede eller associerede virksomheds resultat og eventu-elle kapitalbevægelser. Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser i associerede virksomheder i forhold til kostprisen bindes på en særlig re-serve under egenkapitalen, ”Nettoopskrivning efter indre værdis metode”. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket svarer til nominel værdi med fradrag af ned-skrivninger til imødegåelse af tab. Gældsforpligtelser Gæld til tilknyttede virksomheder og andre fi-nansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Øvrige gældsforpligtelser måles til net-torealisationsværdi, der ligeledes sædvanligvis svarer til den nominelle værdi. PENGESTRØMSOPGØRELSEN Pengestrømsopgørelsen opgøres efter den in-direkte metode. Pengestrømmene opdeles i hovedområderne drift, investering og finansie-ring. Opgørelsen viser selskabets likvide be-holdninger ved årets begyndelse og slutning. Pengestrøm fra driften opgøres med udgangs-punkt i det regnskabsmæssige resultat med regulering for ikke kontante poster og ændrin-ger i driftskapitalen. Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af in-vesteringsejendomme samt køb og salg af ka-pitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser i associerede virksomheder. Endvidere indgår udbytte modtaget fra tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser i associerede virksomheder. Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfat-ter betalinger til og fra kapitalejeren samt årets netto ind- eller udbetalinger på langfristet gæld. NØGLETAL De nøgletal, der er anført i hoved- og nøgletal-soversigten på side 7, er beregnet således: Driftsafkast (overskudsgrad) er beregnet som driftsresultatet i procent af huslejeindtægterne. Soliditetsgrad er beregnet som egenkapitalen, ultimo året i procent af passiverne, ultimo året. Egenkapitalforrentning er beregnet som årets resultat i procent af den gennemsnitlige egen-kapital i året. true I medfør af Årsregnskabslovens § 112, stk. 3 aflægges ikke koncernregnskab for selskabet. Selskabet og dets dattervirksomheders års-regnskaber indgår i koncernregnskabet for IndustriPension Holding A/S (CVR-nr. 15 89 32 30) med hjemsted i København. 16524000 18014000 881000 1381000 5705000 5748000 5872000 8244000 5828000 5403000 -16500000 0 -45200000 -7200000 -194409000 213567000 -180303000 268413000 5380000 7664000 15000 393000 -425219000 487454000 82492000 0 342300000 387500000 424792000 387500000 3339468000 3373984000 1500000 5000000 2133084000 2051348000 408219000 610493000 5882271000 6040825000 6307063000 6428325000 0 1000 1279000 1640000 0 486000 1279000 2127000 81030000 58471000 82309000 60598000 6389372000 6488923000 2689000000 2687000000 265515000 812728000 3385771000 2955777000 6340286000 6455505000 25000000 25000000 4777000 6144000 29777000 31144000 19309000 2274000 19309000 2274000 49086000 33418000 6389372000 6488923000 2686000000 0 2369802000 462249000 5518051000 1000000 449000000 0 0 450000000 -449000000 449000000 0 0 0 0 136975000 350479000 487454000 2687000000 0 2955777000 812728000 6455505000 2687000000 0 2955777000 812728000 6455505000 2000000 308000000 0 0 310000000 0 -308000000 308000000 0 0 0 121994000 -547213000 -425219000 2689000000 0 3385771000 265515000 6340286000 Selskabskapitalen er opdelt i 2.689.000.000 andele af 1 kr. Selskabskapitalen er ikke opdelt i klasser.Udvikling i selskabskapitalen:t.kr. 2018 2019 2020 2021 2022Primo 1.985.000 2.680.000 2.682.000 2.686.000 2.687.000Tilgang i året 695.000 2.000 4.000 1.000 2.000Selskabskapital 31. december 2.680.000 2.682.000 2.686.000 2.687.000 2.689.000 5828000 5403000 Finansielle poster, netto Finansielle poster, netto 5365000 7271000 I alt før ændringer i driftskapital I alt før ændringer i driftskapital 11193000 12674000 848000 7536000 17035000 -22421000 17883000 -14885000 29076000 -2211000 Tilgang ved ejendomme under opførelse Tilgang ved ejendomme under opførelse -98992000 0 Indskud i tilknyttede virksomheder Indskud i tilknyttede virksomheder -277393000 -515931000 Udlån til tilknyttede virksomheder Udlån til tilknyttede virksomheder 3500000 -5000000 Indskud i kapitalinteresser i associerede virksomheder Indskud i kapitalinteresser i associerede virksomheder -292039000 -177000000 Udbytte fra tilknyttede og associerede virksomheder Udbytte fra tilknyttede og associerede virksomheder 147500000 117500000 Udlån til kapitalinteresser i associerede virksomheder Udlån til kapitalinteresser i associerede virksomheder 202274000 111500000 -315150000 -468931000 310000000 450000000 1367000 633000 308633000 449367000 22559000 -21775000 58471000 80246000 81030000 58471000 AdministrationsomkostningerSelskabet har ingen ansatte og der er ikke udbetalt vederlag til direktion og bestyrelse Ejendomme under opførelseAnskaffelsessum 1. januar - -Årets tilgang 98.992 -Anskaffelsessum 31. december 98.992 -Værdireguleringer 1. januar - -Årets værdiregulering -16.500 -Værdireguleringer 31. december -16.500 -Bogført værdi 31. december 82.492 -Ejendomme under opførelse består af ejendommen Trekløveren, som er beliggende i OdenseEjendomme under opgørelse er værdiansat på baggrund af en cash-flow model, som beregner nutidsværdien af de forventede betalingsstrømme i en budgetperiode på 10 år, diskonteret med en rente sammensat af et individuelt afkastkrav til ejendommen og den forventede inflation. De forventede betalingsstrømme hidrører primært fra budgetterede lejeindtægter, drifts-og vedligeholdelsesudgifter samt en terminalværdi ved periodens udløb. I de budgetterede lejeindtægter tages højde for den forventede udlejningsprocent på ejendommen.Ejendom er pr. 31. december 2022 værdiansat ud fra et afkastkrav på 4,75 %. En ændring i afkastkravet med +/- 0,25 %-point vil ændre ejendommens værdi med henholdsvis -7,0 mio. kr. og +7,7 mio. kr.InvesteringsejendommeAnskaffelsessum 1. januar 300.980 300.980Anskaffelsessum 31. december 300.980 300.980Værdireguleringer 1. januar 86.520 93.720Årets værdiregulering -45.200 -7.200Værdireguleringer 31. december 41.320 86.520Bogført værdi 31. december 342.300 387.500Afkastkrav Afkastkrav Størrelse Aktuel tomgang i Beliggenhed20232022m2%TypeFlerbruger, primært København 4,40% 4,10% 3.692 2,6%kontorlejemålEnkelt bruger, Søborg 6,25% 5,50% 7.309 100,0%kontorlejemålEnkelt bruger, Århus 5,40% 5,00% 12.072 0,0%kontorlejemålEjendommene er værdiansat ved hjælp af en cash-flow model, som beregner nutidsværdien af de forventede betalingsstrømme i en planlægningsperiode på 10 år, diskonteret med en rente, som er sammensat af et individuelt afkastkrav til ejendommene og den forventede inflation. De forventede betalingsstrømme hidrører primært fra budgetterede lejeindtægter, drifts- og vedlige-holdelsesudgifter samt en terminalværdi ved periodens udløb. I de budgetterede lejeindtægter tages højde for den forventede udlejningsprocent på den enkelte ejendom.Med de beregnede dagsværdier udgør m2-prisen for ejendomme henholdsvis 29.117 kr. (København), 7.702 kr. (Søborg) og 14.786 kr. (Århus N).Følsomheden på den samlede dagsværdi ved ændring i afkastkravene med 0,25 % point udgør -17,4 mio. kr. ved en stigning i afkastkravet og +19,2 mio. kr. ved et fald.Der har medvirket ekstern valuar ved vurderingen af ejendommene. Tilknyttede virksomhederAnskaffelsessum 1. januar 2.849.202 3.160.763Indskud/emission i året 277.393 515.931Overført til associerede virksomheder - -827.492Anskaffelsessum 31. december 3.126.595 2.849.202Værdireguleringer 1. januar 524.782 422.786Overført til associerede virksomheder - -8.071Andel af årets resultat -194.409 213.567Udloddet udbytte -117.500 -103.500Værdireguleringer 31. december 212.873 524.782Bogført værdi 31. december 3.339.468 3.373.984Kapitalandele i tilknyttede virksomheder består af:Årets Egen-Hjemsted Ejerandel resultat kapitalIP Sankt Petri P/S København 100,0% -82.597 1.479.991IP Europahuset ApS København 100,0% -2.469 312.945IP Regina ApS København 100,0% -29.671 451.843IP Skejbyen P/S København 100,0% -14.064 257.758IP Ådalshuset P/S København 100,0% -70.474 448.897IP Egedal ApS København 100,0% -277 44.264IP Klosterhaverne P/S København 90,0% -483 22.840IP Byporten P/S København 100,0% 552 231.954IP Næstved Stråleterapi P/S København 100,0% 5.026 91.260Kapitalinteresser i associerede virksomhederAnskaffelsessum 1. januar 1.645.900 641.408Overført fra tilknyttede virksomheder - 827.492Indskud/emission i året 292.039 177.000Nedskrivning/indløsning i året -Anskaffelsessum 31. december 1.937.939 1.645.900Værdireguleringer 1. januar 405.448 142.964Overført fra tilknyttede virksomheder - 8.071Andel af årets resultat -180.303 268.413Udloddet udbytte -30.000 -14.000Værdireguleringer 31. december 195.145 405.448Bogført værdi 31. december 2.133.084 2.051.348Kapitalinteresser i associerede virksomheder består af:Årets Egen-Hjemsted Ejerandel resultat kapitalATP-IP P/S København 50,0% -17.801 636.132ATP-IP Komplementar ApS København 50,0% -8 42Danske Boligejendomme P/S København 50,0% -21.753 1.152.304Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/S København 33,3% -207.650 437.427Ejendomsselskabet Axeltorv Komplementar ApSKøbenhavn 33,3% -2 68Project North P/SKøbenhavn 50,0% -31.695 411.963Project North Komplementar ApSKøbenhavn 50,0% -4 42Project Vortex P/S København 50,0% -151.103 1.811.230Project Vortex Komplementar ApSKøbenhavn 50,0% 0 31OPP Slagelse Sygehus P/S København 25,0% 16.761 96.470Komplementarselskabet Slagelse Sygehus ApSKøbenhavn 25,0% -3 55 Finansielle indtægterFinansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder 10 952Finansielle indtægter fra kapitalinteresser i associerede 5.121 6.712virksomhederØvrige finansielle indtægter 249 -Finansielle indtægter i alt 5.380 7.664 121994000 136975000 -547213000 350479000 -425219000 487454000 Ejerforhold og nærtstående parterEjerforhold:Selskabet ejes 100 % af Industriens Pensionsforsikring A/S, København, CVR-nr. 16 61 41 30.Selskabet indgår i koncernregnskabet for IndustriPension Holding A/S, København,CVR-nr. 15 89 32 30.Nærtstående parter:Som nærtstående parter anses selskabets direktion og bestyrelse. Herudover anses det øverste moderselskab IndustriPension Holding A/S og dets dattervirksomheder samt virksomheder der er associerede til koncernvirksomheder som nærtstående parter.Selskabet har transaktioner med følgende nærtstående parter: Industriens Pensionsforsikring A/S (moderselskab):Der indgået en samarbejdsaftale med Industriens Pensionsforsikring A/S, som varetager denløbende investeringsforvaltning samt selskabets regnskab og administration. Honoraret forinvesteringsforvaltningen, der afregnes efter forbrugt tid, udgør 4.484 t.kr. i 2022 mens honoraret for de regnskabsmæssige og administrative ydelser er fastsat til 60 t.kr. pr. år.Ejerforhold og nærtstående parter, forsatEjendomsselskabet Axeltorv 2 P/SSelskabet har ydet lån til det associerede selskab, Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/S til finan-siering af dette selskabs investering i en ejendomsinvestering. Lånet er stående lån med en aftalt ramme på 337 mio.kr. Lånet forrentes med 1,5% p.a. Renten fastsættes årligt i december måned for det kommende år.OPP Slagelse Sygehus P/SSelskabet har ydet lån til det associerede selskab, OPP Slagelse Sygehus P/S til finan-siering af dette selskabs investering. Lånet forrentes ikke.IP Komplementar ApS (datterselskab af Industriens Pensionsforsikring A/S)IP Komplementar ApS er selskabets komplementar. For sine forpligtelser som komplementar modtager IP Komplementar ApS et vedtægtsmæssigt fastsat årligt vederlag på 10 t.kr.+0,01 %af realiserede gevinster ved salg af ejendomme, dog højst 250.000 kr. pr. år. Kontraktlige forpligtelser og eventualforpligtelserSelskabet har indgået aftale om overtagelse af nyopførte ejendomme i 2023 til en værdi af ca. 600 mio.kr. og der forventes afholdt ca. 60 mio. kr. ifm. igangværende byggerier.Der påhviler selskabet en almindelig momsreguleringsforpligtelse på selskabets direkteejede investeringsejendomme. Forpligtelsen udgør 5,6 mio. kr. den 31. december 2022.Selskabet har via det associerede selskab Project North P/S forpligtet sig til at opføre en ejendom til en værdi af ca. 610 mio.kr., hvor selskabets andel udgør ca. 305 mio.kr. Heraf er der pr. 31. december 2022 indskudt 203 mio.kr. Byggeriet forventes afsluttet i 2023.Selskabet er fællesregistreret for moms med en række selskaber i IndustriPension Holding A/S koncernen og hæfter således solidarisk og ubegrænset for moms i de pågældende selskaber.Herudover er der alene indgået kontraktlige forpligtelser over for tilknyttede virksomheder, jf. note 8.Der foreligger ingen panthæftelser, kautions-, garanti- eller lignende forpligtelser udover,hvad der fremgår af regnskabet. Begivenheder efter regnskabsårets afslutningDer er ikke fra balancedagen og frem til i dag indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten. Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 2023-04-21 Uffe Berg Regnskabsklasse C, mellemstor virksomhed 2013-07-19 0 2023-02-03 16614130 INDUSTRIENS PENSIONSFORSIKRING A/S Nørre Farimagsgade 3 1364 København K Konklusion Grundlag for konklusion 2023-02-03 mne24822 mne32126 33771231 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab