Årsrapport2014-04-01Jens Hahn NielsenK/S Withamc/o Kristensen Properties A/SDK-1550 København V291694972005-11-02København2013-01-012013-12-31Ernst & YoungGyngemose Parkvej 50DK-2860 SøborgKristensen Properties A/SVesterbro 189000 Aalborg20438401Ledelsen aflægger hermed årsrapporten for 2013 for K/S Witham. Ledelsen erklærer:- At årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslov.- At den valgte regnskabspraksis anses for hensigtsmæssig og de udøvede regnskabsmæssige skøn for forsvarlige.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.København2014-03-21Mark Justin ShedelFormandJens Erland KristoffersenChristian Brøgger AndreasenTil komplementaren og kommanditisterne i K/S WithamVi har revideret årsregnskabet for K/S Witham for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet, som følge af betydeligheden af de forhold, der er beskrevet i grundlag for afkræftende konklusion, ikke giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi henleder opmærksomheden på note 1, hvor ledelsen beskriver den betydelige usikkerhed der er forbundet med opgørelsen af ejendommenes dagsværdi. Dagsværdien er blandt andet opgjort på grundlag af en intern værdiansættelsesmodel, hvilket medfører en betydelig usikkerhed i forbindelse med værdiansættelsen.Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.Søborg2014-03-21Ernst & YoungHenrik ReedtzStatsautoriseret revisorRegnskabsklasse B4362321483496-4900177-12050033-4463945-105665371253824777-1870171-1840498-6321578-12382258-6321578-12382258115953471525044111595347152504411159534715250441173930064351144672183161681225659716148410036752829335696468977711952311159402181207600011840000-33149549-26827971-21073549-1498797131420787303757041605073552485330258603092818933025860309281891195231115940218Værdiansættelse af ejendommeSelskabet har ikke som anført i årsrapporten for 2012 indhentet en ekstern og uafhængig vurdering af selskabets ejendomme i 2013, men har opgjort ejendommens dagsværdi på grundlag af dels mæglervurdering fra Allsop samt en intern værdiansættelsesmodel, som medfører en betydelig usikkerhed i forbindelse med værdiansættelsen, i forhold til en ekstern og uafhængig vurdering.Det er ledelsens skøn, at den fastsatte dagsværdi for ejendommen er udtryk for det gældende markedsniveau. Til selskabets aktivitet er der knyttet en række risikofaktorer, hvoraf de væsentligste er opgørelse af ejendommens dagsværdi og finansielle risici, som generelt er påvirket af den usikkerhed, der er på ejendoms- og finansmarkederne.Eftersom det er vanskeligt at forudse de faktuelle ejendoms- og markedsforhold over en årrække, må det forventes, at den faktiske drift i en eller flere henseender vil forløbe anderledes i såvel positiv som negativ retning, end forudsat i forbindelse med målingen af ejendommens dagsværdi.Usikkerhed ved going concernSelskabets finansielle risici knytter sig primært til finansiering af selskabets ejendom og dermed til risikoen for renteændringer mv., samt endvidere investorernes mulighed for at honorere indbetalingsforpligtelse i takt med at de forfalder.For at sikre likviditetsberedskabet og cash flow forventes en investorindbetaling i 2014 på TDKK 205.-2945148-12224652-1795087012538247771253824777-1870171-1840498-1870171-1840498430375324303753211595347-277870910-709945-29451490-314421851184000012076000-26827971-3314954900002962570130375704Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. Our responsibility is to express an opinion on the financial statements based on our audit. We have conducted our audit in accordance with International Standards on Auditing and additional requirements under Danish Audit Legislation. This requires that we comply with ethical requirements and plan and perform the audit to obtain reasonable assurance about whether the financial statements are free from material misstatement. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. An audit involves performing procedures to obtain audit evidence about the amounts and disclosures in the financial statements. The procedures selected depend on the auditor’s judgement, including the assessment of the risks of material misstatements of the financial statements, whether due to fraud or error. In making those risk assessments, the auditor considers internal control relevant to the entity’s preparation of financial statements that give a true and fair view in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the entity’s internal control. An audit also includes evaluating the appropriateness of accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates made by the board of directors and board of executives, as well as the overall presentation of the financial statements. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores afkræftende konklusion. We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for our adverse opinion. Kommanditselskabets væsentligste aktiviteter er drift og udlejning af investeringsejendomme. The activities of the limited partnership is to own and let out property. Resultatet for 2013 er negativt påvirket af faldende lejeindtægt på grund af lejers konkurs. The net profit for 2013 is negatively affected by dropping rent income due to bankruptcy of the tenant. Resultatet for 2013 er negativt påvirket af dagsværdiregulering af ejendom og lån på tkr. 4.740 ekskl. Valutakursregulering. The net profit for 2013 is negatively affected by fair value impairment of the property and loan of DKK -666k, Excluding foreign exchange adjustment. Ejendommenes regnskabsmæssige værdi er faldet med tkr. 710 og prioritetsgælden er faldet med tkr. 550 i 2013, som følge af valutakursregulering til balancedagens kurs. Nettoeffekten, tab tkr. 160 er indregnet i resultatopgørelsen. In addition, the property carrying amount is decreased by DKK 710k and the mortgage debt is decreased by DKK 550k in 2013 as a consequence of foreign exchange adjustment at the closing exchange rate. The net effect, loss DKK 160k, is recognised in the Income Statement. Ejendommene forventes at blive solgt i det kommende år, og der forventes for regnskabsåret 2014 et negativt resultat. Der henvises til note 1 for ledelsens vurdering af væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurdering. It is expected that the properties will be sold in 2014 generates negative results for the 2014 financial year. We refer to note 1 for estimates and evaluations of accounting. Efter regnskabsårets afslutning er den ene af selskabets ejendomme solgt, bortset fra dette er der ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. After the end of the financial year one of the Company`s properties has been sold, besides this no events materially affecting the assessment of the Annual Report have occurred after the balance sheet date. Årsrapporten for K/S Witham for 2013 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. The annual report of K/S Witham for 2013 has been presented in accordance with the provisions of the Danish Financial Statements Act for enterprises in reporting class B. Regnskabsklasse B Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. The Annual Report is prepared consistently with the accounting principles used last year. I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Income is recognised in the income statement as and when it is earned, including recognition of value adjustments of financial assets and liabilities. Any costs, including depreciation, amortisation and writedown, are also recognised in the income statement. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Assets are recognised in the balance sheet when it is likely that future economic benefits will flow to the company and the value of the asset can be measured reliably. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Liabilities are recognised in the balance sheet when it is likely that future economic benefits will flow from the company and the value of the liability can be measured reliably. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. The initial recognition measures assets and liabilities at cost. Subsequently, assets and liabilities are measured as described in the following for each item. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. The recognition and measurement takes into account predictable losses and risks arising before the year-end reporting and which prove or disprove matters that existed at the balance sheet date. Huslejeindtægter og omkostninger er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Rental income and expenses have been accrued to cover the period up to the end of the financial year. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til ejendommen og administration. Other external costs comprise expenses for the property and for administration. Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. The value adjustment of investments properties is recognised in the income statement. Improvements are added to the carrying amount of the investment assets and the basis for the value adjustments of the year is the fair value at beginning of the year with addition of improvements. Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, finansielle omkostninger ved finansiel leasing, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Financial income and expenses include interest income and expenses, financial expenses of finance leases, realised and unrealised gains and losses arising from investments in financial assets, debt and transactions in foreign currencies, amortisation of financial assets and liabilities as well as charges and allowances. Financial income and expenses are recognised in the income statement by the amounts that relate to the financial year. Investeringsejendomme måles til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen, hvor positive nettoreguleringer, efter tillæg/fradrag af værdireguleringer på gæld, bindes/vises på egenkapitalen under "Reserve for dagsværdi på investeringsaktiver". Investment properties are measured at fair value equal to the market value of the properties. Changes in fair value are recognised in the income statement, where positive net adjustments, after addition/deduction of changes in fair value from debt, are shown in equity under “Reserve for fair value of investment assets”. Dagsværdien fastlægges ved anvendelse af en ekstern vurdering foretaget af en sagkyndig vurderingsmand eller alternativt baseret på en anerkendt værdiansættelsesmetode, baseret på en afkastbaseret model. The fair value is determined by using an external valuation performed by a valuation expert or alternatively, based on an accepted valuation method, based on a yield-based model. Ved anvendelsen af en afkastbaseret model opgøres værdien på basis af investeringsejendommens driftsafkast og et individuelt fastsat forrentningskrav. When using a yield-based model, the value is calculated on the basis of the investment property's return from operations and an individually fixed requirement for interest. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Subsequent costs are recorded under acquisition costs of investment properties, if it is probable that the company will gain an economic benefit from them. The costs for repairs and current maintenance are recognized in the income statement as incurred. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Accounts receivable are measured at amortised cost which usually corresponds to nominal value. The value is reduced by write-down to meet expected losses. Selskabet er ikke et selvstændigt skattesubjekt, og regnskabet omfatter således ikke skat af selskabets driftsresultat. The Company is not an individual taxpayer, and therefore tax on the Company's operating profit is not included in the financial statements. Gæld til kreditinstitutter indregnes til kostprisen på optagelsestidspunktet. Efterfølgende opgøres gæld til kreditinstitutter vedrørende investe-ringsejendomme til dagsværdi.. Loans from credit institutions are recognised initially at cost at the date of raising the loan. Subsequently, the loans from credit institutions concerning investment properties are measured at fair value. The change in fair value is recognised in the income statement. Gæld til kreditinstitutter indregnes til kostprisen på optagelsestidspunktet. Efterfølgende opgøres gæld til kreditinstitutter vedrørende investeringsejendommen til dagsværdi. Ændring i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Loans from credit institutions are recognised initially at cost at the date of raising the loan. Subsequently, the loans from credit institutions concerning investment properties are measured at fair value. The change in fair value is recognised in the income statement. Gæld i øvrigt måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Other liabilities are measured at amortised cost usually equal to nominal value. Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Transactions in foreign currencies are translated at the rate of exchange on the transaction date. Exchange differences arising between the rate on the transaction date and the rate on the payment date are recognised in the income statement as a financial income or expense. Hvis valutapositionen anses for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes urealiserede værdireguleringer direkte på egenkapitalen. If the foreign exchange position is considered to hedge future cash flows, the unrealised exchange adjustments are recognised directly in the equity. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Accounts receivable, payable and other monetary items in foreign currencies that are not settled on the balance sheet date are translated at the exchange rate on the balance sheet date. The difference between the exchange rate on the balance sheet date and the exchange rate at the time of occurrence of the receivable or payable is recognised in the income statement as financial income or expenses. Anlægsaktiver, der er købt i fremmed valuta, omregnes til kursen på transaktionsdagen. Fixed assets acquired in foreign currencies are translated at the rate of exchange on the transaction date. Valutakursreguleringer af ejendomme Foreign exchange adjustment of properties -709.945 775.093 Valutakursregulering af gæld Foreign exchange adjustment of debt 550.003 -600.474 Nedenstående oversigt angiver det anvendte afkastkrav og påvirkningen på ejendommens dagsværdi ved ændringer i afkastkravet på henholdsvis +0,5% og -0,5%, hvor øvrige faktorer i dagsværdiberegningen er uændret. The below survey shows the required rate of return applied and the effect on the fair value of the property in case of changes to the required rate of return of +0,5% and -0,5%, respectively, when other factors of the fair value calculation are unchanged. 2013 2012 Anvendt afkastkrav i % 8,25 9,25 Rate of return applied Regulering af ejendommens dagsværdi pr. 31. december 2013 som følge af ændring af anvendt afkastkrav: Fair value adjustment of the property at 31 December 2013 due to change of required rate of return applied: +0,5% -879 -0,5% 992 Kommanditkapital Share capital 20.300.000 0 20.300.000 Heraf ikke indbetalt Capital not paid in -8.460.000 311.000 -8.149.000 Nedskrivning inv. opkrævning Additions and disposals, mergers and acquisitions 0 -75.000 -75.000 Der er udstedt 200 andele af DKK 101.500. 200 shares of DKK 101.500. Den eneste fuldt ansvarlige deltager i selskabet er selskabets komplementar ApS Witham Komplementar der som komplementar hæfter direkte og ubegrænset for alle selskabets forpligtelser med hele sin formue. The only fully liable participant in the Company is the Company's general partner ApS Witham Komplementar , who as the general partner is directly and unlimited liable for all liabilties of the Company with its entire capital. Kontraktlige forpligtelser Kommanditselskabet har indgået selskabsadministrationsaftale med Kristensen Management A/S, der tidligst kan ophøre pr. 31. december 2014. Honoraret i opsigelsesperioden udgør TDKK 143. Contractual obligations The limited partnership has entered into a company administration agreement with Kristensen Management A/S which can at the earliest be cancelled at 31 December 2014. The fee in the period of notice is DKK 143k. Til sikkerhed for prioritetsgæld på tDKK 31.421 er der ved ejerpantebrev givet pant i grund og bygning, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2013 udgør i alt tDKK 15.386, samt transport i lejeindtægter. Herudover har 2. prioriteten sikkerhed i kommanditisternes resthæftelse samt transport i likvide beholdninger og forsikringer. As security for mortgage loans of DKK 31.421k mortgage has been granted through mortgage deed registered to the mortgagor in land and building, the carrying amount of which at 31 December 2013 amounts to DKK 15,386k as well as transfer in insurance. Moreover, the 2nd mortgage has security in the remaining liability of the limited partners and assignment of cash funds and insurrance. 291694972013-01-012013-12-31291694972012-01-012012-12-31291694972013-12-31291694972012-12-31291694972013-01-012013-12-31g:RetainedEarningsMember291694972012-01-012012-12-31g:RetainedEarningsMember291694972013-01-01g:LandAndBuildingsMember291694972013-01-012013-12-31g:LandAndBuildingsMember291694972013-12-31g:LandAndBuildingsMember291694972013-01-01g:ContributedCapitalMember291694972013-12-31g:ContributedCapitalMember291694972013-01-01g:RetainedEarningsMember291694972013-12-31g:RetainedEarningsMember291694972013-01-012013-12-311291694972013-01-012013-12-312291694972013-01-012013-12-313291694972013-01-012013-12-311iso4217:DKK