35408495 2023-01-01 2023-12-31 35408495 2023-01-01 2023-12-31 1 35408495 2023-01-01 2023-12-31 1 35408495 2023-01-01 2023-12-31 2 35408495 2023-01-01 2023-12-31 3 35408495 2023-01-01 2023-12-31 4 35408495 2023-01-01 2023-12-31 1 35408495 2023-01-01 2023-12-31 2 35408495 2022-01-01 2022-12-31 35408495 2023-12-31 35408495 2022-12-31 35408495 2021-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35408495 2021-12-31 fsa:SharePremiumMember 35408495 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2021-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2021-12-31 35408495 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35408495 2022-01-01 2022-12-31 fsa:SharePremiumMember 35408495 2022-01-01 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35408495 2022-12-31 fsa:SharePremiumMember 35408495 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2022-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35408495 2023-01-01 2023-12-31 fsa:SharePremiumMember 35408495 2023-01-01 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 35408495 2023-12-31 fsa:SharePremiumMember 35408495 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 35408495 2023-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 35408495 2022-01-01 2022-12-31 1 35408495 2023-01-01 2023-12-31 1 35408495 2022-01-01 2022-12-31 2 35408495 2023-01-01 2023-12-31 2 35408495 2022-01-01 2022-12-31 1 35408495 2023-01-01 2023-12-31 1 35408495 2022-01-01 2022-12-31 2 35408495 2023-01-01 2023-12-31 2 35408495 2022-01-01 2022-12-31 3 35408495 2023-01-01 2023-12-31 3 35408495 2022-01-01 2022-12-31 4 35408495 2023-01-01 2023-12-31 4 35408495 2022-01-01 2022-12-31 5 35408495 2023-01-01 2023-12-31 5 35408495 2022-01-01 2022-12-31 6 35408495 2023-01-01 2023-12-31 6 iso4217:DKK IP Ejendomme 2013 P/S Nørre Farimagsgade 3 1364 København K 33 66 80 80 35408495 København Bestyrelse og direktion har dags dato behand-ber 2023 samt resultatet af selskabets aktivite-let og godkendt årsrapporten for regnskabs-ter og pengestrømme for regnskabsåret 1. ja-året 1. januar - 31. december 2023 for nuar - 31. december 2023. IP Ejendomme 2013 P/S. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelses-Årsrapporten aflægges i overensstemmelse beretningen indeholder en retvisende redegø-med årsregnskabsloven. relse for de forhold, beretningen omhandler. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver Årsrapporten indstilles til generalforsamlin-et retvisende billede af selskabets aktiver, gens godkendelse. passiver og finansielle stilling pr. 31. decem- København Søren Tang Kristensen direktør Laila Mortensen Formand Joan Alsing Peter Køhler Lindegaard Per Andersen TIL KAPITALEJEREN I IP EJENDOMME 2013 P/S Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har revideret årsregnskabet for IP Ejendomme 2013 P/S’ for regnskabsåret 1. januar - 31. decem-ber 2023, omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis (”regnskabet”). Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yder-ligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af regnskabet. Vi er uafhæn-gige af selskabet i overensstemmelse med Inter-national Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledel-sesberetningen, og vi udtrykker ingen form forkonklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væ-sentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledel-sesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfat-telse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overens-stemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelses-beretningen. Ledelsens ansvar for regnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et år-sregnskab, der giver et retvisende billede i over-ensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen an-svarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af regnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinfor-mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en kon-klusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejl-information, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har ind-flydelse på de økonomiske beslutninger, som bru-gerne træffer på grundlag af regnskabet Som led i en revision, der udføres i overensstemmel-se med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder pro-fessionel skepsis under revisionen. Herudover: • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigel-ser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme re-visionshandlinger, der er passende efter om-stændighederne, men ikke for at kunne udtryk-ke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væ-sentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vo-res konklusioner er baseret på det revisionsbe-vis, der er opnået frem til datoen for vores revi-sionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke læn-gere kan fortsætte driften. • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Hellerup PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33771231 Claus Christensen Stefan Vastrup statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor Hovedaktivitet Selskabets strategi er at generere afkast af selskabets kapital gennem investeringer i og udlejning af danske kvalitetsejendomme. Investeringerne gennemføres enten som direkte investeringer eller gennem tilknyttede eller associerede virksomheder. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets driftsresultat udgør - 726 t.kr. i 2023 mod 5,8 mio. kr. i 2022 og er på niveau med det forventet. Selskabet har i foråret 2023 erhvervet en kon-torejendom beliggende i Valby. Ejendommen ejes gennem den tilknyttede virksomhed IP Carl Jacobsens Vej ApS. Ved årets udgang har selskabet direkte ejer-skab til 3 kontorejendomme, én i Aarhus, og to i Københavnsområdet samt 1 boligejendom i Odense. Hertil kommer selskabets investe-ringer i tilknyttede og associerede ejendoms-virksomheder. Årets resultat udviser et underskud på -241,9 mio. kr. mod -425,2 mio. kr. i 2022. Resultatet for 2023 er påvirket af nedskrivninger til dags-værdi i selskabets direkte ejede ejendomme, samt ejendomme ejet af tilknyttede og associ-erede virksomheder. Nedskrivningerne er et udtryk for den stedfundne prisudvikling på ejendomsmarkedet. Underskuddet på 241,9 mio. kr. som foreslås disponeret via tilbageførelse fra den særlig ”re-serve for nettoopskrivning efter indre værdis metode” med 265,5 mio. kr. samt overførelse til posten "overført resultat” med 23,6 mio.kr. Den forventede udvikling Selskabets resultater afhænger i høj grad af prisudviklingen på ejendomsmarkedet og der-med af den løbende værdiregulering til dags-værdi af selskabets ejendomme. For 2024 for-ventes et driftsresultat på mellem 1 – 3 mio. kr. før værdireguleringer af investeringsejendom-me og resultater fra kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder. Selskabet vil fortsat forsøge at opkøbe velbe-liggende ejendomme af høj kvalitet. Usikkerhed ved indregning og måling Selskabet måler investeringsejendomme til dagsværdi. Beregningerne foretages ved anvendelse af DCF-model, som indeholder en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger som kan være behæftet med usikkerhed. Skønnene vedrører blandt andet fremtidige betalingsstrømme samt diskonteringsrente mv. Koncernforhold Selskabet er ejet fuldt ud af Industriens Pensi-onsforsikring A/S og indgår sammen med øvri-ge koncernvirksomheder, herunder selskabets dattervirksomheder i koncernregnskabet for IndustriPension Holding A/S. Selskabet har i den forbindelse indgået en ad-ministrationsaftale med Industriens Pensions-forsikring A/S om varetagelse af investerings-forvaltning, regnskabs- og administrationsop-gaver. Videre betaler selskabet et honorar til selska-bets komplementar, IP Komplementar ApS, for sidstnævntes forpligtelser som komplementar. De koncerninterne transaktioner er nærmere omtalt i regnskabets note 9. Finansielle og særlige risici Selskabet er underlagt koncernens politikker og retningslinjer for styring af finansielle risici. Selskabet anvender ikke finansielle instrumen-ter til regnskabsmæssig sikring. Selskabet er underlagt en række markedsricisi. Med henblik på at opnå et tilfredsstillende afkast er det især af betydning, at selskabet fastholder en høj udlejningsprocent og en stabil udvikling i huslejeindtægterne. Med henblik på at reducere risikoen for tom-gang og et afledt fald i driftsresultatet, søger selskabet til stadighed at indgå længereva-rende lejekontrakter. Selskabets resultat og økonomiske stilling er især påvirket af markedsudviklingen i afkast-krav og dermed i priserne på markedet for in-vesteringsejendomme. Selskabets investe-ringsejendomme er prissat ud fra et afkastkrav i intervallet 4,8 – 7,0 %. Der henvises til note 4 for en nærmere beskri-velse af forudsætningerne for selskabets fast-sættelse af ejendommenes dagsværdi samt en beregnet følsomhed på ændringer i afkast-kravet på de direkte ejede ejendomme.Selskabet finansieres via egenkapital og der er således ikke finansielle risici, ligesom der kun i mindre grad er kreditrisici forbundet med de nuværende lejeres evne til fremover at hono-rere de indgåede lejekontrakter. Miljøforhold Selskabet er omfattet af koncernens politikker for samfundsansvar.2019 2020 2021 2022 2023HOVEDTAL (mio. kr.)ResultatopgørelseHuslejeindtægter 18,6 19,8 18,0 16,5 23,4Driftsresultat 6,8 7,5 5,4 5,8 -1Værdiregulering af investeringsejendomme 18,6 17,6 -7,2 -61,7 65,2Resultatandele af tilknyttede virksomheder 107,5 160,6 213,6 -194,4 -144,3Resultatandele af kapitalinteresser i associerede virksomheder78,7 -21,0 268,4 -180,3 -162,8Finansielle poster, netto 10,3 12,0 7,3 5,4 23,0Afskrivninger -10,6 -0,6 - - -22,3Årets resultat211,4176,1487,5-425,2-241,9AktiverEjendomme under opførsel - - - 82,5 -Investeringsejendomme 377,1 394,7 387,5 342,3 543,3Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 1.935,3 3.583,5 3.374,0 3.339,5 3.581,0Udlån til tilknyttede virksomheder 370,3 - 5,0 1,5 -Kapitalinteresser i associerede virksomheder 739,5 784,4 2.051,3 2.133,1 2.007,3Udlån til kapitalinteresser i associerede virksomheder624,8 722,0 610,5 408,2 395,8Aktiver i alt4.080,75.574,56.488,96.389,46.750,9PassiverEgenkapital 4.051,9 5.518,1 6.455,5 6.340,3 6.702,4Langfristet gæld 6,7 31,8 31,1 29,8 14,3Kortfristet gæld 22,1 24,7 2,3 19,3 34,3Passiver i alt4.080,75.574,56.488,96.389,46.750,9NØGLETAL Investeringer i materielle anlægsaktiver - - - 99,0 53,3Driftsafkast (overskudsgrad) 36,6% 38,2% 30,0% 35,3% -3,1%Soliditetsgrad 99,3% 99,0% 99,5% 99,2% 99,3%Egenkapitalforrentning 7,3% 3,7% 8,1% -6,6% -3,7%Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Finansforeningens Recommendations & Ratios anbefalinger. Der henvises til definitioner i afsnittet om anvendt regnskabspraksis. Årsrapporten for IP Ejendomme 2013 P/S er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabs-lovens bestemmelser for mellemstore virksom-heder i regnskabsklasse C. Opstillingen af resultatopgørelsen er tilpasset selskabets aktivitet. Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde sel-skabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selska-bet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sand-synligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fra-gå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forplig-telser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regn-skabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til for-udsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller af-kræfter forhold, der eksisterede på balance-dagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger ind-regnes med de beløb, der vedrører regnskabs-året. Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til ba-lancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Selskabet er ikke selvstændigt skattepligtigt. Selskabets skattepligtige indkomst indgår i stedet i beskatningsgrundlaget hos kommandi-tisten, Industriens Pensionsforsikring A/S. I medfør af Årsregnskabslovens § 112, stk. 3 aflægges ikke koncernregnskab for selskabet. Selskabet og dets dattervirksomheders års-regnskaber indgår i koncernregnskabet for IndustriPension Holding A/S (CVR-nr. 15 89 32 30) med hjemsted i København. Usikkerhed ved indregning og måling Selskabet måler investeringsejendomme til dagsværdi. Beregningerne foretages ved anvendelse af DCF-model, som indeholder en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger som kan være behæftet med usikkerhed. Skønnene vedrører blandt andet fremtidige betalingsstrømme samt diskonteringsrente mv. Huslejeindtægter Lejeindtægter hidrørende fra udlejning af direk-te ejede investeringsejendomme periodiseres og indregnes i resultatopgørelsen med de til regnskabsåret svarende beløb. Andre indtægter Andre indtægter indeholder refusion fra lejere af ejendommens driftsomkostninger. Ejendomsomkostninger Driftsomkostninger indeholder alle omkostnin-ger vedrørende drift af direkte ejede investe-ringsejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesomkost-ninger samt omkostninger til skatter og afgifter m.m. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter omkost-ninger, der afholdes til ledelse og administra-tion af selskabet mv. Finansielle poster Finansielle poster omfatter regulering til dags-værdi af investeringsejendomme, indtægter fra kapitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser i associerede virksomheder (en forholdsmæssig andel af de pågældende virksomheders resultat efter skat) samt rente-indtægter og -omkostninger. Goodwill Goodwill knytter sig til erhvervelsen af en virk-somhed og måles ved første indregning til kostpris, opgjort som forskellen mellem kost-prisen for den pågældende virksomhed og dagsværdien af den overtagne virksomheds aktiver og gældsforpligtelser. Erhvervet good-will måles efterfølgende til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger og med ned-skrivning til en eventuel lavere genindvin-dingsværdi. Ejendomme under opførelse Investeringer i ejendomme under opførelse måles ved anskaffelsen til kostpris, omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Herefter måles ejendommene til dagsværdi, og samtlige værdireguleringer indregnes i re-sultatopgørelsen. Dagsværdien er udtryk for den pris, som ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på armslængde vilkår på balancedagen. Fastlæg-gelsen af dagsværdier indebærer væsentlige regnskabsmæssige skøn. Dagsværdien er op-gjort ved anvendelse af en DCF-model (discounted cash flow), som tager udgangs-punkt i en kapitalisering af de kommende års budgetterede betalingsstrømme inkl. en opgjort terminalværdi med en individuel diskonte-ringssats. Satsen bestemmes ud fra et indivi-duelt fastsat afkastkrav for den enkelte ejen-dom med tillæg af den forventede inflation i beregningsperioden. Investeringsejendomme Investeringer i investeringsejendomme måles ved anskaffelsen til kostpris, omfattende an-skaffelsespris inkl. købsomkostninger. Herefter måles ejendommene til dagsværdi, og samtlige værdireguleringer indregnes i re-sultatopgørelsen. Dagsværdien er udtryk for den pris, som ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på armslængde vilkår på balancedagen. Fastlæg-gelsen af dagsværdier indebærer væsentlige regnskabsmæssige skøn. Dagsværdien er op-gjort ved anvendelse af en DCF-model (discounted cash flow), som tager udgangs-punkt i en kapitalisering af de kommende års budgetterede betalingsstrømme inkl. en opgjort terminalværdi med en individuel diskonte-ringssats. Satsen bestemmes ud fra et indivi-duelt fastsat afkastkrav for den enkelte ejen-dom med tillæg af den forventede inflation i beregningsperioden. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser associerede virksom-heder Tilknyttede virksomheder er virksomheder, hvori selskabet har en bestemmende indflydel-se, som udgangspunkt ved en ejerandel på mellem 50 % og 100 %. Kapitalinteresser i associerede virksomheder er virksomheder, hvori selskabet har en betydende indflydelse, som udgangspunkt ved en ejerandel på mellem 20 % og 50 %. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder samt kapitalinteresser i associerede virksomheder måles til den forholdsmæssige andel af virk-somhedens regnskabsmæssige indre værdi, opgjort efter selskabets regnskabspraksis. Det indebærer bl.a. at investeringsejendomme i tilknyttede og associerede selskaber måles til dagsværdi. Efter denne metode reguleres vær-dien af kapitalandelene med selskabets for-holdsmæssige andel af den tilknyttede eller associerede virksomheds resultat og eventu-elle kapitalbevægelser. Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser i associerede virksomheder i forhold til kostprisen bindes på en særlig re-serve under egenkapitalen, ”Nettoopskrivning efter indre værdis metode”. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket svarer til nominel værdi med fradrag af ned-skrivninger til imødegåelse af tab. Gældsforpligtelser Gæld til tilknyttede virksomheder og andre fi-nansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Øvrige gældsforpligtelser måles til net-torealisationsværdi, der ligeledes sædvanligvis svarer til den nominelle værdi. Pengestrømsopgørelsen opgøres efter den in-direkte metode. Pengestrømmene opdeles i hovedområderne drift, investering og finansie-ring. Opgørelsen viser selskabets likvide be-holdninger ved årets begyndelse og slutning. Pengestrøm fra driften opgøres med udgangs-punkt i det regnskabsmæssige resultat med regulering for ikke kontante poster og ændrin-ger i driftskapitalen. Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af in-vesteringsejendomme samt køb og salg af ka-pitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser i associerede virksomheder. Endvidere indgår udbytte modtaget fra tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser i associerede virksomheder. Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfat-ter betalinger til og fra kapitalejeren samt årets netto ind- eller udbetalinger på langfristet gæld. Likvider i pengestrømsopgørelsen består af selskabets likvide beholdningerDe nøgletal, der er anført i hoved- og nøgletal-soversigten på side 7, er beregnet således: Driftsafkast (overskudsgrad) er beregnet somdriftsresultatet i procent af huslejeindtægterne. Soliditetsgrad er beregnet som egenkapitalen, ultimo året i procent af passiverne, ultimo året. Egenkapitalforrentning er beregnet som årets resultat i procent af den gennemsnitlige egen-kapital i året. true 23416000 16524000 495000 881000 18622000 5705000 6015000 5872000 -726000 5828000 1511000 -16500000 63700000 -45200000 -144258000 -194409000 -162828000 -180303000 22961000 5380000 0 15000 22294000 0 -241934000 -425219000 0 0 0 0 0 82492000 543300000 342300000 543300000 424792000 3581025000 3339468000 0 1500000 2007256000 2133084000 395770000 408219000 5984051000 5882271000 6527351000 6307063000 5500000 0 2480000 1279000 3418000 0 11398000 1279000 212147000 81030000 223545000 82309000 6750896000 6389372000 2690000000 2689000000 0 265515000 4012352000 3385771000 6702352000 6340286000 14079000 4777000 34465000 44309000 48544000 49086000 48544000 49086000 6750896000 6389372000 2687000000 0 2955777000 812728000 6455505000 2000000 308000000 0 0 310000000 -308000000 308000000 0 0 0 121994000 -547213000 -425219000 2689000000 0 3385771000 265515000 6340286000 2689000000 0 3385771000 265515000 6340286000 1000000 603000000 0 0 604000000 0 -603000000 603000000 0 0 0 23581000 -265515000 -241934000 2690000000 0 4012352000 0 6702352000 Selskabskapitalen er opdelt i 2.690.000.000 andele af 1 kr. Selskabskapitalen er ikke opdelt i klasser.Udvikling i selskabskapitalen:t.kr. 2019 2020 2021 2022 2023Primo 2.680.000 2.682.000 2.686.000 2.687.000 2.689.000Tilgang i året 2.000 4.000 1.000 2.000 1.000Selskabskapital 31. december 2.682.000 2.686.000 2.687.000 2.689.000 2.690.000 -726000 5828000 Finansielle poster, netto Finansielle poster, netto 22961000 5365000 I alt før ændringer i driftskapital I alt før ændringer i driftskapital 22235000 11193000 -10119000 848000 542000 -17035000 -10661000 17883000 11574000 29076000 Tilgang ved ejendomme under opførelse Tilgang ved ejendomme under opførelse -53297000 -98992000 Indskud i tilknyttede virksomheder Indskud i tilknyttede virksomheder -615429000 -277393000 64820000 0 Udlån til tilknyttede virksomheder Udlån til tilknyttede virksomheder 1500000 3500000 Indskud i kapitalinteresser i associerede virksomheder Indskud i kapitalinteresser i associerede virksomheder -112500000 -292039000 Udbytte fra tilknyttede og associerede virksomheder Udbytte fra tilknyttede og associerede virksomheder 218000000 147500000 Udlån til kapitalinteresser i associerede virksomheder Udlån til kapitalinteresser i associerede virksomheder 12449000 202274000 -484457000 -315150000 604000000 310000000 0 1367000 604000000 308633000 131117000 22559000 81030000 58471000 212147000 81030000 1AdministrationsomkostningerSelskabet har ingen ansatte og der er ikke udbetalt vederlag til direktion og bestyrelse 2GoodwillAnskaffelsessum 1. januar i alt - -Årets tilgang ved køb af tilknyttet virksomhed 22.294 -Anskaffelsessum 31. december i alt 22.294 -Nedskrivninger 1. januar - -Årets nedskrivning -22.294 -Nedskrivninger 31. december i alt -22.294 -Bogført værdi 31. december - - 3Ejendomme under opførelseAnskaffelsessum 1. januar 98.992 -Årets tilgang 53.297 98.992Årets afgang -152.289 -Anskaffelsessum 31. december - 98.992Værdireguleringer 1. januar -16.500 -Årets værdiregulering 1.511 -16.500Årets afgang 14.989 -Værdireguleringer 31. december - -16.500Bogført værdi 31. december - 82.492 4InvesteringsejendommeAnskaffelsessum 1. januar 300.980 300.980Årets tilgang 137.300 -Anskaffelsessum 31. december 438.280 300.980Værdireguleringer 1. januar 41.320 86.520Årets værdiregulering 63.700 -45.200Værdireguleringer 31. december 105.020 41.320Bogført værdi 31. december 543.300 342.300Afkastkrav Afkastkrav Størrelse Aktuel tomgang i Beliggenhed20232022m2%TypeFlerbruger, primært København 4,80% 4,40% 3.692 9,8%kontorlejemålEnkelt bruger, Søborg 7,00% 6,25% 7.309 0,0%kontorlejemålEnkelt bruger, Århus 5,75% 5,40% 12.072 0,0%kontorlejemålEnkelt bruger, Odense 4,80% 4,75% 6.370 12,4%kontorlejemålInvesteringsejendommen er værdiansat på baggrund af en cash-flow model, som beregnernutidsværdien af de forventede betalingsstrømme i en budgetperiode på 10 år, diskonteret med en rente sammensat af et individuelt afkastkrav til ejendommen og den forventede inflation. De forventede betalingsstrømme hidrører primært fra budgetterede lejeindtægter, drifts- og vedligeholdelsesudgifter samt en terminalværdi ved periodens udløb. I de budgetterede lejeindtægter tages højde for den forventede udlejningsprocent på ejendommen. I den 10 årige budgetperiode anvendes en inflationssats på 2,5 %, mens der i terminalperioden er indregnet en forventet vækst på 2 %.Med de beregnede dagsværdier udgør m2-prisen for ejendomme henholdsvis 29.252 kr. (København), 17.102 kr. (Søborg), 14.537 kr. (Århus N) og 21.162 kr. (Odense).Følsomheden på den samlede dagsværdi ved ændring i afkastkravene med 0,25 % point udgør -19,3 mio. kr. ved en stigning i afkastkravet og +21,2 mio. kr. ved et fald.Der har medvirket ekstern valuar ved vurderingen af ejendommene.20232022Notet.kr.t.kr.5Tilknyttede virksomhederAnskaffelsessum 1. januar 3.126.595 2.849.202Indskud/emission i året 593.135 277.393Afgang i året -65.815 -Anskaffelsessum 31. december 3.653.915 3.126.595Værdireguleringer 1. januar 212.873 524.782Andel af årets resultat -144.258 -194.409Udloddet udbytte -142.500 -117.500Afgang i året 995 -Værdireguleringer 31. december -72.890 212.873Bogført værdi 31. december 3.581.025 3.339.468Kapitalandele i tilknyttede virksomheder består af:Årets Egen-Hjemsted Ejerandel resultat kapitalIP Sankt Petri P/S København 100,0% 79.917 1.494.907IP Europahuset ApS København 100,0% -13.005 286.940IP Regina ApS København 100,0% -48.699 389.144IP Skejbyen P/S København 100,0% -22.539 221.218IP Ådalshuset P/S København 100,0% -62.602 357.296IP Byporten P/S København 100,0% 3.761 235.715IP Carl Jacobsens Vej ApS København 100,0% 76.783 506.369IP Svanemølleholmen P/S København 100,0% -361 39IP Næstved Stråleterapi P/S København 100,0% 5.638 89.398 6Kapitalinteresser i associerede virksomhederAnskaffelsessum 1. januar 1.937.939 1.645.900Indskud/emission i året 112.500 292.039Anskaffelsessum 31. december 2.050.439 1.937.939Værdireguleringer 1. januar 195.145 405.448Andel af årets resultat -162.828 -180.303Udloddet udbytte -75.500 -30.000Værdireguleringer 31. december -43.183 195.145Bogført værdi 31. december 2.007.256 2.133.084Kapitalinteresser i associerede virksomheder består af:Årets Egen-Hjemsted Ejerandel resultat kapitalATP-IP P/S København 50,0% -65.829 530.303ATP-IP Komplementar ApS København 50,0% -11 31Danske Boligejendomme P/S København 50,0% -94.058 1.057.633Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/S København 33,3% -131.104 306.336Ejendomsselskabet Axeltorv København 33,3% -11 54Project North P/SKøbenhavn 50,0% -24.091 612.873Project North Komplementar ApSKøbenhavn 50,0% -18 24Project Vortex P/S København 50,0% -63.127 1.637.103Project Vortex Komplementar ApSKøbenhavn 50,0% 6 46OPP Slagelse Sygehus P/S København 25,0% 18.959 115.429Komplementarselskabet Slagelse Sygehus ApSKøbenhavn 25,0% -1 56 7Finansielle indtægterFinansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder 11.567 10Finansielle indtægter fra kapitalinteresser i associerede 9.990 5.121virksomhederØvrige finansielle indtægter 1.404 249Finansielle indtægter i alt22.9615.380 23581000 121994000 -265515000 -547213000 9Ejerforhold og nærtstående parterEjerforhold:Selskabet ejes 100 % af Industriens Pensionsforsikring A/S, København, CVR-nr. 16 61 41 30.Selskabet indgår i koncernregnskabet for IndustriPension Holding A/S, København,CVR-nr. 15 89 32 30.Nærtstående parter:Som nærtstående parter anses selskabets direktion og bestyrelse. Herudover anses det øverste moderselskab IndustriPension Holding A/S og dets dattervirksomheder samt virksomheder der er associerede til koncernvirksomheder som nærtstående parter.Selskabet har transaktioner med følgende nærtstående parter: Industriens Pensionsforsikring A/S (moderselskab):Der indgået en samarbejdsaftale med Industriens Pensionsforsikring A/S, som varetager denløbende investeringsforvaltning samt selskabets regnskab og administration. Honoraret forinvesteringsforvaltningen, der afregnes efter forbrugt tid, udgør 4.086 t.kr. i 2023, mens honoraret for de regnskabsmæssige og administrative ydelser er fastsat til 60 t.kr. pr. år.Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/SSelskabet har ydet lån til det associerede selskab, Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/S til finan-siering af dette selskabs investering i en ejendomsinvestering. Lånet er stående lån med en aftalt ramme på 337 mio.kr. Lånet forrentes med 3% p.a. Renten fastsættes årligt i december måned for det kommende år.OPP Slagelse Sygehus P/SSelskabet har ydet lån til det associerede selskab, OPP Slagelse Sygehus P/S til finan-siering af dette selskabs investering. Lånet forrentes ikke.IP Ejendomsudvikling P/S (datterselskab af Industriens Pensionsforsikring A/S)IP Ejendomme 2013 P/S har primo 2023 solgt kapitaltandelene i hhv. IP Klosterhaverne P/Sog IP Egedal ApS til IP Ejendomsudvikling P/S. Salget er sket til dagsværdi.IP Komplementar ApS (datterselskab af Industriens Pensionsforsikring A/S)IP Komplementar ApS er selskabets komplementar. For sine forpligtelser som komplementar modtager IP Komplementar ApS et vedtægtsmæssigt fastsat årligt vederlag på 10 t.kr.+0,01 %af realiserede gevinster ved salg af ejendomme, dog højst 250.000 kr. pr. år. 10Kontraktlige forpligtelser og eventualforpligtelserSelskabet har via datterselskabet IP Svanemøllemølleholmen P/S forpligtet sig til at købe et grundareal, og herefter opføre et kontordomicil i Københavns Nordhavn. Grundkøbet og totalentreprisekontrakt indebærer en forpligtigelse på 566 mio. kr. der betales i rater frem mod 2026, og hvoraf ca. 168 mio. kr. forventes afholdt i 2024.Der påhviler selskabet en almindelig momsreguleringsforpligtelse på selskabets direkteejede investeringsejendomme. Forpligtelsen udgør 4,1 mio. kr. den 31. december 2023.Selskabet er fællesregistreret for moms med en række selskaber i IndustriPension Holding A/S koncernen og hæfter således solidarisk og ubegrænset for moms i de pågældende selskaber.Herudover er der alene indgået kontraktlige forpligtelser over for tilknyttede virksomheder, jf. note 9.Der foreligger ingen panthæftelser, kautions-, garanti- eller lignende forpligtelser udover,hvad der fremgår af regnskabet. 11Begivenheder efter regnskabsårets afslutningDer er ikke fra balancedagen og frem til i dag indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten. Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2024-04-12 Uffe Berg Regnskabsklasse C, mellemstor virksomhed 2013-07-19 2024-02-02 16614130 INDUSTRIENS PENSIONSFORSIKRING A/S Nørre Farimagsgade 3 1364 København K Konklusion Grundlag for konklusion 2024-02-02 mne33687 mne32126 33771231 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab