xbrli:pureiso4217:DKK206532802021-01-012021-12-31206532802021-01-012021-12-311206532802021-01-012021-12-312206532802021-01-012021-12-313206532802021-01-012021-12-314206532802021-01-012021-12-311206532802021-01-012021-12-311206532802021-01-012021-12-312206532802020-01-012020-12-31cmn:PreviousYearMember206532802019-01-012019-12-31cmn:TwoYearsAgoMember206532802018-01-012018-12-31cmn:ThreeYearsAgoMember206532802017-01-012017-12-31cmn:FourYearsAgoMember206532802020-01-012020-12-31206532802021-01-012021-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember206532802020-01-012020-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember206532802021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember206532802020-01-012020-12-31fsa:RetainedEarningsMember206532802021-01-012021-12-31fsa:ContributedCapitalMember206532802020-01-012020-12-31fsa:ContributedCapitalMember206532802021-01-012021-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember206532802020-01-012020-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember206532802021-01-012021-12-31fsa:RestOfOtherReservesMember206532802020-01-012020-12-31fsa:RestOfOtherReservesMember206532802021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember206532802020-01-012020-12-31fsa:RetainedEarningsMember206532802021-12-31206532802020-12-31cmn:PreviousYearMember206532802019-12-31cmn:TwoYearsAgoMember206532802018-12-31cmn:ThreeYearsAgoMember206532802017-12-31cmn:FourYearsAgoMember206532802020-12-31206532802021-01-01fsa:ContributedCapitalMember206532802020-01-01fsa:ContributedCapitalMember206532802021-12-31fsa:ContributedCapitalMember206532802020-12-31fsa:ContributedCapitalMember206532802021-01-01fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember206532802020-01-01fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember206532802021-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember206532802020-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember206532802021-01-01fsa:RestOfOtherReservesMember206532802020-01-01fsa:RestOfOtherReservesMember206532802021-12-31fsa:RestOfOtherReservesMember206532802020-12-31fsa:RestOfOtherReservesMember206532802021-01-01fsa:RetainedEarningsMember206532802020-01-01fsa:RetainedEarningsMember206532802021-12-31fsa:RetainedEarningsMember206532802020-12-31fsa:RetainedEarningsMember206532802021-01-01206532802020-01-01206532802021-01-012021-12-311206532802020-01-012020-12-311cmn:PreviousYearMember206532802019-01-012019-12-311cmn:TwoYearsAgoMember206532802018-01-012018-12-311cmn:ThreeYearsAgoMember206532802017-01-012017-12-311cmn:FourYearsAgoMember206532802021-01-012021-12-312206532802020-01-012020-12-312cmn:PreviousYearMember206532802019-01-012019-12-312cmn:TwoYearsAgoMember206532802018-01-012018-12-312cmn:ThreeYearsAgoMember206532802017-01-012017-12-312cmn:FourYearsAgoMember206532802021-01-012021-12-313206532802020-01-012020-12-313cmn:PreviousYearMember206532802019-01-012019-12-313cmn:TwoYearsAgoMember206532802018-01-012018-12-313cmn:ThreeYearsAgoMember206532802017-01-012017-12-313cmn:FourYearsAgoMember206532802021-01-012021-12-314206532802020-01-012020-12-314cmn:PreviousYearMember206532802019-01-012019-12-314cmn:TwoYearsAgoMember206532802018-01-012018-12-314cmn:ThreeYearsAgoMember206532802017-01-012017-12-314cmn:FourYearsAgoMember206532802021-01-012021-12-315206532802020-01-012020-12-315cmn:PreviousYearMember206532802019-01-012019-12-315cmn:TwoYearsAgoMember206532802018-01-012018-12-315cmn:ThreeYearsAgoMember206532802017-01-012017-12-315cmn:FourYearsAgoMember206532802021-01-012021-12-316206532802020-01-012020-12-316cmn:PreviousYearMember206532802019-01-012019-12-316cmn:TwoYearsAgoMember206532802018-01-012018-12-316cmn:ThreeYearsAgoMember206532802017-01-012017-12-316cmn:FourYearsAgoMember206532802021-01-012021-12-317206532802020-01-012020-12-317cmn:PreviousYearMember206532802019-01-012019-12-317cmn:TwoYearsAgoMember206532802018-01-012018-12-317cmn:ThreeYearsAgoMember206532802017-01-012017-12-317cmn:FourYearsAgoMember206532802021-01-012021-12-3121206532802020-01-012020-12-3121cmn:PreviousYearMember206532802019-01-012019-12-3121cmn:TwoYearsAgoMember206532802018-01-012018-12-3121cmn:ThreeYearsAgoMember206532802017-01-012017-12-3121cmn:FourYearsAgoMember206532802021-01-012021-12-3122206532802020-01-012020-12-3122cmn:PreviousYearMember206532802019-01-012019-12-3122cmn:TwoYearsAgoMember206532802018-01-012018-12-3122cmn:ThreeYearsAgoMember206532802017-01-012017-12-3122cmn:FourYearsAgoMember206532802021-01-012021-12-31229206532802020-01-012020-12-31229cmn:PreviousYearMember206532802019-01-012019-12-31229cmn:TwoYearsAgoMember206532802018-01-012018-12-31229cmn:ThreeYearsAgoMember206532802017-01-012017-12-31229cmn:FourYearsAgoMember206532802021-01-012021-12-31230206532802020-01-012020-12-31230cmn:PreviousYearMember206532802019-01-012019-12-31230cmn:TwoYearsAgoMember206532802018-01-012018-12-31230cmn:ThreeYearsAgoMember206532802017-01-012017-12-31230cmn:FourYearsAgoMember206532802021-01-012021-12-31231206532802020-01-012020-12-31231cmn:PreviousYearMember206532802019-01-012019-12-31231cmn:TwoYearsAgoMember206532802018-01-012018-12-31231cmn:ThreeYearsAgoMember206532802017-01-012017-12-31231cmn:FourYearsAgoMember206532802021-01-012021-12-311206532802020-01-012020-12-311206532802021-01-012021-12-312206532802020-01-012020-12-312206532802021-01-012021-12-311206532802020-01-012020-12-311206532802021-01-012021-12-312206532802020-01-012020-12-312206532802021-01-012021-12-313206532802020-01-012020-12-313206532802021-01-012021-12-314206532802020-01-012020-12-314206532802021-01-012021-12-315206532802020-01-012020-12-315206532802021-01-012021-12-316206532802020-01-012020-12-316206532802021-01-012021-12-317206532802020-01-012020-12-317ÅrsrapportRevisionspåtegningfalseRegnskabsklasse C, stor virksomhedfalsefalsePFA DK Ejendomme Lav A/Sc/o PFA Pension, forsikringsaktieselskab, 'Sundkrogsgade42100København ØDanmark39 17 50 0020653280København2021-01-012021-12-312020-01-012020-12-312022-03-03Katrine Baagøe-KronborgKasper Ahrndt LorenzenDorthe BundgaardAnders DamgaardAllan Polack(Formand)Michael BruhnDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabWeidekampsgadeWeidekampsgade6623002300København SKøbenhavn S3396355633963556PFA PENSION, FORSIKRINGSAKTIESELSKAB.Sundkrogsgade 42100 København Ø13594376Vi har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021 for PFA DK Ejendomme Lav A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver og passi-ver, finansielle stilling pr 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og penge-strømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021. Samtidig er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.København2022-03-03Til kapitalejerne i PFA DK Ejendomme Lav A/SKonklusionVi har revideret årsregnskabet for PFA DK Ejendomme Lav A/S for regnskabsåret 1. januar 2021 - 31. december 2021, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrøms-opgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregn-skabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og penge-strømme for regnskabsåret 1. januar 2021 - 31. december 2021 i overensstemmelse med årsregn-skabsloven.Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nær-mere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med Internationale Ethics Standards Board for Accountants’ internationale regler for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere eti-ske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i hen-hold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er til-strækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i over-ensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fort-sætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udar-bejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen en-ten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reak-tion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forår-saget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet be-svigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne ud-trykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbej-det, er rimelige. • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprin-cippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores kon-klusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herun-der noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige pla-cering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betyde-lige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlin-formation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstem-melse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.København2022-03-03Michael Thorø LarsenKristian Ehrenreich Hansenstatsautoriseret revisorstatsautoriseret revisormne35823mne46662Væsentligste aktiviteter Selskabets formål er at investere, eje og drive erhvervsejendomme i Danmark, herunder foretage køb, salg og projektudvikling i forbindelse hermed. Dette sker enten direkte eller indirekte gennem erhvervelse af kapitalandele i andre virksomheder, herunder i ejendomsfonde eller andre lignende virksomheder med hjemsted i Danmark. Selskabet indgår i PFA-koncernen, og selskabets aktiviteter er snævert afgrænset til ovenstående formål og er en del af PFA Pensions investeringer herunder PFAs mål og politikker for styring af finansielle risici m.v. Selskabet er 63,2 % ejet datterselskab af PFA Pension, forsikringsaktieselskab. Da PFA DK Ejen-domme Lav A/S indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, udarbejdes der ikke koncernregn-skab for PFA DK Ejendomme Lav A/S koncernen. PFA DK Core Erhverv I K/S, der pr. 31. december 2021 ejer 36,8 % af PFA DK Ejendomme Lav A/S, udsteder afkastafhængige obligationer som relaterer sig til investeringer i aktiver og selskaber med relation til fast ejendom - herunder PFA DK Ejendomme Lav A/S. For at obligationsindehaver-ne sikres afkast af investeringsejendomme udloddes PFA DK Ejendomme Lav A/S´ overskydende likviditet via kapitalnedsættelser og likviditetsbehov dækkes med kapitalforhøjelser hvert kvartal. Der henvises til PFA-Koncernens årsrapport for klimarapportering (ESG nøgletal). Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat udgjorde 1.509.923 t.kr. mod 725.327 t.kr. i 2020. Driften af ejendommene i 2021 svarede til forventningerne. Selskabet investerer primært i erhvervsejendomme herunder domicil- og flerbrugerejendomme. Ultimo 2021 udgjorde markedsværdien af selskabets ejendomsportefølje 18,2 mia. kr. Arealet ud-gjorde 694.246 m². Geografisk var disse ejendomme beliggende i det storkøbenhavnske område (88 %), Storårhus (4 %), Trekantområdet (1 %), Ålborg og Odense (4 %) og øvrige Danmark (3 %) målt efter markedsværdien ultimo 2021. Ejendommene værdiansættes til markedsværdi i årsrapporten på baggrund af en individuel vurde-ring ultimo året. Markedsværdiberegningen er primært baseret på den afkastbaserede model, jf. Finanstilsynets vejledning. For én ejendom er værdiansættelsen baseret på en DCF-model. Til brug for værdiansættelsen af selskabets ejendomme er indhentet vurderinger fra eksterne vurderings-mænd. Som en konsekvens af markedsudviklingen blev ejendommene i 2021 værdireguleret med 390.006 t.kr. inkl. gevinst ved salg mod -12.084 t.kr i 2020. Selskabet har i 2021 erhvervet datterselskabet PFA Pakhusene ApS fra en nærtstående part til indre værdi, der svarer til markedsværdi. COVID-19 pandemien har påvirket de globale finansielle markeder. Adskillige lande har indført rejserestriktioner, ligesom de i perioder har gennemført hel eller delvis nedlukning af samfundet. Regeringer m.v. har i forskellig grad tilført økonomiske stimuli. COVID-19 pandemien synes ikke at have haft væsentlig påvirkning af ejendomsværdierne på hand-lede ejendomme, hvorfor vurderingerne ultimo 2021 af erhvervsejendomme er underlagt en min-dre grad af usikkerhed i forhold til ultimo 2020. Risici De 10 største lejeres andel af selskabets lejeindtægt i 2021 udgjorde ca. 35 % (2020: ca. 32 %). Den gennemsnitlige resterende kontrakts løbetid ultimo 2021 for domicilejendommene var ca. 6,9 år (2020: 4,8 år) og for flerbrugerejendommene ca. 3,2 år (2020: 3,3 år). En stigning henholdsvis et fald i afkastkravet for erhvervsejendommene med +/-1,00 % point i værdiansættelsen ultimo 2021 ville ændre ejendommenes markedsværdi og dermed egenkapitalen med henholdsvis -3,6 mia. kr. og 4,2 mia. kr. (2020: henholdsvis -3,4 mia. kr. og 5,6 mia. kr.) Selskabet måler ejendomme til dagsværdi jævnfør beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis. Selskabets resultat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen i afkastet på ejen-dommene. Selskabet opgør i henhold til beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis kapitalandele i tilknyt-tede virksomheder samt kapitalandele i associerede virksomheder til dagsværdi. Selskabets resul-tat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen af de forudsætninger, som indgår i opgørelsen af dagsværdi, herunder værdiansættelsen af de underliggende aktiver. Begivenheder efter balancedagen Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af års-rapporten. Forventninger til 2022 For 2022 forventes et driftsresultat, på samme niveau som med 2021.PFA redegør for arbejdet med samfundsansvar, måltal og politikker for det underrepræsenterede køn i ledelsen i CR-rapporten for 2021. Rapporten tager afsæt i PFA's politikker på området for samfundsansvar og internationale retningslinjer som FN Global Compact's 10 principper. Rapporten indeholder ligeledes redegørelse af PFA’s politik for dataetik. Rapporten offentliggøres på pfa.dk.PFA redegør for arbejdet med samfundsansvar, måltal og politikker for det underrepræsenterede køn i ledelsen i CR-rapporten for 2021. Rapporten tager afsæt i PFA's politikker på området for samfundsansvar og internationale retningslinjer som FN Global Compact's 10 principper. Rapporten indeholder ligeledes redegørelse af PFA’s politik for dataetik. Rapporten offentliggøres på pfa.dk.Generelt Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabs-klasse C stor. Alle beløb i resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsanalyse og noter præ-senteres i hele t.kr. Hvert tal afrundes for sig. Der kan derfor forekomme afvigelser mellem de anførte totaler og summen af de underliggende tal. Selskabets funktionelle valuta som præsentationsvaluta er danske kroner. Der er foretaget enkelte tilpasninger af sammenligningstal uden, at det har påvirket resultat eller egenkapital. I øvrigt er regnskabspraksis uændret i forhold til 2020. Koncernforhold og nærtstående parter PFA Pension, forsikringsaktieselskab, ejer 63,2 % af aktierne i selskabet. Da PFA DK Ejendomme Lav A/S indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, udarbejdes der ikke koncernregnskab for PFA DK Ejendomme Lav A/S koncernen. PFA Holding A/S’ koncernregnskab kan rekvireres hos PFA Holding A/S, Sundkrogsgade 4, 2100 København Ø. Selskabet har indgået administrationsaftale med PFA Pension, forsikringsaktieselskab om anven-delse af enkelte fælles faciliteter. Anvendelsen afregnes på omkostningsdækkende basis i henhold til skønnet ressourcebelastning. PFA Pension, forsikringsaktieselskab, varetager, som led i admini-strationen, hovedparten af de løbende ind- og udbetalinger for selskabet. Det heraf følgende mel-lemværende forrentes med en penge-markedsbaseret rente. Øvrige koncerninterne transaktioner sker på markedsbaserede vilkår. Alle koncerninterne transak-tioner sker på skriftligt grundlag. Generelle principper for indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Værdireguleringer af anlægsaktiver og forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen som værdireguleringer henholdsvis finansielle udgifter. Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at frem-tidige økonomiske fordele vil tilfalde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forplig-telsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer inden års-rapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.Lejeindtægter Lejeindtægter indeholder årets lejeindtægter fra investeringsejendomme. Drift af ejendomme Drift af ejendomme indeholder årets udgifter i forbindelse med drift og administration af ejendom-me. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter omkostninger til administrative ydelser og kontorhold. Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af udlej-ningsejendommenes dagsværdi (markedsværdi). Gevinst/tab ved salg af investeringsejendomme. Gevinst eller tab ved salg af investeringsejendomme omfatter den opgjorte gevinst eller tab i for-bindelse med salg af ejendomme inkl. direkte tilknyttede omkostninger. Værdiregulering af tilknyttede virksomheder Værdireguleringer af tilknyttede virksomheder omfatter regnskabsårets reguleringer af kapitalan-dele i dattervirksomheder til indre værdi. Værdiregulering af associerede virksomheder Værdiregulering af associerede virksomheder omfatter regnskabsårets regulering af kapitalandele i associerede virksomheder til indre værdi. Gevinst/tab ved salg af associerede virksomheder. Gevinst eller tab ved salg af associerede virksomheder omfatter den opgjorte gevinst eller tab i forbindelse med salg af kapitalandele. Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter. Øvrige finansielle udgifter Øvrige finansielle udgifter består af renteudgifter. Skat For ejendomsdatterselskaber af livsforsikringsselskaber gælder særlige skatteregler jf. selskabs-skattelovens § 3a. Såfremt mindst 90 % af selskabets aktiver består af fast ejendom, anses indkomsten skattemæs-sigt for indtjent af selskabets livsforsikringsmoderselskab. I så fald afsættes såvel aktuelle som udskudte skatter i livsforsikringsmoderselskabet. Selskabet har i 2021 opfyldt 90 %-reglen.Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købs-pris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til skønnet dagsværdi (markedsværdi) efter princip-perne i § 57 (Bilag 7) i ”Bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tvær-gående pensionskasser”. Dagsværdien repræsenterer det beløb, som den enkelte ejendom vurde-res at ville kunne sælges til på balancedagen til en uafhængig køber. Ved opgørelse af ejendom-mens dagsværdi anvendes en afkastbaseret model. Afkastmetoden Afkastmetoden tager udgangspunkt i den enkelte ejendoms driftsaktivitet og et til ejendommen knyttet forretningskrav (afkastprocent). Driftsafkastet er baseret på det kommende års forventede afkast justeret for atypiske forhold. Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Forventede drifts- administrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi kor-rigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede omkostninger til apte-ring og større vedligeholdelsesarbejder m.m. ligesom deposita og forudbetalt husleje tillægges. Afkastkravet fastsættes for de enkelte ejendomme på grundlag af gældende markedsforhold, ejen-dommens beliggenhed, lejernes bonitet m.v., således at afkastkravet vurderes at afspejle marke-dets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges an-skaffelsessummen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejendomme bliver der også indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd DCF-metoden Dagsværdien, beregnet på grundlag af DCF-metoden, opgøres ud fra en systematisk vurdering, baseret på nutidsværdien af ejendommenes forventede betalingsstrømme. Nutidsværdien opgøres ved diskontering på baggrund af et for hver ejendom individuelt fastsat forrentningskrav (afkast-procent), samt den forventede langsigtede gennemsnitsinflation. Afkastkravet (tilbagediskonte-ringsfaktorerne) fastsættes ejendom for ejendom og afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedligeholdelsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejere-gulering og lejers bonitet. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges an-skaffelsessummen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejendomme bliver der også indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Investeringsejendomme under opførelse Investeringsejendomme under opførelse måles til kostpris, som det bedste udtryk for dagsværdi. Der foretages regulering til dagsværdi, når investeringsejendomme under opførelse er langt frem-me i opførelsen m.v. Disse vurderinger foretages konkret pr. ejendomme og under hensyntagen til flere forhold. Ved indikationer på værdiforringelse foretages en vurdering af nedskrivningsbehov til genindvindingsværdien, som den højeste værdi af nytteprisen og nettosalgsprisen. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris og måles efterfølgende til den senest kendte regnskabsmæssige indre værdi, som vil svare til dagsværdi, idet de underliggende ejendomsinvesteringer måles til dagsværdi. Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode (equity-metoden), hvilket indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virksom-hedernes regnskabsmæssige indre værdi. I resultatopgørelsen indregnes selskabets andel af virksomhedernes resultat. Nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder overføres i forbindelse med resultatdispo-neringen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. Kapitalandele i dattervirksomheder nedskrives til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Kapitalandele i associerede virksomheder Kapitalandele i associerede virksomheder indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris og må-les efterfølgende til den senest kendte regnskabsmæssige indre værdi, som vil svare til dagsværdi, idet de underliggende ejendomsinvesteringer måles til dagsværdi. Kapitalandele i associerede virksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode (equi-ty-metoden), hvilket indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virk-somhedernes regnskabsmæssige indre værdi. I resultatopgørelsen indregnes selskabets andel af virksomhedernes resultat med fradrag eller til-læg af afskrivning på henholdsvis goodwill og negativ goodwill. Nettoopskrivning af kapitalandele i associerede virksomheder overføres i forbindelse med resultat-disponeringen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. Kapitalandele i associerede virksomheder nedskrives til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Udlån til associerede virksomheder Udlån til associerede virksomheder måles ved første indregning til kostris og måles efterfølgende til amortiseret kostpris som er udtryk for dagsværdi. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til pålydende værdi med fradrag af eventuel nedskrivning til imødegåelse af tab. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender. Egenkapital Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Foreslået udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post under egenkapitalen. Langfristede gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket svarer til dagsværdi. Kortfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket svarer til dagsværdi.Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finan-sieringsaktivitet for året, årets forskydning i mellemværender med tilknyttede virksomheder samt mellemværender med tilknyttede virksomheder ved årets begyndelse og slutning. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som årets resultat reguleret for ikke-kontante driftspo-ster, ændring i driftskapital samt betalt selskabsskat. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af virksom- heder og aktiviteter samt køb og salg af immaterielle, materielle og finansielle anlægsaktiver. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af selskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed samt betaling af udbytte til selskabsdel-tagere.1509923000725327000154150700013931360001650535000725327000486636000442330001023287000681094000004866360004423300000102328700068109400024676157000225021340002204798500020817571000177565880002250213400024303165000221141430002167533600020060819000170515980002211414300011148160001129591000114769200011148160004709350005543170008523210004709350000000205283920001999142800022303153000205283920002211414300021675335000LejeindtægterLejeindtægterLejeindtægterLejeindtægterLejeindtægterDriftsresultat, ejendommeDriftsresultat, ejendommeDriftsresultat, ejendommeDriftsresultat, ejendommeDriftsresultat, ejendommeResultat før værdiregulering og finansielle posterResultat før værdiregulering og finansielle posterResultat før værdiregulering og finansielle posterResultat før værdiregulering og finansielle posterResultat før værdiregulering og finansielle posterResultat før skatResultat før skatResultat før skatResultat før skatResultat før skatMaterielle anlægsaktiverMaterielle anlægsaktiverMaterielle anlægsaktiverMaterielle anlægsaktiverMaterielle anlægsaktiverFinansielle anlægsaktiverFinansielle anlægsaktiverFinansielle anlægsaktiverFinansielle anlægsaktiverFinansielle anlægsaktiverOmsætningsaktiverOmsætningsaktiverOmsætningsaktiverOmsætningsaktiverOmsætningsaktiverTotal afkast ejendomme, %Total afkast ejendomme, %Total afkast ejendomme, %Total afkast ejendomme, %Total afkast ejendomme, %Vægtet gennemsnitligt afkast%Vægtet gennemsnitligt afkast%Vægtet gennemsnitligt afkast%Vægtet gennemsnitligt afkast%Vægtet gennemsnitligt afkast%Udlejningsareal m2 (1.000 m2)Udlejningsareal m2 (1.000 m2)Udlejningsareal m2 (1.000 m2)Udlejningsareal m2 (1.000 m2)Udlejningsareal m2 (1.000 m2)Udlejningsprocent, m2Udlejningsprocent, m2Udlejningsprocent, m2Udlejningsprocent, m2Udlejningsprocent, m2Udlejningsprocent, lejeUdlejningsprocent, lejeUdlejningsprocent, lejeUdlejningsprocent, lejeUdlejningsprocent, leje736444000731043000715573000710210000665111000653362000665873000625467000626532000532603000629098000660709000620521000620480000525067000150992300072532700015415070001393136000165053500018532972000175842400001713707900016245514000160344250005999553000451018700045748380004337357000171328800014363200040778000033606900023470100088740000.9850.9830.9830.9640.9600.0670.0340.0770.0780.1070.0580.0370.0710.0650.0890.0420.0430.0430.0440.045648.0659.0651.0644.0644.091.094.095.094.093.090.094.094.094.093.0Definitioner af nøgletal: ”Total afkast ejendomme, %” omfatter ejendommenes driftsafkast og værdireguleringer i forhold til årets gen-nemsnitlige ejendomsværdi. ”Egenkapitalforrentning, %” er årets resultat i forhold til årets gennemsnitlige egenkapital. ”Soliditetsgrad, %” er egenkapital i forhold til aktiver i alt. ”Udlejningsareal m2 (1.000)” er arealer primært til kontor/administration. ”Udlejningsprocent” er målt på m2 henholdsvis leje. ”Vægtet gennemsnitligt afkast %” er det vægtede gennemsnit af de afkastkrav, der ligger til grund for værdi-ansættelsen af de enkelte ejendomme.7364440007310420008308100065170000242640005164000629098000660709000390006000-1208500048657500068285000681100087970002567000381000150992300072532700000181996240001724506100033334700033917900018532972000175842400001963337000616992000368910000034400240003471160004531720005999553000451018700024532525000220944280008697200012699100014392000285100004226800025220700014363200040770800011476920001114816000852321000470935000223031530002052839200025019500024534000025019500024534000059559000742570006323700068394000122796000142651000372992000387990000246761570002250213400056888000574500000110293400010436100000115982200011010600024012000205200000000456711000376105000480723000396625000001052500009700000000105250000970000000000-1102934000-10436100011029340001043610000000-30615000306150000-105250000-97000000-105250000-9700000042450008416000Resultat før værdireguleringer og finansielle posterResultat før værdireguleringer og finansielle posterTilgodehavender og gældTilgodehavender og gæld629098000660709000315112000-13754300094845500053158200010525000082000000Investering i investeringsejendommeInvestering i investeringsejendommeInvestering i tilkyttede virksomhederInvestering i tilkyttede virksomhederInvestering i associerede virksomhederInvestering i associerede virksomhederSalg af associerede virksomhederSalg af associerede virksomhederSalg af investeringsejendommeSalg af investeringsejendommeInvestering i investeringsejendomme under opførelseInvestering i investeringsejendomme under opførelseUdlodninger fra tilknyttede virksomhederUdlodninger fra tilknyttede virksomheder-210567000-210339000-1114035000-210000000-100000000-1242000-61000243837000-140000111688000-348020000-304596000015000000-1667572000-2736510001159822000110106000480723000396625000679099000-286519000-40019000-2858900012699100015558000086972000126991000Drift af ejendomme Honorar til den generalforsamlingsvalgte revisor fremgår af koncernregnskabet for PFA Holding A/S.Heraf administrationsomkostninger overført fra PFA Pension -8.515 -5.099 Selskabet har indgået administrationsaftale med PFA Pension.Selskabets bestyrelse og direktion har ikke modtaget løn eller andre vederlag.00Heraf andre finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder 117 2.440Heraf øvrige finansielle udgifter til tilknyttede virksomheder -2.565 -380Som følge af selskabsskattelovens § 3a, bliver selskabets skattepligtige indkomst anset for indtjent af selska- bets livsforsikringsmoderselskab, og der afsættes derfor ikke aktuel og udskudt skat. Der er ikke betalt selskabsskat.Investeringsejendomme Anskaffelsessum primo 11.856.946 11.572.358 Overført til/fra investeringsejendomme under opførsel 353.851 147.025 Tilgang 210.567 210.339 Afgang 0 -72.776 Anskaffelsessum ultimo 12.421.364 11.856.946 Opskrivninger primo 5.455.867 5.470.584 Opskrivninger 524.433 460.223 Tilbageførsel af tidligere års opskrivninger -151.606 -474.940 Opskrivninger ultimo 5.828.694 5.455.867 Nedskrivninger primo -67.752 -87.473 Nedskrivninger -6.029 -24.832 Tilbageførsel af tidligere års nedskrivninger 23.347 4.551 Afgang 0 40.002 Nedskrivninger ultimo -50.434 -67.752 Investeringsejendomme i alt 18.199.624 17.245.061 For investeringsejendomme værdiansat efter en afkastbaseret model udgør det vægtede gennemsnit af de anvendte afkastprocenter: Kontorejendomme København, Frederiksberg, Ørestad 4,1 4,2 Odense og Ålborg 5,4 5,4 Trekantsområdet 5,8 5,8 Storårhus 5,4 4,9 Øvrige Danmark 5,2 5,3 Detailejendomme København, Frederiksberg, Ørestad 3,4 3,5 Storårhus 4,3 5,3 Øvrige erhvervsejendomme København, Frederiksberg, Ørestad 4,9 5,1 Odense og Ålborg 6,5 7,0 Trekantsområdet 4,8 4,8 Boligejendomme København, Frederiksberg, Ørestad 3,3 3,5 For investeringsejendomme værdiansat efter en DCF baseret model udgør det vægtede gennemsnit af de anvendte afkastprocenter: Kontorejendomme København, Frederiksberg, Ørestad Afkastprocent 5,8 5,6 Investeringsejendomme under opførelse Anskaffelsessum primo 339.179 181.609 Tilgang 348.020 304.596 Overført til /fra investeringsejendomme -353.851 -147.025 Investeringsejendomme under opførelse i alt 333.347 339.179Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Anskaffelsessum primo 390.460 180.460 Tilgang 1.114.035 210.000 Anskaffelsessum ultimo 1.504.495 390.460 Opskrivning primo 226.531 231.144 Opskrivning 232.310 10.387 Udlodning af udbytte 0 -15.000 Opskrivning ultimo 458.841 226.531 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder i alt 1.963.336 616.992 Som består af: Hjemsted Ejerandel Resultat Egenkapital PFA Dirch Passers Allé 27 A/S København 100% 10.292 116.304 PFA Islands Brygge ApS København 100% 96.417 607.397 PFA Pakhusene ApS København 100% 94.892 1.239.635 Kapitalandele i associerede virksomheder Anskaffelsessum primo 3.195.621 3.383.546 Tilgang 100.000 1.242 Afgang 0 -189.167 Anskaffelsessum ultimo 3.295.621 3.195.621 Opskrivning primo 244.403 323.173 Opskrivning 254.326 52.241 Udlodning af udbytte -105.250 -82.000 Tilbageførsel af tidligere års opskrivninger 0 -18.395 Afgang 0 -30.615 Opskrivning ultimo 393.479 244.404 Kapitalandele i associerede virksomheder i alt 3.689.100 3.440.024 Som består af: Hjemsted Ejerandel Resultat Egenkapital ATPFA K/S* København 50,0% -103.678 5.891.205 Skyline Komplementar ApS* København 50,0% 15 629 Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/S* København 33,3% -77.305 156.391 Ejendomsselskabet Axeltorv 2 Komplementar ApS* København 33,3% 15 72 P/S Ottilia* København 50,0% -37.948 500.860 Komplementarselskabet Ottilia København ApS* København 50,0% -7 54 *) Der foreligger endnu ikke en årsrapport for 2021, hvorfor de viste oplysninger er fra årsrapporten for 2020. Indregningen i resultatopgørelse og balance af andel af årets resultat og egenkapital er baseret på den modtagne regnskabsrapportering for 2021. Udlån til associeret virksomhed Anskaffelsessum primo 453.172 456.515 Tilgang 0 0 Afgang -106.055 -3.343 Anskaffelsessum ultimo 347.116 453.172 Udlån til associeret virksomhed i alt 347.116 453.172Aktiekapitalen er fordelt på 1.147.691.783 aktier á 1 kr.Heraf forfalder efter 5 år 47.451 77.442Nærtstående parter med bestemmende indflydelse over selskabet: Selskabet ejes 63,2 % af PFA Pension, forsikringsaktieselskab. PFA DK Ejendomme Lav A/S indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, København, som er den største og den mindste koncern, der udarbejdes koncernregnskab for.Selskabet indgår i en dansk sambeskatning med PFA Holding A/S som administrationsselskab. Selskabet hæf- ter ubegrænset og solidarisk med øvrige selskaber i sambeskatningskredsen for selskabsskatter og kildeskat- ter på udbytter, renter og royalties. Sambeskatningskredsens nettoforpligtelse overfor SKAT fremgår af administrationsselskabets koncernregn- skab. Eventuelle senere korrektioner af sambeskatningsindkomst og kildeskat m.v. vil kunne medføre, at sel- skabets hæftelse udgør et andet beløb. Momsreguleringsforpligtelser 31. december 2021 udgør 334,2 mio. kr. (2020: 285,0 mio. kr.).Selskabet er 63,2 % ejet af: PFA Pension, livsforsikringsselskab Sundkrogsgade 4 2100 København Ø