327801052013-01-012013-12-31327801052013-01-012013-12-311327801052013-01-012013-12-313327801052013-01-012013-12-314327801052013-01-012013-12-314327801052013-01-012013-12-31327801052013-01-012013-12-31327801052013-01-012013-12-31327801052013-01-012013-12-31327801052013-01-012013-12-31327801052013-01-012013-12-31327801052013-01-012013-12-31327801052013-01-012013-12-31327801052013-01-012013-12-31327801052013-01-012013-12-31327801052013-01-012013-12-31327801052013-01-012013-12-31327801052013-12-31xbrli:purexbrli:pureiso4217:DKKxbrli:sharesTil kapitalejerne i Glostrup Stationscenter ApS Påtegning på årsregnskabetErklæringer i henhold til anden lovgivning og øvrig reguleringVi har revideret årsregnskabet for Glostrup Stationscenter ApS for regnskabsåret 1. januar 2013 - 31. december 2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. København, den 1. maj 2014 Hallerup & Co Statsautoriserede revisionsinteressentskab Jan Hallerup Statsautoriseret revisor Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2013 - 31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. 2014-05-01KøbenhavnDet er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. , Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. , Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet Uden det har påvirket vor konklusion, henviser vi til ledelsesberetningen vedrørende afsnittet om usikkerhed ved indregning og måling af selskabets investeringsejendomme samt note 3 i regnskabet. Ledelsen har ved regnskabsafslutningen vurderet, at den indregnede værdi af ejendommen svarer til dagsværdien. Vi har ikke fundet grundlag for at anlægge en anden vurdering. Uden det har påvirket vor konklusion, henleder vi opmærksomheden på note 8 i regnskabet, hvoraf det fremgår, at selskabet er følsomt over for ændringer i renteniveauet.Supplerende oplysninger vedrørende andre forhold Selskabet har tabt over halvdelen af aktiekapitalen. Vi henviser til ledelsesberetningen hvor det fremgår hvorledes ledelsen forventer at kunne retablere egenkapitalen. , Selskabet har tabt over halvdelen af aktiekapitalen. Vi henviser til ledelsesberetningen hvor det fremgår hvorledes ledelsen forventer at kunne retablere egenkapitalen. Direktion Patrick De Vela Direktør Patrick De Vela Bestyrelse Lilian Saremi Lars Kramer Patrick De Vela Direktør Lilian Saremi Lars Kramer Patrick De Vela Bestyrelsesmedlem/DirektørBestyrelsesmedlemBestyrelsesmedlemBestyrelsesmedlem/DirektørRevisionspåtegning0Regnskabsklasse B Anvendt regnskabspraksis Regnskabsklasse Årsrapporten for Glostrup Stationscenter ApS for 2013 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til danske kroner efter transaktionsdagens kurs. Monetære aktiver og forpligtelser i fremmed valuta omregnes til danske kroner efter balancedagens valutakurser. Realiserede og urealiserede valutakursgevinster og -tab indgår i resultatopgørelsen under finansielle poster. Generelt Generelt om indregning og måling Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af afdrag og tillæg/fradrag af den akkumulerede afskrivning af forskellen mellem kostprisen og det nominelle beløb. Herved fordeles kurstab og -gevinst over løbetiden. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på balancedagen. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Andre salgsindtægter indregnes som omsætning efter faktureringsprincippet. Andre driftsindtægter og -omkostninger Andre driftsindtægter og andre driftsomkostninger omfatter regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedernes hovedaktivitet. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger vedrørende salg og administration. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter lønninger og gager, pensioner samt omkostninger til social sikring. Andre personaleomkostninger indregnes under andre eksterne omkostninger. Dagsværdiregulering af investeringsaktiver og -gæld Reguleringer af investeringsaktiver og -gæld målt til dagsværdi indregnes som selvstændig post i resultatopgørelsen. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, modtaget udbytte fra andre kapitalandele, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen. Skatter Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat med fradrag af den del af årets skat, der vedrører egenkapitalbevægelser. Aktuel og udskudt skat vedrørende egenkapitalbevægelser indregnes direkte i egenkapitalen. Selskabet og de danske tilknyttede virksomheder er sambeskattede. Den danske selskabsskat fordeles mellem overskuds- og underskudsgivende danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme omfatter investering i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris med tillæg af omkosninger direkte foranlediget af anskaffelsen. Renter og øvrige låneomkostninger i opførelsesperioden indregnes i kostprisen. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdien ved at regulere regnskabsmæssig værdi ved op- eller nedregulering over resultatopgørelsen. Ved beregning af dagsværdien anvendes en individuelt fastsat diskonteringsfaktor ved en kapitalisering af det forventede, fremtidige løbende driftsafkast af ejendommen. I det omfang, der er tilgængelige aktuelle markedspriser for sammenlignelige ejendomme, indgår disse som grundlag for vurderingen af ejendommenes dagsværdi. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der almindeligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Hensatte forpligtelser Udskudt skat Udskudt skat og årets regulering heraf opgøres efter den balanceorienterede gældsmetode som skatteværdien af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser i virksomheder inden for samme juridiske skatteenhed og jurisdiktion. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst. Finansielle gældsforpligtelser Fastforrentede lån som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter indregnes ved lånoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket almindeligvis svarer til nominel værdi. Aktuelle skatteforpligtelser Aktuelle skatteforpligtelser indregnes i balancen som beregnet skat af årets forventede skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt betalte acontoskatter. 10. Sikkerhedsstillelser og pantsætninger Til sikkerhed for realkreditforeningsgæld er der tinglyst realkreditforeningspantebrev på 126 mio. kr. i selskabets ejendomme. Til sikkerhed for bankgæld er der tinglyst ejerpantebreve for kr. 60,7 mio. kr. i selskabets ejendomme efter almindelig realkreditlån. Der fremgår desuden ejerpantebrev på i alt 4,75 mio. kr Den regnskabsmæssige værdi af ejendommen udgør 188 mio. kr. Der er tinglyst hæftelse til ejendommens ejerforening for i alt 400 t.kr. Aktier inkl. stemmeret i selskabet er pantsat til sikkerhed for engagement med realkreditinstitut. Realkreditinstituttet gør pt. ikke brug af stemmeretten. Der er stillet arbejdsgarantier vedrørende af byggesager for i alt 150 t.kr. 9. Eventualforpligtelser Selskabet er sambeskattet med de øvrige selskaber i koncernen og hæfter solidarisk for de skatter, som vedrører sambeskatningen. Det samlede beløb fremgår af årsrapporten for PDV Ejendomme ApS, der er administrationsselskab i sambeskatningen. Der er ingen yderligere eventualforpligtelser pr. statusdagen. 4. Virksomhedskapital Saldo primo 125.000 125.000 Saldo ultimo 125.000 125.000 Selskabskapitalen har været uændret de seneste 5 år. 1. Personaleomkostninger Lønninger 12.500 12.500 12.500 12.500 5. Overført resultat Saldo primo -36.063.264 -30.572.198 Årets tilgang -5.177.722 -5.491.066 Saldo ultimo -41.240.986 -36.063.264 6. Langfristede gældsforpligtelser Forfald Forfald Forfald efter 1 år indenfor 1 år efter 5 år Gæld til realkreditinstitutter 158.702.000 0 158.702.000 158.702.000 0 158.702.000 7. Ejerskab Følgende anpartshavere er noteret i selskabets anpartshaverfortegnelse som ejende minimum 5% af stemmerne eller minimum 5% af anpartskapitalen: PDV Ejendomme ApS, Postboks 19, 3050 Humlebæk 3. Investeringsejendomme Kostpris primo 224.673.510 223.673.510 Tilgang i årets løb, herunder forbedringer 0 1.000.000 Kostpris ultimo 224.673.510 224.673.510 Opskrivninger primo -36.673.510 -35.673.510 Tilbageførsel af opskrivninger på afhændede aktiver 0 -1.000.000 Opskrivninger ultimo -36.673.510 -36.673.510 Regnskabsmæssig værdi ultimo 188.000.000 188.000.000 Selskabets ledelse vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme måles til dagsværdi giver det bedste udtryk for selskabets aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultat af selskabets aktiviteter. Den bedste dokumentation for dagsværdierne for selskabets investeringsejendomme er aktuelle priser i det aktive marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel af en sådan, der defineres som værdien mellem en kvalificeret villig køber og en kvalificeret villig sælger baseret på markedsforholdene på balancedagen. Markedet for erhvervsejendomme er som følge af den økonomiske krise meget begrænset. Ledelses skøn over værdien af investeringsejendomme fastsættes ud fra markedskonforme standarder og bygger på en vurdering af investeringsejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdelsesstand og afkastkrav. Udgangspunktet er aktuelle priser i markedet for tilsvarende investeringsejendomme. Dagsværdien for investeringsejendomme i årsrapporten for 2013 er vurderet af selskabets ledelse. Dagsværdi beregnes som kapitaliseret indregningsværdi for ejendomme, fastlagt ud fra forventede fremtidige leje, de nuværende lejeres evne til at opfylde deres kontaktlige forpligtelser, tomgangsperioder, driftsomkostninger, vedligeholdelsesbehov samt et skøn over afkastkravet. Vurderingen af afkastkravet bygger på informationer om den generelle regionale udvikling i afkastkrav samt relevante lokale forhold. Selskabets ledelse har valgt at optage selskabets ejendomme til en forrentningsprocent svarende til 6 %. Afkastkravet kan, som følge af den nuværende usikkerhed i ejendomsmarkedet, afvige fra det af ledelsen fastsatte og er ikke nødvendigvis et udtryk for den værdi, et salg af ejendommene kan indbringe. Dette gælder specielt ved et eventuelt hurtigt salg 2. Skat af årets resultat Regulering af eventualskat 252.131 2.788.231 Sambeskatningsskat -1.878.170 -2.550.525 Ændring i skatteprocent 236.305 0 -1.389.734 237.706 8. Usikkerhed om going concern Selskabet har som følge af opskrivning på ejendommen realiseret en positiv egenkapital. Såfremt selskabets bankgæld opsiges kan det blive vanskeligt at opnå en tilsvarende finansiering hos en anden kreditinstitution. Ledelsen forventer, at selskabet genererer et positivt cash flow i 2015 samt i kommende år. Dette cash flow forventes brugt til at nedbringe bankarrangementerne. Ledelsen er opmærksom på, at selskabet fortsat er yderst rentefølsom overfor fremtidige rentestigninger. 000København K, 1415Overgaden Oven Vandet 48E2010-02-012014-05-013278010516509388ÅrsrapportPatrick De VelaGlostrup Stationscenter ApSHallerup & Co, Statsautoriserede revisionsinteressentskab210, Fredensborg2013-12-312013-01-01Usikkerhed ved indregning eller måling Selskabets investeringsejendomme er værdiansat efter de principper, som er beskrevet under anvendt regnskabspraksis. Værdiansættelsen er derfor ud fra ledelsens vurdering behæftet med en vis usikkerhed, da der for tiden ikke er et velfungerede marked. Der henvises i øvrigt til note 3 i regnskabet. Udviklingen i virksomhedens aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets resultatopgørelse for regnskabsåret 1. januar 2013 - 31. december 2013 udviser et resultat på kr. -5.177.722, og selskabets balance pr. 31. december 2013 udviser en balancesum på kr. 194.150.903, og en egenkapital på kr. -41.115.986. Selskabets resultat anses ikke for tilfredsstillende. Ledelsen er opmærksom på, at selskabet er yderst rentefølsom overfor fremtidige eventuelle rentestigninger. Såfremt renten holder sig lav, forventer ledelsen et positivt resultat i de kommende år, under forudsætning af, at der ikke skal foretages nedskrivninger på selskabets ejendomme. Selskabet ejendom er under væsentlig ombygning, hvilket forventes at være afsluttet i det kommende regnskabsår. Vi henviser i øvrigt til note 8 i årsregnskabet. Selskabets væsentligste aktiviteter Selskabets aktivitet er at eje og administrere fast ejendom. Betydningsfulde hændelser, som er indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Selskabets væsentligste aktiviteter Selskabets aktivitet er at eje og administrere fast ejendom. Usikkerhed ved indregning eller måling Selskabets investeringsejendomme er værdiansat efter de principper, som er beskrevet under anvendt regnskabspraksis. Værdiansættelsen er derfor ud fra ledelsens vurdering behæftet med en vis usikkerhed, da der for tiden ikke er et velfungerede marked. Der henvises i øvrigt til note 3 i regnskabet. Udviklingen i virksomhedens aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets resultatopgørelse for regnskabsåret 1. januar 2013 - 31. december 2013 udviser et resultat på kr. -5.177.722, og selskabets balance pr. 31. december 2013 udviser en balancesum på kr. 194.150.903, og en egenkapital på kr. -41.115.986. Selskabets resultat anses ikke for tilfredsstillende. Ledelsen er opmærksom på, at selskabet er yderst rentefølsom overfor fremtidige eventuelle rentestigninger. Såfremt renten holder sig lav, forventer ledelsen et positivt resultat i de kommende år, under forudsætning af, at der ikke skal foretages nedskrivninger på selskabets ejendomme. Selskabet ejendom er under væsentlig ombygning, hvilket forventes at være afsluttet i det kommende regnskabsår. Vi henviser i øvrigt til note 8 i årsregnskabet. Betydningsfulde hændelser, som er indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2013 - 31. december 2013. Ledelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar 2013 - 31. december 2013 for Glostrup Stationscenter ApS. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Humlebæk, den 1. maj 2014 Ledelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar 2013 - 31. december 2013 for Glostrup Stationscenter ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2013 - 31. december 2013. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Humlebæk, den 1. maj 2014 Direktion Patrick De Vela Direktør Bestyrelse Lilian Saremi Lars Kramer Patrick De Vela Direktør