iso4217:DKK353874632023-01-012023-12-31353874632023-01-012023-12-311353874632023-01-012023-12-311353874632023-01-012023-12-31353874632022-01-012022-12-31353874632023-01-012023-12-31fsa:RetainedEarningsMember353874632023-12-31353874632022-12-31353874632023-01-01fsa:ContributedCapitalMember353874632023-01-01fsa:RetainedEarningsMember353874632023-01-01353874632023-12-31fsa:ContributedCapitalMember353874632023-12-31fsa:RetainedEarningsMemberGrundlag for konklusionKonklusion2024-02-222024-02-22true339635562022-01-012022-12-31Odense51005Tværkajen, Postboks 10Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabOdenseOdense C5000Regnskabsklasse BErklæring om udvidet gennemgang2023-12-312023-01-0113KottesgadeTBT Tower ApS35387463339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapportDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023 for TBT Tower ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2023 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.OdenseMogens TveskovdirektørTil kapitalejerne i TBT Tower ApSVi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for TBT Tower ApS for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​ ​Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lovgivning. <br />Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.OdensePer Krause Therkelsenmne19698Statsautoriseret revisorVirksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets formål er byggevirksomhed, projektudvikling samt handel med fast ejendom samt dermed beslægtet virksomhed.Udvikling i aktiviteter og økonomiske forholdLedelsen er opmærksom på, at selskabet har tabt mere end 50% af selskabskapitalen og dermed er omfattet af selskabslovens § 119 om kapitaltab. Ledelsen forventer at reetablere egenkapitalen via egenindtjening. Usikkerhed vedrørende indregning og målingSelskabet er indklaget af leverandør med et betydeligt krav. Selskabets ledelse afviser kravet. Der henvises til note 10. ​Selskabet ejer investeringsejendomme. Ejendommenes værdi er baseret på ledelsens vurdering og ​forventninger ​til investeringsejendommenes fremtidige indtjening samt konjunkturerne i det nuværende ​marked, jf. omtalen heraf i beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis. Afkastkravet er fastsat, så det vurderes at ​afspejle markedets aktuelle afkastkrav til tilsvarende ejendomme. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med ​fastsættelsen af afkastkravene, og en forøgelse af afkastkravet med i gennemsnit 0,5 % - point vil reducere den ​samlede dagsværdi med 6,6 mio. kr., jf. omtale heraf i regnskabets note 4. ​​​ ​​​Ejendommene er målt ud fra et gennemsnitligt afkastkrav på 5,50%​ (31.12.2022: 5,25%).Begivenheder efter balancedagenDer er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.78436017585-151290079480798899889-73842980250358800028938105927900-3573439-5125397-786156-1094786-2787283-4030611-2787283-2787283-403061180169300816822002472134610801940218171681080194021817168101988900123973127336726466812936022752031504399298194922748293129819492274829318275822620532177453292135351123714741109303458000080000-27649628-24862345-27569628-2478234580000-24862345-2478234580000-2764962823089808230898082308980823089808109945184512429780714867111494412011104009597116991874128004898051168512941126228821399411021357126901123714741109303451 Usikkerhed ved indregning og måling ​​ Selskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi. Dagsværdien opgøres for ejendommene på baggrund af en række forudsætninger, herunder ejendommenes budgetterede nettoindtjening samt fastsatte afkastkrav, jf. omtalen heraf i beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis. Afkastkravet er fastsat, så det vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. ​​ ​​Der er pr. 31.12.2023 større usikkerhed end normalt forbundet med fastsættelsen af de afkastkrav, som er ​anvendt ved opgørelsen af dagsværdien af selskabets investeringsejendomme. Dette skyldes, at markedet på ​nuværende tidspunkt er påvirket af et meget svingende renteniveau, som har medført et begrænset antal ​transaktioner, hvorfor man endnu ikke har set en eventuel effekt heraf på salgspriser, forretningsfaktorer mv. i ​markedet. Det er i fastsættelsen af forretningsfaktorerne i værdiansættelsen af selskabets investeringsejendomme indarbejdet en forventning om, at markedet inden for kort tid vil stabilisere sig igen. En ændring af afkastkravet med (+/- 0,5%) vil have en effekt på hhv. (6,6) mio. kr. og 7,9 mio. kr.2 Andre finansielle omkostninger2023 kr.2022 kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder4.864.3503.260.347Renteomkostninger i øvrigt284.375363.506Dagsværdireguleringer(2.254.915)2.304.0472.893.8105.927.900<br />2023 kr.2022 kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder4.864.3503.260.347Renteomkostninger i øvrigt284.375363.506Dagsværdireguleringer(2.254.915)2.304.0472.893.8105.927.9003 Skat af årets resultat2023 kr.2022 kr.Ændring af udskudt skat(749.168)214.694Refusion i sambeskatning(36.988)(1.309.480)(786.156)(1.094.786)4 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme kr.Andre anlæg, driftsmateriel og inventar kr.Kostpris primo79.027.04344.499Kostpris ultimo79.027.04344.499Af- og nedskrivninger primo0(9.889)Årets afskrivninger0(9.889)Af- og nedskrivninger ultimo0(19.778)Dagsværdireguleringer primo2.655.1570Årets dagsværdireguleringer(1.512.900)0Dagsværdireguleringer ultimo1.142.2570Regnskabsmæssig værdi ultimo80.169.30024.721Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld ​udlejning af ejendommene. Forventede drifts-, administrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. ​Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt ​forventede omkostninger til indretning og større vedligeholdelsesarbejder mv., ligesom deposita og forudbetalt ​leje tillægges. Investeringsejendommene består af erhvervslejemål på i alt 3.265 m2 i Odeons Kvarter, Odense. Investeringsejendommene er, jf. beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis, ​målt til dagsværdi ved anvendelse af den afkastbaserede model. Afkastkravet er fastsat til 5,50 % ​(31.12.2022: 5,25%). Investeringsejendommene er værdiansat til en værdi på 24.554 kr./m2. ​ Følsomhedsanalyse: Selskabets ejendomme måles til dagsværdi, som for de enkelte ejendomme opgøres på baggrund af en ​række forudsætninger herunder forventede normalindtjening samt forventede afkastkrav. Der er en naturlig ​usikkerhed ved måling af dagsværdien af ejendomme, da forudsætningerne er baseret på skøn, og markedet ​udvikler sig løbende. Ændringer i afkastsatserne har væsentlig betydning for målingen af investeringsejendommene. En stigning i ​afkastsatsen fører til et fald i markedsværdien. Markedsudviklingen kan medføre et ændret krav til ​forrentningen af fast ejendom. ​ Nedenstående oversigt viser, hvorledes målingen af ejendomsporteføljen påvirkes, når afkastsatserne ændres ​i henholdsvis op- og nedadgående retning set i forhold til den anvendte afkastsats på 5,50%: AfkastVærdi af ​ejendoms- porteføljeVærdi af ​ejendoms- porteføljeRegulering før skat 6,50%68.004.74380.169.300(12.164.558) 6,00%73.580.18480.169.300(6.589.117) 5,50%80.169.30080.169.30005,00%88.076.33180.169.3007.907.0304,50%97.740.42880.169.30017.571.128<br />Investerings-ejendomme kr.Andre anlæg, driftsmateriel og inventar kr.Kostpris primo79.027.04344.499Kostpris ultimo79.027.04344.499Af- og nedskrivninger primo0(9.889)Årets afskrivninger0(9.889)Af- og nedskrivninger ultimo0(19.778)Dagsværdireguleringer primo2.655.1570Årets dagsværdireguleringer(1.512.900)0Dagsværdireguleringer ultimo1.142.2570Regnskabsmæssig værdi ultimo80.169.30024.7215 Likvide beholdningerI posten indgår der sikrings- og deponeringskonti for i alt 83 t.kr., der ligger til sikkerhed for alt mellemværende med bank.6 Langfristede forpligtelserForfald efter 12 måneder 2023 kr.Restgæld efter 5 år 2023 kr.Anden gæld23.089.808'023.089.80807 PersonaleforholdVirksomheden har ingen ansatte udover direktionen. Direktøren har ikke modtaget vederlag.8 DagsværdioplysningerInvesterings- ejendomme kr.Andre værdipapirer, børsnoteret aktier kr.Dagsværdi ultimo80.169.30029.819.492Urealiserede dagsværdireguleringer indregnet i resultatopgørelsen(1.512.900)2.254.9159 Ikke-indregnede leje- og leasingforpligtelser2023 kr.2022 kr.Forpligtelser i henhold til leje- eller leasingkontrakter frem til udløb i alt465.577570.41910 EventualforpligtelserSelskabet er af leverandør indklaget i en voldgiftssag for påstået meromkostninger ved byggeri for i alt 118.577 t.kr. inkl. moms. De over for selskabet rejste krav om meromkostninger anses for både ubegrundede og udokumenterede, subsidiært at de påståede meromkostninger enten er forsikringsdækkede og/eller skyldes underrådgivere, hvorfor disse er inddraget i samme sag. Herudover er der rejst modkrav mod leverandør for forsinkelser og mangler for i alt 27.411 t.kr. inkl. moms. Det er på baggrund af vurderinger fra selskabets juridiske rådgivere ledelsens vurdering, at voldgiftssagens udfald ikke vil påføre selskabet tab eller omkostninger. Sambeskatning Selskabet indgår i en dansk sambeskatning med TOGT A/S som administrationsselskab. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber. 11 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserTil sikkerhed for alt mellemværende med bank er der givet pant via tinglyst ejerpantebreve på i alt 30 mio. kr. i investeringsejendomme, som pr. 31.12.2023 udgør i alt 80.169 t.kr. Til sikkerhed for alt mellemværende med bank er der givet pant i andre værdipapirer og likvider, som pr. 31.12.2023 udgør i alt 29.819 t.kr. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. falseGenerelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning, ændring i lagre af færdigvarer og varer under fremstilling, andre eksterne omkostninger og ejendomsomkostninger NettoomsætningLejeindtægter indeholder indtægter ved udlejning af ejendomme samt opkrævede fællesomkostninger og ​indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som lejen vedrører. Indtægter vedrørende forbrugsregnskaber ​indregnes i balancen som mellemværende med lejere.Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen.VareforbrugVareforbrug omfatter regnskabsårets vareforbrug målt til kostpris, reguleret for normale lagernedskrivninger.Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver.Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger af materielle aktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivninger og af gevinster og tab ved salg af materielle aktiver.Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af modtagne udbytter o.l. fra andre værdipapirer og kapitalandele, renteindtægter.Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til tilknyttede virksomheder, nettokurstab vedrørende værdipapirer, samt tillæg under acontoskatteordningen mv.SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Materielle aktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: BrugstidAndre anlæg, driftsmateriel og inventar3Forventede brugstider og restværdier revurderes årligt. Materielle aktiver nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. Tilgodehavende og skyldig skat Aktuelle skatteforpligtelser eller tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, der er reguleret for betalt acontoskat.Andre værdipapirer og kapitalandele (omsætningsaktiver) Andre værdipapirer og kapitalandele indregnet under omsætningsaktiver omfatter børsnoterede værdipapirer, der måles til dagsværdi (børskurs) på balancedagen.Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter bankindeståender.Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter til resultatføring i efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.2024-02-22Mogens Tveskov