29922861 2024-07-01 2025-06-30 c:ContributedCapitalMember 29922861 2024-07-01 2025-06-30 29922861 2024-07-01 2025-06-30 1 29922861 2024-07-01 2025-06-30 1 29922861 2023-07-01 2024-06-30 29922861 2025-06-30 29922861 2024-06-30 29922861 2024-07-01 c:ContributedCapitalMember 29922861 2024-07-01 c:RetainedEarningsMember 29922861 2024-07-01 2025-06-30 c:RetainedEarningsMember 29922861 2025-06-30 c:ContributedCapitalMember 29922861 2025-06-30 c:RetainedEarningsMember 29922861 2024-07-01 c:InvestmentPropertyMember 29922861 2024-07-01 2025-06-30 c:InvestmentPropertyMember 29922861 2025-06-30 c:InvestmentPropertyMember 29922861 2024-07-01 2025-06-30 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1 29922861 2025-06-30 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1 iso4217:DKK xbrli:pure 0 true BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Vestre Ringgade 28 DK-8000 Aarhus C 45719375 Årsrapport 2025-11-17 Carsten Lorentzen ST 14 ApS Søren Nymarks Vej 15 8270 Højbjerg Revisionspåtegning 29922861 2006-09-15 Aarhus 2024-07-01 2025-06-30 2023-07-01 2024-06-30 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Vestre Ringgade 28 8000 Aarhus C Nordea Frederiks Plads 40 8000 Aarhus C DLA Piper Denmark Advokatpartnerselskab DOKK1 Hack Kampmanns Plads 2, Niveau 3 8000 Aarhus C Direktionen har dags dato behandlet og godkendt års­rap­por­ten for regn­skabs­år­et 1. juli 2024 - 30. juni 2025 for ST 14 ApS. Års­rap­port­en aflægges i overens­stemmelse med års­regn­skabs­lo­ven. Det er min opfattelse, at års­regn­skab­et giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn­skabs­år­et 1. juli 2024 - 30. juni 2025. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Års­rap­port­en indstilles til generalforsamlingens godkendelse.   Aarhus 2025-11-17 Niels Mølgaard Til kapitalejeren i ST 14 ApS Konklusion Vi har re­vi­de­ret års­regn­skab­et for ST 14 ApS for regn­skabs­år­et 1. juli 2024 - 30. juni 2025, der omfat­ter resultat­opgørelse, balance, eg­en­ka­pi­tal­op­gø­rel­se, no­ter og anvendt regn­skabs­praksis. Års­regn­skab­et udar­bej­des efter års­regn­skabs­lo­ven.  Det er vores opfattelse, at års­regn­skab­et gi­ver et ret­vi­sen­de bil­le­de af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn­skabs­år­et 1. juli 2024 - 30. juni 2025 i overensstemmelse med års­regn­skabs­lo­ven.   Grundlag for konklusion Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af års­regn­skab­et”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grund­lag for vo­res kon­klu­si­on.   Grundlag for konklusion Le­del­sens ansvar for års­regn­skab­et Le­del­sen har ansvaret for udarbejdelsen af et års­regn­skab, der giver et retvisende billede i overens­stem­melse med års­regn­skabs­lo­ven. Le­del­sen har endvidere ansvaret for den interne kon­trol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et års­regn­skab uden væsentlig fejl­information, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.   Ved udarbejdelsen af års­regn­skab­et er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde års­regn­skab­et på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.   Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om års­regn­skab­et som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af års­regn­skab­et.   Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:   Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i års­regn­skab­et, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.   Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.   Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.   Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af års­regn­skab­et på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i års­regn­skab­et eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.   Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af års­regn­skab­et, herunder noteoplysningerne, samt om års­regn­skab­et afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.   Vi kommunikerer med ledelsen om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.   Udtalelse om ledelsesberetningen Le­del­sen er ansvarlig for le­del­ses­be­ret­nin­gen.   Vores konklusion om års­regn­skab­et omfatter ikke le­del­ses­be­ret­nin­gen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om le­del­ses­be­ret­nin­gen.   I tilknytning til vores revision af års­regn­skab­et er det vores ansvar at læse le­del­ses­be­ret­nin­gen og i den forbindelse overveje, om le­del­ses­be­ret­nin­gen er væsentligt inkonsistent med års­regn­skab­et eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.   Vores ansvar er derudover at overveje, om le­del­ses­be­ret­nin­gen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.   Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at le­del­ses­be­ret­nin­gen er i overensstemmelse med års­regn­skab­et og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i le­del­ses­be­ret­nin­gen.   Aarhus 2025-11-17 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 45719375 Ulrik Moeslund Olsen Revisionspåtegning Statsautoriseret revisor mne35407 Væsentligste aktiviteterSelskabets væsentligste aktiviteter er drift og udlejning af investeringsejendomme. Selskabet ejer en markant ejendom på Store Torv i Aarhus C.    Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forholdSelskabets resultatopgørelse for 2024/25 udviser et underskud på 3.710 tkr., og selskabets balance pr. 30. juni 2025 udviser en egenkapital på 64.919 tkr.   Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutningDer er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selska­bets finansielle stilling. 4427558 4783662 -8048714 -64639 -3621156 4719023 29502 75319 1163174 1327648 -4754828 3466694 -1044950 762673 -3709878 2704021 -3709878 2704021 -3709878 2704021 123463001 131160000 123463001 131160000 123463001 131160000 0 755 79303 0 79303 755 669092 1288908 748395 1289663 124211396 132449663 125000 125000 64794194 58304072 64919194 58429072 16160796 16950196 16160796 16950196 38513096 41161401 1467734 1434251 39980830 42595652 2637881 2557451 51505 74841 0 11408172 3150576 14474743 43131406 57070395 124211396 132449663 kr.An­parts­ka­pi­talOverført overskudI alt Egenkapital 1. juli 2024125.00058.304.07258.429.072 For­slag til re­sul­tat­dis­po­ne­ring -3.709.878-3.709.878 Transaktioner med ejereKoncerntilskud10.200.00010.200.000 Egenkapital 30. juni 2025125.00064.794.19464.919.194 125000 58304072 -3709878 10200000 125000 64794194 2024/252023/24 kr.kr. 1 | Andre finansielle indtægter Finansielle indtægter i øvrigt 29.50275.319 29.50275.319 29502 75319 29502 75319 2 | Andre finansielle omkostninger Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 168.075260.937 Finansielle omkostninger i øvrigt 995.0991.066.711 1.163.1741.327.648 168075 260937 995099 1066711 1163174 1327648 -1044950 762673 4 | Materielle anlægsaktiver kr.Investeringsejendomme Kostpris 1. juli 2024 94.194.517Tilgang 351.714Kostpris 30. juni 2025 94.546.231  Værdireguleringer til dagsværdi 1. juli 2024 36.965.484Årets værdireguleringer -8.048.714Værdireguleringer til dagsværdi 30. juni 2025 28.916.770 Regnskabsmæssig værdi 30. juni 2025123.463.001 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb:  kr.ST 14 ApS Dagsværdi 30. juni 2025123.463.001År­ets vær­di­re­gu­le­ring i re­sul­tat­op­gø­rel­sen-8.048.714 Investeringssejendommen, der er anskaffet i 2008, er beliggende i Aarhus C, og består af 9 erhvervslejemål. Ejendommens dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af ejendommens driftsafkast og et individuelt fastsat afkastkrav.  Værdien pr. 30. juni 2025 er opgjort i nedenstående nøgletal: Det gennemsnitlige driftsafkast vurderes at udgøre 5.492 t.kr., hvilket bygger på en årlig gennemsnitlig leje på 5.700 t.kr. svarende til 2.249 kr. pr. kvm. for erhverv med en udlejningsprocent på 100% og årlige driftsomkostninger inkl. vedligeholdelse på 208 t.kr. Ved beregningen er anvendt et afkast for erhvervslejemål på 4,40 %. Afkastkravet er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommenes beliggenhed mv. Afkastkravene er på niveau med tilsvarende ejendomme med tilsvarende beliggenhed.  Modtagne normale deposita og normal forudbetalt leje opgjort til 1.468 t.kr. indgår i dagsværdien. Specifik tomgang indgår i dagsværdien med 526 t.kr.  94194517 351714 94546231 36965484 -8048714 28916770 123463001 ST 14 ApS 123463001 -8048714 5 | Langfristede gældsforpligtelser 30/6 2025AfdragRestgæld30/6 2024kr.gæld i altnæste årefter 5 årgæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 41.150.9772.637.88127.603.73443.718.852Deposita og forudbetalt leje 1.467.73401.467.7341.434.251 42.618.7112.637.88129.071.46845.153.103 Hæftelse i sambeskatningenSelskabet hæfter solidarisk sammen med moderselskabet og de øvrige selskaber i den sambeskattede koncern for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for eventuelle kildeskatter såsom udbytteskat mv. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for OM Holding, Århus ApS, der er administrationsselskab for sambeskatningen. 7 | Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 41.151 tkr., er der givet pant for nominelt 53.000 tkr. i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 30. juni 2025 udgør  123.463 tkr.   2024/252023/24 8 | Medarbejderforhold Antal heltidsbeskæftigede personer i gennemsnit:11 1 1 Års­rap­port­en for ST 14 ApS for 2024/25 er aflagt i over­ens­stem­melse med den dan­ske års­regn­skabs­lovs be­stem­mel­ser for virk­som­he­der i regnskabsklasse B med til­valg af reg­ler fra regn­skabs­klas­se C.  Regnskabsklasse B1truetrueÅrs­rap­port­en er udarbejdet efter samme regn­skabspraksis som sidste år.   Regnskabsklasse B true Nettoomsætning Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regn­skabs­årets udløb. Opkræ­vede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter.   Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til salg, reklame, ejendomsomkostninger, administration mv.   Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme ind­regnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillæg­ges den regnskabsmæssige værdi på investerings­aktiverne og udgangspunktet for årets værdi­reguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer.   Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, finansielle om­kostninger ved finansiel leasing, reali­serede og urealiserede kursgevinster og -tab ved­rørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forplig­telser samt til­læg og godt­gø­rel­se un­der a­con­to­skat­te­ord­nin­gen mv. Finan­sielle indtægter og omkost­ninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.   Skat af årets resultat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultat­op­gørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.   Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Ejendomme under opførelse måles til kostpris.   Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav.   Efterfølgende omkostninger tillægges anskaf­felsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen.   Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen.   Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imøde­gåelse af forventede tab.   Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau.   Tilgodehavender, hvorpå der ikke foreligger en objektiv indikation på værdiforringelse på individuelt niveau, vurderes på porteføljeniveau for objektiv indikation for værdiforringelse. Porteføljerne baseres primært på debitorernes hjemsted og kreditvurdering i overensstemmelse med selskabets kreditrisikostyringspolitik. De objektive indikatorer, som anvendes for porteføljer, er fastsat baseret på historiske tabserfaringer.   Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavende eller portefølje.   Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante bank­indeståender.   Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.   Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Skyldig og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under henholdsvis omsætningsaktiver og gæld.   Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mel­lem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser.   Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt under­skud, måles til den værdi, hvortil aktivet for­ventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af frem­tidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatte­enhed.   Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgiv­ning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen.   Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lån­optagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efter­følgende perioder måles de finansielle forplig­telser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem pro­venuet og den nominelle værdi indregnes i resul­tatopgørelsen over låneperioden.   Gæld i øvrigt er målt til amortiseret kostpris svarende til nominel værdi.