353874632024-01-012024-12-31353874632024-01-012024-12-311353874632024-01-012024-12-311353874632024-12-31353874632023-12-31fsa:ContributedCapitalMember353874632023-12-31fsa:RetainedEarningsMember353874632023-12-31353874632024-01-012024-12-31fsa:RetainedEarningsMember353874632024-12-31fsa:ContributedCapitalMember353874632024-12-31fsa:RetainedEarningsMember353874632023-01-012023-12-31iso4217:DKKDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024 for TBT Tower ApS.1025516784360Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.-1890230-1512900Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2024 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024.148339889Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.-879547-738429Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.220459058800Odense54377062893810Mogens Tveskov-4112663-3573439direktør-904786-786156Til kapitalejerne i TBT Tower ApS-3207877-2787283Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for TBT Tower ApS for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​ ​Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. -3207877-2787283Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. 7861500080169300Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. ​​En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. ​​Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. 9888247217862488880194021Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lovgivning. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.786248888019402128758001988900Odense340611273367Per Krause Therkelsen012936mne19698145910Statsautoriseret revisor32310022275203Virksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets formål er byggevirksomhed, projektudvikling samt handel med fast ejendom samt dermed beslægtet virksomhed.3202230629819492Udvikling i aktiviteter og økonomiske forholdLedelsen er opmærksom på, at selskabet har tabt mere end 50% af selskabskapitalen og dermed er omfattet af selskabslovens § 119 om kapitaltab. Ledelsen forventer at reetablere egenkapitalen via egenindtjening. 3202230629819492Usikkerhed vedrørende indregning og målingSelskabet er indklaget af leverandør med et betydeligt krav. Selskabets ledelse afviser kravet. Der henvises til note 10. Selskabet ejer investeringsejendomme. Ejendommenes værdi er baseret på ledelsens vurdering og forventninger til investeringsejendommenes fremtidige indtjening samt konjunkturerne i det nuværende marked, jf. omtalen heraf i beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis. Afkastkravet er fastsat, så det vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav til tilsvarende ejendomme. Der er usikkerhed forbundet med fastsættelsen af afkastkravene, og en forøgelse af afkastkravet med i gennemsnit 0,5 % - point vil reducere den samlede dagsværdi med 6,4 mio. kr. jf. omtale i regnskabets note 4. Ejendommene er målt ud fra et gennemsnitligt afkastkrav på 5,50% (31.12.2023: 5,50%). 27266582758Begivenheder efter balancedagenDer er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.3552597332177453Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.114150861112371474Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.8000080000Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning, ændring i lagre af færdigvarer og varer under fremstilling, andre eksterne omkostninger og ejendomsomkostninger -30857505-27649628NettoomsætningLejeindtægter indeholder indtægter ved udlejning af ejendomme samt opkrævede fællesomkostninger og ​indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som lejen vedrører. Indtægter vedrørende forbrugsregnskaber ​indregnes i balancen som mellemværende med lejere.-30777505-27569628Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen.2308980823089808Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver.2308980823089808Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.15182641099451150907297806Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger af materielle aktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivninger og af gevinster og tab ved salg af materielle aktiver.119622933114944121Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af modtagne udbytter o.l. fra andre værdipapirer og kapitalandele, renteindtægter.21105497116Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til tilknyttede virksomheder, nettokurstab vedrørende værdipapirer, samt tillæg under acontoskatteordningen mv.335400412800SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. 121838558116851294Materielle aktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: BrugstidAndre anlæg, driftsmateriel og inventar3Forventede brugstider og restværdier revurderes årligt. Materielle aktiver nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. 144928366139941102InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. ​​Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. 11415086111237147480000TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.-27649628Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. Tilgodehavende og skyldig skat Aktuelle skatteforpligtelser eller tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, der er reguleret for betalt acontoskat.-3207877PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.Andre værdipapirer og kapitalandele (omsætningsaktiver) Andre værdipapirer og kapitalandele indregnet under omsætningsaktiver omfatter børsnoterede værdipapirer, der måles til dagsværdi (børskurs) på balancedagen.80000Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter bankindeståender.-30857505Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter til resultatføring i efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.1 Usikkerhed ved indregning og måling Selskabets investeringsejendomme måles til dagværdi. Dagsværdien opgøres for ejendommene på baggrund af en række forudsætninger, herunder ejendommens budgetterede nettoindtjening samt fastsatte afkastkrav, jf. omtalen heraf i beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis. Afkastkravet er fastsat, så det vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav til tilsvarende ejendomme. Der er pr. 31.12.2024 større usikkerhed end normalt forbundet med fastsættelsen af de afkastkrav, som er anvendt ved opgørelsen af dagsværdien af selskabets investeringsejendom. Dette skyldes, at markedet på nuværende tidspunkt er påvirket af et meget svingende renteniveau, som har medført et begrænset antal transaktioner, hvorfor man endnu ikke har set en eventuel effekt heraf på salgspriser, forretningsfaktorer mv. i markedet. Det er i fastsættelsen af forretningsfaktorerne i værdiansættelsen af selskabets investeringsejendom indarbejdet en forventning om, at markedet inden for kort tid til vil stabilisere sig igen. En ændring af afkastkrav med (+/- 0,5%) vil have en effekt på hhv. (6,4) mio. kr. og 7,7 mio. kr. true2 Andre finansielle omkostninger2024 kr.2023 kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder5.153.3204.864.350Renteomkostninger i øvrigt284.386284.375Dagsværdireguleringer0(2.254.915)5.437.7062.893.810Grundlag for konklusion3 Skat af årets resultat2024 kr.2023 kr.Ændring af udskudt skat(886.900)(749.168)Refusion i sambeskatning(17.886)(36.988)(904.786)(786.156)Konklusion4 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme​kr.Andre anlæg,​ driftsmateriel​og inventar​kr.Kostpris primo79.443.04344.499Tilgange335.9300Kostpris ultimo79.778.97344.499Af- og nedskrivninger primo0(19.778)Årets afskrivninger0(14.833)Af- og nedskrivninger ultimo0(34.611)Dagsværdireguleringer primo726.2570Årets dagsværdireguleringer(1.890.230)0Dagsværdireguleringer ultimo(1.163.973)0Regnskabsmæssig værdi ultimo78.615.0009.888Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld ​​udlejning af ejendommene. Forventede drifts-, administrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. ​​Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt ​​forventede omkostninger til indretning og større vedligeholdelsesarbejder mv., ligesom deposita og forudbetalt ​​leje tillægges.​​Det forventede driftsafkast på invisteringsejedommen efter den afkastbaserede model udgør 4.240 t.kr.​​Investeringsejendommene består af erhvervslejemål på i alt 3.265 m2 i Odeons Kvarter, Odense. Investeringsejendommene er, jf. beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis, ​målt til dagsværdi ved anvendelse af den afkastbaserede model. Afkastkravet er fastsat til 5,50 % ​(31.12.2023: 5,5%). Investeringsejendommene er værdiansat til en værdi på 24.078 kr./m2.​​ Der har ikke været anvendt ekstern vurderingsmand ved fastsættelse af dagsværdierne.​​​Følsomhedsanalyse:​Selskabets ejendomme måles til dagsværdi, som for de enkelte ejendomme opgøres på baggrund af en ​​række forudsætninger herunder forventede normalindtjening samt forventede afkastkrav. Der er en naturlig ​​usikkerhed ved måling af dagsværdien af ejendomme, da forudsætningerne er baseret på skøn, og markedet ​​udvikler sig løbende.​​Ændringer i afkastsatserne har væsentlig betydning for målingen af investeringsejendommene. En stigning i ​​afkastsatsen fører til et fald i markedsværdien. Markedsudviklingen kan medføre et ændret krav til ​​forrentningen af fast ejendom. ​​​Nedenstående oversigt viser, hvorledes målingen af ejendomsporteføljen påvirkes, når afkastsatserne ændres ​​i henholdsvis op- og nedadgående retning set i forhold til den anvendte afkastsats på 5,50%:​​AfkastVærdi af ​​ejendoms- ​porteføljeVærdi af ​​ejendoms- ​porteføljeRegulering før skat 6,50%66.753.956 78.615.000 (11.861.044) 6,00%72.190.264 78.615.000 (6.424.736) 5,50%78.615.000 78.615.000 05,00%86.324.664 78.615.000 7.709.664 4,50%95.747.597 78.615.000 17.132.597 2025-02-252025-02-255 Likvide beholdningerI posten indgår der sikrings- og deponeringskonti for i alt 25 t.kr., der ligger til sikkerhed for alt mellemværende med bank.true6 Langfristede forpligtelserForfald efter 12 måneder 2024 kr.Restgæld efter 5 år 2024 kr.Anden gæld23.089.808'023.089.8080339635567 PersonaleforholdVirksomheden har ingen ansatte udover direktionen. Direktøren har ikke modtaget vederlag.2023-01-018 DagsværdioplysningerInvesterings- ejendomme kr.Andre værdipapirer, børsnoteret aktier kr.Dagsværdi ultimo78.615.00032.022.307Urealiserede dagsværdireguleringer indregnet i resultatopgørelsen(1.890.230)2.202.8152023-12-319 Ikke-indregnede leje- og leasingforpligtelser2024 kr.2023 kr.Forpligtelser i henhold til leje- eller leasingkontrakter frem til udløb i alt308.533465.577Odense10 EventualforpligtelserSelskabet er af leverandør indklaget i en voldgiftssag for påstået meromkostninger ved byggeri for i alt 118.577 t.kr. inkl. moms. ​​De over for selskabet rejste krav om meromkostninger anses for både ubegrundede og udokumenterede, subsidiært at de påståede meromkostninger enten er forsikringsdækkede og/eller skyldes underrådgivere, hvorfor disse er inddraget i samme sag.​​Herudover er der rejst modkrav mod leverandør for forsinkelser og mangler for i alt 27.411 t.kr. inkl. moms.​​Det er på baggrund af vurderinger fra selskabets juridiske rådgivere ledelsens vurdering, at voldgiftssagens udfald ikke vil påføre selskabet tab eller omkostninger.​​Sambeskatning​Selskabet indgår i en dansk sambeskatning med TOGT A/S som administrationsselskab. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber. 510011 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserTil sikkerhed for alt mellemværende med bank er der givet pant via tinglyst ejerpantebreve på i alt 30 mio. kr. i investeringsejendomme, som pr. 31.12.2024 udgør i alt 78.615 t.kr. Til sikkerhed for alt mellemværende med bank er der givet pant i andre værdipapirer og likvider, som pr. 31.12.2024 udgør i alt 32.048 t.kr. 5Tværkajen, Postboks 10Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabOdenseOdense C5000Regnskabsklasse BErklæring om udvidet gennemgang2024-12-312024-01-0113KottesgadeTBT Tower ApS35387463339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapport2025-02-25Mogens Tveskov