iso4217:DKK424648212021-06-142021-12-31424648212021-06-142021-12-311424648212021-06-142021-12-312424648212021-06-142021-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember424648212021-06-142021-12-31fsa:RetainedEarningsMember424648212021-12-31ÅrsrapportIngen bistandfalseRegnskabsklasse BtruefalsefalseOSG 13-15 ApSNiels Hemmingsens Gade41153København K70 27 10 60www.copenhagencapital.dkkontakt@copenhagencapital.dk42464821København2021-06-142021-12-312022-04-08Rasmus Bonde GreisRasmus Bonde GreisChristian Rossing LønbergDirektørDirektørDELOITTE STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKABWeidekampsgade 62300 København S33963556Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 14. juni – 31. december<br/>2021 for OSG 13-15 ApS.<br/>Årsrapporten, der ikke er revideret, er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og<br/>finansielle stilling pr. 31. december 2021 og af resultatet af selskabets aktiviteter samt pengestrømme for<br/>regnskabsåret 14. juni – 31. december 2021.<br/>Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen<br/>omhandler.<br/>Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Direktionen anser<br/>betingelserne for at undlade revision for opfyldt.København K2022-04-08Virksomhedens væsentligste aktiviteter<br/>Selskabets formål er at foretage anlægsinvesteringer i fast ejendom, samt hermed efter direktionens skøn<br/>beslægtet virksomhed.<br/>Væsentlige ændringer i aktiviteter og økonomiske forhold<br/>Der er ikke sket væsentlige ændringer i aktiviteter eller økonomiske forhold i selskabet. Selskabet leverer et<br/>resultatet i overensstemmelse med ledelsens forventninger.<br/>COVID-19 udbruddet har ikke haft væsentlig indflydelse på selskabets forretningsprocesser eller væsentlige<br/>aktiviteter.<br/>Begivenheder efter regnskabsårets afslutning<br/>Der er ikke sket begivenheder efter regnskabsårets afslutning som har en væsentlig betydning for<br/>årsregnskabet.Årsrapporten for selskabet er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse<br/>B-virksomheder med tilvalg af bestemmelser for mellemstore virksomheder i regnskabsklasse C og IFRS 9<br/>for så vidt angår indregning og måling af finansielle instrumenter.Bruttofortjeneste eller -tab<br/>I resultatopgørelse er nettoomsætningen, vareforbrug og eksterne omkostninger med henvisning til<br/>årsregnskabslovens §32 sammendraget til en regnskabspost benævnt bruttofortjeneste/bruttotab.<br/>Finansielle indtægter<br/>Finansielle indtægter består af renter og rykkergebyrer opkrævet hos lejere eller rente fra koncerninterne<br/>mellemværender.<br/>Finansielle omkostninger<br/>Finansielle omkostninger består af renter og bidrag fra realkreditlån samt eventuelle gebyrer og<br/>renteomkostninger til leverandører eller rente fra koncerninterne mellemværender.<br/>Dagsværdiregulering af ejendomme<br/>Dagsværdiregulering af ejendomme omfatter værdireguleringer af selskabets ejendom.<br/>Skat af årets resultat<br/>Årets skat, som består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i<br/>resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat.Investeringsejendomme<br/>Investeringsejendomme består af ejendomme, som besiddes med henblik på lejeindtægter og<br/>værdistigninger.<br/>Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris med tillæg af købsomkostninger.<br/>Omkostninger, der tilfører en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en forøgelse af<br/>dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af omkostningerne, tillægges anskaffelsessummen som<br/>forbedringer<br/>Værdiregulering til dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen i linjen dagsværdiregulering af ejendomme.<br/>Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af en<br/>DCF-værdiansættelsesmetode, der baseres på op til 12 års budgetterede pengestrømme for den enkelte<br/>ejendom samt en terminalværdi, der tilbagediskonteres med et markedsbaseret afkastkrav for den<br/>pågældende type ejendom.<br/>Investeringsejendomme har, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted<br/>efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens årlige måling til<br/>dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger for investeringsejendommens brugstid.<br/>Værdiregulering til dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen i linjen dagsværdi-regulering af ejendomme.<br/>Tilgodehavender<br/>Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien<br/>reduceres med eventuelle nedskrivninger til imødegåelse af tab. Eventuelle tab opgøres ud fra et skøn og<br/>den forventet værdi og indarbejdes på tidspunktet, tabet vurderes sandsynligt.<br/>Likvide beholdninger<br/>Likvide beholdninger omfatter indeståender i danske pengeinstitutter.<br/>Skyldig skat og udskudt skat<br/>Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets<br/>skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte aconto<br/>skatter.<br/>Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen som ”Tilgodehavende<br/>sambeskatningsbidrag” eller ”Skyldigt sambeskatningsbidrag”. Udskudt skat måles efter den<br/>balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig<br/>værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis<br/>afvikling af forpligtelsen.<br/>Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til<br/>den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller<br/>ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte<br/>nettoskatteaktiver måles til nettorealisationsværdi.<br/>Gældsforpligtelse<br/>Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte<br/>transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris<br/>svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, så forskellen mellem<br/>nettoprovenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden.<br/>Realkreditgæld måles efter første indregning til dagsværdi med udgangspunktet i børskursen for de<br/>underliggende obligationer korrigeret for koncernens egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og risikoen<br/>for at den investeringsejendom, der er stillet til sikkerhed for prioritetsgælden, ikke udgør tilstrækkelig<br/>sikkerhed.<br/>Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld,<br/>måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.838977728585238460101196479731241116087305703680057036806550000065500000237362373665523736400005703681574368116087301608730375114333751143335774181219250664458842912800206598925817132565523736Virksomheden har ingen ansatteRenteomkostninger og bidrag til kreditinstitutter 415.696<br/>Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 780.783<br/>1.196.479Aktuel skat 0<br/>Ændring i udskudt skat 1.608.730<br/>1.608.730Investeringsejendomme<br/>Kostpris 1. januar 58.208.950<br/>Tilgang i årets løb, herunder forbedringer 5.198<br/>Kostpris 31. december 58.214.148<br/>Op- og nedskrivninger 1. januar 0<br/>Årets op- og nedskrivninger 7.285.852<br/>Op- og nedskrivninger 31. december 7.285.852<br/>Regnskabsmæssig værdi 31.december 65.500.000<br/>Følgende centrale forudsætninger er anvendt for ejendommen ved værdiansættelse:<br/>Ejendoms- Vægtet M2 M2 M2<br/>Værdi t.kr Afkastkrav kr. pr. m2 Total Bolig Erhverv mv.<br/>65.500 3,34% 34.989 1.872 1.560 312<br/>Ejendommen værdiansættes til dagsværdi pr. balancedagen ved anvendelse af DCF-værdiansættelsesmodeller<br/>(niveau 3 i dagsværdihierarkiet). Selskabets ejendom bliver efter en turnusordning vedtaget af<br/>bestyrelsen hos moderselskabet Copenhagen Capital A/S, minimum hvert 3. år vurderet af en ekstern<br/>valuar.<br/>Disse eksterne vurderinger har indtil videre været foretaget af Colliers International. I de mellemliggende år<br/>opdateres Colliers seneste værdiansættelse med ændrede forudsætninger i form af opdateret afkastkrav,<br/>nye lejeaftaler, indeksering af lejeniveauer, ændringer i driftsomkostninger mv. DCFværdiansættelsesmodellen<br/>(niveau 3 i dagsværdihierarkiet) indebærer, at der udarbejdes et budget for<br/>ejendommen, hvor der for hvert enkelt år tages højde for forudseelige ændringer i ejendommens indtægter<br/>og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres.<br/>Budgetterne omfatter op til 12 år, hvor i der er indarbejdet den forventet udvikling af ejendommen.<br/>Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med afkastkrav<br/>ekskl. inflation i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede<br/>aktuelle forrentningskrav inkl. inflation. Afkastsatserne er fastsat på baggrund af eksterne mægleres<br/>bedømmelser af markedsniveauet. Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende vejledning<br/>og anbefalinger.Forfaldstidspunkt<br/>Kr. 0-1 år 1-5 år >5 år Total<br/>Realkreditgæld 35.774 143.097 38.581.897 38.760.768<br/>Deposita og forudbetalt leje 912.800 0 0 912.800<br/>Lovpligtige vedligeholdelse 303.963 0 0 303.963<br/>Gæld til tilknyttede virksomheder 19.250.665 0 0 19.250.665Selskabet indgår i koncernregnskabet for Copenhagen Capital A/S, Niels Hemmingsens Gade 4, 1153<br/>København K.<br/>Koncernen varetager selv administration og drift af ejendommen, hvorved der er koncerninterne<br/>transaktioner som følge heraf. Derudover tilgodehavender eller gæld til moderselskabet, som<br/>renteberegnes. Alle transaktioner sker på markedsmæssige vilkår.Selskabet hæfter solidarisk med modervirksomhed Copenhagen Capital A/S, der er<br/>administrationsselskabet for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for visse eventuelle<br/>kildeskatter som udbytteskat og royaltyskat samt for fællesregistrering af moms.Til sikkerhed for gæld på 38.761 t.kr. til realkreditinstitutter er der givet pant i selskabets<br/>investeringsejendom med en værdi af 65.5000 t.kr. og anparter.