20653280 2022-01-01 2022-12-31 20653280 2022-01-01 2022-12-31 1 20653280 2022-01-01 2022-12-31 2 20653280 2022-01-01 2022-12-31 3 20653280 2022-01-01 2022-12-31 1 20653280 2022-01-01 2022-12-31 1 20653280 2022-01-01 2022-12-31 1 20653280 2021-01-01 2021-12-31 1 20653280 2020-01-01 2020-12-31 1 20653280 2019-01-01 2019-12-31 1 20653280 2018-01-01 2018-12-31 1 20653280 2022-01-01 2022-12-31 2 20653280 2021-01-01 2021-12-31 2 20653280 2020-01-01 2020-12-31 2 20653280 2019-01-01 2019-12-31 2 20653280 2018-01-01 2018-12-31 2 20653280 2018-01-01 2018-12-31 20653280 2019-01-01 2019-12-31 20653280 2020-01-01 2020-12-31 20653280 2021-01-01 2021-12-31 20653280 2022-01-01 2022-12-31 3 20653280 2021-01-01 2021-12-31 3 20653280 2020-01-01 2020-12-31 3 20653280 2019-01-01 2019-12-31 3 20653280 2018-01-01 2018-12-31 3 20653280 2018-12-31 20653280 2019-12-31 20653280 2020-12-31 20653280 2021-12-31 20653280 2022-12-31 20653280 2022-01-01 2022-12-31 4 20653280 2021-01-01 2021-12-31 4 20653280 2020-01-01 2020-12-31 4 20653280 2019-01-01 2019-12-31 4 20653280 2018-01-01 2018-12-31 4 20653280 2022-01-01 2022-12-31 5 20653280 2021-01-01 2021-12-31 5 20653280 2020-01-01 2020-12-31 5 20653280 2019-01-01 2019-12-31 5 20653280 2018-01-01 2018-12-31 5 20653280 2022-01-01 2022-12-31 6 20653280 2021-01-01 2021-12-31 6 20653280 2020-01-01 2020-12-31 6 20653280 2019-01-01 2019-12-31 6 20653280 2018-01-01 2018-12-31 6 20653280 2018-01-01 2018-12-31 101 20653280 2019-01-01 2019-12-31 101 20653280 2020-01-01 2020-12-31 101 20653280 2021-01-01 2021-12-31 101 20653280 2022-01-01 2022-12-31 101 20653280 2022-01-01 2022-12-31 2 20653280 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 20653280 2021-01-01 2021-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 20653280 2022-01-01 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 20653280 2021-01-01 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 20653280 2021-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 20653280 2021-12-31 fsa:SharePremiumMember 20653280 2021-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 20653280 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 20653280 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 20653280 2022-01-01 2022-12-31 fsa:SharePremiumMember 20653280 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 20653280 2022-01-01 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 20653280 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 20653280 2022-12-31 fsa:SharePremiumMember 20653280 2022-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 20653280 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 20653280 2020-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 20653280 2020-12-31 fsa:SharePremiumMember 20653280 2020-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 20653280 2020-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 20653280 2021-01-01 2021-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 20653280 2021-01-01 2021-12-31 fsa:SharePremiumMember 20653280 2021-01-01 2021-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 20653280 2021-01-01 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 20653280 2021-01-01 2021-12-31 1 20653280 2022-01-01 2022-12-31 1 20653280 2021-01-01 2021-12-31 2 20653280 2022-01-01 2022-12-31 2 iso4217:DKK xbrli:pure Alexander Stougaard de Haas PFA DK Ejendomme Lav A/S c/o PFA Pension, forsikringsaktieselskab Sundkrogsgade 4 2100 København Ø Danmark 39 17 50 00 20653280 København Selskabet er 62,78 % ejet af: PFA Pension, livsforsikringsselskab Sundkrogsgade 4 2100 København Ø Kasper Ahrndt Lorenzen (formand) Dorthe Bundgaard Anders Damgaard Michael Bruhn Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Weidekampsgade 6 2300 København S LejeindtægterTotal afkast ejendomme, % LejeindtægterTotal afkast ejendomme, % LejeindtægterTotal afkast ejendomme, % LejeindtægterTotal afkast ejendomme, % LejeindtægterTotal afkast ejendomme, % 710210000 715573000 731043000 736444000 716493000 Driftsresultat, ejendomme Driftsresultat, ejendomme Driftsresultat, ejendomme Driftsresultat, ejendomme Driftsresultat, ejendomme 626532000 625467000 665873000 653362000 525976000 620480000 620521000 660709000 629098000 518767000 Resultat før skat Resultat før skat Resultat før skat Resultat før skat Resultat før skat 1393136000 1541507000 725327000 1509923000 -611829000 1393136000 1541507000 725327000 1509923000 -611829000 20817571000 22047985000 22502134000 24676157000 23179041000 Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver 16245514000 17137079000 17584240000 18532972000 17587796000 Finansielle anlægsaktiver Finansielle anlægsaktiver Finansielle anlægsaktiver Finansielle anlægsaktiver Finansielle anlægsaktiver 4337357000 4574838000 4510187000 5999553000 5353323000 Omsætningsaktiver Omsætningsaktiver Omsætningsaktiver Omsætningsaktiver Omsætningsaktiver 234701000 336069000 407708000 143632000 237922000 20060819000 21675336000 22114143000 24303165000 22791030000 0.065 0.071 0.037 0.058 -0.008 0.078 0.077 0.034 0.067 -0.026 0.964 0.983 0.983 0.985 0.983 Erhvervsejendomme ultimo året: 2 2 Udlejningsareal m(1.000 m) 644 651 659 648 636 2 Udlejningsprocent, m 94 95 94 91 86 Udlejningsprocent, leje 94 94 94 90 87 Vægtet gennemsnitligt afkast% 4,4 4,3 4,3 4,2 4,2 Definitioner af nøgletal: ”Total afkast ejendomme, %” omfatter ejendommenes driftsafkast og værdireguleringer i forhold til årets gen-nemsnitlige ejendomsværdi. ”Egenkapitalforrentning, %” er årets resultat i forhold til årets gennemsnitlige egenkapital. ”Soliditetsgrad, %” er egenkapital i forhold til aktiver i alt. 2 ”Udlejningsareal m(1.000)” er arealer primært til kontor/administration. 2 ”Udlejningsprocent” er målt på mhenholdsvis leje. ”Vægtet gennemsnitligt afkast %” er det vægtede gennemsnit af de afkastkrav, der ligger til grund for værdi-ansættelsen af de enkelte ejendomme. Væsentligste aktiviteter Selskabets formål er at investere, eje og drive erhvervsejendomme i Danmark, herunder foretage køb, salg og projektudvikling i forbindelse hermed. Dette sker enten direkte eller indirekte gennem erhvervelse af kapitalandele i andre virksomheder, herunder i ejendomsfonde eller andre lignende virksomheder med hjemsted i Danmark. Selskabet indgår i PFA-koncernen, og selskabets aktiviteter er snævert afgrænset til ovenstående formål og er en del af PFA Pensions investeringer herunder PFAs mål og politikker for styring af finansielle risici m.v. Selskabet er 62,78 % ejet datterselskab af PFA Pension, forsikringsaktieselskab. Da PFA DK Ejen-domme Lav A/S indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, udarbejdes der ikke koncernregn-skab for PFA DK Ejendomme Lav A/S koncernen. PFA DK Core Erhverv I K/S, der pr. 31. december 2022 ejer 37,22 % af PFA DK Ejendomme Lav A/S, udsteder afkastafhængige obligationer som relaterer sig til investeringer i aktiver og selskaber med relation til fast ejendom - herunder PFA DK Ejendomme Lav A/S. For at obligationsindehaver-ne sikres afkast af investeringsejendomme udloddes PFA DK Ejendomme Lav A/S´ overskydende likviditet via kapitalnedsættelser og likviditetsbehov dækkes med kapitalforhøjelser hvert kvartal. Der henvises til PFA-Koncernens årsrapport for klimarapportering (ESG nøgletal). Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat udgjorde -611.829 t.kr. mod 1.509.923 t.kr. i 2021. Driften af ejendommene i 2022 svarede til forventningerne. Selskabet investerer primært i erhvervsejendomme herunder domicil- og flerbrugerejendomme. Ultimo 2022 udgjorde markedsværdien af selskabets ejendomsportefølje 17,0 mia. kr. Arealet ud-gjorde 636.351 m². Geografisk var disse ejendomme beliggende i det storkøbenhavnske område (87 %), Storårhus (4 %), Trekantområdet (1 %), Ålborg og Odense (5 %) og øvrige Danmark (3 %) målt efter markedsværdien ultimo 2022. Ejendommene værdiansættes til markedsværdi i årsrapporten på baggrund af en individuel vurde-ring ultimo året. Markedsværdiberegningen er primært baseret på den afkastbaserede model, jf. Finanstilsynets vejledning. For to ejendomme er værdiansættelsen baseret på DCF-metoden, mens værdiansættelsen for de resterende ejendomme er baseret på afkastmetoden. Til brug for værdi-ansættelsen af selskabets ejendomme er indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Som en konsekvens af markedsudviklingen blev ejendommene i 2022 værdireguleret med -664.676 t.kr. inkl. gevinst ved salg mod 390.006 t.kr i 2021. 2022 har særligt været påvirket af stigende inflation med stigende renter til følge. Dette har med-ført øgede afkastkrav på ejendomsinvesteringer og har dermed påvirket årets resultat med ned-skrivninger på ejendomme. Indeksering af lejekontrakter har bidraget til at dæmpe effekten af øgede afkastkrav. Grundet de store rentebevægelser er markedet præget af usikkerhed og lav transaktionsvolumen, hvorfor de opgjorte dagsværdier er behæftet med en vis usikkerhed. Risici De 10 største lejeres andel af selskabets lejeindtægt i 2022 udgjorde ca. 36 % (2021: ca. 35 %). Den gennemsnitlige resterende kontrakts løbetid ultimo 2022 for domicilejendommene var ca. 6,3 år (2021: 6,9 år) og for flerbrugerejendommene ca. 3,1 år (2021: 3,2 år). En stigning henholdsvis et fald i afkastkravet for erhvervsejendommene med +/-1,00 % point i værdiansættelsen ultimo 2022 ville ændre ejendommenes markedsværdi og dermed egenkapitalen med henholdsvis -3,2 mia. kr. og 5,1 mia. kr. (2021: henholdsvis -3,6 mia. kr. og 4,2 mia. kr.) Selskabet måler ejendomme til dagsværdi jævnfør beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis. Selskabets resultat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen i afkastet på ejen-dommene. Selskabet opgør i henhold til beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis kapitalandele i tilknyt-tede virksomheder samt kapitalandele i associerede virksomheder til dagsværdi. Selskabets resul-tat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen af de forudsætninger, som indgår i opgørelsen af dagsværdi, herunder værdiansættelsen af de underliggende aktiver. Begivenheder efter balancedagen Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af års-rapporten. Forventninger til 2023 For 2023 forventes et driftsresultat på 600-700 mio. kr. PFA redegør for arbejdet med samfundsansvar, måltal og politikker for det underrepræsenterede køn i ledelsen i CR-rapporten for 2022. Rapporten tager afsæt i PFA’s politikker på området for samfundsansvar og internationale retningslinjer som FN Global Compact’s 10 principper. Rapporten offentliggøres på PFA redegør for arbejdet med samfundsansvar, måltal og politikker for det underrepræsenterede køn i ledelsen i CR-rapporten for 2022. Rapporten tager afsæt i PFA’s politikker på området for samfundsansvar og internationale retningslinjer som FN Global Compact’s 10 principper. Rapporten offentliggøres på https://pfa.dk/om-pfa/finansiel-information/aarsrapporter/ r koncernens arbejde med politik for dataetik. Rapporten. https://pfa.dk/dataetik Ledelsespåtegning Vi har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022 for PFA DK Ejendomme Lav A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver og passi-ver, finansielle stilling pr 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og penge-strømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022. Samtidig er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København Til kapitalejerne i PFA DK Ejendomme Lav A/S Vi har revideret årsregnskabet for PFA DK Ejendomme Lav A/S for regnskabsåret 1. januar 2022 - 31. december 2022, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrøms-opgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregn-skabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og penge-strømme for regnskabsåret 1. januar 2022 - 31. december 2022 i overensstemmelse med årsregn-skabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nær-mere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med Internationale Ethics Standards Board for Accountants’ internationale regler for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere eti-ske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i hen-hold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er til-strækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i over-ensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fort-sætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udar-bejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen en-ten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:  Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reak-tion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forår-saget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet be-svigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.  Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne ud-trykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.  Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbej-det, er rimelige.  Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprin-cippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores kon-klusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.  Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herun-der noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige pla-cering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betyde-lige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlin-formation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstem-melse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. København 33963556 Michael Thorø Larsen Kristian Ehrenreich Hansen Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor mne35823 mne46662 Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabs-klasse C stor. Alle beløb i resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter præ-senteres i hele t.kr. Hvert tal afrundes for sig. Der kan derfor forekomme afvigelser mellem de anførte totaler og summen af de underliggende tal. Selskabets funktionelle valuta som præsentationsvaluta er danske kroner. Generelle principper for indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Værdireguleringer af anlægsaktiver og forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen som værdireguleringer henholdsvis finansielle udgifter. Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at frem-tidige økonomiske fordele vil tilfalde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forplig-telsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer inden års-rapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Resultatopgørelsen Lejeindtægter Lejeindtægter indeholder årets lejeindtægter fra investeringsejendomme. Drift af ejendomme Drift af ejendomme indeholder årets udgifter i forbindelse med drift og administration af ejendom-me. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter omkostninger til administrative ydelser og kontorhold. Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af udlej-ningsejendommenes dagsværdi (markedsværdi). Gevinst/tab ved salg af investeringsejendomme. Gevinst eller tab ved salg af investeringsejendomme omfatter den opgjorte gevinst eller tab i for-bindelse med salg af ejendomme inkl. direkte tilknyttede omkostninger. Værdiregulering af tilknyttede virksomheder Værdireguleringer af tilknyttede virksomheder omfatter regnskabsårets reguleringer af kapitalan-dele i tilknyttede virksomheder til indre værdi. Værdiregulering af associerede virksomheder Værdiregulering af associerede virksomheder omfatter regnskabsårets regulering af kapitalandele i associerede virksomheder til indre værdi. Gevinst/tab ved salg af associerede virksomheder. Gevinst eller tab ved salg af associerede virksomheder omfatter den opgjorte gevinst eller tab i forbindelse med salg af kapitalandele. Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter. Øvrige finansielle udgifter Øvrige finansielle udgifter består af renteudgifter. Skat For ejendomsdatterselskaber af livsforsikringsselskaber gælder særlige skatteregler jf. selskabs-skattelovens § 3 A. Såfremt mindst 90 % af selskabets aktiver består af fast ejendom, anses indkomsten skattemæs-sigt for indtjent af selskabets livsforsikringsmoderselskab. I så fald afsættes såvel aktuelle som udskudte skatter i livsforsikringsmoderselskabet. Selskabet har i 2022 opfyldt 90 %-reglen. Balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købs-pris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til skønnet dagsværdi (markedsværdi) efter princip-perne i § 57 (Bilag 7) i ”Bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tvær-gående pensionskasser”. Dagsværdien repræsenterer det beløb, som den enkelte ejendom vurde-res at ville kunne sælges til på balancedagen til en uafhængig køber. Ved opgørelse af ejendom-mens dagsværdi anvendes en afkastbaseret model. Afkastmetoden Afkastmetoden tager udgangspunkt i den enkelte ejendoms driftsaktivitet og et til ejendommen knyttet forretningskrav (afkastprocent). Driftsafkastet er baseret på det kommende års forventede afkast justeret for atypiske forhold. Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Forventede drifts- administrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korri-geres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede omkostninger til apte-ring og større vedligeholdelsesarbejder m.m. ligesom deposita og forudbetalt husleje tillægges. Afkastkravet fastsættes for de enkelte ejendomme på grundlag af gældende markedsforhold, ejen-dommens beliggenhed, lejernes bonitet m.v., således at afkastkravet vurderes at afspejle marke-dets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges an-skaffelsessummen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejendomme bliver der også indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd DCF-metoden Dagsværdien, beregnet på grundlag af DCF-metoden, opgøres ud fra en systematisk vurdering, baseret på nutidsværdien af ejendommenes forventede betalingsstrømme. Nutidsværdien opgøres ved diskontering på baggrund af et for hver ejendom individuelt fastsat forrentningskrav (afkast-procent), samt den forventede langsigtede gennemsnitsinflation. Afkastkravet (tilbagediskonte-ringsfaktorerne) fastsættes ejendom for ejendom og afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedligeholdelsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejere-gulering og lejers bonitet. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges an-skaffelsessummen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejendomme bliver der også indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Investeringsejendomme under opførelse Investeringsejendomme under opførelse måles til kostpris, som det bedste udtryk for dagsværdi. Der foretages regulering til dagsværdi, når investeringsejendomme under opførelse er langt frem-me i opførelsen m.v. Disse vurderinger foretages konkret pr. ejendomme og under hensyntagen til flere forhold. Ved indikationer på værdiforringelse foretages en vurdering af nedskrivningsbehov til genindvindingsværdien, som den højeste værdi af nytteprisen og nettosalgsprisen. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris og måles efterfølgende til den senest kendte regnskabsmæssige indre værdi, som vil svare til dagsværdi, idet de underliggende ejendomsinvesteringer måles til dagsværdi. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode (equi-ty-metoden), hvilket indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virk-somhedernes regnskabsmæssige indre værdi. I resultatopgørelsen indregnes selskabets andel af virksomhedernes resultat. Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder overføres i forbindelse med resultatdi-sponeringen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder nedskrives til genindvindingsværdi, såfremt denne er lave-re end den regnskabsmæssige værdi. Kapitalandele i associerede virksomheder Kapitalandele i associerede virksomheder indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris og må-les efterfølgende til den senest kendte regnskabsmæssige indre værdi, som vil svare til dagsværdi, idet de underliggende ejendomsinvesteringer måles til dagsværdi. Kapitalandele i associerede virksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode (equi-ty-metoden), hvilket indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virk-somhedernes regnskabsmæssige indre værdi. I resultatopgørelsen indregnes selskabets andel af virksomhedernes resultat med fradrag eller til-læg af afskrivning på henholdsvis goodwill og negativ goodwill. Nettoopskrivning af kapitalandele i associerede virksomheder overføres i forbindelse med resultat-disponeringen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. Kapitalandele i associerede virksomheder nedskrives til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Udlån til associerede virksomheder Udlån til associerede virksomheder måles ved første indregning til kostris og måles efterfølgende til amortiseret kostpris som er udtryk for dagsværdi. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til pålydende værdi med fradrag af eventuel nedskrivning til imødegåelse af tab. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender. Egenkapital Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Foreslået udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post under egenkapitalen. Langfristede gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket svarer til dagsværdi. Kortfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket svarer til dagsværdi. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansie-ringsaktivitet for året, årets forskydning i mellemværender med tilknyttede virksomheder og likvi-der samt mellemværender med tilknyttede virksomheder og likvider ved årets begyndelse og slut-ning. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som årets resultat reguleret for ikke-kontante driftspo-ster, ændring i driftskapital samt betalt selskabsskat. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af virksom- heder og aktiviteter samt køb og salg af immaterielle, materielle og finansielle anlægsaktiver. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af selskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed samt betaling af udbytte til selskabsdel-tagere. true Koncernforhold og nærtstående parter PFA Pension, forsikringsaktieselskab, ejer 62,7 % af aktierne i selskabet. Da PFA DK Ejendomme Lav A/S indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, CVR-nr. 22 43 80 18, udarbejdes der ikke koncernregnskab for PFA DK Ejendomme Lav A/S koncernen. PFA Holding A/S’ koncernregnskab kan rekvireres hos PFA Holding A/S, Sundkrogsgade 4, 2100 København Ø. Selskabet har indgået administrationsaftale med PFA Pension, forsikringsaktieselskab om anvendel-se af enkelte fælles faciliteter. Anvendelsen afregnes på markedsbaserede vilkår i henhold til skøn-net ressourcebelastning tillagt et markedsbestemt avancetillæg. Selskabets overskydende likvidi-tet/likviditetsbehov overføres til/finansieres af PFA Pension, forsikringsaktieselskab. Det heraf føl-gende mellemværende forrentes med en pengemarkedsbaseret rente. Øvrige koncerninterne transaktioner sker på markedsbaserede vilkår. Alle koncerninterne transak-tioner sker på skriftligt grundlag. 716493000 736444000 190516000 83081000 7209000 24264000 518767000 629098000 -717049000 390146000 52373000 -140000 72637000 232310000 -544505000 254326000 0 -61000 -617777000 1505678000 5948000 6811000 0 2567000 -611829000 1509923000 0 0 -611829000 1509923000 -471868000 486636000 -139961000 1023287000 -611829000 1509923000 17027652000 18199624000 560144000 333347000 17587796000 18532972000 1970974000 1963337000 3045095000 3689100000 337255000 347116000 5353324000 5999553000 22941120000 24532525000 17500000 0 148921000 86972000 8081000 14392000 63420000 42268000 237922000 143632000 23179042000 24676157000 1105021000 1147692000 215953000 852321000 21470056000 22303153000 22791030000 24303165000 227531000 250195000 227531000 250195000 10497000 0 69460000 63237000 73329000 44579000 7193000 14981000 160480000 122797000 388011000 372992000 23179041000 24676157000 1147692000 0 852321000 22303153000 24303165000 42671000 0 0 857636000 900306000 0 0 164500000 -164500000 0 0 0 -471868000 -139961000 -611829000 1105021000 0 215953000 21470056000 22791030000 1114816000 0 470935000 20528392000 22114143000 -56888000 -1102934000 0 0 -1159822000 -24012000 0 0 -456711000 -480723000 0 -1102934000 0 1102934000 0 0 0 105250000 -105250000 0 0 0 486636000 1023287000 1509923000 1147692000 0 852321000 22303153000 24303165000 Resultat før værdireguleringer og finansielle poster Resultat før værdireguleringer og finansielle poster 518767000 629098000 Finansielle poster, netto Finansielle poster, netto 5948000 4245000 20696000 105173000 545410000 738516000 54088000 210567000 0 1114035000 0 100000000 0 -61000 643363000 -140000 326275000 348020000 65000000 0 99500000 105250000 427500000 -1667572000 0 1159822000 900306000 480723000 -900306000 679099000 72604000 -249957000 129240000 379198000 201844000 129240000 63420000 42268000 148921000 86972000 -10497000 0 201844000 129240000 Selskabets bestyrelse og direktion har ikke modtaget løn eller andre vederlag. 0 0 Honorar til den generalforsamlingsvalgte revisor fremgår af koncernregnskabet for PFA Holding A/S. AdministrationsomkostningerHeraf administrationsomkostninger overført fra PFA Pension -7.124 -8.515Selskabet har indgået administrationsaftale med PFA Pension. InvesteringsejendommeAnskaffelsessum primo 12.421.364 11.856.946Overført fra investeringsejendomme under opførsel 99.478 353.851Tilgang 54.088 210.567Afgang -560.903 0Overført til ejendom til salg -20.478 0Anskaffelsessum ultimo 11.993.550 12.421.364Opskrivninger primo 5.828.694 5.455.867Årets opskrivninger 356.021 524.433Tilbageførsel af tidligere års opskrivninger -911.743 -151.606Afgang -44.064 0Overført til ejendom til salg 2.978 0Opskrivninger ultimo 5.231.885 5.828.694Nedskrivninger primo -50.434 -67.752Årets nedskrivninger -163.023 -6.029Tilbageførsel af tidligere års nedskrivninger 1.697 23.347Afgang 13.977 0Nedskrivninger ultimo -197.783 -50.434Investeringsejendomme 17.027.652 18.199.624For investeringsejendomme værdiansat efter en afkastbaseret model udgør det vægtede gennemsnit af de anvendte afkastprocenter:Kontorejendomme København, Frederiksberg, Ørestad 3,8 4,1Odense og Ålborg 5,8 5,4Trekantsområdet 6,2 5,8Storårhus 4,2 5,4Øvrige Danmark 5,7 5,2Detailejendomme København, Frederiksberg, Ørestad 3,6 3,4Storårhus 4,3 4,3Øvrige erhvervsejendomme København, Frederiksberg, Ørestad 5,2 4,9Odense og Ålborg 6,9 6,5Trekantsområdet 5,3 4,8Boligejendomme København, Frederiksberg, Ørestad 3,5 3,3For investeringsejendomme værdiansat efter en DCF baseret model udgør det vægtede gennemsnit af de anvendte afkastprocenter:Kontorejendomme København, Frederiksberg, ØrestadAfkastprocent 4,0 5,8Investeringsejendomme under opførelseAnskaffelsessum primo 333.347 339.179Tilgang 326.275 348.020Overført til investeringsejendomme -99.478 -353.851Investeringsejendomme under opførelse 560.144 333.347 Kapitalandele i tilknyttede virksomhederAnskaffelsessum primo 1.504.495 390.460Tilgang 0 1.114.035Anskaffelsessum ultimo 1.504.495 1.504.495Værdireguleringer primo 458.841 226.531Årets værdireguleringer 72.637 232.310Udlodning af udbytte -65.000 0Værdireguleringer ultimo 466.479 458.841Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 1.970.974 1.963.337Som består af: Hjemsted Ejerandel Resultat EgenkapitalPFA Dirch Passers Allé 27 A/S København 100% 10.050 126.354PFA Islands Brygge ApS København 100% 30.341 637.738PFA Pakhusene ApS København 100% 32.247 1.206.882Kapitalandele i associerede virksomhederAnskaffelsessum primo 3.295.621 3.195.621Tilgang 0 100.000Afgang 0 0Anskaffelsessum ultimo 3.295.621 3.295.621Værdireguleringer primo 393.479 244.403Årets værdireguleringer -544.505 254.326Udlodning af udbytte -99.500 -105.250Værdireguleringer ultimo -250.526 393.479Kapitalandele i associerede virksomheder 3.045.095 3.689.100Som består af:Hjemsted Ejerandel Resultat EgenkapitalATPFA K/S* København 50,0% 262.957 5.944.162Skyline Komplementar ApS* København 50,0% -22 107Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/S* København 33,3% 188.686 645.077Ejendomsselskabet Axeltorv 2 Komplementar ApS* København 33,3% -1 70P/S Ottilia* København 50,0% 81.291 582.151Komplementarselskabet Ottilia København ApS* København 50,0% 0 54*) Der foreligger endnu ikke en årsrapport for 2022, hvorfor de viste oplysninger er fra årsrapporten for 2021. Indregningen i resultatopgørelse og balance af andel af årets resultat og egenkapital er baseret på den modtagne regnskabsrapportering for 2022. Andre finansielle indtægterHeraf andre finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder 1.067 117 Øvrige finansielle udgifterHeraf øvrige finansielle udgifter til tilknyttede virksomheder 0 -2.565 Skat Som følge af selskabsskattelovens § 3a, bliver selskabets skattepligtige indkomst anset for indtjent af selska- bets livsforsikringsmoderselskab, og der afsættes derfor ikke aktuel og udskudt skat.Der er ikke betalt selskabsskat. Udlån til associeret virksomhedAnskaffelsessum primo 347.116 453.172Afgang -9.862 -106.055Anskaffelsessum ultimo 337.255 347.116Udlån til associeret virksomhed 337.255 347.116 Langfristede gældsforpligtelser i altHeraf forfalder efter 5 år 35.858 47.451 EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med PFA Holding A/S som administrationsselskab. Selskabet hæf- ter ubegrænset og solidarisk med øvrige selskaber i sambeskatningskredsen for selskabsskatter og kildeskat-ter på udbytter, renter og royalties.Sambeskatningskredsens nettoforpligtelse overfor Skattestyrelsen fremgår af administrationsselskabets koncern-regnskab. Eventuelle senere korrektioner af sambeskatningsindkomst og kildeskat m.v. vil kunne medføre, at sel-skabets hæftelse udgør et andet beløb.Momsreguleringsforpligtelser 31. december 2022 udgør 360 mio. kr. (2021: 334,2 mio. kr.). Nærtstående parterNærtstående parter med bestemmende indflydelse over selskabet:Selskabet ejes 62,78 % af PFA Pension, forsikringsaktieselskab.PFA DK Ejendomme Lav A/S indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, København, som er den størsteog den mindste koncern, der udarbejdes koncernregnskab for. Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 2023-03-07 Regnskabsklasse C, stor virksomhed 2023-03-07 13594376 PFA PENSION, FORSIKRINGSAKTIESELSKAB Sundkrogsgade 4 2100 København Ø Konklusion Grundlag for konklusion 2023-03-07 33963556 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Weidekampsgade 6 2300 København S 0.107 0.153 0.172 0.225 -0.053 0.635 0.688 0.901 0.711 0.947