Årsrapport29442789NIELSEN & CHRISTENSEN, Statsautoriseret RevisionspartnerselskabKvæsthusgade 31251 København 2012-01-012012-12-312013-05-2817149040HENEF A/Sc/o Dansk Financia A/S, Charlottenlund Stationsplads 22920 Charlottenlund1993-07-01GentofteNIELSEN & CHRISTENSEN, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab29442789Jan MoldrupKvæsthusgade 31251 København Danmark2013-05-30Christian Kruse-MadsenRegnskabsklasse BaktionærerneKøbenhavn2013-05-2817319202171883676718454681252910600748103758383745000242860408412761-5519225716210405-44816419012236432772552151905647030201253599911658424-2518641-53099295-1640859-3226176-877782-49873119-877782-4987311932150000032690836532150000032690836550000065328025000006532802322000000333441167100809679871916489037409408771013486513959620091101523121439751411193341439753335822861000000010000000-23729549-18053268-13729549-805326826835112326901920402279977741761471686032757687372784677841104077139455021680504910061038318783177651562118714377131377425963352126972104787631677703478735243416355543341439753335822863745000374500057910053933111956899111190931253599911658424305063084154610154969932897207012184528189218721012146317792993215000002375885822938858875008200002384635823758858-17226056-1800120301223643-6120302-448496-23346358-172260565000006532802I/S AdelaideI/SKøbenhavn5011040770100000001000000010000000100000004640004680000-4000-464000-464000-1805326850042634-877782-49873119-4798499-18222783-23729549-18053268Charlottenlund2013-05-28Per Solberg HansenAdv. Christian Kruse-MadsenAnette EngbjergKnud Carsten Bernard LønfeldtBestyrelse og direktion har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012 for HENEF A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for HENEF A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for selskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Uden at modificere vores konklusion, skal vi gøre opmærksom på, at selskabets fortsatte drift er betinget af at selskabets bankforbindelser stiller den fornødne likviditet til rådighed. Der er foreløbigt indgået aftale med bankerne herom for 2013. Selskabets kortfristede gældsforpligtelser overstiger selskabets omsætningsaktiver med et betydeligt beløb pr. 31. december 2012. Der henvises til note 10 i årsregnskabet, hvoraf det fremgår, at selskabets hovedaktionær træder tilbage for et tilgodehavende på tkr. 15.621. Ledelsen har på disse baggrunde aflagt årsrapporten med fortsat drift for øje Vi henviser til note 4 i årsregnskabet samt til ledelsesberetningen for omtale af usikkerheden ved indregning af selskabets ejendomme til dagsværdi. Endvidere henvises til note 8 i årsregnskabet samt ledelsens omtale af tabet af selskabets egenkapital i ledelsesberetningen. Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Virksomhedens væsentligste aktiviteter HENEF A/S er et ejendomsselskab med aktivitet primært på ejerskab af udlejningsejendomme hovedsageligt med beboelseslejemål og udvikling af disse. Selskabet ejer 10 udlejningsejendomme samt en 50 % ejerandel i et ejendomsinteressentskab. Det vil fortsat være selskabets formål at eje og udvikle udlejningsejendomme fremover. Usikkerhed ved indregning eller måling Selskabets ejendomme er indregnet til dagsværdi efter en individuel værdifastsættelse på baggrund af en afkastbaseret model. I det nuværende ejendomsmarked er det behæftet med en usikkerhed, hvad eventuelle købere vil kræve i afkast af investering i de pågældende ejendomme. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årets nettoomsætning udgør 17,3 mio. kr. mod 17,2 mio. kr. sidste år. Det ordinære resultat efter skat udgør -0,9 mio. kr. mod -49,9 mio. kr. sidste år. Ledelsen anser ikke årets resultat for tilfredsstillende. Selskabet har i årets løb solgt en af sine ejendomme. Det er ikke lykkedes selskabet at genvinde sin egenkapital i 2012, og egenkapitalen er ved udgangen af 2012 og ved aflæggelsen af denne årsrapport fortsat negativ. I konsekvens heraf påregner ledelsen snarest muligt i løbet af 2013 at foreslå en hel eller delvis rekonstruktion af egenkapitalen. For at støtte selskabet i denne vanskelige periode har selskabets hovedaktionær afgivet tilbagetrædelseserklæring for et tilgodehavende, der overstiger den negative egenkapital. Der henvises herom til note 10. Den forventede udvikling Det forventes, at selskabets resultat i 2013, efter finansieringsudgifter men før værdireguleringer og reguleringer på finansielle aktiver, vil være nogenlunde uændret i forhold til 2012. Selskabets fortsatte drift er betinget af, at selskabets bankforbindelse frigiver likviditet fra pantsatte sikringskonti. Der er foreløbigt indgået aftale herom for 2013. Ledelsen har forudsat, at der tillige opnås en tilfredsstillende aftale for 2014 og har derfor aflagt årsrapporten med fortsat drift for øje. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Efter regnskabsårets afslutning er yderligere en af selskabets ejendomme blevet solgt, hvilket hjælper på den likviditetsmæssige situation i selskabet. Endvidere er selskabets kapitalandel blevet afhændet til bogført værdi. Der er ikke indtruffet andre begivenheder, som vil kunne forrykke selskabets finansielle stilling væsentligt. Årsrapporten for HENEF A/S er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse B-virksomhed. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. Herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Herved fordeles kurstab og kursgevinst over aktivets eller forpligtelsens løbetid. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsregnskabet aflægges, og som vedrører forhold, der eksisterede på balancedagen. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis anden gæld. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er beregnet på sikring af fremtidige aktiver og forpligtelser, indregnes i tilgodehavender eller anden gæld og i egenkapitalen. Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme Lejeindtægter indeholder indtægter ved udlejning af ejendomme samt opkrævede fællesomkostninger og indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som lejen vedrører. Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværender med lejere. Andre driftsindtægter og driftsomkostninger Andre driftsindtægter og driftsomkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens hovedaktiviteter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration, omkostninger vedrørende investeringsejendomme og tab på debitorer. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendomme, reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, skatter, afgifter og andre omkostninger. Omkostninger vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværende med lejere. Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder værdireguleringer af ejendomme og hermed forbundne gældsforpligtelser til dagsværdi samt gevinst/tab ved afhændelse af ejendomme. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og renteomkostninger. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af de associerede virksomheders resultat efter skat efter eliminering af forholdsmæssig andel af intern avance eller tab og fradrag af afskrivning på koncerngoodwill. Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning af moderselskabet og de danske tilknyttede virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud (fuld fordeling). Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende ejendom for ejendom til en skønnet dagsværdi. Målingen sker ved anvendelse af en afkastbaseret model. Afkastsatserne (forrentningskravet) fastsættes ejendom for ejendom. Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, indregnes i resultatopgørelsen under ”omkostninger vedrørende investeringsejendomme”. Investeringsejendomme har som øvrige materielle anlægsaktiver, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens løbende måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommens brugstid. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”værdireguleringer af ejendomme”. Kapitalandele i associerede virksomheder Kapitalandele i associerede virksomheder indregnes i balancen til den forholdsmæssige andel af virksomhedens regnskabsmæssige indre værdi. Denne opgøres efter modervirksomhedens regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer og tab samt med tillæg eller fradrag af resterende værdi af positiv eller negativ goodwill opgjort efter overtagelsesmetoden. Associerede virksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi indregnes uden værdi, og et eventuelt tilgodehavende hos disse virksomheder nedskrives med modervirksomhedens andel af den negative indre værdi i det omfang, tilgodehavendet vurderes som uerholdeligt. Såfremt den regnskabsmæssige negative indre værdi overstiger tilgodehavender, indregnes det resterende beløb under hensatte forpligtelser i det omfang, virksomheden har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække disse virksomheders underbalance. Nettoopskrivning af kapitalandele i associerede virksomheder overføres under egenkapitalen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode i det omfang, den regnskabsmæssige værdi overstiger kostprisen. Reserven reguleres med andre egenkapitalbevægelser i associerede virksomheder. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der nedskrives til nettorealisationsværdien med henblik på at imødegå forventede tab. Egenkapital - udbytte Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Efter sambeskatningsreglerne hæfter HENEF A/S forholdsmæssigt over for skattemyndighederne for kildeskatter på renter, royalties og udbytter opstået inden for sambeskatningskredsen. Udskudt skat er skatten af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførelsesberettigede skattemæssige underskud, indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Der foretages regulering af udskudt skat vedrørende foretagne elimineringer af urealiserede koncerninterne avancer og tab. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de respektive lande, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Gældsforpligtelser Gældsforpligtelser vedrørende investeringsejendomme måles til dagsværdi. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”værdireguleringer af ejendomme”. Andre gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede og associerede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. 11. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til bank- og realkreditinstitutter, 285.651 t.kr., er der givet pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2012 udgør 321.500 t.kr. Selskabets bankforbindelser som består af Nykredit Bank A/S, Nykredit Realkredit, samt Jyske Bank A/S har taget transport i nettosalgsprovenu ved salg af kapitalandel efter regnskabsårets afslutningen på DKK 500.000. Selskabets bankforbindelser har endvidere taget transport i nettosalgsprovenu ved salg af ejendom foretaget efter regnskabsårets afslutning, samt i nettosalgsprovenu ved salg af ejendom i 2012 som i balancen er indregnet under tilgodehavender med 10.023 t.kr. Selskabet har stillet egne aktier nom. 464.000 kr. til sikkerhed for selskabets og Ll. Colbjørnsensgade 6-10 ApS' mellemværender med selskabets bankforbindelser. Selskabet har endvidere deponeret ejerpantebreve på i alt 41.500 t.kr. til sikkerhed for selskabets og Ll. Colbjørnsensgade 6-10 ApS' mellemværender med selskabets bankforbindelser. Dertil er der til sikkerhed for selskabets gæld til Jyske Bank A/S givet sikkerhed i form af et ejerpantebrev på i alt 10.000 t.kr. og til sikkerhed for selskabets gæld til Nykredit Bank A/S givet pant i ejerpantebreve hhv. 1 mio.kr. og 3 mio.kr. Under likvide beholdninger er indregnet et bankindestående på DKK 2.000.000 som indestår på en deponeringskonto i Jyske Bank A/S. Beløbet er deponeret i forbindelse med et salg af en ejendom. 12. Eventualposter Eventualforpligtelser Selskabet har indgået finansiel aftale om renteswap, som pr. 31. december 2012 udgør t.kr -36.656. Værdien heraf er indregnet under anden gæld. 13. Nærtstående parter Bestemmende indflydelse Bolux A/S Hovedaktionær Charlottenlund Stationsplads 2 2920 Charlottenlund Ejerforhold Følgende er noteret i selskabets fortegnelse som ejer af minimum 5 % af stemmerne eller minimum 5 % af selskabskapitalen: Bolux A/S, Charlottenlund Stationsplads 2, 2920 Charlottenlund Anlej ApS, Lindegårdsvej 8, 2. th., 2920 Charlottenlund Ll. Colbjørnsensgade 6-10 ApS, Charlottenlund Stationsplads 2, 2920 Charlottenlund 171490402012-01-012012-12-31171490402011-01-012011-12-31171490402011-12-31171490402012-12-31171490402012-01-012012-12-311171490402012-01-012012-12-312171490402012-01-012012-12-313171490402012-01-012012-12-311171490402012-01-012012-12-31d:RetainedEarningsMember171490402011-01-012011-12-31d:RetainedEarningsMember171490402012-01-01d:InvestmentPropertyMember171490402012-01-012012-12-31d:InvestmentPropertyMember171490402012-12-31d:InvestmentPropertyMember171490402012-12-31d:ContributedCapitalMember171490402012-01-01d:RetainedEarningsMember171490402012-01-012012-12-31d:RetainedEarningsMember171490402012-12-31d:RetainedEarningsMember171490402012-01-01d:ReserveForLoansAndCollateralsMember171490402012-01-012012-12-31d:ReserveForLoansAndCollateralsMember171490402012-01-01d:InvestmentsInAssociatesMember171490402012-01-012012-12-31d:InvestmentsInAssociatesMember171490402012-12-31d:InvestmentsInAssociatesMember171490402011-01-01d:InvestmentsInAssociatesMember171490402011-01-012011-12-31d:InvestmentsInAssociatesMember171490402011-12-31d:InvestmentsInAssociatesMember171490402012-12-31d:LongtermMortgageLoansMember171490402011-12-31d:ContributedCapitalMember171490402012-01-01d:UnpaidContributedCapitalMember171490402011-01-01d:UnpaidContributedCapitalMember171490402011-01-01d:RetainedEarningsMember171490402011-01-012011-12-31d:RetainedEarningsMember171490402011-12-31d:RetainedEarningsMember171490402011-01-01d:ReserveForLoansAndCollateralsMember171490402011-01-012011-12-31d:ReserveForLoansAndCollateralsMember171490402012-01-012012-12-31d:AssociateMember1171490402012-12-31d:AssociateMember1iso4217:DKKxbrli:pure