206532802024-01-012024-12-31206532802024-01-012024-12-313206532802024-01-012024-12-314206532802024-01-012024-12-315206532802024-01-012024-12-312206532802024-01-012024-12-31RevPers1206532802024-01-012024-12-31fsa:ContributedCapitalMember206532802024-01-012024-12-31fsa:RetainedEarningsMember206532802023-01-012023-12-31206532802024-12-31206532802024-01-01206532802024-01-01fsa:ContributedCapitalMember206532802024-01-01fsa:RetainedEarningsMember206532802023-12-31206532802023-01-01xbrli:purexbrli:pureiso4217:DKKxbrli:sharesTil kapitalejerne i PFA DK Ejendomme Lav A/S Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet". Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Uafhængighed Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Konklusion Vi har revideret årsregnskabet for PFA DK Ejendomme Lav A/S for regnskabsåret 1. januar 2024 - 31. december 2024, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 2024 - 31. december 2024 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. , Konklusion Vi har revideret årsregnskabet for PFA DK Ejendomme Lav A/S for regnskabsåret 1. januar 2024 - 31. december 2024, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 2024 - 31. december 2024 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. 2025-03-06KøbenhavnVores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: * Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. * Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. * Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. * Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. * Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder note-oplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. * Planlægger og udfører vi revisionen af årsregnskabet for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de konsoliderede finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne som grundlag for at udforme en konklusion om årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte revisionsarbejde. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. , Revisors ansvar for årsregnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: * Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. * Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. * Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. * Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. * Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder note-oplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. * Planlægger og udfører vi revisionen af årsregnskabet for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de konsoliderede finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne som grundlag for at udforme en konklusion om årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte revisionsarbejde. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. , Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Grundlag for konklusionKonklusion30700228mne28632Lars Rhod SøndergaardRikke Schmith KampmannPeter Kenneth MorganVibeke BodiMichael HansenEY Godkendt RevisionspartnerselskabBestyrelsesformandRevisionspåtegningtrue-21252566-171619276643678767594521942915421220222069725454077993166396201843835318946406183493175318946406808800263532128955-808800263-532128955117610772-27186748555736260676418274Regnskabsklasse C, stor virksomhed10785653621038220350107524107164130964340909485336319033-11105116757667944-40345012-768455251151025296164785891175907103152645251 Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i mellemværender med tilknyttede virksomheder og likvider samt mellemværender med tilknyttede virksomheder og likvider ved årets begyndelse og slutning Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som årets resultat reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital samt betalt selskabsskat. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af virksomheder og aktiviteter samt køb og salg af immaterielle, materielle og finansielle anlægsaktiver. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af selskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed samt betaling af udbytte til selskabsdeltagere. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Værdireguleringer af anlægsaktiver og forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen som værdireguleringer henholdsvis finansielle poster. Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilfalde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Generelt om usikkerhed ved indregning og måling Ved værdiansættelse af investeringsejendomme indgår en række forudsætninger, herunder afkastkrav, diskonteringsfaktor, tomgang, forventet driftsresultat, mv. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med fastsættelsen af de afkastkrav, som er anvendt ved opgørelsen af dagsværdien af selskabets investeringsejendomme. Eksterne vurderingsmænd har medvirket ved vurderingen af ejendomme til en samlet dagsværdi på 16.657,1 mio.kr. For yderligere henvises til omtale i årsregnskabets note 2 og 3. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris og måles efterfølgende til den senest kendte regnskabsmæssige indre værdi, som vil svare til dagsværdi, idet de underliggende ejendomsinvesteringer måles til dagsværdi. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode (equity-metoden), hvilket indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi. I resultatopgørelsen indregnes selskabets andel af virksomhedernes resultat. Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder overføres i forbindelse med resultatdisponeringen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder nedskrives til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Kapitalinteresser Kapitalinteresser indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris og måles efterfølgende til den senest kendte regnskabsmæssige indre værdi, som vil svare til dagsværdi, idet de underliggende ejendomsinvesteringer måles til dagsværdi. Kapitalinteresser indregnes og måles efter den indre værdis metode (equity-metoden), hvilket indebærer, at kapitalinteresserne måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi. I resultatopgørelsen indregnes selskabets andel af virksomhedernes resultat med fradrag eller tillæg af afskrivning på henholdsvis goodwill og negativ goodwill. Nettoopskrivning af kapitalinteresser overføres i forbindelse med resultatdisponeringen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. Kapitalinteresser nedskrives til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Udlån til kapitalinteresser Udlån til kapitalinteresser måles ved første indregning til kostris og måles efterfølgende til amortiseret kostpris som er udtryk for dagsværdi.Administrationsomkostninger omfatter omkostninger til administrative ydelser og kontorhold.Balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til skønnet dagsværdi (markedsværdi) efter principperne i § 58 (Bilag 7) i "Bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser". Dagsværdien repræsenterer det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges til på balancedagen til en uafhængig køber. Ved opgørelse af ejendommens dagsværdi anvendes en afkastbaseret model. Afkastmetoden Afkastmetoden tager udgangspunkt i den enkelte ejendoms driftsaktivitet og et til ejendommen knyttet forretningskrav (afkastprocent). Driftsafkastet er baseret på det kommende års forventede afkast justeret for atypiske forhold. Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Forventede driftsadministrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede omkostninger til aptering og større vedligeholdelsesarbejder m.m. ligesom deposita og forudbetalt husleje tillægges. Afkastkravet fastsættes for de enkelte ejendomme på grundlag af gældende markedsforhold, ejendommens beliggenhed, lejernes bonitet m.v., således at afkastkravet vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges anskaffelsessummen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejendomme bliver der også indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. DCF-metoden Dagsværdien, beregnet på grundlag af DCF-metoden, opgøres ud fra en systematisk vurdering, baseret på nutidsværdien af ejendommenes forventede betalingsstrømme. Nutidsværdien opgøres ved diskontering på baggrund af et for hver ejendom individuelt fastsat forrentningskrav (afkastprocent), samt den forventede langsigtede gennemsnitsinflation. Afkastkravet (tilbagediskonteringsfaktorerne) fastsættes ejendom for ejendom og afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedligeholdelsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejeregulering og lejers bonitet. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges anskaffelsessummen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejendomme bliver der også indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Investeringsejendomme under opførelse Investeringsejendomme under opførelse måles til kostpris, som det bedste udtryk for dagsværdi. Der foretages regulering til dagsværdi, når investeringsejendomme under opførelse er langt fremme i opførelsen m.v. Disse vurderinger foretages konkret pr. ejendom og under hensyntagen til flere forhold. Ved indikationer på værdiforringelse foretages en vurdering af nedskrivningsbehov til genindvindingsværdien, som den højeste værdi af nytteprisen og nettosalgsprisen. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris og måles efterfølgende til den senest kendte regnskabsmæssige indre værdi, som vil svare til dagsværdi, idet de underliggende ejendomsinvesteringer måles til dagsværdi. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode (equity-metoden), hvilket indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi. I resultatopgørelsen indregnes selskabets andel af virksomhedernes resultat. Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder overføres i forbindelse med resultatdisponeringen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder nedskrives til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Kapitalinteresser Kapitalinteresser indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris og måles efterfølgende til den senest kendte regnskabsmæssige indre værdi, som vil svare til dagsværdi, idet de underliggende ejendomsinvesteringer måles til dagsværdi. Kapitalinteresser indregnes og måles efter den indre værdis metode (equity-metoden), hvilket indebærer, at kapitalinteresserne måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi. I resultatopgørelsen indregnes selskabets andel af virksomhedernes resultat med fradrag eller tillæg af afskrivning på henholdsvis goodwill og negativ goodwill. Nettoopskrivning af kapitalinteresser overføres i forbindelse med resultatdisponeringen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. Kapitalinteresser nedskrives til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Udlån til kapitalinteresser Udlån til kapitalinteresser måles ved første indregning til kostris og måles efterfølgende til amortiseret kostpris som er udtryk for dagsværdi. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til pålydende værdi med fradrag af eventuel nedskrivning til imødegåelse af tab. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender. Egenkapital Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Foreslået udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post under egenkapitalen. Langfristede gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket svarer til dagsværdi. Kortfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket svarer til dagsværdi. Periodeafgrænsningsposter, passiver Periodeafgræsningsposter opført som forpligtelser udgøres af modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende regnskabsår. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i mellemværender med tilknyttede virksomheder og likvider samt mellemværender med tilknyttede virksomheder og likvider ved årets begyndelse og slutning Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som årets resultat reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital samt betalt selskabsskat. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af virksomheder og aktiviteter samt køb og salg af immaterielle, materielle og finansielle anlægsaktiver. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af selskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed samt betaling af udbytte til selskabsdeltagere. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender.Periodeafgræsningsposter opført som forpligtelser udgøres af modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende regnskabsår., Periodeafgrænsningsposter, passiver Periodeafgræsningsposter opført som forpligtelser udgøres af modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende regnskabsår. Egenkapital Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Foreslået udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post under egenkapitalen.Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter omkostninger til administrative ydelser og kontorhold. Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af udlejningsejendommenes dagsværdi (markedsværdi). Gevinst/tab ved salg at investeringsejendomme Gevinst eller tab ved salg af investeringsejendomme omfatter den opgjorte gevinst eller tab i forbindelse med salg af ejendomme inkl. direkte tilknyttede omkostninger. Værdiregulering at tilknyttede virksomheder Værdireguleringer af tilknyttede virksomheder omfatter regnskabsårets reguleringer af kapitalandele i tilknyttede virksomheder til indre værdi. Værdiregulering af kapitalinteresser Værdiregulering af kapitalinteresser omfatter regnskabsårets regulering af kapitalinteresser til indre værdi., Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter. Øvrige finansielle udgifter Øvrige finansielle udgifter består af renteudgifter. Resultatopgørelsen Lejeindtægter Lejeindtægter indeholder årets lejeindtægter fra investeringsejendomme. Drift af ejendomme Drift af ejendomme indeholder årets udgifter i forbindelse med drift og administration af ejendomme. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter omkostninger til administrative ydelser og kontorhold. Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af udlejningsejendommenes dagsværdi (markedsværdi). Gevinst/tab ved salg at investeringsejendomme Gevinst eller tab ved salg af investeringsejendomme omfatter den opgjorte gevinst eller tab i forbindelse med salg af ejendomme inkl. direkte tilknyttede omkostninger. Værdiregulering at tilknyttede virksomheder Værdireguleringer af tilknyttede virksomheder omfatter regnskabsårets reguleringer af kapitalandele i tilknyttede virksomheder til indre værdi. Værdiregulering af kapitalinteresser Værdiregulering af kapitalinteresser omfatter regnskabsårets regulering af kapitalinteresser til indre værdi. Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter. Øvrige finansielle udgifter Øvrige finansielle udgifter består af renteudgifter. Skat af årets resultat For ejendomsdatterselskaber af livsforsikringsselskaber gælder særlige skatteregler jf. selskabsskattelo- vens § 3 A. Såfremt mindst 90 % af selskabets aktiver består af fast ejendom, anses indkomsten skattemæssigt for indtjent af selskabets livsforsikringsmoderselskab. I så fald afsættes såvel aktuelle som udskudte skatter i livsforsikringsmoderselskabet. Selskabet har i 2024 opfyldt 90 %-reglen. Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til skønnet dagsværdi (markedsværdi) efter principperne i § 58 (Bilag 7) i "Bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser". Dagsværdien repræsenterer det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges til på balancedagen til en uafhængig køber. Ved opgørelse af ejendommens dagsværdi anvendes en afkastbaseret model. Afkastmetoden Afkastmetoden tager udgangspunkt i den enkelte ejendoms driftsaktivitet og et til ejendommen knyttet forretningskrav (afkastprocent). Driftsafkastet er baseret på det kommende års forventede afkast justeret for atypiske forhold. Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Forventede driftsadministrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede omkostninger til aptering og større vedligeholdelsesarbejder m.m. ligesom deposita og forudbetalt husleje tillægges. Afkastkravet fastsættes for de enkelte ejendomme på grundlag af gældende markedsforhold, ejendommens beliggenhed, lejernes bonitet m.v., således at afkastkravet vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges anskaffelsessummen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejendomme bliver der også indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. DCF-metoden Dagsværdien, beregnet på grundlag af DCF-metoden, opgøres ud fra en systematisk vurdering, baseret på nutidsværdien af ejendommenes forventede betalingsstrømme. Nutidsværdien opgøres ved diskontering på baggrund af et for hver ejendom individuelt fastsat forrentningskrav (afkastprocent), samt den forventede langsigtede gennemsnitsinflation. Afkastkravet (tilbagediskonteringsfaktorerne) fastsættes ejendom for ejendom og afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedligeholdelsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejeregulering og lejers bonitet. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges anskaffelsessummen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejendomme bliver der også indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Investeringsejendomme under opførelse Investeringsejendomme under opførelse måles til kostpris, som det bedste udtryk for dagsværdi. Der foretages regulering til dagsværdi, når investeringsejendomme under opførelse er langt fremme i opførelsen m.v. Disse vurderinger foretages konkret pr. ejendom og under hensyntagen til flere forhold. Ved indikationer på værdiforringelse foretages en vurdering af nedskrivningsbehov til genindvindingsværdien, som den højeste værdi af nytteprisen og nettosalgsprisen. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris og måles efterfølgende til den senest kendte regnskabsmæssige indre værdi, som vil svare til dagsværdi, idet de underliggende ejendomsinvesteringer måles til dagsværdi. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode (equity-metoden), hvilket indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi. I resultatopgørelsen indregnes selskabets andel af virksomhedernes resultat. Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder overføres i forbindelse med resultatdisponeringen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder nedskrives til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Kapitalinteresser Kapitalinteresser indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris og måles efterfølgende til den senest kendte regnskabsmæssige indre værdi, som vil svare til dagsværdi, idet de underliggende ejendomsinvesteringer måles til dagsværdi. Kapitalinteresser indregnes og måles efter den indre værdis metode (equity-metoden), hvilket indebærer, at kapitalinteresserne måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi. I resultatopgørelsen indregnes selskabets andel af virksomhedernes resultat med fradrag eller tillæg af afskrivning på henholdsvis goodwill og negativ goodwill. Nettoopskrivning af kapitalinteresser overføres i forbindelse med resultatdisponeringen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. Kapitalinteresser nedskrives til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Udlån til kapitalinteresser Udlån til kapitalinteresser måles ved første indregning til kostris og måles efterfølgende til amortiseret kostpris som er udtryk for dagsværdi. Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til skønnet dagsværdi (markedsværdi) efter principperne i § 58 (Bilag 7) i "Bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser". Dagsværdien repræsenterer det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges til på balancedagen til en uafhængig køber. Ved opgørelse af ejendommens dagsværdi anvendes en afkastbaseret model. Afkastmetoden Afkastmetoden tager udgangspunkt i den enkelte ejendoms driftsaktivitet og et til ejendommen knyttet forretningskrav (afkastprocent). Driftsafkastet er baseret på det kommende års forventede afkast justeret for atypiske forhold. Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Forventede driftsadministrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede omkostninger til aptering og større vedligeholdelsesarbejder m.m. ligesom deposita og forudbetalt husleje tillægges. Afkastkravet fastsættes for de enkelte ejendomme på grundlag af gældende markedsforhold, ejendommens beliggenhed, lejernes bonitet m.v., således at afkastkravet vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges anskaffelsessummen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejendomme bliver der også indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. DCF-metoden Dagsværdien, beregnet på grundlag af DCF-metoden, opgøres ud fra en systematisk vurdering, baseret på nutidsværdien af ejendommenes forventede betalingsstrømme. Nutidsværdien opgøres ved diskontering på baggrund af et for hver ejendom individuelt fastsat forrentningskrav (afkastprocent), samt den forventede langsigtede gennemsnitsinflation. Afkastkravet (tilbagediskonteringsfaktorerne) fastsættes ejendom for ejendom og afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedligeholdelsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejeregulering og lejers bonitet. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges anskaffelsessummen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejendomme bliver der også indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Investeringsejendomme under opførelse Investeringsejendomme under opførelse måles til kostpris, som det bedste udtryk for dagsværdi. Der foretages regulering til dagsværdi, når investeringsejendomme under opførelse er langt fremme i opførelsen m.v. Disse vurderinger foretages konkret pr. ejendom og under hensyntagen til flere forhold. Ved indikationer på værdiforringelse foretages en vurdering af nedskrivningsbehov til genindvindingsværdien, som den højeste værdi af nytteprisen og nettosalgsprisen.Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til pålydende værdi med fradrag af eventuel nedskrivning til imødegåelse af tab. Lejeindtægter Lejeindtægter indeholder årets lejeindtægter fra investeringsejendomme. Skat af årets resultat For ejendomsdatterselskaber af livsforsikringsselskaber gælder særlige skatteregler jf. selskabsskattelo- vens § 3 A. Såfremt mindst 90 % af selskabets aktiver består af fast ejendom, anses indkomsten skattemæssigt for indtjent af selskabets livsforsikringsmoderselskab. I så fald afsættes såvel aktuelle som udskudte skatter i livsforsikringsmoderselskabet. Selskabet har i 2024 opfyldt 90 %-reglen. Generelt Årsrapporten for PFA DK Ejendomme Lav A/S for 2024 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for store virksomheder i regnskabsklasse C. Selskabets funktionelle valuta som præsentationsvaluta er danske kroner. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Koncernforhold PFA Pension, forsikringsaktieselskab, ejer 78,87 % af aktierne i selskabet. Da PFA DK Ejendomme Lav A/S indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, CVR-nr. 22 43 80 18, udarbejdes der ikke koncernregnskab for PFA DK Ejendomme Lav A/S koncernen. PFA Holding A/S' koncernregnskab kan rekvireres hos PFA Holding A/S, Sundkrogsgade 4, 2100 København Ø. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Værdireguleringer af anlægsaktiver og forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen som værdireguleringer henholdsvis finansielle poster. Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilfalde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Generelt om usikkerhed ved indregning og måling Ved værdiansættelse af investeringsejendomme indgår en række forudsætninger, herunder afkastkrav, diskonteringsfaktor, tomgang, forventet driftsresultat, mv. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med fastsættelsen af de afkastkrav, som er anvendt ved opgørelsen af dagsværdien af selskabets investeringsejendomme. Eksterne vurderingsmænd har medvirket ved vurderingen af ejendomme til en samlet dagsværdi på 16.657,1 mio.kr. For yderligere henvises til omtale i årsregnskabets note 2 og 3. Resultatopgørelsen Lejeindtægter Lejeindtægter indeholder årets lejeindtægter fra investeringsejendomme. Drift af ejendomme Drift af ejendomme indeholder årets udgifter i forbindelse med drift og administration af ejendomme. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter omkostninger til administrative ydelser og kontorhold. Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af udlejningsejendommenes dagsværdi (markedsværdi). Gevinst/tab ved salg at investeringsejendomme Gevinst eller tab ved salg af investeringsejendomme omfatter den opgjorte gevinst eller tab i forbindelse med salg af ejendomme inkl. direkte tilknyttede omkostninger. Værdiregulering at tilknyttede virksomheder Værdireguleringer af tilknyttede virksomheder omfatter regnskabsårets reguleringer af kapitalandele i tilknyttede virksomheder til indre værdi. Værdiregulering af kapitalinteresser Værdiregulering af kapitalinteresser omfatter regnskabsårets regulering af kapitalinteresser til indre værdi. Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter. Øvrige finansielle udgifter Øvrige finansielle udgifter består af renteudgifter. Skat af årets resultat For ejendomsdatterselskaber af livsforsikringsselskaber gælder særlige skatteregler jf. selskabsskattelo- vens § 3 A. Såfremt mindst 90 % af selskabets aktiver består af fast ejendom, anses indkomsten skattemæssigt for indtjent af selskabets livsforsikringsmoderselskab. I så fald afsættes såvel aktuelle som udskudte skatter i livsforsikringsmoderselskabet. Selskabet har i 2024 opfyldt 90 %-reglen. Balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til skønnet dagsværdi (markedsværdi) efter principperne i § 58 (Bilag 7) i "Bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser". Dagsværdien repræsenterer det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges til på balancedagen til en uafhængig køber. Ved opgørelse af ejendommens dagsværdi anvendes en afkastbaseret model. Afkastmetoden Afkastmetoden tager udgangspunkt i den enkelte ejendoms driftsaktivitet og et til ejendommen knyttet forretningskrav (afkastprocent). Driftsafkastet er baseret på det kommende års forventede afkast justeret for atypiske forhold. Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Forventede driftsadministrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede omkostninger til aptering og større vedligeholdelsesarbejder m.m. ligesom deposita og forudbetalt husleje tillægges. Afkastkravet fastsættes for de enkelte ejendomme på grundlag af gældende markedsforhold, ejendommens beliggenhed, lejernes bonitet m.v., således at afkastkravet vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges anskaffelsessummen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejendomme bliver der også indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. DCF-metoden Dagsværdien, beregnet på grundlag af DCF-metoden, opgøres ud fra en systematisk vurdering, baseret på nutidsværdien af ejendommenes forventede betalingsstrømme. Nutidsværdien opgøres ved diskontering på baggrund af et for hver ejendom individuelt fastsat forrentningskrav (afkastprocent), samt den forventede langsigtede gennemsnitsinflation. Afkastkravet (tilbagediskonteringsfaktorerne) fastsættes ejendom for ejendom og afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedligeholdelsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejeregulering og lejers bonitet. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges anskaffelsessummen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejendomme bliver der også indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Investeringsejendomme under opførelse Investeringsejendomme under opførelse måles til kostpris, som det bedste udtryk for dagsværdi. Der foretages regulering til dagsværdi, når investeringsejendomme under opførelse er langt fremme i opførelsen m.v. Disse vurderinger foretages konkret pr. ejendom og under hensyntagen til flere forhold. Ved indikationer på værdiforringelse foretages en vurdering af nedskrivningsbehov til genindvindingsværdien, som den højeste værdi af nytteprisen og nettosalgsprisen. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris og måles efterfølgende til den senest kendte regnskabsmæssige indre værdi, som vil svare til dagsværdi, idet de underliggende ejendomsinvesteringer måles til dagsværdi. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode (equity-metoden), hvilket indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi. I resultatopgørelsen indregnes selskabets andel af virksomhedernes resultat. Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder overføres i forbindelse med resultatdisponeringen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder nedskrives til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Kapitalinteresser Kapitalinteresser indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris og måles efterfølgende til den senest kendte regnskabsmæssige indre værdi, som vil svare til dagsværdi, idet de underliggende ejendomsinvesteringer måles til dagsværdi. Kapitalinteresser indregnes og måles efter den indre værdis metode (equity-metoden), hvilket indebærer, at kapitalinteresserne måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi. I resultatopgørelsen indregnes selskabets andel af virksomhedernes resultat med fradrag eller tillæg af afskrivning på henholdsvis goodwill og negativ goodwill. Nettoopskrivning af kapitalinteresser overføres i forbindelse med resultatdisponeringen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. Kapitalinteresser nedskrives til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Udlån til kapitalinteresser Udlån til kapitalinteresser måles ved første indregning til kostris og måles efterfølgende til amortiseret kostpris som er udtryk for dagsværdi. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til pålydende værdi med fradrag af eventuel nedskrivning til imødegåelse af tab. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender. Egenkapital Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Foreslået udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post under egenkapitalen. Langfristede gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket svarer til dagsværdi. Kortfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket svarer til dagsværdi. Periodeafgrænsningsposter, passiver Periodeafgræsningsposter opført som forpligtelser udgøres af modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende regnskabsår. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i mellemværender med tilknyttede virksomheder og likvider samt mellemværender med tilknyttede virksomheder og likvider ved årets begyndelse og slutning Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som årets resultat reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital samt betalt selskabsskat. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af virksomheder og aktiviteter samt køb og salg af immaterielle, materielle og finansielle anlægsaktiver. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af selskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed samt betaling af udbytte til selskabsdeltagere. 5. Værdiregulering af kapitalinteresser 2024 2023 kr. kr. Anskaffelsessum primo 3.295.621.087 3.295.621.087 Anskaffelsessum ultimo 3.295.621.087 3.295.621.087 Værdireguleringer primo -529.180.630 -250.526.188 Årets reguleringer 82.643.481 -168.654.442 Modtagne udbytter -234.500.000 -110.000.000 Værdireguleringer ultimo -681.037.149 -529.180.630 Kapitalinteresser, i alt 2.614.583.938 2.766.440.457 Som består af: Hjemsted Ejerandel Resultat Egenkapital ATPFA K/S* København 50,0% -306.015.000 4.497.875.000 Skyline Komplementar ApS* København 50,0% -24.116 61.119 Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/S* København 33,3% -131.060.000 306.381.000 Ejendomsselskabet Axeltorv 2 Komplementar ApS* København 33,3% -10.937 54.146 P/S Ottilia København* København 50,0% 20.066.345 628.458.700 Komplementarselskabet Ottilia København ApS* København 50,0% -19.215 29.087 *) Der foreligger endnu ikke en årsrapport for 2024, hvorfor de viste oplysninger er fra årsrapporten for 2023. Indregningen i resultatopgørelse og balance af andel af årets resultat og egenkapital er baseret på den modtagne regnskabsrapportering for 2024. , 4. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 2024 2023 kr. kr. Anskaffelsessum primo 1.504.495.316 1.504.495.316 Anskaffelsessum ultimo 1.504.495.316 1.504.495.316 Værdireguleringer primo 397.039.441 466.478.744 Årets værdireguleringer 76.928.907 17.560.697 Modtagne udbytter -6.000.000 -87.000.000 Værdireguleringer ultimo 467.968.348 397.039.441 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder, i alt 1.972.463.664 1.901.534.757 Som består af: Hjemsted Ejerandel Resultat Egenkapital PFA Dirch Passers Allé 27 A/S København 100% 19.859.090 137.451.771 PFA Islands Brygge ApS København 100% 29.766.848 645.626.460 PFA Pakhusene Aarhus Havn ApS København 100% 27.302.969 1.189.385.432 7. Øvrige finansielle udgifter 2024 2023 kr. kr. Finansielle omkostninger, der hidrører fra tilknyttede virksomheder -282.982 -174.005 Andre finansielle omkostninger 0 -73.806 Øvrige finansielle udgifter, i alt -282.982 -247.811 6. Andre finansielle indtægter 2024 2023 kr. kr. Andre finansielle indtægter 13.783.633 10.457.025 Finansielle indtægter, der hidrører fra tilknyttede virksomheder 7.751.915 6.952.713 Andre finansielle indtægter, i alt 21.535.548 17.409.738 2. Investeringsejendomme 2024 2023 kr. kr. Anskaffelsessum primo 12.387.672.861 11.993.549.641 Tilgang i årets løb 251.602.720 113.736.126 Afgang i årets løb -410.044.323 -152.846.536 Overført fra investeringsejendomme under opførelse 471.099.693 433.233.630 Anskaffelsessum ultimo 12.700.330.951 12.387.672.861 Opskrivninger primo 4.217.314.047 5.231.885.192 Årets opskrivninger 439.934.360 215.431.519 Tilbageførsel af opskrivninger på afhændede aktiver -8.015.793 -21.388.371 Tilbageførsel af tidligere års opskrivninger -375.523.828 -1.208.614.293 Opskrivninger ultimo 4.273.708.786 4.217.314.047 Nedskrivninger primo -414.577.908 -197.783.333 Årets nedskrivninger -114.112.031 -222.014.482 Tilbageførsel af nedskrivninger på afhændede aktiver 123.800.116 2.977.907 Tilbageførsel af tidligere års nedskrivninger 87.928.086 2.242.000 Nedskrivninger ultimo -316.961.737 -414.577.908 Investeringsejendomme, i alt 16.657.078.000 16.190.409.000 For investeringsejendomme værdiansat efter en afkastbaseret model, udgør det vægtede gennemsnit af de anvendte afkastprocenter: Kontorejendomme København, Frederiksberg, Ørestad 4,43% 4,49% Odense og Ålborg 5,77% 5,90% Trekantsområdet 0,00% 6,88% Århus 4,73% 4,63% Øvrige Danmark 6,37% 6,15% Detailejendomme København, Frederiksberg, Ørestad 4,25% 4,25% Øvrige erhvervsejendomme København, Frederiksberg, Ørestad 5,38% 5,42% Odense og Ålborg 6,75% 6,88% Trekantsområdet 6,25% 5,50% Boligejendomme København, Frederiksberg, Ørestad 3,75% 3,75% 14. Nærtstående parter Nærtstående parter med bestemmende indflydelse over selskabet: Selskabet ejes 78,87% af PFA Pension, forsikringsaktieselskab på balancedagen. PFA DK Ejendomme Lav A/S indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, hjemsted København, som er den største og den mindste koncern, der udarbejdes koncernregnskab for. Selskabet har indgået administrationsaftale med PFA Pension, forsikringsaktieselskab om anvendelse af enkelte fælles faciliteter. Anvendelsen afregnes på markedsbaserede vilkår i henhold til skønnet ressourcebelastning tillagt et markedsbestemt avancetillæg. Selskabets overskydende likviditet/likvidi- tetbehov overføres til/finansieres af PFA Pension, forsikringsaktieselskab. Det heraf følgende mellemværende forrentes med en pengemarkedsbaseret rente. Øvrige koncerninterne transaktioner sker på markedsbaserede vilkår. Alle koncerninterne transaktioner sker på skriftligt grundlag. 9. Resultatdisponering 2024 2023 kr. kr. Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode 0 -18.952.817 Overført resultat 865.595.684 -723.798.625 865.595.684 -742.751.442 600000087000000-1078565362-20437583940215161493022157294472338226587-121295525682643481-1686544427692890717560697Årsrapporten for PFA DK Ejendomme Lav A/S for 2024 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for store virksomheder i regnskabsklasse C. 16190409000166570780002194291542122022206972426766119449262249500043165549221940411901534757197246366415102529616478589127664404572614583938332456441335146439-1354532311171025712160200593621685887939 1. Administrationsomkostninger 2024 2023 kr. kr. Heraf administrationsomkostninger overført fra PFA Pension -5.648.870 -7.625.082 Selskabet har indgået administrationsaftale med PFA Pension. Selskabets bestyrelse og direktion har ikke modtaget løn eller andre vederlag. Gennemsnitligt antal beskæftigede 0 0 Honorar til den generalforsamlingsvalgte revisor fremgår af koncernregnskabet for PFA Holding A/S. , 3. Supplerende note til investeringsejendomme 2024 2023 kr. kr. Område Storkøbenhavn Storkøbenhavn Type af ejendom Kontor- ejendomme Kontor- ejendomme Kostpris primo 8.608.998.550 8.682.047.440 Tilgang i årets løb 189.375.567 79.797.646 Afgang i årets løb -144.838.749 -152.846.536 Kostpris ultimo 8.653.535.368 8.608.998.550 Værdireguleringer primo 2.735.860.827 3.627.346.437 Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen) 19.651.608 -891.485.610 Regnskabsmæssig værdi ultimo 11.409.047.803 11.344.859.377 Værdiansættelsesmetode Afkastmetoden Afkastmetoden Benyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsen Tomgang 9,80% 11,10% Forrentningskrav 4,43% 4,76% Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål 2.200 kr. 2.115 kr. 2024 2023 kr. kr. Område Odense og Aalborg Odense og Aalborg Type af ejendom Kontor- ejendomme Kontor- ejendomme Kostpris primo 750.739.265 746.291.977 Tilgang i årets løb 1.868.007 4.447.288 Afgange i årets løb -232.470.818 0 Kostpris ultimo 520.136.454 750.739.265 Værdireguleringer primo -64.727.265 19.096.023 Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen) 82.143.811 -83.823.288 Regnskabsmæssig værdi ultimo 537.553.000 686.012.000 Værdiansættelsesmetode Afkastmetoden Afkastmetoden Benyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsen Tomgang 9,80% 11,10% Forrentningskrav 5,77% 5,93% Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål 1.248 kr. 1.237 kr. 2024 2023 kr. kr. Område Trekants- området Trekants- området Type af ejendom Kontor- ejendomme Kontor- ejendomme Kostpris primo 31.571.207 31.571.207 Tilgang i årets løb 0 0 Afgange i årets løb -31.571.207 0 Kostpris ultimo 0 31.571.207 Værdireguleringer primo 8.015.793 13.135.793 Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen) -8.015.793 -5.120.000 Regnskabsmæssig værdi ultimo 0 39.587.000 Værdiansættelsesmetode N/A Afkastmetoden Benyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsen Tomgang N/A 11,10% Forrentningskrav N/A 6,88% Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål N/A 1.117 kr. 2024 2023 kr. kr. Område Århus Århus Type af ejendom Kontor- ejendomme Kontor- ejendomme Kostpris primo 595.295.826 444.878.556 Tilgang i årets løb 2.615.028 150.417.270 Afgang i årets løb 0 0 Kostpris ultimo 597.910.854 595.295.826 Værdireguleringer primo 141.870.993 223.984.263 Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen) 22.327.972 -82.113.270 Regnskabsmæssig værdi ultimo 762.109.819 737.166.819 Værdiansættelsesmetode Afkastmetoden Afkastmetoden Benyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsen Tomgang 9,80% 11,10% Forrentningskrav 4,73% 5,53% Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål 1.145 kr. 1.224 kr. 2024 2023 kr. kr. Område Øvrige Danmark Øvrige Danmark Type af ejendom Kontor- ejendomme Kontor- ejendomme Kostpris primo 414.822.963 414.822.963 Tilgang i årets løb 5.600.000 0 Afgang i årets løb 0 0 Kostpris ultimo 420.422.963 414.822.963 Værdireguleringer primo 60.993.037 92.894.037 Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen) -25.831.426 -31.901.000 Regnskabsmæssig værdi ultimo 455.584.574 475.816.000 Værdiansættelsesmetode Afkastmetoden Afkastmetoden Benyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsen Tomgang 9,80% 11,10% Forrentningskrav 6,37% 7,16% Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål 956 kr. 960 kr. 2024 2023 kr. kr. Område Storkøbenhavn Storkøbenhavn Type af ejendom Detail- ejendomme Detail- ejendomme Kostpris primo 731.847.923 731.063.650 Tilgang i årets løb 0 784.273 Afgang i årets løb -1.163.549 0 Kostpris ultimo 730.684.374 731.847.923 Værdireguleringer primo 258.868.077 418.639.350 Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen) 63.170.549 -159.771.273 Regnskabsmæssig værdi ultimo 1.052.723.000 990.716.000 Værdiansættelsesmetode Afkastmetoden Afkastmetoden Benyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsen Tomgang 9,80% 11,10% Forrentningskrav 4,25% 4,25% Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål 3.046 kr. 2.936 kr. 2024 2023 kr. kr. Område Storkøbenhavn Storkøbenhavn Type af ejendom Øvrige erhverv Øvrige erhverv Kostpris primo 650.968.858 650.055.186 Tilgang i årets løb 3.014 913.672 Afgang i årets løb 0 0 Kostpris ultimo 650.971.872 650.968.858 Værdireguleringer primo 265.670.142 352.237.814 Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen) -60.175.014 -86.567.672 Regnskabsmæssig værdi ultimo 856.467.000 916.639.000 Værdiansættelsesmetode Afkastmetoden Afkastmetoden Benyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsen Tomgang 9,80% 11,10% Forrentningskrav 5,38% 5,44% Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål 1.538 kr. 1.649 kr. 2024 2023 kr. kr. Område Odense og Aalborg Odense og Aalborg Type af ejendom Øvrige erhverv Øvrige erhverv Kostpris primo 35.295.707 35.295.707 Tilgang i årets løb 0 0 Afgang i årets løb 0 0 Kostpris ultimo 35.295.707 35.295.707 Værdireguleringer primo 26.521.293 21.965.293 Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen) -557.000 4.556.000 Regnskabsmæssig værdi ultimo 61.260.000 61.817.000 Værdiansættelsesmetode Afkastmetoden Afkastmetoden Benyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsen Tomgang 9,80% 11,10% Forrentningskrav 6,75% 6,88% Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål 594 kr. 587 kr. 2024 2023 kr. kr. Område Trekants- området Trekants- området Type af ejendom Øvrige erhverv Øvrige erhverv Kostpris primo 46.475.651 46.475.651 Tilgang i årets løb 2.261 0 Afgang i årets løb 0 0 Kostpris ultimo 46.477.912 46.475.651 Værdireguleringer primo 14.486.349 14.657.349 Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen) -7.634.261 -171.000 Regnskabsmæssig værdi ultimo 53.330.000 60.962.000 Værdiansættelsesmetode Afkastmetoden Afkastmetoden Benyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsen Tomgang 9,80% 11,10% Forrentningskrav 6,25% 5,50% Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål 695 kr. 701 kr. 2024 2023 kr. kr. Område Storkøbenhavn Storkøbenhavn Type af ejendom Bolig Bolig Kostpris primo 84.879.791 84.879.791 Tilgang i årets løb 0 0 Afgang i årets løb 0 0 Kostpris ultimo 84.879.791 84.879.791 Værdireguleringer primo 26.354.209 37.738.209 Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen) 19.552.000 -11.384.000 Regnskabsmæssig værdi ultimo 130.786.000 111.234.000 Værdiansættelsesmetode Afkastmetoden Afkastmetoden Benyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsen Tomgang 9,80% 11,10% Forrentningskrav 3,75% 3,75% Leje pr. m2 pr. år for beboelsesejendomme 1.833 kr. 1.754 kr. 2024 2023 kr. kr. Område Storkøbenhavn Storkøbenhavn Type af ejendom Kontor- ejendomme Kontor- ejendomme Kostpris primo 436.777.120 126.167.513 Tilgang i årets løb 5.578.371 310.609.607 Afgang i årets løb 0 0 Kostpris ultimo 442.355.491 436.777.120 Værdireguleringer primo 328.822.684 212.407.291 Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen) 27.348.629 116.415.393 Regnskabsmæssig værdi ultimo 798.526.804 765.599.804 Værdiansættelsesmetode DCF-model DCF-model Benyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsen Budgetperiode i DCF-modellen 10 år 10 år Vækst i lejeindtægterne i budgetperioden 2,00% 2,00% Vækst i terminalperioden 2,00% 2,00% Tomgang 9,80% 11,10% Forrentningskrav 5,19% 5,18% Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål 1.253 kr. 1.584 kr. 2024 2023 kr. kr. Område Århus Århus Type af ejendom Kontor- ejendomme Kontor- ejendomme Kostpris primo 0 0 Tilgang i årets løb 517.660.166 0 Afgang i årets løb 0 0 Kostpris ultimo 517.660.166 0 Værdireguleringer primo 0 0 Årets regulering til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen) 22.029.834 0 Regnskabsmæssig værdi ultimo 539.690.000 0 Værdiansættelsesmetode DCF-model N/A Benyttede ikke-observerbare forudsætninger ved dagsværdifastsættelsen Budgetperiode i DCF-modellen 10 år N/A Vækst i lejeindtægterne i budgetperioden 2,00% N/A Vækst i terminalperioden 2,00% N/A Tomgang 9,80% N/A Forrentningskrav 4,75% N/A Leje pr. m2 pr. år for erhvervslejemål 1.258 kr. N/A , 10. Investeringsejendomme under opførelse 2024 2023 kr. kr. Anskaffelsessum primo 411.159.801 560.144.060 Tilgang i årets løb 166.555.790 284.254.851 Overført til investeringsejendomme -471.099.693 -433.233.630 Anskaffelsessum ultimo 106.615.898 411.165.281 Investeringsejendomme under opførelse, i alt 106.615.898 411.165.281 , 11. Udlån til kapitalinteresser 2024 2023 kr. kr. Anskaffelsessum primo 332.456.441 337.254.838 Tilgang 2.689.998 0 Afgang 0 -4.798.397 Anskaffelsessum ultimo 335.146.439 332.456.441 Udlån til kapitalinteresser, i alt 335.146.439 332.456.441 282982247811215355481740973877758792540720351516641546603062952692821738042298655956840865595684-742751442865595684-742751442844343118-759913369-645534861-60158840316601574281167636938984111652811066158981665557902842548512516027201137361262345000001100000002043758394020534724373759702646773395312false2712022911466017476796664562749681527826421484104275740823284476358679666456274968271202291146601747091890584 Virksomheds- Overført kapital resultat I alt kr. kr. kr. Egenkapital 1. januar 2024 1.078.565.362 20.437.583.940 21.516.149.302 Kapitalnedsættelse -40.345.012 -768.455.251 -808.800.263 Årets resultat 0 865.595.684 865.595.684 Egenkapital 31. december 2024 1.038.220.350 20.534.724.373 21.572.944.723 Aktiekapitalen er fordelt på 1.038.220.350 aktier á 1 kr. 018952817-8655956847237986252100, København ØSundkrogsgade 42025-03-062065328013594376ÅrsrapportKatrine Baagøe-KronborgPFA DK Ejendomme Lav A/SPFA Pension, forsikringsaktieselskab2023-01-012023-12-31København, 1012024-12-312024-01-0139175000Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat udgjorde 865.595.684 kr. mod -742.751.442 kr. i 2023. Driften af ejendommene i 2024 svarede til forventningerne. Resultat i tilknyttede virksomheder udgjorde 76.928.907 kr. mod 17.560.697 kr. i 2023. Resultat i kapitalinteresser udgjorde 82.643.481 kr. mod -168.654.442 kr. i 2023. Ultimo 2024 udjorde markedsværdien af selskabets ejendomsportefølje 16,7 mia. kr. Arealet udgjorde 605.214 m². Geografisk var disse ejendomme beliggende i det storkøbenhavnske område (85,7%), Odense og Aalborg (3,6%), Århus (7,7%), Trekantsområdet (0,3%) og øvrige Danmark (2,7%) målt efter markedsværdien ultimo 2024. Ejendommene værdiansættes til markedsværdi i årsrapporten på baggrund af en individuel vurdering ultimo året. Markedsværdiberegningen er baseret på afkastmetoden, jf. Finanstilsynets vejledning. For to ejendomme er værdiansættelsen baseret på DCF-metoden, mens værdiansættelsen for de resterende ejendomme er baseret på afkastmetoden. Til brug for værdiansættelsen af selskabets ejendomme er der indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Som en konsekvens af markedsudviklingen blev ejendommene i 2024 værdireguleret med 38.226.587 kr. mod -1.212.955.256 kr. i 2023. Udviklingen i ejendomsværdier har i 2024 været flad, mens driftsindtjeningen har bidraget til et positivt totalafkast. Væsentlige rentestigninger har siden 2022 forårsaget en opbremsning i transaktionsvolumenen, hvorfor de opgjorte dagsværdier er behæftet med en vis usikkerhed. Risici De 10 største lejeres andel af selskabets indtægt i 2024 udgjorde ca. 31 % (2023: ca. 30 %). Den gennemsnitlige resterende kontrakts løbetid ultimo 2024 for domicilejendomme var ca. 6,3 år (2023: 5,7 år) og for flebrugerejendomme ca. 3,5 år (2023: 3,0 år). En stigning henholdsvis et fald i afkastkravet for erhvervsejendommene med +/-1,00 % point i værdiansættelsen ultimo 2024 ville ændre ejendommenes markedsværdi og dermed egenkapitalen med henholdsvis -3,0 mia. kr. og 4,5 mia. kr. (2023: henholdsvis -2,8 mia. kr. og 4,4 mia. kr.). Selskabet måler ejendomme til dagsværdi jævnfør beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis. Selskabets resultat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen i afkastet på ejendommene. Selskabet opgør i hendhold til beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis kapitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser til dagsværdi. Selskabets resultat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen af de forudsætninger, som indgår i opgørelsen af dagsværdi, herunder værdiansættelsen af de underliggende aktiver. Selskabets væsentligste aktiviteter Selskabets formål er at investere, eje og drive erhvervsejendomme i Danmark, herunder foretage køb, salg og projektudvikling i forbindelse hermed. Dette sker enten direkte eller indirekte gennem erhvervelse af kapitalandele i andre virksomheder, herunder i ejendomsfonde eller andre lignende virksomheder med hjemsted i Danmark. Selskabet indgår i PFA-koncernen, og selskabets aktiviteter er snævert afgrænset til dets vedtægtsmæssige formål. Selskabet og dets underliggende investeringer indgår som en del af PFA's investeringsstrategi, herunder PFA's mål og politikker for styring af risici mv.   Selskabets daglige ledelse varetages af selskabets direktion, dog varetages administrationen af de underliggende ejendomme i henhold til gældende administrationsaftaler af den for ejendommene ansvarlige porteføljemanager, hvis beføjelser er afgrænset til daglig og sædvanlig drift i kraft af dennes stillingsfuldmagt som porteføljemanager i PFA Pension. Selskabet har ingen immaterielle nøgleressourcer. Selskabet er 78,87% ejet datterselskab af PFA Pension, forsikringsaktieselskab, København. PFA DK Core Erhverv I K/S, der pr. 31. december 2024 ejer 21,13 % af PFA DK Ejendomme Lav A/S, udsteder afkastafhængige obligationer som relaterer sig til investeringer i aktiver og selskaber med relation til fast ejendom - herunder PFA DK Ejendomme Lav A/S. For at obligationsindehaverne sikres afkast af investeringsejendomme udloddes PFA DK Ejendomme Lav A/S' overskydende likviditet via kapitalnedsættelser og likviditetsbehov dækkes med kapitalforhøjelser hvert kvartal. Selskabets væsentligste aktiviteter Selskabets formål er at investere, eje og drive erhvervsejendomme i Danmark, herunder foretage køb, salg og projektudvikling i forbindelse hermed. Dette sker enten direkte eller indirekte gennem erhvervelse af kapitalandele i andre virksomheder, herunder i ejendomsfonde eller andre lignende virksomheder med hjemsted i Danmark. Selskabet indgår i PFA-koncernen, og selskabets aktiviteter er snævert afgrænset til dets vedtægtsmæssige formål. Selskabet og dets underliggende investeringer indgår som en del af PFA's investeringsstrategi, herunder PFA's mål og politikker for styring af risici mv.   Selskabets daglige ledelse varetages af selskabets direktion, dog varetages administrationen af de underliggende ejendomme i henhold til gældende administrationsaftaler af den for ejendommene ansvarlige porteføljemanager, hvis beføjelser er afgrænset til daglig og sædvanlig drift i kraft af dennes stillingsfuldmagt som porteføljemanager i PFA Pension. Selskabet har ingen immaterielle nøgleressourcer. Selskabet er 78,87% ejet datterselskab af PFA Pension, forsikringsaktieselskab, København. PFA DK Core Erhverv I K/S, der pr. 31. december 2024 ejer 21,13 % af PFA DK Ejendomme Lav A/S, udsteder afkastafhængige obligationer som relaterer sig til investeringer i aktiver og selskaber med relation til fast ejendom - herunder PFA DK Ejendomme Lav A/S. For at obligationsindehaverne sikres afkast af investeringsejendomme udloddes PFA DK Ejendomme Lav A/S' overskydende likviditet via kapitalnedsættelser og likviditetsbehov dækkes med kapitalforhøjelser hvert kvartal. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat udgjorde 865.595.684 kr. mod -742.751.442 kr. i 2023. Driften af ejendommene i 2024 svarede til forventningerne. Resultat i tilknyttede virksomheder udgjorde 76.928.907 kr. mod 17.560.697 kr. i 2023. Resultat i kapitalinteresser udgjorde 82.643.481 kr. mod -168.654.442 kr. i 2023. Ultimo 2024 udjorde markedsværdien af selskabets ejendomsportefølje 16,7 mia. kr. Arealet udgjorde 605.214 m². Geografisk var disse ejendomme beliggende i det storkøbenhavnske område (85,7%), Odense og Aalborg (3,6%), Århus (7,7%), Trekantsområdet (0,3%) og øvrige Danmark (2,7%) målt efter markedsværdien ultimo 2024. Ejendommene værdiansættes til markedsværdi i årsrapporten på baggrund af en individuel vurdering ultimo året. Markedsværdiberegningen er baseret på afkastmetoden, jf. Finanstilsynets vejledning. For to ejendomme er værdiansættelsen baseret på DCF-metoden, mens værdiansættelsen for de resterende ejendomme er baseret på afkastmetoden. Til brug for værdiansættelsen af selskabets ejendomme er der indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Som en konsekvens af markedsudviklingen blev ejendommene i 2024 værdireguleret med 38.226.587 kr. mod -1.212.955.256 kr. i 2023. Udviklingen i ejendomsværdier har i 2024 været flad, mens driftsindtjeningen har bidraget til et positivt totalafkast. Væsentlige rentestigninger har siden 2022 forårsaget en opbremsning i transaktionsvolumenen, hvorfor de opgjorte dagsværdier er behæftet med en vis usikkerhed. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Forventninger til fremtiden For 2025 forventes et positivt driftsresultat på 600-650 mio. kr. Risici De 10 største lejeres andel af selskabets indtægt i 2024 udgjorde ca. 31 % (2023: ca. 30 %). Den gennemsnitlige resterende kontrakts løbetid ultimo 2024 for domicilejendomme var ca. 6,3 år (2023: 5,7 år) og for flebrugerejendomme ca. 3,5 år (2023: 3,0 år). En stigning henholdsvis et fald i afkastkravet for erhvervsejendommene med +/-1,00 % point i værdiansættelsen ultimo 2024 ville ændre ejendommenes markedsværdi og dermed egenkapitalen med henholdsvis -3,0 mia. kr. og 4,5 mia. kr. (2023: henholdsvis -2,8 mia. kr. og 4,4 mia. kr.). Selskabet måler ejendomme til dagsværdi jævnfør beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis. Selskabets resultat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen i afkastet på ejendommene. Selskabet opgør i hendhold til beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis kapitalandele i tilknyttede virksomheder og kapitalinteresser til dagsværdi. Selskabets resultat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen af de forudsætninger, som indgår i opgørelsen af dagsværdi, herunder værdiansættelsen af de underliggende aktiver. Redegørelse for samfundsansvar, bæredygtighed og politikker PFA handler i overensstemmelse med lovgivning, branchestandarder samt de internationale principper for samfundsansvar og bæredygtighed. PFA har en overordnet politik for samfundsansvar, som har til formål at fastlægge strategiske mål for PFA-koncernens samfundsansvar og beskrive, hvordan målene nås. Samfundsansvar er et centralt element i PFA's forretningsstrategi 'Fokuseret Kundefællesskab'. Med afsæt i strategien er der defineret fire kerneområder, hvor PFA særligt ønsker at tage et samfundsansvar: 'Økonomisk tryghed', 'Sundhed', 'Det gode seniorliv' og 'Grøn omstilling'. PFA realiserer sine strategiske mål for samfundsansvar gennem en række forretningsprocesser, som tilsammen tjener det formål at potentielle og aktuelle bæredygtighedsrelaterede påvirkninger, risici og muligheder kortlægges, prioriteres, og ønskede handlinger implementeres. PFA rapporterer og kommunikerer årligt om samfundsansvar blandt andet i forbindelse med årsrapporteringen for PFA Holding og PFA Pension. For bæredygtighedsrapportering henvises til PFA-koncernens årsrapport. Selskabet har valgt at bruge undtagelsesbestemmelsen iht. ÅRL § 99 a, stk. 7. PFA Holding A/S, København, årsrapport offentliggøres på https://www.pfa.dk/om-pfa/finansiel-information/aarsrapporter. PFA udarbejder en årlig redegørelse for PFA-koncernens arbejde med politik for dataetik. Rapporten offentliggøres på https://www.pfa.dk/om-pfa/finansiel-information/aarsrapporter. PFA stræber efter at sikre lige muligheder for alle medarbejdere, hvilket blandt andet afspejles i PFA's personalepolitik for mangfoldighed. Denne politik er baseret på PFA's overordnede personalepolitiske holdninger til medarbejdere og mangfoldighed, og har til formål at beskrive de målsætninger og tiltag, der fremmer mangfoldighed og inklusion. Målet med vores mangfoldighedspolitik er at skabe en inkluderende kultur, der fremmer bedre resultater for vores kunder, højere kvalitet i vores løsninger og produkter, samt større arbejdsglæde blandt medarbejderne. Med politikken understøttes indsatser for at fremme en mangfoldig og inkluderende kultur på arbejdspladsen, blandt andet i forbindelse med rekrutteringer, interne forfremmelser, ved workshops mm. PFA er tilsluttet Diversitetspagten gennem Dansk Erhverv og Above & Beyond, hvor vi støtter konkrete handlinger for at fremme diversitet og inklusion både internt i PFA og indgår i den politiske debat om samfundets rammevilkår. I 2024 har PFA også tilsluttet sig Dansk Industris diversitetsløfte for aktivt at fremme diversitet, inklusion og ligestilling. Vores personalemangfoldighedspolitik indeholder konkrete tiltag, der fremmer mangfoldighed og inklusion - tiltag der også tager udgangspunkt i anbefalingerne fra Dansk Erhverv og Dansk Industri. Måltal Selskabet har i 2024 opfyldt kravene til måltal for det underrepræsenterede køn i alle ledelsesniveauer.Redegørelse for samfundsansvar, bæredygtighed og politikker PFA handler i overensstemmelse med lovgivning, branchestandarder samt de internationale principper for samfundsansvar og bæredygtighed. PFA har en overordnet politik for samfundsansvar, som har til formål at fastlægge strategiske mål for PFA-koncernens samfundsansvar og beskrive, hvordan målene nås. Samfundsansvar er et centralt element i PFA's forretningsstrategi 'Fokuseret Kundefællesskab'. Med afsæt i strategien er der defineret fire kerneområder, hvor PFA særligt ønsker at tage et samfundsansvar: 'Økonomisk tryghed', 'Sundhed', 'Det gode seniorliv' og 'Grøn omstilling'. PFA realiserer sine strategiske mål for samfundsansvar gennem en række forretningsprocesser, som tilsammen tjener det formål at potentielle og aktuelle bæredygtighedsrelaterede påvirkninger, risici og muligheder kortlægges, prioriteres, og ønskede handlinger implementeres. PFA rapporterer og kommunikerer årligt om samfundsansvar blandt andet i forbindelse med årsrapporteringen for PFA Holding og PFA Pension. For bæredygtighedsrapportering henvises til PFA-koncernens årsrapport. Selskabet har valgt at bruge undtagelsesbestemmelsen iht. ÅRL § 99 a, stk. 7. PFA Holding A/S, København, årsrapport offentliggøres på https://www.pfa.dk/om-pfa/finansiel-information/aarsrapporter. PFA udarbejder en årlig redegørelse for PFA-koncernens arbejde med politik for dataetik. Rapporten offentliggøres på https://www.pfa.dk/om-pfa/finansiel-information/aarsrapporter. PFA stræber efter at sikre lige muligheder for alle medarbejdere, hvilket blandt andet afspejles i PFA's personalepolitik for mangfoldighed. Denne politik er baseret på PFA's overordnede personalepolitiske holdninger til medarbejdere og mangfoldighed, og har til formål at beskrive de målsætninger og tiltag, der fremmer mangfoldighed og inklusion. Målet med vores mangfoldighedspolitik er at skabe en inkluderende kultur, der fremmer bedre resultater for vores kunder, højere kvalitet i vores løsninger og produkter, samt større arbejdsglæde blandt medarbejderne. Med politikken understøttes indsatser for at fremme en mangfoldig og inkluderende kultur på arbejdspladsen, blandt andet i forbindelse med rekrutteringer, interne forfremmelser, ved workshops mm. PFA er tilsluttet Diversitetspagten gennem Dansk Erhverv og Above & Beyond, hvor vi støtter konkrete handlinger for at fremme diversitet og inklusion både internt i PFA og indgår i den politiske debat om samfundets rammevilkår. I 2024 har PFA også tilsluttet sig Dansk Industris diversitetsløfte for aktivt at fremme diversitet, inklusion og ligestilling. Vores personalemangfoldighedspolitik indeholder konkrete tiltag, der fremmer mangfoldighed og inklusion - tiltag der også tager udgangspunkt i anbefalingerne fra Dansk Erhverv og Dansk Industri. Måltal Selskabet har i 2024 opfyldt kravene til måltal for det underrepræsenterede køn i alle ledelsesniveauer.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 2024 - 31. december 2024. 2025-03-06Ledelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar 2024 - 31. december 2024 for PFA DK Ejendomme Lav A/S. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. KøbenhavnÅrsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Ledelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar 2024 - 31. december 2024 for PFA DK Ejendomme Lav A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 2024 - 31. december 2024. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 6. marts 2025 Direktion Rikke Schmith Kampmann Bestyrelse Peter Kenneth Morgan Vibeke Bodi Michael Hansen Formand